Mietrückstand: Anleitung für Vermieter (Mahnung & Kündigung)

Es ist der 5. des Monats. Die Miete ist seit fünf Tagen fällig – und Ihr Konto bleibt leer. Sie kennen das mulmige Gefühl: Vielleicht hat der Mieter nur vergessen? Oder ist das der Anfang eines Albtraums, der Sie Monate der Nerven und Tausende Euro kostet?

Die Wahrheit: Wie Sie in den nächsten 48 Stunden reagieren, entscheidet darüber, ob Sie Ihre Miete noch bekommen – oder ob Sie in 12 Monaten mit einem Räumungstitel vor Gericht stehen. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt Ihnen den rechtssicheren Weg.

Warum schnelles Handeln bei Mietrückstand entscheidend ist

Viele Vermieter machen den Fehler, zu lange zu warten. "Der zahlt bestimmt noch", denken sie. Nach 3 Monaten Rückstand (bei einer Miete von 800 Euro) haben Sie dann 2.400 Euro verloren – und der Mieter ist vielleicht längst zahlungsunfähig.

Die harte Realität in Zahlen:

• Durchschnittlicher Mietrückstand bei Räumungsklagen: 4.800 Euro
• Durchschnittliche Dauer einer Räumungsklage: 6-12 Monate
• Kosten für Räumung + Anwalt + Gericht: 3.000-8.000 Euro
• Wahrscheinlichkeit, das Geld vom insolventen Mieter zu bekommen: unter 20%

Je früher Sie handeln, desto größer Ihre Chancen, ohne Verlust aus der Sache rauszukommen.

Schritt 1: Ruhe bewahren und Ursache klären (Tag 1-3)

Nicht sofort die Mahnung schicken

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, klären Sie die Ursache. Ein vergessener Dauerauftrag ist schnell korrigiert – eine vorschnelle Mahnung vergiftet das Mietverhältnis unnötig.

So gehen Sie vor:

1. Prüfen Sie Ihr Konto erneut (Buchungsverzögerungen?)
2. Kontaktieren Sie den Mieter freundlich per Telefon oder E-Mail
3. Fragen Sie nach dem Grund – ohne Vorwürfe

Mögliche Gründe für den Zahlungsausfall:

• Vergessener Dauerauftrag nach Bankwechsel
• Kurzfristige Liquiditätsprobleme (Jobverlust, Krankheit)
• Streit über Mängel in der Wohnung
• Absichtliche Nichtzahlung

💡 Profi-Tipp: Das "24-Stunden-Gespräch"

Rufen Sie am 4. oder 5. des Monats kurz an: "Guten Tag, mir ist aufgefallen, dass die Miete noch nicht eingegangen ist. Ist alles in Ordnung?"

Warum das funktioniert: 80% der Mietrückstände werden innerhalb von 48 Stunden nach diesem Anruf beglichen. Der Mieter merkt: Sie beobachten die Zahlungen genau.

Die Lösung: Mit der Mieterverwaltung von vermieter1.de sehen Sie sofort, welche Mieten ausstehen – und können am 4. des Monats direkt reagieren, statt erst am 15. den Überblick zu verlieren.

Dokumentation ab Tag 1

Egal wie das Gespräch verläuft – dokumentieren Sie alles:

• Datum und Uhrzeit des Kontakts
• Inhalt des Gesprächs
• Vereinbarungen (z.B. "zahlt bis Freitag")

Diese Dokumentation ist Gold wert, falls es später vor Gericht geht. Die Mieterverwaltung von vermieter1.de protokolliert alle Kommunikation automatisch mit Zeitstempel – Sie müssen nichts mehr manuell notieren.

Schritt 2: Die schriftliche Zahlungserinnerung (Tag 4-7)

Freundlich, aber bestimmt

Bleibt die Zahlung aus, folgt die schriftliche Zahlungserinnerung. Das ist noch keine Mahnung – aber ein wichtiger Nachweis.

Muster-Zahlungserinnerung:

Betreff: Zahlungserinnerung – Miete [Monat/Jahr]

Sehr geehrte/r [Name],

bei Durchsicht meiner Unterlagen habe ich festgestellt, dass die Miete
für [Monat/Jahr] in Höhe von [Betrag] Euro noch nicht auf meinem Konto
eingegangen ist.

Vertragsgemäß ist die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats fällig.

Bitte überweisen Sie den ausstehenden Betrag bis zum [Datum + 5 Tage]
auf das bekannte Konto.

Sollte sich unsere Schreiben gekreuzt haben, betrachten Sie diese
Erinnerung bitte als gegenstandslos.

Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]

Wichtig: Versenden Sie per E-Mail mit Lesebestätigung oder als Einwurf-Einschreiben. Ohne Nachweis ist Ihre Zahlungserinnerung vor Gericht wertlos!

Schritt 3: Die erste Mahnung mit Fristsetzung (Tag 8-14)

Jetzt wird es ernst

Reagiert der Mieter nicht, folgt die formelle Mahnung. Zwar gerät der Mieter bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit (3. Werktag) automatisch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – aber die Mahnung ist trotzdem wichtig: Sie dient der Beweissicherung und macht dem Mieter den Ernst der Lage unmissverständlich klar.

Rechtliche Wirkung der Mahnung:

• Begründet Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über Basiszins)
• Begründet Anspruch auf Mahnkosten
• Ist Voraussetzung für spätere Kündigung

Muster-Mahnung:

Betreff: 1. Mahnung – Mietrückstand [Betrag] Euro

Sehr geehrte/r [Name],

trotz meiner Zahlungserinnerung vom [Datum] ist die Miete für
[Monat/Jahr] in Höhe von [Betrag] Euro noch nicht eingegangen.

Ich fordere Sie hiermit auf, den Rückstand bis spätestens
[Datum + 10 Tage] auf folgendes Konto zu überweisen:

[Kontodaten]

Sollte die Zahlung nicht fristgerecht eingehen, sehe ich mich
gezwungen, rechtliche Schritte einzuleiten. Bei weiterem Zahlungs-
verzug behalte ich mir die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor.

Bereits jetzt mache ich Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe geltend.

Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]

💡 Profi-Tipp: Die "Ratenzahlung-Strategie"

Bei Mietern mit kurzfristigen Zahlungsproblemen (Jobverlust, Krankheit) kann eine Ratenzahlungsvereinbarung sinnvoll sein. Stellen Sie sich vor: Ihr Mieter schuldet 1.600 Euro. Mit einer Ratenzahlung von 400 Euro zusätzlich zur laufenden Miete haben Sie in 4 Monaten alles wieder – ohne Anwalt, ohne Gericht.

Aber Vorsicht: Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest und lassen Sie sie vom Mieter unterschreiben. Vereinbaren Sie, dass bei Nichteinhaltung einer Rate sofort der gesamte Restbetrag fällig wird. Ohne schriftliche Vereinbarung verschenken Sie wichtige Rechte!

Die Lösung: In der Mieterverwaltung dokumentieren Sie Ratenzahlungsvereinbarungen mit einem Klick – inklusive automatischer Erinnerung, wenn eine Rate ausbleibt.

Schritt 4: Die zweite Mahnung und Kündigungsandrohung (Tag 15-21)

Letzte Chance vor der Eskalation

Die zweite Mahnung ist Ihre letzte Warnung vor rechtlichen Schritten. Hier müssen Sie:

• Den Gesamtrückstand klar beziffern
• Eine letzte Frist setzen (7-10 Tage)
• Die fristlose Kündigung explizit androhen

Wichtig zu wissen – das 2-Monats-Rückstands-Recht:

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dürfen Sie fristlos kündigen, wenn:

• Der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand ist, ODER
• Der Rückstand eine Monatsmiete + einen nicht unerheblichen Teil erreicht hat

"Nicht unerheblich" bedeutet in der Praxis: mehr als eine Monatsmiete insgesamt. Bei 800 Euro Miete also ab 1.600 Euro Rückstand.

Schritt 5: Die fristlose Kündigung (nach dem 2. Mietausfall)

Wann Sie wirklich kündigen dürfen

Wichtig: Eine fristlose Kündigung ist erst möglich, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht hat. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedeutet das konkret:

• Der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand, ODER
• Der Rückstand hat über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht

Das heißt in der Praxis: Wenn Ihr Mieter am 1. Januar nicht zahlt, können Sie am 22. Januar noch nicht fristlos kündigen – es fehlt ja erst eine Miete. Erst wenn auch die Februar-Miete ausbleibt (also frühestens ab dem 4. Februar), haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung.

Sie dürfen also fristlos kündigen, wenn:

1. Der Rückstand mindestens 2 Monatsmieten beträgt (z.B. Januar + Februar)
2. Die Mahnungen dokumentiert sind (Beweissicherung)
3. Die gesetzten Fristen fruchtlos verstrichen sind

Die Kündigung muss:

• Schriftlich erfolgen (Brief, keine E-Mail!)
• An alle Mieter adressiert sein
• Von allen Vermietern unterschrieben sein
• Den Kündigungsgrund benennen

💡 Profi-Tipp: Die "Doppel-Kündigung"

Erfahrene Vermieter sprechen gleichzeitig die fristlose UND die ordentliche Kündigung aus. Warum?

