Staffelmiete 2026: Staffelmietvertrag, Regeln und Muster

Wer eine Wohnung neu vermietet, entscheidet mit dem Vertrag auch darüber, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen kann. Die Staffelmiete legt das von Anfang an fest: Datum und Betrag jeder Erhöhung stehen im Vertrag, der Mieter zahlt ab dem Stichtag automatisch mehr, ohne Erhöhungsverlangen und ohne Zustimmung. Das ist planbar, hat aber einen Preis. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und nach einer Modernisierung ausgeschlossen, und in Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede einzelne Staffel an der dann geltenden Vergleichsmiete gemessen.

Dieser Artikel erklärt die Regeln des § 557a BGB und was in einen Staffelmietvertrag gehört, rechnet einen Staffelplan für eine 70-m²-Wohnung über fünf Jahre durch, prüft ihn gegen die Mietpreisbremse und zeigt, welche Fehler welche Folgen haben. Dazu kommen eine Musterklausel, eine Checkliste und der aktuelle Stand der Mietrechtsreform. Rechtsstand: 26.09.2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden. Jede Stufe ist als Euro-Betrag auszuweisen, als neue Miete oder als Erhöhung. Prozentangaben reichen nicht.
• Jede Miethöhe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, auch die Ausgangsmiete ab Mietbeginn.
• Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen: keine Anpassung an den Mietspiegel, keine Modernisierungsmieterhöhung. Die Betriebskostenvorauszahlungen bleiben anpassbar.
• In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede Staffel einzeln geprüft. Maßgeblich ist die Vergleichsmiete bei Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Eine zu hohe Staffel wird gekürzt, nicht gestrichen.
• Der Mieter kann höchstens für vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung auf seine ordentliche Kündigung verzichten, gerechnet ab Unterschrift, nicht ab Mietbeginn.
• Nach der letzten Staffel bleibt die Miete stehen. Weitere Erhöhungen laufen wieder über § 558 BGB.

Was eine Staffelmiete ist und wann sie sich lohnt

§ 557 Abs. 2 BGB erlaubt es, künftige Änderungen der Miethöhe im Voraus festzulegen, üblicherweise bei Vertragsschluss, einvernehmlich aber auch später, entweder als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB. Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie für bestimmte Zeiträume unterschiedliche Mieten, zum Beispiel: „Ab dem 01.12.2027 beträgt die monatliche Nettokaltmiete 865,00 Euro.“ Jede dieser Stufen heißt Staffel oder Mietstaffel. Im Sinne des Gesetzes ist die Ausgangsmiete die erste Staffel (§ 557a Abs. 4 Satz 2 BGB); die Tabellen in diesem Artikel zählen dagegen nur die Erhöhungsstufen.

Vorteile: wenig Aufwand, feste Einnahmen

Der größte Vorteil ist der geringe Aufwand. Die Staffel wird zum vereinbarten Datum fällig, Sie brauchen weder ein Erhöhungsverlangen noch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Der Mieter muss nicht zustimmen, weil er schon mit dem Vertrag zugestimmt hat. Bei der Indexmiete ist das anders: Dort müssen Sie jede Anpassung in Textform erklären, und die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB).

Der Mieter kennt die Erhöhungen von Anfang an, Streit über Mietspiegelfelder oder Vergleichswohnungen entfällt. Für den Finanzierungsplan oder die Cashflow-Rechnung stehen die Mieteinnahmen der nächsten Jahre fest.

Nachteile: wann die Staffelmiete weniger gut passt

• Gebiet mit Mietpreisbremse: Jede Staffel wird geprüft. Liegt die Ausgangsmiete schon nahe an der Obergrenze, bleibt für spätere Staffeln wenig Spielraum.
• Geplante Modernisierung: Eine Modernisierungsmieterhöhung ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Wer in den nächsten Jahren eine größere Maßnahme plant, sollte die Staffel kurz halten oder die Maßnahme vorziehen.
• Unsichere Marktentwicklung: Die Staffel bindet beide Seiten. Steigen die Marktmieten stärker als geplant, bleibt der Mehrwert beim Mieter. Sinken sie, bleibt der Mieter an die Staffel gebunden, kann aber nach Ablauf eines etwaigen Kündigungsverzichts ausziehen. Für Gewerberaum hat der BGH entschieden, dass ein gesunkenes Mietniveau in der Regel keinen Anspruch auf Anpassung der Staffel begründet, weil jede Partei dieses Risiko selbst trägt. Eine Anpassung kommt nur in Betracht, wenn das übernommene Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird (BGH, Urteil vom 08.05.2002, XII ZR 8/00).

Die Regeln nach § 557a BGB im Überblick

Die Vorschrift hat fünf Absätze. Die folgende Tabelle ordnet jede Anforderung ihrer Fundstelle und der Rechtsfolge bei einem Verstoß zu.

