Unerlaubte Untervermietung: Was Vermieter tun können

Stellen Sie sich vor: Ihr Mieter kassiert 1.500 Euro pro Monat über Airbnb – während Sie nur 900 Euro Miete bekommen. Oder schlimmer: Plötzlich wohnen völlig fremde Personen in Ihrer Wohnung, und Sie erfahren es erst durch verärgerte Nachbarn.

Unerlaubte Untervermietung gehört zu den häufigsten und teuersten Problemen für private Vermieter. Sie verlieren nicht nur Geld, sondern riskieren auch Schäden an Ihrer Immobilie und rechtliche Komplikationen.

Doch wann ist Untervermietung eigentlich erlaubt? Wann ist sie rechtswidrig? Und welche Schritte dürfen Sie als Vermieter einleiten?

In diesem Artikel erfahren Sie klar, rechtssicher und praxisnah, wie Sie verbotene Untervermietung erkennen und richtig reagieren – bevor es Sie Tausende Euro kostet.

Untervermietung: Was ist erlaubt – und was nicht?

Erlaubt: Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters

Ein Mieter darf einzelne Räume untervermieten, wenn Sie es ausdrücklich erlauben. Sie können die Erlaubnis aus wichtigem Grund verweigern.

Nicht erlaubt: Untervermietung ohne Zustimmung

Das gilt als Vertragsverletzung und kann zu:

• Abmahnung
• Kündigung
• Schadenersatzforderungen führen

Ebenfalls nicht erlaubt: Vollständige Überlassung an Dritte

Wenn der Mieter komplett auszieht und die Wohnung einer anderen Person überlässt, gilt das als vertragswidrige Gebrauchsüberlassung – oft sogar als Kündigungsgrund.

Verboten: Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking etc.) ohne Erlaubnis

Kurzzeitvermietung gilt als gewerbliche Nutzung und ist fast immer zustimmungspflichtig. Die Einnahmen können erheblich sein: In Großstädten verdienen Mieter oft 80–150 Euro pro Nacht – das sind bis zu 3.000 Euro im Monat, die an Ihnen vorbeifließen.

Profi-Tipp: Airbnb-Einnahmen zurückfordern

Wussten Sie, dass Sie bei unerlaubter Kurzzeitvermietung die Einnahmen Ihres Mieters herausverlangen können? Gerichte sprechen Vermietern regelmäßig die Differenz zwischen Ihrer Miete und den Airbnb-Einnahmen zu. Bei 6 Monaten illegaler Untervermietung können das schnell 5.000–10.000 Euro sein.

Wichtig: Sie müssen die Untervermietung beweisen können. Sichern Sie Screenshots der Anzeigen mit Datum – die Mieterverwaltung von vermieter1.de hilft Ihnen, alle Vorfälle chronologisch zu dokumentieren.

Wann dürfen Vermieter die Untervermietung verweigern?

Ein Vermieter darf seine Zustimmung verweigern, wenn:

• Die Wohnung überbelegt wäre - zu viele Personen für die Quadratmeterzahl
• Der Untermieter unzumutbar ist - z.B. bei störendem Verhalten in der Vergangenheit
• Sicherheitsrelevante Gründe vorliegen - bei fehlender Zuverlässigkeit
• Die Untervermietung kommerziell motiviert ist - reine Gewinnabsicht des Mieters
• Der Mieter selbst kaum noch dort wohnt - faktischer Auszug
• Baurechtliche oder mietvertragliche Vorgaben verletzt werden - z.B. Wohnraumzweckentfremdung

Die Entscheidung muss immer begründet erfolgen.

Wie erkenne ich unerlaubte Untervermietung? (Typische Anzeichen)

Achten Sie auf folgende Warnsignale:

• Mieter ist selten vor Ort, aber andere Personen wohnen dort
• Namensschilder am Briefkasten ändern sich
• Vermehrter Publikumsverkehr (Hinweis auf Airbnb)
• Nachbarn melden unbekannte Personen
• Post für mehrere unbekannte Empfänger
• Social-Media-Anzeigen oder Airbnb-Profile

Profi-Tipp: Rechtssicher dokumentieren

Beobachtungen immer dokumentieren, aber niemals selbstständig in die Wohnung gehen! Das wäre Hausfriedensbruch und macht Ihre gesamte Beweissammlung vor Gericht unbrauchbar.

So dokumentieren Sie richtig: Notieren Sie Datum, Uhrzeit und was genau Sie beobachtet haben. Speichern Sie Screenshots mit Zeitstempel. In der Mieterverwaltung können Sie alle Vorfälle zentral erfassen – perfekt für den Fall, dass es zum Rechtsstreit kommt.

Schritt-für-Schritt: Was Vermieter tun sollten

Schritt 1: Verdacht dokumentieren

Sammeln und sichern Sie:

• Notizen mit Datum und Uhrzeit
• E-Mails oder Hinweise von Nachbarn
• Screenshots von Anzeigen (Airbnb & Co.)
• Fotos von geänderten Namensschildern

Schritt 2: Mieter schriftlich zur Stellungnahme auffordern

Mieter müssen offenlegen:

• Wer in der Wohnung wohnt
• Seit wann die Personen dort wohnen
• Ob eine Untervermietung stattfindet
• Ob Geld verlangt wird

Beispielformulierung:

Ich habe Hinweise erhalten, dass die Wohnung ggf. an Dritte überlassen wurde. Bitte teilen Sie mir bis zum Datum mit, wer derzeit in der Wohnung wohnt und auf welcher Grundlage.

Schritt 3: Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung

Wenn der Mieter die Untervermietung zugibt oder nicht reagiert, folgt die Abmahnung.