Die Schonfrist-Falle: Der Mieter kann die fristlose Kündigung unwirksam machen, indem er innerhalb von 2 Monaten den kompletten Rückstand begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das passiert häufiger als Sie denken – oft mit Geld von Verwandten oder dem Sozialamt. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen!

Das bedeutet für Sie: Selbst wenn der Mieter zahlt und die fristlose Kündigung kippt, müssen Sie nicht wieder bei Null anfangen. Mit der Doppel-Kündigung sind Sie auf der sicheren Seite.

Nach der Kündigung: Die Räumungsklage

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, bleibt nur die Räumungsklage. Rechnen Sie mit:

• Gerichtskosten: 500-1.500 Euro (je nach Streitwert)
• Anwaltskosten: 1.000-3.000 Euro
• Dauer: 3-12 Monate

Wichtig: Setzen Sie niemals eigenmächtig das Schloss aus oder räumen Sie die Wohnung selbst! Das ist Hausfriedensbruch und kann Sie selbst vor Gericht bringen – plus Schadensersatz an den Mieter.

Häufige Fehler, die Vermieter Tausende Euro kosten

Fehler 1: Zu lange warten

Jeder Monat ohne Zahlung erhöht Ihr Risiko. Nach 6 Monaten Rückstand (4.800 Euro bei 800 Euro Miete) ist die Wahrscheinlichkeit, das Geld jemals zu sehen, minimal. Warum? Der Mieter, der 6 Monate nicht zahlen konnte, wird auch die nächsten 6 Monate nicht zahlen können.

Ihr Verlust bei 6 Monaten Nichtstun:

• 4.800 Euro Mietrückstand (bei 800 Euro/Monat)
• 3.000-5.000 Euro Räumungskosten
• 2.400 Euro entgangene Miete während der Räumungsklage (3 Monate)
• Gesamt: bis zu 12.200 Euro

Fehler 2: Mündliche Vereinbarungen

"Der Mieter hat gesagt, er zahlt nächste Woche" – ohne Nachweis ist das vor Gericht wertlos. Immer schriftlich! Eine E-Mail reicht, aber Sie brauchen einen Nachweis.

Fehler 3: Formfehler bei der Kündigung

Eine formunwirksame Kündigung kostet Sie 3-6 Monate Zeit. Das sind bei 800 Euro Miete weitere 2.400-4.800 Euro Verlust. Häufige Fehler:

• Kündigung per E-Mail statt Brief
• Nicht alle Mieter adressiert (bei WGs!)
• Kündigungsgrund nicht genannt

Fehler 4: Die "Schonfrist" vergessen

Der Mieter kann Ihre fristlose Kündigung kippen, wenn er innerhalb von 2 Monaten alles nachzahlt. Dieses Recht hat er allerdings nur einmal alle 2 Jahre. Dokumentieren Sie frühere Vorfälle – mit Datum und Betrag!

💡 Profi-Tipp: Das Schonfrist-Protokoll

Führen Sie für jeden Mieter ein "Schonfrist-Protokoll". Notieren Sie jedes Mal, wenn der Mieter die Schonfrist-Regelung nutzt. Bei der nächsten fristlosen Kündigung innerhalb von 2 Jahren kann er dieses Recht nicht mehr nutzen – Sie haben dann sofort Erfolg vor Gericht.

Die Lösung: Die Mieterverwaltung speichert die komplette Zahlungshistorie mit allen Vorfällen. Bei Bedarf exportieren Sie einen gerichtsfesten Bericht – mit einem Klick.

Vorbeugen ist besser als Mahnen

Die Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss

80% aller Mietrückstand-Probleme lassen sich durch eine gründliche Mieterauswahl vermeiden. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss:

• Schufa-Auskunft
• Einkommensnachweise (Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate)
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Arbeitgeberbescheinigung

Faustregel: Die Warmmiete sollte maximal 30-35% des Nettoeinkommens betragen. Bei 800 Euro Warmmiete also mindestens 2.300 Euro netto.

Die Mietkaution als Sicherheit

Die Kaution (maximal 3 Monatsmieten) ist Ihre Absicherung gegen Mietrückstände. Mit der Kautionsverwaltung von vermieter1.de verwalten Sie diese rechtssicher – inklusive korrekter Verzinsung nach § 551 BGB.