Schriftlich heißt: Unterschrift auf Papier oder qualifizierte E-Signatur

§ 557a Abs. 1 BGB verlangt eine schriftliche Vereinbarung. Gemeint ist die gesetzliche Schriftform nach § 126 BGB: Beide Parteien unterschreiben eigenhändig dieselbe Urkunde. Werden zwei gleichlautende Exemplare ausgefertigt, genügt es, wenn jede Partei das für die andere bestimmte Exemplar unterschreibt. Elektronisch ist die Schriftform nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur beider Seiten gewahrt (§ 126a BGB).

Nicht ausreichend sind eine E-Mail, ein eingescannter Vertrag mit eingefügter Unterschrift oder ein Signaturdienst ohne qualifizierte Signatur. Das gilt auch für spätere Änderungen des Staffelplans. Am sichersten steht der Staffelplan direkt im Vertragstext, mit Datum der Unterschrift. Dieses Datum brauchen Sie später auch für die Berechnung eines Kündigungsverzichts.

Euro statt Prozent

Nach § 557a Abs. 1 BGB ist „die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen“. Eine Formulierung wie „Die Miete steigt jährlich um 3 Prozent“ ist kein Geldbetrag. Der BGH hat einen Vertrag beurteilt, der für zehn Jahre Euro-Beträge und danach eine Steigerung von 3 Prozent pro Jahr vorsah. Ergebnis: Die Vereinbarung ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam, nur der Prozent-Teil entfällt (BGH, Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11). Eine reine Prozentklausel ohne Euro-Beträge ist schon nach § 557a Abs. 1 BGB keine wirksame Staffel. Es bleibt zunächst bei der Ausgangsmiete. Weil dann keine wirksame Staffelmiete besteht, greift auch der Ausschluss nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, und Erhöhungen sind nach den allgemeinen Regeln des § 558 BGB möglich.

Sie dürfen intern mit Prozentsätzen rechnen. Im Vertrag stehen aber nur die auf den Cent gerundeten Euro-Beträge. Am klarsten ist es, beides zu nennen: den Erhöhungsbetrag und die neue Miete.

Vorsicht bei Quadratmeterpreisen: Ob eine Staffel wie „ab 01.12.2027 12,36 Euro je m²“ als Geldbetrag genügt, ist nicht höchstrichterlich geklärt, und einige Stimmen halten sie für unzureichend. Nennen Sie deshalb immer den Monatsbetrag. Der Quadratmeterpreis kann höchstens zusätzlich zur Information dastehen.

Mindestens zwölf Monate je Stufe

Jede Miethöhe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1 BGB). Das gilt auch für die Ausgangsmiete („jeweils“ in § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB): Beginnt das Mietverhältnis am 01.12.2026, darf die erste Erhöhung frühestens am 01.12.2027 wirken. Rechnen Sie taggenau. Beginnt das Mietverhältnis am 15.01.2027, ist der 01.01.2028 zu früh. Wer mit Monatsersten arbeiten will, wählt dann den 01.02.2028.

Was bei einer Unterschreitung gilt, ist nicht höchstrichterlich entschieden. Teils wird die gesamte Staffelvereinbarung für unwirksam gehalten, teils nur die verfrühte Staffel. Das LG Berlin hat sich mit einer ersten Staffel unter einem Jahr befasst, allerdings noch zum früheren § 10 Abs. 2 MHG (Urteil vom 18.03.2005, 65 S 355/04). Seit der BGH bei Prozentklauseln eine Teilunwirksamkeit angenommen hat, ist eine vergleichbare Lösung denkbar, aber nicht gesichert. Planen Sie deshalb immer mit vollen zwölf Monaten oder mehr.

Keine weiteren Mieterhöhungen während der Laufzeit

Solange die Staffelmiete läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das betrifft die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Modernisieren dürfen Sie trotzdem, der Mieter muss Maßnahmen unter den Voraussetzungen der §§ 555b ff. BGB dulden. Die Kosten können Sie während der Staffel aber nicht über die Miete umlegen. Wie eine Umlage nach dem Ende der Staffel berechnet wird, zeigt der Artikel zur Modernisierungsumlage.

Offen ist die Mieterhöhung nach einem Heizungstausch gemäß § 559e BGB, die es seit dem 01.01.2024 gibt. Der Wortlaut des § 557a Abs. 2 BGB nennt sie nicht. In der Fachliteratur wird teils vertreten, die Umlage sei deshalb auch bei einer Staffelmiete möglich, andere halten die Frage für ungeklärt. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform will § 559e BGB ausdrücklich ausschließen (siehe Reformstand weiter unten). Planen Sie mit dieser Einnahme während einer Staffel nicht.

