Mieterhöhung durchsetzen: So gelingt es rechtssicher

Viele private Vermieter stehen früher oder später vor der Frage: Wann und wie darf ich die Miete erhöhen?

Gerade 2025 ist eine rechtssichere Vorgehensweise wichtiger denn je, denn Fehler in Form, Frist oder Begründung führen schnell zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung – oder sogar zu Konflikten mit Mietern.

In diesem Leitfaden erfahren Sie alle notwendigen Schritte, um eine Mieterhöhung korrekt, fair und zuverlässig durchzusetzen.

Wann Vermieter eine Mieterhöhung verlangen dürfen

In Deutschland gibt es drei rechtlich zulässige Gründe für eine Erhöhung der Miete:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Dies ist der häufigste Fall. Hier darf die Miete steigen, wenn sie unter dem lokalen Mietniveau liegt. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Wohnungen.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete um maximal 8% der aufgewendeten Kosten jährlich steigen. Hierzu zählen energetische Sanierungen, Barrierefreiheit oder nachhaltige Verbesserungen des Wohnwerts.

3. Staffel- oder Indexmiete

Erhöhungen erfolgen automatisch, weil sie bereits im Mietvertrag geregelt sind. Bei diesen Modellen ist eine separate Zustimmung des Mieters nicht nötig.

Wichtig: Für Kleinvermieter ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete meist der relevante Fall – und zugleich der komplizierteste.

Voraussetzungen für eine rechtssichere Mieterhöhung

Damit eine Mieterhöhung gültig ist, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Die Wohnung muss seit mindestens 15 Monaten vermietet sein

Die erste Mieterhöhung ist frühestens nach 12 Monaten möglich, wirksam wird sie nach weiteren 3 Monaten. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen ebenfalls mindestens 15 Monate liegen.

Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz steigen:

• Normalfall: maximal 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren
• Angespannte Wohnungsmärkte: maximal 15% (in vielen Großstädten und Ballungsräumen)

Die verlangte Miete darf nicht über der Vergleichsmiete liegen

Als Grundlage dienen:

• Qualifizierter Mietspiegel (beste Option)
• Einfacher Mietspiegel
• Drei Vergleichswohnungen
• Sachverständigengutachten
• Mietdatenbank

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen

Die Textform ist ausreichend (Brief oder E-Mail, wenn im Mietvertrag vereinbart). Mündliche Erhöhungen sind unwirksam.

Die Mieterhöhung muss vollständig begründet sein

Ohne nachvollziehbare Begründung ist die Erhöhung unwirksam! Die Begründung muss so konkret sein, dass der Mieter sie überprüfen kann.

Zulässige Begründungen für Mieterhöhungen

Option 1: Mietspiegel (empfohlene Variante)

Der örtliche Mietspiegel ist die sicherste Grundlage – falls vorhanden. Sie müssen folgende Angaben machen:

• Einstufung der Wohnung (Lage, Ausstattung, Größe, Baujahr)
• Entnommene Mietpreisspanne
• Konkrete Herleitung Ihrer neuen Miete
• Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen

Beispiel: „Laut Mietspiegel München 2024 liegt die Vergleichsmiete für eine 75qm-Wohnung, Baujahr 1985, mittlere Lage, normale Ausstattung bei 14,50-16,00 €/qm. Die aktuelle Miete von 12,00 €/qm liegt deutlich darunter."

Option 2: Vergleichswohnungen

Wenn kein Mietspiegel existiert, können Sie drei passende Vergleichswohnungen nennen:

• Gleiche Baualtersklasse (±10 Jahre)
• Vergleichbare Lage
• Ähnliche Größe (±15%)
• Vergleichbare Ausstattung

Wichtig: Die Vergleichswohnungen müssen konkret bezeichnet werden (Adresse, Mieter, Vermieter).

Option 3: Sachverständigengutachten

Teurer, aber rechtlich sehr stabil. Für private Vermieter meist nur bei hochwertigen Objekten oder Streitfällen sinnvoll.

Schritt-für-Schritt: So setzen Vermieter eine Mieterhöhung korrekt durch

Schritt 1: Vergleichsmiete ermitteln

• Aktuellen Mietspiegel besorgen
• Wohnung korrekt einordnen
• Mietpreisspanne bestimmen
• Zu- und Abschläge dokumentieren

Tipp: Lieber konservativ argumentieren – zu hohe Erhöhungen führen oft zu Ablehnung und Streit.