Inhalt der Abmahnung:

• Feststellung der Pflichtverletzung
• Aufforderung zur sofortigen Beendigung
• Ankündigung weiterer Schritte

Schritt 4: Kündigung (fristlos oder ordentlich)

Eine unerlaubte Untervermietung kann folgende Kündigungen rechtfertigen:

Ordentliche Kündigung bei wiederholter oder schwerer Pflichtverletzung.

Fristlose Kündigung bei:

• Vollständiger Überlassung der Wohnung
• Gewerblicher Untervermietung
• Beharrlicher Weigerung, Untervermietung zu beenden

Schritt 5: Räumung einleiten (falls nötig)

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, müssen Sie den Rechtsweg beschreiten.

Schritt 6: Schadenersatz prüfen – hier liegt oft bares Geld

Vermieter können Schadenersatz verlangen für:

• Entgangene Miete – z.B. wenn der Mieter die Wohnung günstiger als marktüblich weitergegeben hat
• Übermäßige Abnutzung – Airbnb-Gäste gehen oft weniger pfleglich mit der Wohnung um
• Zusätzliche Betriebskosten – mehr Personen bedeuten höhere Wasser- und Stromkosten
• Einnahmen aus Airbnb-Vermietungen – Sie können die Gewinne Ihres Mieters herausverlangen!

Rechenbeispiel: Ihr Mieter hat die Wohnung 6 Monate lang für 100 Euro/Nacht auf Airbnb angeboten und durchschnittlich 20 Nächte pro Monat vermietet. Das sind 12.000 Euro Einnahmen – abzüglich Ihrer 900 Euro Monatsmiete (5.400 Euro) bleiben 6.600 Euro, die Ihnen zustehen könnten.

Nutzen Sie die Kautionsverwaltung von vermieter1.de, um alle Ansprüche gegen die Kaution sauber zu dokumentieren und bei Auszug korrekt abzurechnen.

Häufige Fehler, die Vermieter unbedingt vermeiden sollten

Fehler 1: Sofort kündigen – und vor Gericht verlieren

Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung oft unwirksam. Das Ergebnis: Sie verlieren den Prozess, zahlen die Anwaltskosten beider Seiten (schnell 3.000–5.000 Euro) – und der Mieter wohnt immer noch in Ihrer Wohnung.

Fehler 2: Zutritt zur Wohnung erzwingen

Hausfriedensbruch – absolut verboten. Selbst wenn Sie 100% sicher sind, dass illegal untervermietet wird: Betreten Sie die Wohnung ohne Erlaubnis, machen Sie sich strafbar und verlieren jeden Prozess.

Fehler 3: Nachbarn als „Beweise" missbrauchen

Hinweise sind erlaubt, aber keine Hausdurchsuchung.

Fehler 4: Zustimmung zu schnell verweigern

Zustimmung muss sachlich begründet werden.

Fehler 5: Formfehler bei Kündigung

Schriftform, Begründung und Fristen sind zwingend. Ein einziger Formfehler kann Ihre Kündigung unwirksam machen – und Sie müssen von vorne anfangen.

Profi-Tipp: Kündigungsfristen automatisch berechnen lassen

Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab: 3 Monate bei unter 5 Jahren, 6 Monate bei 5-8 Jahren, 9 Monate darüber. Bei fristloser Kündigung müssen Sie zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen. Klingt kompliziert?

Die Lösung: In der Immobilienverwaltung von vermieter1.de sehen Sie auf einen Blick alle Mietdauern und die korrekten Fristen – Fehler ausgeschlossen.

Muster für eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung

📥 Vorlage als Word-Dokument herunterladen

Betreff: Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung

Sehr geehrte/r Frau/Herr ...,

es wurde festgestellt, dass Sie die Wohnung in der Musterstraße 1, 12345 Musterstadt,
ohne meine Zustimmung an Dritte überlassen haben. Dies stellt eine erhebliche
Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar.

Ich fordere Sie daher auf, die unerlaubte Untervermietung unverzüglich zu beenden.
Sollte dies nicht bis zum [Datum] geschehen, behalte ich mir rechtliche Schritte
einschließlich Kündigung des Mietverhältnisses vor.

Mit freundlichen Grüßen
...

FAQ – Häufige Fragen zur unerlaubten Untervermietung

Darf der Mieter einzelne Zimmer untervermieten?

Ja – aber nur mit Ihrer schriftlichen Zustimmung.

Kann ich die Untervermietung komplett verbieten?

Nur bei berechtigtem Interesse oder unzumutbaren Umständen.

Muss ich einen Untermieter akzeptieren?

Unter bestimmten Bedingungen ja — aber Sie dürfen Regeln festlegen.

Was ist mit Airbnb?

Ohne ausdrückliche Erlaubnis immer verboten.

Darf ich den Vertrag sofort kündigen?

Nur in schweren Fällen. Meist ist eine Abmahnung nötig.

Fazit

Unerlaubte Untervermietung ist ein ernstes Thema, das Vermieter nicht ignorieren sollten. Mit der richtigen Vorgehensweise — freundlich, aber konsequent, rechtssicher, gut dokumentiert — lassen sich die meisten Fälle schnell klären.

Die Schlüsselregeln:

• Erst dokumentieren
• Dann klären
• Dann abmahnen
• Und erst dann kündigen

So handeln Vermieter souverän und gesetzeskonform.

Haben Sie den Verdacht, dass Ihr Mieter illegal untervermietet?

Dann brauchen Sie jetzt eine lückenlose Dokumentation – bevor Beweise verschwinden. Mit vermieter1.de haben Sie alle Vorfälle, Schriftverkehr und Fristen an einem Ort:

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