Betriebskosten, Laufzeit und Kappungsgrenze

Die Staffel betrifft sinnvollerweise nur die Nettokaltmiete. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind davon getrennt und können nach jeder Abrechnung gemäß § 560 BGB angepasst werden, auch während der Staffellaufzeit. Wie das rechtssicher geht, erklärt der Artikel Betriebskostenvorauszahlung anpassen.

Eine Höchstlaufzeit gibt es nicht mehr. Die frühere Begrenzung auf zehn Jahre aus dem Miethöhegesetz ist mit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 entfallen. Eine Staffelmiete macht den Mietvertrag auch nicht zu einem befristeten Vertrag: Das Mietverhältnis läuft in der Regel unbefristet weiter, eine Befristung ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB möglich.

Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt für die vereinbarten Staffeln nicht (BGH, Beschluss vom 16.01.2024, VIII ZR 12/23). Eine Staffel darf also innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent steigen, solange die Mietpreisbremse und die allgemeinen Grenzen eingehalten sind. Nach derselben Entscheidung kann eine Staffel auch schon während einer Mietpreisbindung für die Zeit danach vereinbart werden. Wie die Kappungsgrenze bei normalen Mieterhöhungen berechnet wird, steht im Artikel zur Kappungsgrenze.

Rechenbeispiel: Staffelplan über fünf Jahre

Ein durchgehender Fall zieht sich durch den Rest dieses Artikels: Eine 70 m² große Wohnung wird am 15.10.2026 vermietet, das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2026. Die Ausgangsmiete beträgt 840,00 Euro netto kalt, also 12,00 Euro je m². Vereinbart werden fünf Erhöhungsstufen im Abstand von jeweils zwölf Monaten.

Variante A: fester Erhöhungsbetrag von 25 Euro je Staffel

Die Endmiete liegt 14,88 Prozent über der Ausgangsmiete. Bis zum 30.11.2032, also bis zum Ende des ersten Jahres der letzten Staffel, bringt der Plan gegenüber einer unveränderten Miete 12 × (25 + 50 + 75 + 100 + 125) = 4.500,00 Euro Mehreinnahmen.

Variante B: 2,5 Prozent pro Jahr kalkuliert, im Vertrag als Euro-Betrag ausgewiesen

Jede Staffel ist auf den Cent gerundet und dient als Basis für die nächste. Die Endmiete liegt 13,14 Prozent über der Ausgangsmiete, die Mehreinnahmen bis zum 30.11.2032 betragen 3.908,40 Euro. In den Vertrag gehören nur die Spalten „gilt ab“, „Erhöhung“ und „Nettokaltmiete“, die 2,5 Prozent sind Ihre interne Kalkulation.

Der Vergleich zeigt: 25 Euro auf 840 Euro sind knapp 3 Prozent. Ein fester Betrag wirkt in den ersten Jahren stärker als ein moderater Prozentsatz und flacht später ab. Das ist vor allem bei der Mietpreisbremse wichtig, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Ihren eigenen Plan können Sie mit dem kostenlosen Staffelmiete-Rechner erstellen. Er rechnet Prozentangaben in Euro um, rundet auf Cent, zeigt die Mehreinnahmen und gibt einen Mustertext mit Datum und Betrag je Stufe aus.

Staffelmiete und Mietpreisbremse: jede Staffel zählt einzeln

Der Maßstab: Vergleichsmiete bei Fälligkeit der Staffel

In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Für die Staffelmiete ordnet § 557a Abs. 4 BGB an, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Für die zweite und alle weiteren Staffeln im Sinne des Gesetzes, also für jede Erhöhungsstufe, zählt nicht die Vergleichsmiete bei Mietbeginn, sondern die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Eine in einer vorherigen Staffel wirksam begründete Miete bleibt erhalten.

Die Verordnungen der Länder müssen nach § 556d Abs. 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist und bis wann, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.

Rechenbeispiel mit angenommener Vergleichsmiete

Für Variante A wird angenommen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn 11,00 Euro je m² beträgt und jedes Jahr um 2 Prozent steigt. Gerechnet wird jeweils vom Ausgangswert aus (11,00 Euro × 1,02^n, n = Jahre seit Mietbeginn) und erst dann auf den Cent je m² gerundet. Das ist eine Rechenannahme, keine Prognose. Die zulässige Höchstmiete ergibt sich aus Vergleichsmiete × 1,1 × 70 m².

Die Ausgangsmiete hält die Grenze ein. Weil der feste Betrag von 25 Euro schneller wächst als die angenommene Vergleichsmiete, liegt schon die erste Erhöhungsstufe knapp darüber, und der Abstand wächst mit jeder Stufe. Über fünf Staffeljahre summieren sich die Kürzungen auf 12 × 79,74 Euro = 956,88 Euro.

