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Mietpreisrechner
Vergleichsmiete schätzen

Schätzen Sie einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße für Ihre Kaltmiete und prüfen Sie mögliche Grenzen für Neuvermietung oder Mieterhöhung – direkt, kostenlos und ohne Anmeldung.

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Mietpreis berechnen

Bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße schätzen

Wichtiger Hinweis

Bundesweiter Modellwert nach Stadtgröße, Datenstand 2024/25. Mietspiegel prüfen.

Ausstattungsstandard
Wohnlage
Zusätzliche Merkmale (optional)

So funktioniert der Mietpreisrechner

Orientierung nach Stadtgröße

Der Rechner berechnet einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und kombiniert ihn mit Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnfläche. Er greift nicht auf Ihren lokalen Mietspiegel zu.

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Faktoren für die Mietpreisberechnung

Wertsteigernde Faktoren

  • Neubau oder umfassend saniert
  • Gehobene Ausstattung (Parkett, Fußbodenheizung)
  • Balkon, Terrasse oder Garten
  • Einbauküche vorhanden
  • Aufzug im Gebäude
  • Gute bis sehr gute Wohnlage
  • Energieeffizienzklasse A oder B

Wertmindernde Faktoren

  • Altbau ohne Sanierung
  • Einfache Ausstattung
  • Kein Balkon
  • Erdgeschoss ohne Gartennutzung
  • Schlechte Wohnlage (Lärm, Verkehr)
  • Niedriger Energiestandard
  • Durchgangszimmer

Hinweis zur Berechnung

Dieser Rechner liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße zur ersten Orientierung. Für eine belastbare Begründung sollten Sie den aktuellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde heranziehen oder einen Sachverständigen beauftragen.

Berechnungsgrundlage

Bundesweite Modellwerte nach Stadtgröße

Der Rechner verwendet einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße. Hier sehen Sie die zugrunde gelegten Basiswerte:

StadtgrößeØ Kaltmiete/m²
Metropole (> 500.000 EW)16,50 €
Großstadt (100.000–500.000 EW)12,50 €
Mittelstadt (20.000–100.000 EW)9,50 €
Kleinstadt (5.000–20.000 EW)7,50 €
Ländlicher Raum (< 5.000 EW)6,50 €

Bundesweite Modellwerte nach Stadtgröße, Datenstand 2024/2025. Keine lokalen Mietspiegelwerte.

Modell-Faktoren

Erstbezug nach 2014+15%
Gehobene Ausstattung+15%
Luxus-Ausstattung+35%
Gute Lage+15%
Wohnfläche unter 40 m²+15%

Zusatzmerkmale

Balkon/Terrasse+5%
Einbauküche+8%
Aufzug+3%
Gartennutzung+6%
Kürzlich saniert+10%

Mietpreis berechnen: Alles zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Bezugspunkt für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Sie bezeichnet die Miete, die in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Vergleichbar bedeutet: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Vergleichsmiete basiert auf den in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten für vergleichbaren Wohnraum. Sie ist im § 558 BGB geregelt und dient als Obergrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen.

Der Mietspiegel als wichtigste Quelle

Die wichtigste Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Man unterscheidet:

  • Qualifizierter Mietspiegel: Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB)
  • Einfacher Mietspiegel: Übersicht über ortsübliche Mieten ohne strenge wissenschaftliche Methodik

Nicht alle Gemeinden haben einen Mietspiegel. In diesem Fall kann eine Mieterhöhung insbesondere mit drei vergleichbaren Wohnungen, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank oder dem begründeten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden (§ 558a Abs. 2 BGB).

