Unerlaubte Untervermietung: Was Vermieter tun können

Stellen Sie sich vor: Ihr Mieter kassiert 1.500 Euro pro Monat über Airbnb – während Sie nur 900 Euro Miete bekommen. Oder schlimmer: Plötzlich wohnen völlig fremde Personen in Ihrer Wohnung, und Sie erfahren es erst durch verärgerte Nachbarn.

Unerlaubte Untervermietung gehört zu den häufigsten und teuersten Problemen für private Vermieter. Sie verlieren nicht nur Geld, sondern riskieren auch Schäden an Ihrer Immobilie und rechtliche Komplikationen.

Doch wann ist Untervermietung eigentlich erlaubt? Wann ist sie rechtswidrig? Und welche Schritte dürfen Sie als Vermieter einleiten?

In diesem Artikel erfahren Sie klar, rechtssicher und praxisnah, wie Sie verbotene Untervermietung erkennen und richtig reagieren – bevor es Sie Tausende Euro kostet.

Untervermietung: Was ist erlaubt – und was nicht?

Erlaubt: Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters

Ein Mieter darf einzelne Räume untervermieten, wenn Sie es ausdrücklich erlauben. Sie können die Erlaubnis aus wichtigem Grund verweigern.

Nicht erlaubt: Untervermietung ohne Zustimmung

Das gilt als Vertragsverletzung und kann zu:

• Abmahnung
• Kündigung
• Schadenersatzforderungen führen

Ebenfalls nicht erlaubt: Vollständige Überlassung an Dritte

Wenn der Mieter komplett auszieht und die Wohnung einer anderen Person überlässt, gilt das als vertragswidrige Gebrauchsüberlassung – oft sogar als Kündigungsgrund.

Verboten: Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking etc.) ohne Erlaubnis

Auch die Überlassung an Feriengäste ist eine Gebrauchsüberlassung an Dritte und braucht Ihre Erlaubnis. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt die tageweise Vermietung an Touristen in der Regel nicht ab (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Die Einnahmen können erheblich sein: In Großstädten verdienen Mieter oft 80–150 Euro pro Nacht, das sind bis zu 3.000 Euro im Monat.

Wichtig: Kein Anspruch auf die Untermieteinnahmen

Die Einnahmen, die Ihr Mieter mit einer unerlaubten Untervermietung erzielt, können Sie nicht herausverlangen. Der Bundesgerichtshof versagt Vermietern diesen Anspruch in ständiger Rechtsprechung, weil der Vermieter zwar Unterlassung verlangen, die Wohnung aber nicht selbst untervermieten kann (BGH, Urteile vom 13.12.1995, XII ZR 194/93, und vom 12.08.2009, XII ZR 76/08). Ihre Hebel sind Abmahnung, Unterlassung und, wenn der Mieter nicht aufhört, die Kündigung.

Wichtig: Sie müssen die Untervermietung beweisen können. Sichern Sie Screenshots der Anzeigen mit Datum – die Mieterverwaltung von vermieter1.de hilft Ihnen, alle Vorfälle chronologisch zu dokumentieren.

Wann dürfen Vermieter die Untervermietung verweigern?

Ein Vermieter darf seine Zustimmung verweigern, wenn:

• Die Wohnung überbelegt wäre - zu viele Personen für die Quadratmeterzahl
• Der Untermieter unzumutbar ist - z.B. bei störendem Verhalten in der Vergangenheit
• Sicherheitsrelevante Gründe vorliegen - bei fehlender Zuverlässigkeit
• Die Untervermietung kommerziell motiviert ist - reine Gewinnabsicht des Mieters
• Der Mieter selbst kaum noch dort wohnt - faktischer Auszug
• Baurechtliche oder mietvertragliche Vorgaben verletzt werden - z.B. Wohnraumzweckentfremdung

Die Entscheidung muss immer begründet erfolgen.