Die Staffeln ab dem 01.12.2030 werden nach dem 31.12.2029 fällig. Ob eine Staffel, die zu einem Zeitpunkt ohne geltende Verordnung fällig wird, noch an der Mietpreisbremse zu messen ist, hat der BGH nicht entschieden. Die Tabelle rechnet vorsorglich alle Staffeln durch, auch weil die Mietpreisbremse in der Vergangenheit mehrfach verlängert wurde.

Puffer-Variante: Mit einer Ausgangsmiete von 800,00 Euro (11,43 Euro je m²) und 20 Euro je Staffel ergeben sich 820,00, 840,00, 860,00, 880,00 und 900,00 Euro. Alle Stufen liegen unter den Höchstmieten der Tabelle, jeweils mit einem Abstand von mindestens 34 Euro. Die Puffer-Variante bringt weniger Miete, verringert aber das Risiko von Rügen und Rückforderungen. Sie hält die Grenze auch dann ein, wenn die Vergleichsmiete langsamer steigt als angenommen, solange der Anstieg mindestens etwa 1,25 Prozent im Jahr beträgt. Steigt sie langsamer, liegen auch hier die späteren Stufen über der Grenze, bei einer unveränderten Vergleichsmiete schon die Stufe ab dem 01.12.2029 (860,00 Euro gegenüber 847,00 Euro).

Was bei Überschreitung passiert

• Kürzung statt Wegfall: Die Vereinbarung ist nur unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird (§ 556g Abs. 1 BGB). Die Staffel gilt mit dem zulässigen Betrag weiter.
• Nie unter die Vorstaffel: Sinkt die Vergleichsmiete, etwa durch einen neuen Mietspiegel, schuldet der Mieter trotzdem mindestens die in der vorherigen Staffel wirksam begründete Miete (§ 557a Abs. 4 Satz 3 BGB). Im Beispiel wären das ab dem 01.12.2029 mindestens 880,88 Euro, auch wenn die rechnerische Grenze darunter läge.
• Rückforderung nach Rüge: Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach Bereicherungsrecht zurückverlangen, wenn er den Verstoß in Textform gerügt hat (§ 556g Abs. 2 und 4 BGB). Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, erhält er die gesamte seit Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurück. Rügt er später oder nach Ende des Mietverhältnisses, nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete. Im Beispiel laufen die 30 Monate bis einschließlich 31.05.2029.
• Eine Rüge reicht: Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter nicht jede Staffel gesondert rügen, eine Rüge wirkt auch für spätere Staffeln fort (BGH, Versäumnisurteil vom 30.03.2022, VIII ZR 279/21; BGH, Beschluss vom 10.10.2023, VIII ZR 45/22). Beide Entscheidungen betreffen frühere Fassungen des § 556g Abs. 2 BGB. Vermieter sollten davon ausgehen, dass die Rüge auch nach der heutigen Fassung fortwirkt.

Ausnahmen: Neubau, Modernisierung, Vormiete

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Außerdem darf eine höhere Vormiete weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Bei der Vormiete zählen Staffeln aus dem Vertrag des Vormieters, die nicht mehr in Kraft getreten sind, nicht mit. Maßgeblich ist die Miete, die der Vormieter zuletzt geschuldet hat (BGH, Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23; bestätigt durch BGH, Beschluss vom 08.04.2025, VIII ZR 245/22). Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete außerdem um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB).

Auf jede dieser Ausnahmen müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen, eine nachgeholte Auskunft wirkt erst zwei Jahre später.

Außerhalb der Mietpreisbremse

Auch ohne Verordnung ist die Staffel nicht frei von Grenzen: Eine Miete, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots mehr als 20 Prozent über den üblichen Entgelten liegt, ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG (Geldbuße bis 50.000 Euro), bei einem auffälligen Missverhältnis kommt Mietwucher nach § 291 StGB in Betracht. Wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, beschreibt der Artikel ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Kündigungsverzicht: höchstens vier Jahre ab Unterschrift

Viele Vermieter verbinden die Staffelmiete mit einem Kündigungsverzicht des Mieters, damit sich die Staffeln auch tatsächlich auszahlen. § 557a Abs. 3 BGB erlaubt das nur begrenzt: Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Gemeint ist die ordentliche Kündigung. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung lässt sich nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen (§ 569 Abs. 5 BGB); eine Klausel sollte das deshalb ausdrücklich klarstellen.

Richtig rechnen: ab Vertragsschluss, nicht ab Mietbeginn

Die vier Jahre beginnen mit dem Abschluss der Staffelvereinbarung, nicht mit dem Mietbeginn und nicht mit der ersten Erhöhungsstufe (BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05). Zwischen Vertragsschluss und dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis erstmals beenden kann, dürfen höchstens vier Jahre liegen (BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10).