Wichtig: Sie dürfen die Kaution während des Mietverhältnisses NICHT für laufende Mieten verwenden! Erst nach Ende des Mietverhältnisses können Sie Rückstände verrechnen. Greifen Sie vorher auf die Kaution zu, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Automatische Zahlungsüberwachung

Das größte Problem vieler Vermieter: Sie bemerken Rückstände zu spät. Bei 3-4 Mietobjekten verliert man schnell den Überblick. Am 15. des Monats fällt Ihnen auf, dass die Miete von Wohnung 3 fehlt – aber da sind schon 2 Wochen verloren.

Die Mieterverwaltung von vermieter1.de zeigt Ihnen auf einen Blick:

• Welche Mieten eingegangen sind
• Welche Mieten ausstehen
• Wie hoch der Gesamtrückstand pro Mieter ist

Alle Objekte im Überblick

Je mehr Wohnungen Sie vermieten, desto wichtiger wird ein zentraler Überblick. Die Immobilienverwaltung von vermieter1.de zeigt Ihnen alle Ihre Objekte mit Status – von der Kaution bis zum Zahlungseingang.

Checkliste: Mietrückstand richtig handhaben

Bei erstem Rückstand (Tag 1-7):

• Kontoeingang prüfen (Buchungsverzögerung?)
• Mieter freundlich kontaktieren
• Gespräch dokumentieren (Datum, Inhalt, Vereinbarung)
• Zahlungserinnerung schriftlich versenden

Bei anhaltendem Rückstand (Tag 8-21):

• Erste Mahnung mit Fristsetzung (10 Tage)
• Verzugszinsen geltend machen
• Ratenzahlung prüfen (nur schriftlich!)
• Zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung

Bei Eskalation (ab Tag 22):

• Prüfen: Sind 2 Monatsmieten erreicht?
• Fristlose + ordentliche Kündigung (schriftlich!)
• Schonfrist-Regelung prüfen (letzte Nutzung?)
• Anwalt für Mietrecht konsultieren
• Räumungsklage vorbereiten

FAQ – Häufige Fragen zu Mietrückständen

Ab wann darf ich kündigen?

Fristlos kündigen dürfen Sie, wenn der Mieter mit mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand ist. Eine einzelne ausstehende Miete reicht für eine fristlose Kündigung nicht aus. Bei 800 Euro Miete also ab 1.600 Euro Rückstand.

Kann der Mieter die Kündigung abwenden?

Ja, durch die sogenannte "Schonfrist-Zahlung". Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den kompletten Rückstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Recht hat er aber nur einmal in 2 Jahren – dokumentieren Sie jeden Vorfall!

Was kostet eine Räumungsklage?

Rechnen Sie mit 3.000-8.000 Euro für Anwalt, Gericht und die eigentliche Räumung. Bei einem insolventen Mieter sehen Sie dieses Geld wahrscheinlich nie wieder. Deshalb gilt: Je früher Sie handeln, desto besser.

Darf ich die Kaution für ausstehende Miete verwenden?

Während des laufenden Mietverhältnisses: Nein! Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses dürfen Sie die Kaution mit offenen Forderungen verrechnen. Greifen Sie vorher zu, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Muss ich vor der Kündigung abmahnen?

Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist keine vorherige Abmahnung erforderlich. Aber: Die Mahnungen dokumentieren Ihre Bemühungen und stärken Ihre Position vor Gericht erheblich.

Fazit: Früh handeln, konsequent bleiben

Mietrückstände sind für Vermieter eine der größten Belastungen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in drei Punkten:

1. Schnell reagieren – Je früher Sie handeln, desto größer Ihre Chancen
2. Alles dokumentieren – Schriftliche Nachweise sind vor Gericht Gold wert
3. Konsequent bleiben – Leere Drohungen untergraben Ihre Position

Mit der richtigen Strategie und professionellen Tools behalten Sie den Überblick und reagieren rechtzeitig – bevor aus 800 Euro Rückstand ein 10.000-Euro-Problem wird.

Haben Sie Angst, bei Ihren Mietern den Überblick zu verlieren?

Stellen Sie sich vor: Es ist der 4. des Monats und Sie wissen sofort, welche Mieten fehlen. Sie rufen kurz an, der Mieter überweist – Problem gelöst in 48 Stunden statt in 12 Monaten vor Gericht.

vermieter1.de zeigt Ihnen in Sekunden:

• ✅ Zahlungsübersicht – Welche Mieten sind eingegangen, welche fehlen?
• ✅ Automatische Erinnerungen – Am 4. des Monats wissen Sie Bescheid
• ✅ Dokumentation – Alle Gespräche, Mahnungen und Vereinbarungen mit Zeitstempel
• ✅ Schonfrist-Protokoll – Wann hat der Mieter das letzte Mal die Schonfrist genutzt?

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert, wir übernehmen jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Im Zweifel konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt.