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Ermitteln Sie kostenlos die ortsübliche Vergleichsmiete und prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse greift.

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Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete

Wichtiger Hinweis

Dieser Rechner liefert eine Schätzung basierend auf Durchschnittswerten. Für rechtssichere Mietpreise nutzen Sie den offiziellen Mietspiegel Ihrer Gemeinde.

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So funktioniert der Mietpreisrechner

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete basiert auf dem lokalen Mietspiegel und berücksichtigt Faktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnfläche.

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Faktoren für die Mietpreisberechnung

Wertsteigernde Faktoren

Neubau oder umfassend saniert
Gehobene Ausstattung (Parkett, Fußbodenheizung)
Balkon, Terrasse oder Garten
Einbauküche vorhanden
Aufzug im Gebäude
Gute bis sehr gute Wohnlage
Energieeffizienzklasse A oder B

Wertmindernde Faktoren

Altbau ohne Sanierung
Einfache Ausstattung
Kein Balkon
Erdgeschoss ohne Gartennutzung
Schlechte Wohnlage (Lärm, Verkehr)
Niedriger Energiestandard
Durchgangszimmer

Hinweis zur Berechnung

Dieser Rechner liefert eine Orientierung basierend auf Durchschnittswerten. Für eine rechtssichere Mietpreisermittlung sollten Sie den lokalen Mietspiegel Ihrer Gemeinde heranziehen oder einen Sachverständigen beauftragen.

Berechnungsgrundlage

Durchschnittliche Mietpreise 2024/2025

Die Basispreise variieren stark nach Region. Hier ein Überblick nach Stadtgröße:

Stadtgröße	Ø Kaltmiete/m²
Metropolen (> 1 Mio. EW)	14,00 - 20,00 €
Großstädte (100.000 - 1 Mio. EW)	10,00 - 14,00 €
Mittelstädte (20.000 - 100.000 EW)	7,50 - 10,00 €
Kleinstädte & ländlicher Raum	5,50 - 7,50 €

Quelle: Empirica-Preisdatenbank, Immobilienverbände (Stand 2024)

Zuschläge

Neubau (nach 2015)	+15-25%
Gehobene Ausstattung	+10-20%
Balkon/Terrasse	+3-5%
Einbauküche	+2-4%
Gute Lage	+5-15%

Abschläge

Altbau (vor 1950)	-5-15%
Einfache Ausstattung	-10-20%
Ohne Balkon	-2-3%
Schlechte Lage	-5-15%
Erdgeschoss (ohne Garten)	-3-5%

Mietpreis berechnen: Alles zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Bezugspunkt für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse. Sie bezeichnet die Miete, die in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Vergleichbar bedeutet: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Vergleichsmiete basiert auf den in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten für vergleichbaren Wohnraum. Sie ist im § 558 BGB geregelt und dient als Obergrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen.

Der Mietspiegel als wichtigste Quelle

Die wichtigste Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Man unterscheidet:

Qualifizierter Mietspiegel: Nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wird von der Gemeinde anerkannt
Einfacher Mietspiegel: Übersicht über ortsübliche Mieten ohne strenge wissenschaftliche Methodik

Nicht alle Gemeinden haben einen Mietspiegel. In diesem Fall können Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Mietdatenbanken herangezogen werden.

Die Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Bundesländer legen fest, in welchen Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014)
Umfassend modernisierte Wohnungen
Wenn die Vormiete bereits höher war
Möblierte Wohnungen (teilweise)

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Bei bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei gelten folgende Regeln:

Kappungsgrenze: Maximal 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren (in angespannten Märkten: 15%)
Begründung: Die Erhöhung muss mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet werden
Textform: Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen
Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit

Tipps für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie bei der Mietpreisgestaltung folgende Punkte beachten:

Prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde ein Mietspiegel existiert
Informieren Sie sich, ob die Mietpreisbremse gilt
Dokumentieren Sie wertsteigernde Merkmale Ihrer Wohnung
Berechnen Sie alle relevanten Zu- und Abschläge korrekt
Lassen Sie bei Unsicherheit eine professionelle Mietwertermittlung durchführen

Fazit

Die Ermittlung des richtigen Mietpreises ist entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung. Mit unserem kostenlosen Mietpreisrechner erhalten Sie eine erste Orientierung. Für eine rechtssichere Mietpreisermittlung empfehlen wir, den lokalen Mietspiegel heranzuziehen oder einen Sachverständigen zu beauftragen.

Häufige Fragen zum Mietpreisrechner

Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Mietpreis und Vergleichsmiete

Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie primär über den Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Dabei unterscheidet man den qualifizierten Mietspiegel (nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von der Gemeinde anerkannt) und den einfachen Mietspiegel. Liegt kein Mietspiegel vor, können Sie als Vermieter alternativ auf drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung verweisen oder ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen einholen. Unser Rechner liefert eine kostenlose Orientierung auf Basis von Durchschnittswerten nach Region, Baujahr und Ausstattung – für eine rechtssichere Einordnung sollten Sie stets den aktuellen lokalen Mietspiegel zugrunde legen (§ 558a BGB).

Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) besagt, dass die Miete bei einer Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die jeweiligen Bundesländer legen per Rechtsverordnung fest, welche Gemeinden oder Stadtteile als angespannte Wohnungsmärkte gelten – aktuell sind dies unter anderem Teile von Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen. Ausnahmen gelten für Neubauwohnungen (Erstbezug ab 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen sowie Wohnungen, deren Vormiete bereits höher lag. Die Mietpreisbremse gilt zunächst bis 31. Dezember 2029.

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zulässig (§ 558 Abs. 1 BGB). Dabei muss die aktuelle Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein, bevor die Erhöhung wirksam wird – da der Mieter nach Zugang des Erhöhungsverlangens noch zwei volle Monate Zustimmungsfrist hat. Indexmieten und Staffelmieten folgen eigenen Regeln: Bei der Indexmiete richtet sich die Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex, bei der Staffelmiete sind die Erhöhungsschritte vertraglich festgelegt.

Was ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren steigen darf – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Die allgemeine Kappungsgrenze beträgt 20 % innerhalb von drei Jahren. In Gemeinden oder Stadtteilen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Rechtsverordnung ausweisen, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren. Selbst wenn die Vergleichsmiete eine stärkere Erhöhung rechfertigen würde, ist die Kappungsgrenze bindend.

Wie ermittle ich den richtigen Mietpreis ohne Mietspiegel?

Existiert in Ihrer Gemeinde kein Mietspiegel, stehen Ihnen laut § 558a BGB drei anerkannte Alternativen zur Begründung einer Mieterhöhung zur Verfügung: Erstens können Sie auf drei konkrete Vergleichswohnungen verweisen, die hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sind und zu einer mindestens gleich hohen Miete vermietet werden. Zweitens kann eine anerkannte Mietdatenbank (z. B. Verbandsdatenbanken) herangezogen werden. Drittens ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen möglich. Unser kostenloser Mietpreisrechner gibt Ihnen darüber hinaus eine erste Orientierung auf Basis regionaler Marktdaten.

Kaltmiete oder Warmmiete – was zählt für den Mietpreisrechner?

Für den Mietpreisrechner und alle mietrechtlichen Vergleiche (Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze) ist stets die Nettokaltmiete maßgeblich – also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete plus Vorauszahlungen für Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister usw.) zusammen und ist von Liegenschaft zu Liegenschaft sehr unterschiedlich. Mietspiegel weisen daher grundsätzlich Kaltmietwerte aus. Bei der Nebenkostenabrechnung müssen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) separat abgerechnet werden – eine Pauschalierung ist zwar möglich, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

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