Wer die Frist aus dem gesetzlichen Wortlaut übernimmt und den Verzicht auf die ordentliche Kündigung beschränkt („für die Dauer von vier Jahren seit Abschluss dieser Staffelmietvereinbarung“), muss kein Datum ausrechnen. Wer ein festes Datum nennen möchte, wählt einen Monatsletzten, der nicht nach dem Ende der vier Jahre ab Unterschrift liegt. Nach Ablauf des Verzichts gilt für den Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Einseitiger Verzicht nur zusammen mit einer Staffel

Ein einseitiger Kündigungsverzicht nur des Mieters ist im Formularmietvertrag zulässig, wenn er mit einer Staffelmiete verbunden ist und die vier Jahre einhält (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 154/04). Ohne Staffelmiete oder einen anderen ausgleichenden Vorteil benachteiligt ein solcher einseitiger Verzicht den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Ein beidseitiger Verzicht bindet auch Sie: In diesem Zeitraum ist dann auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen. Mehr dazu im Artikel zur Eigenbedarfskündigung.

Zu lang vereinbart: Was dann gilt

• Formularklausel: Ein vorformulierter Verzicht, der die vier Jahre überschreitet, ist insgesamt unwirksam. Ein Gericht kürzt ihn nicht auf das zulässige Maß (BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 3/05; BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05). Der Mieter kann dann jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen.
• Individuell ausgehandelte Vereinbarung: Hier ist nur der überschießende Teil unwirksam, der Verzicht gilt für die zulässigen vier Jahre (BGH, Urteil vom 14.06.2006, VIII ZR 257/04).
• Die Staffel selbst bleibt in beiden Fällen wirksam.

Staffel richtig kalkulieren

Inflation als Orientierung, nicht als Maßstab

Die Verbraucherpreise sind in den vergangenen Jahren unterschiedlich stark gestiegen (Veränderung des Jahresdurchschnitts gegenüber dem Vorjahr, Quelle: Statistisches Bundesamt):

Das Jahresmittel 2025 lag damit rund 21,9 Prozent über dem Jahresmittel 2020. Eine Staffel mit 2 Prozent pro Jahr hätte im selben Zeitraum 10,41 Prozent gebracht, eine Staffel mit 2,5 Prozent 13,14 Prozent. Die Staffel ist eine Festlegung auf eine Zukunft, die niemand kennt. Wer die Miete an die Preisentwicklung koppeln möchte, wählt die Indexmiete.

Abstand zur Vergleichsmiete einplanen

Für die Höhe der Staffeln ist die ortsübliche Vergleichsmiete der wichtigere Maßstab als die Inflation, und zwar aus zwei Gründen:

1. Mietpreisbremse: In Verordnungsgebieten darf keine Staffel die Vergleichsmiete bei ihrer Fälligkeit um mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Steigerung je Staffel sollte deshalb nicht über dem erwarteten Anstieg der Vergleichsmiete liegen, und die Ausgangsmiete sollte einen Puffer zur Grenze haben.
2. Zeit nach der Staffel: Liegt die letzte Staffel deutlich über der Vergleichsmiete, ist danach für längere Zeit keine Erhöhung nach § 558 BGB möglich, weil diese nur bis zur Vergleichsmiete reicht.

Für eine erste Einordnung können Sie den Mietpreisrechner nutzen. Er liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und ersetzt keinen örtlichen Mietspiegel. Die belastbaren Methoden, vom qualifizierten Mietspiegel bis zu Vergleichswohnungen, beschreibt der Artikel ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Kurze oder lange Laufzeit

Lange Staffelpläne über zehn Jahre bringen maximale Planbarkeit, aber auch das größte Prognoserisiko. Einseitig nachverhandeln können Sie nicht, und eine neue Staffel gibt es nur mit einer neuen schriftlichen Vereinbarung, der der Mieter zustimmen muss. Da der Kündigungsverzicht ohnehin nach spätestens vier Jahren endet, kann der Mieter danach ausziehen, wenn der Markt günstiger geworden ist. In der Praxis sind drei bis fünf Staffeln ein vernünftiger Rahmen, vor allem wenn in den nächsten Jahren eine Modernisierung ansteht.

Was nach der letzten Staffel gilt

Mit der letzten Staffel endet die Laufzeit der Staffelmiete. Die Miete bleibt auf diesem Betrag stehen und steigt nicht automatisch weiter. Ab jetzt gelten wieder die allgemeinen Regeln: Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB und Modernisierungsmieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB.

Für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete gilt: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, und die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Der letzte Staffelsprung zählt dabei als letzte Mieterhöhung. Für Variante A ohne Mietpreisbremse sieht die Zeitachse so aus:

Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung. § 558 Abs. 3 BGB nimmt nur Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB aus. Nach dem Wortlaut zählen Staffelsprünge im Dreijahreszeitraum daher mit, und so sollten Sie vorsichtshalber rechnen. Ausgangswert ist die am 01.03.2030 geschuldete Staffelmiete von 915,00 Euro. Unabhängig davon darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Wie das Erhöhungsverlangen begründet und durchgesetzt wird, erklärt der Artikel Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen, die Rechenlogik der Grenze der Artikel zur Kappungsgrenze.