Schritt 2: Neue Miete berechnen

Rechenbeispiel:

• Aktuelle Miete: 600 €
• Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 680 €
• Mögliche Erhöhung: 80 €
• Kappungsgrenze prüfen: Miete vor 3 Jahren 550 € → max. 20% = 660 €
• Tatsächliche Erhöhung: 60 € (auf 660 €)

Schritt 3: Formelle Mieterhöhung schreiben

Das Schreiben muss enthalten:

• Aktuelle Miete (Betrag)
• Neue Miete (Betrag und €/qm)
• Begründung mit konkreten Angaben
• Genaue Berechnung
• Hinweis auf § 558 BGB
• Bitte um Zustimmung
• Frist für die Zustimmung

Schritt 4: Zustimmung des Mieters abwarten

Der Mieter hat zwei volle Monate Zeit für die Überlegung.

Beispiel:

• Zugang am 10. März
• Überlegungsfrist bis 31. Mai
• Neue Miete ab 1. Juni

Schritt 5: Neue Miete ab dem 3. Monat einziehen

Die erhöhte Miete ist frühestens ab Beginn des dritten Monats nach Zugang zu zahlen.

Schritt 6: Bei Ablehnung rechtlich vorgehen (optional)

Wenn der Mieter nicht zustimmt:

• Innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung möglich
• Vorher klärendes Gespräch empfehlenswert
• Kompromissbereitschaft oft zielführender

Häufige Fehler bei Mieterhöhungen und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Falscher Zeitpunkt

Problem: Erhöhung vor Ablauf der 15-Monats-Frist Lösung: Fristen genau dokumentieren und einhalten

Fehler 2: Kappungsgrenze überschritten

Problem: Mehr als 15/20% Erhöhung in 3 Jahren Lösung: Vorherige Erhöhungen prüfen, Gemeinde-Status checken

Fehler 3: Unzureichende Begründung

Problem: „Die Mieten sind gestiegen" reicht nicht Lösung: Konkrete Daten aus Mietspiegel oder Vergleichswohnungen

Fehler 4: Falsche Wohnungsmerkmale angesetzt

Problem: Überschätzung der Ausstattung Lösung: Objektive Bewertung nach Mietspiegelkriterien

Fehler 5: Unfreundlicher Ton im Anschreiben

Problem: Konfrontative Formulierungen Lösung: Sachlich, höflich und kooperativ formulieren

Musterformulierung für eine Mieterhöhung

Betreff: Mieterhöhung gemäß § 558 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich die Miete für die von Ihnen bewohnte
Wohnung [Adresse] an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte.

Aktuelle Miete: [Betrag] € ([€/qm])
Neue Miete ab [Datum]: [Betrag] € ([€/qm])

Begründung:
Laut aktuellem Mietspiegel [Stadt Jahr] beträgt die ortsübliche
Vergleichsmiete für Ihre Wohnung (Baujahr [Jahr], [qm], [Lage],
[Ausstattung]) zwischen [X] und [Y] €/qm. Die aktuelle Miete liegt
mit [€/qm] deutlich unter diesem Niveau.

[Detaillierte Herleitung mit Mietspiegelfeldern]

Die letzte Mieterhöhung erfolgte am [Datum]. Die Kappungsgrenze
von [15/20]% innerhalb von drei Jahren wird eingehalten.

Ich bitte Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung bis zum [Datum - 2 Monate
nach Zugang]. Die neue Miete wäre dann erstmals zum [Datum - 3. Monat]
zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Mieterhöhung

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Ja – ohne Zustimmung keine wirksame Erhöhung (Ausnahme: Staffel-/Indexmieten).

Kann ich die Erhöhung auch per E-Mail schicken?

Nur wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mieter damit einverstanden ist.

Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?

Sie müssen gegebenenfalls auf Zustimmung klagen. Ein klärendes Gespräch ist oft zielführender.

Darf ich mehrmals im Jahr erhöhen?

Nein, Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind nur alle 15 Monate zulässig.

Kann ich wegen gestiegener Kosten (z.B. Hausgeld) erhöhen?

Nein – nur Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Modernisierung rechtfertigen eine Erhöhung. Betriebskosten werden über die Nebenkostenabrechnung umgelegt.

Was ist bei einem Mieterwechsel?

Bei Neuvermietung können Sie die Miete frei vereinbaren (Ausnahme: Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten).

Fazit

Eine Mieterhöhung ist ein rechtssensibles Thema – aber mit klarer Begründung, korrekten Fristen und einer transparenten Herleitung absolut durchsetzbar. Private Vermieter profitieren besonders davon, alles sauber zu dokumentieren und die Mieterhöhung verständlich aufzubauen.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

• Fristen genau einhalten
• Kappungsgrenzen beachten
• Konkret und nachvollziehbar begründen
• Sachlich und freundlich kommunizieren
• Kompromissbereit bleiben

Mit der richtigen Vorbereitung und professionellem Vorgehen gelingt die Mieterhöhung rechtssicher und konfliktfrei.

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