Wie erkenne ich unerlaubte Untervermietung? (Typische Anzeichen)

Achten Sie auf folgende Warnsignale:

• Mieter ist selten vor Ort, aber andere Personen wohnen dort
• Namensschilder am Briefkasten ändern sich
• Vermehrter Publikumsverkehr (Hinweis auf Airbnb)
• Nachbarn melden unbekannte Personen
• Post für mehrere unbekannte Empfänger
• Social-Media-Anzeigen oder Airbnb-Profile

Melderecht: Für Untermieter ist der Hauptmieter Wohnungsgeber im Sinne von § 19 BMG. Er stellt ihnen die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung aus, nicht Sie (Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz, Nr. 19.1). Ob die Untervermietung erlaubt ist, prüft die Meldebehörde dabei nicht. Eine Anmeldung ersetzt also nicht Ihre Erlaubnis.

Als Eigentümer können Sie bei der Meldebehörde erfragen, welche Personen in Ihrer Wohnung gemeldet sind, wenn Sie ein rechtliches Interesse glaubhaft machen (§ 50 Abs. 4 BMG). Eine leere Auskunft schließt eine Untervermietung aber nicht aus. Gäste, die voraussichtlich weniger als zwei Wochen bleiben, etwa über Airbnb, beziehen die Wohnung nach der Verwaltungsvorschrift in der Regel nicht und müssen sich deshalb nicht anmelden (Nr. 17.1.1). Wer bereits anderswo im Inland gemeldet ist, muss sich für einen Aufenthalt von bis zu sechs Monaten ebenfalls nicht anmelden (§ 27 Abs. 2 BMG). Mehr dazu im Ratgeber zur Wohnungsgeberbestätigung.

Profi-Tipp: Rechtssicher dokumentieren

Beobachtungen immer dokumentieren, aber niemals selbstständig in die Wohnung gehen! Das wäre Hausfriedensbruch und macht Ihre gesamte Beweissammlung vor Gericht unbrauchbar.

So dokumentieren Sie richtig: Notieren Sie Datum, Uhrzeit und was genau Sie beobachtet haben. Speichern Sie Screenshots mit Zeitstempel. In der Mieterverwaltung können Sie alle Vorfälle zentral erfassen – perfekt für den Fall, dass es zum Rechtsstreit kommt.

Schritt-für-Schritt: Was Vermieter tun sollten

Schritt 1: Verdacht dokumentieren

Sammeln und sichern Sie:

• Notizen mit Datum und Uhrzeit
• E-Mails oder Hinweise von Nachbarn
• Screenshots von Anzeigen (Airbnb & Co.)
• Fotos von geänderten Namensschildern

Schritt 2: Mieter schriftlich zur Stellungnahme auffordern

Mieter müssen offenlegen:

• Wer in der Wohnung wohnt
• Seit wann die Personen dort wohnen
• Ob eine Untervermietung stattfindet
• Ob Geld verlangt wird

Beispielformulierung:

Ich habe Hinweise erhalten, dass die Wohnung ggf. an Dritte überlassen wurde. Bitte teilen Sie mir bis zum Datum mit, wer derzeit in der Wohnung wohnt und auf welcher Grundlage.

Schritt 3: Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung

Wenn der Mieter die Untervermietung zugibt oder nicht reagiert, folgt die Abmahnung.

Inhalt der Abmahnung:

• Feststellung der Pflichtverletzung
• Aufforderung zur sofortigen Beendigung
• Ankündigung weiterer Schritte

Schritt 4: Kündigung (fristlos oder ordentlich)

Eine unerlaubte Untervermietung kann folgende Kündigungen rechtfertigen:

Ordentliche Kündigung bei wiederholter oder schwerer Pflichtverletzung.

Fristlose Kündigung bei:

• Vollständiger Überlassung der Wohnung
• Gewerblicher Untervermietung
• Beharrlicher Weigerung, Untervermietung zu beenden

Schritt 5: Räumung einleiten (falls nötig)

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, müssen Sie den Rechtsweg beschreiten.

Schritt 6: Schadenersatz prüfen

Vermieter können Schadenersatz verlangen für:

• Übermäßige Abnutzung – Airbnb-Gäste gehen oft weniger pfleglich mit der Wohnung um. Für ihr Verschulden haftet Ihr Mieter (§ 540 Abs. 2 BGB)
• Zusätzliche Betriebskosten – mehr Personen bedeuten höhere Wasser- und Stromkosten

Die Einnahmen aus der Untervermietung gehören nicht dazu: Einen Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses verneint der Bundesgerichtshof (siehe oben).

Nutzen Sie die Kautionsverwaltung von vermieter1.de, um alle Ansprüche gegen die Kaution sauber zu dokumentieren und bei Auszug korrekt abzurechnen.