Eine neue Staffel können Sie anbieten, aber nicht erzwingen. Ein damit verbundener Kündigungsverzicht läuft höchstens vier Jahre ab der neuen Vereinbarung.

Musterklausel für den Staffelmietvertrag

Die folgende Formulierung setzt Variante A um. Sie folgt dem Aufbau, den auch der Staffelmiete-Rechner ausgibt: Ausgangsmiete, Staffeln mit Datum, Erhöhung und neuer Miete, Ausschluss weiterer Erhöhungen, Abgrenzung der Betriebskosten. Absatz 5 ist optional.

Muster, unverbindliches Formulierungsbeispiel, keine Rechtsberatung. Vor Verwendung an den konkreten Mietvertrag anpassen und prüfen lassen.

§ … Staffelmiete (§ 557a BGB)

(1) Die monatliche Nettokaltmiete beträgt ab dem 01.12.2026 840,00 Euro.

(2) Die monatliche Nettokaltmiete erhöht sich wie folgt:

• ab dem 01.12.2027 um 25,00 Euro auf 865,00 Euro,
• ab dem 01.12.2028 um 25,00 Euro auf 890,00 Euro,
• ab dem 01.12.2029 um 25,00 Euro auf 915,00 Euro,
• ab dem 01.12.2030 um 25,00 Euro auf 940,00 Euro,
• ab dem 01.12.2031 um 25,00 Euro auf 965,00 Euro.

(3) Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.

(4) Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind in den genannten Beträgen nicht enthalten. Ihre Anpassung nach § 560 BGB bleibt unberührt.

(5) Der Mieter verzichtet für die Dauer von vier Jahren seit Abschluss dieser Staffelmietvereinbarung auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung. Eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt.

Hinweise zur Verwendung:

• Beide Parteien unterschreiben den Vertrag mit Datum. Ohne Unterschrift beider Seiten ist die Staffel formunwirksam.
• Wer den Streit um § 559e BGB vermeiden will, kann in Absatz 3 „sowie nach § 559e BGB“ ergänzen und verzichtet damit freiwillig auf diese Umlage während der Staffel (zum Stand der Reform siehe unten).
• In Gebieten mit Mietpreisbremse prüfen Sie jede Stufe vorab gegen die erwartete Vergleichsmiete. Bei den Zahlen des Beispiels wäre die Puffer-Variante die sicherere Wahl.

Typische Fehler und ihre Folgen

Staffelmiete, Indexmiete oder Vergleichsmiete?

Die drei Modelle, nach denen sich die Nettokaltmiete im laufenden Mietverhältnis entwickeln kann, unterscheiden sich vor allem in Planbarkeit und Aufwand. Die Tabelle fasst die Unterschiede knapp zusammen. Einen ausführlichen Leitfaden zur Indexmiete finden Sie im Artikel Indexmiete für Vermieter, die Berechnung einer Anpassung im Indexmiete-Rechner.

Reformstand: Was der Regierungsentwurf zur Staffelmiete vorsieht

Stand: 26.09.2026. Nicht beschlossen, nicht in Kraft.

• Verfahren: Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete wurde am 29.04.2026 vom Kabinett beschlossen und liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026 vor. Die erste Lesung fand am 09.07.2026 statt, der Entwurf wurde an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Eine öffentliche Anhörung ist für den 14.10.2026 angesetzt. Die zweite und dritte Lesung sowie der zweite Durchgang im Bundesrat stehen aus.
• Änderung bei der Staffelmiete: § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB soll lauten: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b und 559e ausgeschlossen.“ Die Umlage nach einem Heizungstausch wäre damit während der Staffel ausdrücklich ausgeschlossen. Die Entwurfsbegründung nennt Kalkulationssicherheit und den Gleichlauf mit der Indexmiete: Bei Indexmietverträgen ist eine Erhöhung nach § 559e BGB nach der Begründung schon nach geltendem Recht nicht möglich (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB; BT-Drucksache 21/6807, S. 25). Die Änderung soll die Staffelmiete daran angleichen.
• Inkrafttreten: Diese Änderung soll am Tag nach der Verkündung gelten. Eine eigene Übergangsregel für bestehende Staffelmietverträge enthält der Entwurf nicht.
• Keine Obergrenze für Staffeln: Eine Deckelung der Staffelhöhe sieht der Entwurf nicht vor. Die geplante Dämpfung von Indexmieterhöhungen (bei einem Indexanstieg von mehr als 3 Prozent binnen eines Jahres soll die Hälfte des übersteigenden Teils unberücksichtigt bleiben, nur in per Landesverordnung bestimmten Gebieten) betrifft ausschließlich Indexmieten. Meldungen, nach denen dieselbe Begrenzung auch für Staffelmieten gelten soll, decken sich nicht mit der Drucksache.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Gebiet prüfen: Gilt für die Gemeinde eine Mietpreisbremse, und bis wann läuft die Verordnung?
2. Vergleichsmiete schätzen: für den Mietbeginn und für jedes Staffeldatum, mit Puffer zur Grenze von 110 Prozent.
3. Ausnahmen mitteilen: Neubau, umfassende Modernisierung, Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn oder höhere Vormiete vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform offenlegen.
4. Euro-Beträge mit Datum: jede Stufe mit neuer Miete und Erhöhungsbetrag, keine Prozent- oder Quadratmeterangaben als einzige Angabe.
5. Zwölf Monate taggenau: zwischen Mietbeginn und erster Erhöhung und zwischen allen weiteren Erhöhungsstufen; Staffeln am besten auf Monatserste legen.
6. Nur die Nettokaltmiete staffeln: Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten getrennt ausweisen.
7. Kündigungsverzicht prüfen: nur die ordentliche Kündigung, höchstens vier Jahre ab Unterschrift, am sichersten mit der Frist aus dem gesetzlichen Wortlaut; das Recht zur außerordentlichen Kündigung ausdrücklich unberührt lassen.
8. Schriftform einhalten: beide Parteien unterschreiben dieselbe Urkunde mit Datum, Staffelplan im Vertragstext.
9. Termine einplanen: Erinnerung einige Wochen vor jeder Staffel und Hinweis an den Mieter, den Dauerauftrag anzupassen. Zahlt er weiter den alten Betrag, entsteht ein Rückstand in Höhe der Differenz; wie Sie dann vorgehen, beschreibt der Artikel Mietrückstand: Anleitung für Vermieter.
10. Zeit danach planen: Datum notieren, ab dem ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB frühestens zugehen darf.

Häufige Fragen

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag vorab festgelegte Folge von Mieterhöhungen nach § 557a BGB. Im Staffelmietvertrag stehen für jede Stufe Datum und Betrag in Euro fest, die Miete steigt zum Stichtag automatisch, ohne Erhöhungsverlangen und ohne Zustimmung des Mieters. Jede Miethöhe muss mindestens ein Jahr gelten, und die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden.

Darf die Staffelmiete in Prozent angegeben werden?

Nein. § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen wird. Eine Klausel wie „3 Prozent pro Jahr“ begründet keine wirksame Staffel. Enthält ein Vertrag zunächst Euro-Staffeln und danach Prozentangaben, bleiben die Euro-Staffeln wirksam und nur der Prozent-Teil entfällt (BGH, Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 197/11). Intern dürfen Sie mit Prozent kalkulieren, im Vertrag müssen Euro-Beträge stehen.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffelmiete?

Ja. In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede einzelne Staffel geprüft (§ 557a Abs. 4 BGB). Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird, zuzüglich 10 Prozent. Eine zu hohe Staffel wird auf den zulässigen Betrag gekürzt, fällt aber nie unter die wirksame Miete der vorherigen Staffel. Die Landesverordnungen müssen nach geltendem Recht spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten.

Wie lange darf der Kündigungsverzicht bei einer Staffelmiete dauern?

Höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung, also ab der Unterschrift und nicht ab Mietbeginn (§ 557a Abs. 3 BGB). Zwischen Vertragsschluss und dem ersten möglichen Beendigungstermin dürfen nicht mehr als vier Jahre liegen. Ist ein formularmäßiger Verzicht länger, ist er insgesamt unwirksam, und der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Staffelmiete selbst bleibt wirksam.

Darf ich während der Staffelmiete nach Mietspiegel oder nach einer Modernisierung erhöhen?

Nein. Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungsmieterhöhung. Ob die Umlage nach einem Heizungstausch gemäß § 559e BGB möglich ist, ist umstritten. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026) will sie ausdrücklich ausschließen; vom Bundestag beschlossen ist das Stand September 2026 nicht. Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB bleiben erlaubt.

Was gilt nach der letzten Staffel?

Die Miete bleibt auf dem Betrag der letzten Staffel stehen, eine automatische Weiterentwicklung gibt es nicht. Danach sind wieder Erhöhungen nach § 558 BGB möglich. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach dem letzten Staffelsprung zugehen, die erhöhte Miete gilt frühestens 15 Monate nach diesem Sprung. Eine neue Staffel setzt eine neue schriftliche Vereinbarung voraus, der der Mieter zustimmen muss.

Gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmiete?

