Wartefrist: 15 Monate
Zum Wirksamwerden der Erhöhung muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht.
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Kappungsgrenze-Rechner
Mieterhöhung nach § 558 BGB prüfen
Der Rechner nennt den Bezugstag drei Jahre vor dem Wirksamwerden, berechnet die Höchstmiete nach der Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent, gleicht sie mit der Vergleichsmiete ab und prüft Wartefrist und Jahresfrist.
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- Bezugstag und Fristen
Kappungsgrenze berechnen
Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
So rechnet der Kappungsgrenze-Rechner
Fünf Schritte
1. Wirksamwerden bestimmen
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht das Schreiben am 20.10.2026 zu, ist das der 01.01.2027.
2. Bezugstag ermitteln
Vom Wirksamwerden drei Jahre zurück: 01.01.2027 minus drei Jahre ergibt den 01.01.2024. Begann das Mietverhältnis später, ist der Mietbeginn der Bezugstag.
3. Ausgangsmiete ablesen
Maßgeblich ist die am Bezugstag vertraglich vereinbarte Miete, nicht die heutige und nicht die geminderte Miete. Galt die aktuelle Miete schon am Bezugstag, übernimmt der Rechner sie ohne die seitdem wirksam gewordenen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB.
4. Höchstmiete nach Kappungsgrenze
Ausgangsmiete × 1,20 (bzw. × 1,15) + Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB im Zeitraum
Modernisierungsumlagen und Erhöhungen einer Betriebskostenpauschale werden nicht angerechnet, sondern hinzugerechnet. Beispiel: 675,00 € × 1,20 = 810,00 € zuzüglich 60,00 € Modernisierungsumlage ergibt 870,00 €.
5. Mit der Vergleichsmiete abgleichen
Zulässige neue Miete = niedrigerer Wert aus Kappungsgrenze und Vergleichsmiete (€/m² × tatsächliche Wohnfläche)
Die Kappungsgrenze erlaubt keine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus, sie begrenzt nur zusätzlich. Höchstbeträge rundet der Rechner auf volle Cent ab.
Beispielrechnung: Eine frühere Erhöhung verbraucht den Spielraum
65-m²-Wohnung in einer Gemeinde ohne Verordnung, seit 2020 für 600,00 € vermietet. Zum 01.04.2025 wurde die Miete nach § 558 BGB auf 650,00 € erhöht. Der Mietspiegel ergibt 11,40 €/m². Angenommene Werte.
- Zugang des Erhöhungsverlangens
- 20.10.2026
- Wirksamwerden
- 01.01.2027
- Bezugstag
- 01.01.2024
- Ausgangsmiete am Bezugstag
- 600,00 € (nicht die heutige Miete von 650,00 €)
- Kappungsgrenze 20 %
- 600,00 € × 1,20 = 720,00 €
- Vergleichsmiete
- 11,40 €/m² × 65 m² = 741,00 €
- Zulässige neue Miete
- 720,00 € (Kappungsgrenze)
- Fristen
- Verlangen ab 01.04.2026, wirksam frühestens 01.07.2026
Ergebnis: höchstens 720,00 €, Erhöhung um 70,00 € pro Monat.
Wer die Grenze von der heutigen Miete aus rechnet (650,00 € × 1,20 = 780,00 €), landet bei der Vergleichsmiete von 741,00 € und verlangt 21,00 € pro Monat zu viel. Wird eine spätere Erhöhung erst am 01.04.2028 oder danach wirksam, liegt der Bezugstag nicht mehr vor der Erhöhung von 2025. Dann sind 650,00 € die Ausgangsmiete.
15 oder 20 Prozent: Welche Kappungsgrenze gilt?
20 Prozent sind der bundesweite Regelfall. 15 Prozent gelten nur in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, weil dort die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Eine solche Verordnung gilt jeweils höchstens fünf Jahre.
Laut Übersicht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, Stand Januar 2026) haben 14 der 16 Länder Gebiete mit 15 Prozent bestimmt. Im Saarland und in Sachsen-Anhalt gilt überall die 20-Prozent-Grenze. Je nach Land heißt die Verordnung Kappungsgrenzenverordnung, Kappungsgrenzen-Verordnung oder Mieterschutzverordnung.
So prüfen Sie Ihre Gemeinde
- 1Verordnung aufrufen: Suchen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Landes im Landesrechtsportal oder auf der Seite des zuständigen Bau- oder Justizministeriums und prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Liste steht. Manche Verordnungen erfassen nur Teile einer Gemeinde.
- 2Geltungszeitraum prüfen: Die Verordnung muss in Kraft sein, und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Verlangen zugeht, und zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll.
- 3Übersichten nur zur Orientierung: Die BBSR-Tabelle und Listen von Verbänden helfen beim Überblick. Maßgeblich ist der Verordnungstext, denn Gebietslisten ändern sich mit jeder Neufassung.
Nicht dasselbe wie die Mietpreisbremse
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse beruhen auf getrennten Ermächtigungen (§ 558 Abs. 3 und § 556d Abs. 2 BGB). Die Gebietslisten decken sich oft, aber nicht immer. In Schleswig-Holstein gilt zum Beispiel nur die abgesenkte Kappungsgrenze. Schließen Sie deshalb nicht vom einen Gebiet auf das andere.
Verordnung läuft aus oder tritt neu in Kraft
Welcher Zeitpunkt maßgeblich ist, wenn eine Verordnung zwischen Zugang des Verlangens und Wirksamwerden der Erhöhung ausläuft oder neu in Kraft tritt, ist nach unserer Recherche nicht höchstrichterlich geklärt. Vorsichtig gerechnet setzen Sie 15 Prozent an, wenn zu einem der beiden Zeitpunkte eine Verordnung für Ihre Gemeinde gilt, oder Sie lassen den Fall vor dem Versand prüfen.
Fristen der Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze bestimmt die Höhe, § 558 Abs. 1 und § 558b BGB bestimmen den Zeitpunkt. Wurde die letzte Erhöhung am 01.03.2025 wirksam, dürfen Sie das nächste Verlangen ab dem 01.03.2026 stellen. Wirksam werden kann es frühestens zum 01.06.2026.
Jahresfrist für das Verlangen
Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB). Üblich ist die Rechnung ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung. Auch hier zählen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB nicht.
Überlegungsfrist des Mieters
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Neue Miete ab dem dritten Monat
Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Beispiel: Zugang am 20.10.2026, Überlegungsfrist bis 31.12.2026, neue Miete ab 01.01.2027.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 3 BGB
„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“ § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB
- § 558 Abs. 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
- § 558 Abs. 3Innerhalb von drei Jahren darf die Miete, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmt, sind es 15 Prozent.
- § 558 Abs. 4Ist eine Ausgleichszahlungspflicht des Mieters wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen, gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit die Erhöhung die zuletzt gezahlte Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
- § 558b Abs. 1Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.
- § 558b Abs. 2Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
Der Rechner bildet § 558 und § 558b BGB in der am 26.09.2026 geltenden Fassung ab (Wortlaut von § 558 BGB auf gesetze-im-internet.de (öffnet in neuem Tab) und § 558b BGB auf gesetze-im-internet.de (öffnet in neuem Tab) auf gesetze-im-internet.de).
Keine Änderung beschlossen: Stand 26.09.2026 gilt die Kappungsgrenze von 20 und 15 Prozent unverändert. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807 (PDF, öffnet in neuem Tab)) ändert § 558 BGB nicht. Die dort geplante Begrenzung von Indexmieten hat mit § 558 Abs. 3 BGB nichts zu tun.
Form: Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung (§ 558a BGB), etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Wie Sie das Schreiben aufbauen, beschreibt der Leitfaden Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen.
Häufige Fragen zur Kappungsgrenze
Wie berechne ich die Kappungsgrenze?
Legen Sie zuerst fest, wann die Erhöhung wirksam werden soll, und rechnen Sie von diesem Tag drei Jahre zurück. Die an diesem Bezugstag geschuldete Miete multiplizieren Sie mit 1,20, in Verordnungsgebieten mit 1,15. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten aus diesem Zeitraum schlagen Sie hinzu. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung niedriger, ist sie die Obergrenze. Beispiel: 700,00 € × 1,15 = 805,00 €; bei einer Vergleichsmiete von 826,00 € sind im 15-Prozent-Gebiet 805,00 € zulässig.
Von welcher Miete wird die Kappungsgrenze berechnet?
Ausgangswert ist die vertraglich vereinbarte Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, nicht die aktuelle Miete. Eine Mietminderung bleibt außer Betracht, auch wenn sie auf einer zu kleinen Wohnfläche beruht (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Bei einer Teilinklusivmiete ist diese der Ausgangswert. Besteht das Mietverhältnis noch keine drei Jahre, rechnen Sie mit der Anfangsmiete.
Gilt in meiner Stadt die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?
Das hängt von der Kappungsgrenzenverordnung oder Mieterschutzverordnung Ihres Landes ab. Laut Übersicht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (Stand Januar 2026) haben 14 der 16 Länder Gebiete mit 15 Prozent bestimmt, im Saarland und in Sachsen-Anhalt gilt überall die 20-Prozent-Grenze. Prüfen Sie im Landesrecht oder auf der Seite des zuständigen Landesministeriums, ob Ihre Gemeinde in der Verordnung steht und ob die Verordnung beim Zugang des Verlangens und beim Wirksamwerden der Erhöhung gilt. Übersichten wie die des BBSR eignen sich nur zur ersten Orientierung.
Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierungsumlagen und Erhöhungen wegen Betriebskosten, werden nicht auf die 20 oder 15 Prozent angerechnet, sondern zum Kappungsbetrag hinzugerechnet. Die neue Gesamtmiete darf aber die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung nicht übersteigen. Für die Modernisierungsumlage selbst gilt eine eigene Grenze von 3 Euro oder 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
Wann darf ich die Miete frühestens wieder erhöhen?
Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB), und zum Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen für beide Fristen nicht. Beispiel: Wurde die letzte Erhöhung am 01.03.2025 wirksam, dürfen Sie das nächste Verlangen ab dem 01.03.2026 stellen, wirksam werden kann es frühestens zum 01.06.2026.
Was passiert, wenn meine Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?
Das Erhöhungsverlangen ist nicht insgesamt unwirksam, aber unbegründet, soweit es über der Grenze liegt. Der Mieter kann der Erhöhung bis zum zulässigen Betrag zustimmen und den Rest ablehnen, denn § 558b Abs. 1 BGB spricht von einer Zustimmung, „soweit“ der Mieter zustimmt. Klagen Sie auf die volle Summe, verlieren Sie den überschießenden Teil und tragen anteilig die Kosten. Davon zu unterscheiden sind formale Mängel des Verlangens, etwa eine fehlende Begründung. Sie lassen sich im Prozess nachholen oder beheben, der Mieter erhält dann aber erneut die volle Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
Gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmiete oder Indexmiete?
Während der Laufzeit einer Staffelmiete und während einer vereinbarten Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen, die Kappungsgrenze spielt dort also keine Rolle. Endet die Staffelmiete, gelten wieder die allgemeinen Regeln einschließlich Wartefrist und Kappungsgrenze. Gehen Sie bei der ersten Erhöhung nach Staffelende vorsichtshalber davon aus, dass Staffelsprünge der letzten drei Jahre auf die Kappungsgrenze zählen und die Wartefrist mit der letzten Staffelstufe beginnt.
Haftungshinweis
Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag, die Verordnung Ihres Landes, die Begründung der Vergleichsmiete und die Umstände des Einzelfalls. Prüfen Sie Eingaben und Ergebnis vor dem Versand eines Erhöhungsverlangens.
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