Die Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Bundesländer legen fest, in welchen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

  • Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014)
  • Umfassend modernisierte Wohnungen
  • Wenn die Vormiete bereits höher war
  • Möblierte Wohnungen (teilweise)

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Bei bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei gelten folgende Regeln:

  • Kappungsgrenze: Maximal 20 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 %. Maßstab ist die Miete vor drei Jahren; Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit (§ 558 Abs. 3 BGB)
  • Begründung: Zur Begründung kann insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen Bezug genommen werden (§ 558a Abs. 2 BGB)
  • Textform: Das Erhöhungsverlangen ist in Textform (zum Beispiel Brief oder E-Mail) zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB)
  • Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB)

Tipps für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie bei der Mietpreisgestaltung folgende Punkte beachten:

  • Prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde ein Mietspiegel existiert
  • Informieren Sie sich, ob die Mietpreisbremse gilt
  • Dokumentieren Sie wertsteigernde Merkmale Ihrer Wohnung
  • Berechnen Sie alle relevanten Zu- und Abschläge korrekt
  • Lassen Sie bei Unsicherheit eine professionelle Mietwertermittlung durchführen

Fazit

Die Ermittlung des richtigen Mietpreises ist entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung. Mit unserem kostenlosen Mietpreisrechner erhalten Sie eine erste Orientierung. Für eine belastbare Mietpreisermittlung empfehlen wir, den lokalen Mietspiegel heranzuziehen oder einen Sachverständigen zu beauftragen.

Häufige Fragen zum Mietpreisrechner

Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Mietpreis und Vergleichsmiete

Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie in erster Linie über den Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Es gibt den qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt ist, und den einfachen Mietspiegel. Liegt kein Mietspiegel vor, können Sie als Vermieter insbesondere auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen (§ 558a Abs. 2 BGB). Unser Rechner liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und berücksichtigt zusätzlich Baujahr, Lage und Ausstattung. Für eine belastbare Einordnung legen Sie den aktuellen Mietspiegel vor Ort zugrunde.
Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Welche Gemeinden oder Stadtteile dazu gehören, legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest. Nicht anzuwenden ist sie auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Lag schon die Vormiete höher, dürfen Sie eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren (§ 556e BGB). Die Verordnungen der Länder müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Wirksam wird sie frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung: Die Miete muss zu diesem Zeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein, und der Mieter hat nach Zugang des Erhöhungsverlangens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit für seine Zustimmung (§ 558b BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder geänderter Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Indexmieten und Staffelmieten folgen eigenen Regeln: Bei der Indexmiete richtet sich die Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex, bei der Staffelmiete sind die Erhöhungsschritte im Vertrag festgelegt.
Was ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren durch Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen darf, unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete liegt. Die allgemeine Kappungsgrenze beträgt 20 % innerhalb von drei Jahren. In Gemeinden oder Stadtteilen, die die Länder per Rechtsverordnung ausweisen, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren. Erhöhungen wegen Modernisierung oder geänderter Betriebskosten zählen nicht mit. Selbst wenn die Vergleichsmiete eine stärkere Erhöhung rechtfertigen würde, ist die Kappungsgrenze bindend.
Wie ermittle ich den richtigen Mietpreis ohne Mietspiegel?
Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, nennt § 558a Abs. 2 BGB weitere Begründungsmittel für eine Mieterhöhung. Sie können drei Wohnungen benennen, die nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sind und zu einer mindestens gleich hohen Miete vermietet werden. Sie können sich auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank stützen, die von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam geführt oder anerkannt wird (§ 558e BGB). Oder Sie holen ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein. Unser Mietpreisrechner gibt Ihnen eine erste Orientierung anhand eines bundesweiten Modellwerts nach Stadtgröße, ersetzt aber keines dieser Begründungsmittel.
Kaltmiete oder Warmmiete – was zählt für den Mietpreisrechner?
Für den Mietpreisrechner und die mietrechtlichen Vergleiche (Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze) ist in der Regel die Nettokaltmiete maßgeblich, also die Miete ohne Betriebskosten. Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete und Vorauszahlungen für Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Hausmeister zusammen und unterscheidet sich von Gebäude zu Gebäude stark. Mietspiegel weisen deshalb in der Regel Nettokaltmieten aus. Welche Betriebskosten Sie umlegen dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Vereinbarte Vorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab. Eine Pauschale ist möglich, Heiz- und Warmwasserkosten sind aber grundsätzlich verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung abzurechnen.

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