Für die vereinbarten Staffeln nicht. Der BGH hat mit Beschluss vom 16.01.2024 (VIII ZR 12/23) bestätigt, dass die Kappungsgrenze bei Staffelmietvereinbarungen nicht zum Tragen kommt. Nach dem Ende der Staffel gilt sie aber für jede neue Erhöhung nach § 558 BGB. Nach dem Wortlaut zählen die Staffelsprünge der letzten drei Jahre dabei mit, weil § 558 Abs. 3 BGB nur Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB ausnimmt; rechnen Sie vorsichtshalber so. Ausgangswert ist die Miete drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Erhöhung.

Muss ich den Mieter vor jeder Staffel informieren?

Rechtlich nicht. Die Staffeln werden zu den vereinbarten Terminen automatisch fällig, eine Erhöhungserklärung ist nicht nötig. Praktisch ist ein kurzes Erinnerungsschreiben einige Wochen vorher sinnvoll, damit der Mieter seinen Dauerauftrag anpasst. Zahlt er trotzdem den alten Betrag, entsteht ein Rückstand in Höhe der Differenz.

Kann ich eine Staffelmiete nachträglich vereinbaren?

Ja, auch in einem laufenden Mietverhältnis, aber nur einvernehmlich mit dem Mieter und schriftlich (§ 557 Abs. 2 und § 557a BGB). Einseitig durchsetzen können Sie eine Staffel nicht. Ein Kündigungsverzicht, der mit der neuen Staffelvereinbarung verbunden wird, darf höchstens vier Jahre ab dieser Vereinbarung laufen.

Staffelmiete verwalten mit Vermieter1.de

Eine Staffelmiete ist schnell vereinbart. Über fünf oder zehn Jahre müssen Sie aber jeden Termin im Blick behalten, die richtigen Sollbeträge buchen und dürfen keine unzulässige Mieterhöhung verschicken. Dabei unterstützt Vermieter1.de:

• Mietart im Mietverhältnis: Beim Anlegen des Mietverhältnisses wählen Sie im Schritt „Vertragsdaten“ die Mietart „Staffelmiete (§ 557a BGB)“. Bereits wirksam gewordene Staffeln tragen Sie im Schritt „Finanzen“ als Betragsänderung ab dem jeweiligen Monat ein. Zahlungsübersicht und Berichte rechnen mit der Miete, die für den jeweiligen Monat hinterlegt ist.
• Erinnerung vor jeder Staffel: Künftige Staffeln erfassen Sie in den Bezahltarifen als Mieterhöhung vom Typ Staffelmiete. Rund 30 Tage vor dem Stichtag erhalten Sie eine E-Mail, und in Ihrer Aufgabenliste erscheint die Aufgabe „Staffelmiete anpassen“. Zum Stichtag übernehmen Sie die neue Miete auf das Mietverhältnis, damit die Sollstellungen stimmen. Automatisch geschieht das nicht.
• Schreiben an den Mieter: Zu jeder in einem Bezahltarif erfassten Staffelmieterhöhung erstellen Sie ein Schreiben „Staffelmieterhöhung“ als PDF, das den Mieter auf den neuen Betrag hinweist und klarstellt, dass keine Zustimmung nötig ist.
• Warnung bei ausgeschlossenen Erhöhungen: Erfassen Sie in einem Bezahltarif während der Staffellaufzeit eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, zeigt die rechtliche Prüfung sie als „Ausgeschlossen“ an und verweist auf § 557a Abs. 2 BGB. Die Erfassung wird nicht blockiert; prüfen Sie den Befund vor dem Versand.
• Hinweis zur Mietpreisbremse: Liegt eine als Mieterhöhung vom Typ Staffelmiete erfasste Stufe (Bezahltarife) über der rechnerischen Höchstmiete, zeigt die Mietpreisbremse-Prüfung eine Warnung mit dem Hinweis, dass die Vergleichsmiete zum Fälligkeitszeitpunkt der Staffel maßgeblich ist. Bereits wirksame Stufen, die nur als Betragsänderung am Mietverhältnis erfasst sind, bezieht diese Prüfung nicht ein.

Mehr zu Mieterhöhungen und Mietverläufen finden Sie auf der Seite Mieterverwaltung, zu Erinnerungen und Fristen auf der Seite Aufgaben und zu Sollstellungen und Zahlungseingängen auf der Seite Zahlungsübersicht. Das Anlegen von Mieterhöhungen gehört zu den Bezahltarifen; Basic und Pro können Sie 14 Tage kostenlos testen. Eine Wohneinheit verwalten Sie dauerhaft kostenlos.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information aus Vermieter-Perspektive und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechenbeispiele beruhen auf Annahmen, insbesondere zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete, und sind keine Prognose. Angaben zu laufenden Gesetzgebungsverfahren geben den Stand vom 26.09.2026 wieder und können sich ändern. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird nicht übernommen. Lassen Sie Staffelmietvereinbarungen und Kündigungsverzichte im Einzelfall von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Stand: September 2026.