Häufige Fehler, die Vermieter unbedingt vermeiden sollten

Fehler 1: Sofort kündigen – und vor Gericht verlieren

Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung oft unwirksam. Das Ergebnis: Sie verlieren den Prozess, zahlen die Anwaltskosten beider Seiten (schnell 3.000–5.000 Euro) – und der Mieter wohnt immer noch in Ihrer Wohnung.

Fehler 2: Zutritt zur Wohnung erzwingen

Hausfriedensbruch – absolut verboten. Selbst wenn Sie 100% sicher sind, dass illegal untervermietet wird: Betreten Sie die Wohnung ohne Erlaubnis, machen Sie sich strafbar und verlieren jeden Prozess.

Fehler 3: Nachbarn als „Beweise" missbrauchen

Hinweise sind erlaubt, aber keine Hausdurchsuchung.

Fehler 4: Zustimmung zu schnell verweigern

Zustimmung muss sachlich begründet werden.

Fehler 5: Formfehler bei Kündigung

Schriftform, Begründung und Fristen sind zwingend. Ein einziger Formfehler kann Ihre Kündigung unwirksam machen – und Sie müssen von vorne anfangen.

Profi-Tipp: Kündigungsfristen automatisch berechnen lassen

Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab: 3 Monate bei unter 5 Jahren, 6 Monate bei 5-8 Jahren, 9 Monate darüber. Bei fristloser Kündigung müssen Sie zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen. Klingt kompliziert?

Die Lösung: In der Immobilienverwaltung von vermieter1.de sehen Sie auf einen Blick alle Mietdauern und die korrekten Fristen – Fehler ausgeschlossen.

Muster für eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung

Vorlage als Word-Dokument herunterladen

Betreff: Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung

Sehr geehrte/r Frau/Herr ...,

es wurde festgestellt, dass Sie die Wohnung in der Musterstraße 1, 12345 Musterstadt, ohne meine Zustimmung an Dritte überlassen haben. Dies stellt eine erhebliche Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar.

Ich fordere Sie daher auf, die unerlaubte Untervermietung unverzüglich zu beenden. Sollte dies nicht bis zum [Datum] geschehen, behalte ich mir rechtliche Schritte einschließlich Kündigung des Mietverhältnisses vor.

Mit freundlichen Grüßen
...

FAQ – Häufige Fragen zur unerlaubten Untervermietung

Darf der Mieter einzelne Zimmer untervermieten?

Nur mit Ihrer Erlaubnis (§ 540 Abs. 1 BGB). Ohne sie ist die Untervermietung eine Vertragsverletzung. Halten Sie eine Erlaubnis aus Beweisgründen schriftlich fest.

Kann ich die Untervermietung komplett verbieten?

Nicht in jedem Fall. Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, kann er Ihre Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Verweigern dürfen Sie sie nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder Ihnen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht ausschließt, ist unwirksam.

Muss ich einen Untermieter akzeptieren?

Unter den Voraussetzungen des § 553 BGB ja. Ist Ihnen die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten, können Sie die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB).

Ist Airbnb-Vermietung ohne Erlaubnis erlaubt?

Nein. Überlässt der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise an Feriengäste über Airbnb, Booking oder ähnliche Plattformen, braucht er dafür Ihre ausdrückliche Erlaubnis. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst die tageweise Vermietung an Touristen in der Regel nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13).

Darf ich bei unerlaubter Untervermietung sofort kündigen?

In der Regel nicht. Die unbefugte Überlassung an Dritte kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB), grundsätzlich aber erst nach einer erfolglosen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB). Ohne Abmahnung geht es nur ausnahmsweise, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

Fazit

Unerlaubte Untervermietung ist ein ernstes Thema, das Vermieter nicht ignorieren sollten. Mit der richtigen Vorgehensweise — freundlich, aber konsequent, rechtssicher, gut dokumentiert — lassen sich die meisten Fälle schnell klären.

Die Schlüsselregeln:

• Erst dokumentieren
• Dann klären
• Dann abmahnen
• Und erst dann kündigen

So handeln Vermieter souverän und gesetzeskonform.

Haben Sie den Verdacht, dass Ihr Mieter illegal untervermietet?

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