Eigenbedarfskündigung 2026: Fristen, Voraussetzungen, Muster

Eine Eigenbedarfskündigung gehört zu den wichtigsten Instrumenten im deutschen Mietrecht – und gleichzeitig zu den fehleranfälligsten. Viele Eigenbedarfskündigungen werden von Mietern angegriffen, und nicht selten bekommen die Mieter Recht, weil Vermieter formale oder inhaltliche Fehler gemacht haben.

Dabei sind die Regeln klar. Wer die Voraussetzungen kennt, das Kündigungsschreiben sorgfältig formuliert und die Fristen korrekt berechnet, kann das Risiko von Formfehlern und Streit deutlich senken.

Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles, was Sie als Vermieter wissen müssen: von der Definition über die Voraussetzungen, das kostenlose Muster-Kündigungsschreiben, die genauen Fristen, die Rechte des Mieters bis hin zu den häufigsten Fehlern und Sonderfällen.

Das Wichtigste in Kürze

• Grund: Sie benötigen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und nennen die Gründe im Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB).
• Frist: 3, 6 oder 9 Monate, je nachdem, ob die Wohnung dem Mieter beim Zugang der Kündigung weniger als fünf, mindestens fünf oder mindestens acht Jahre überlassen ist (§ 573c Abs. 1 BGB).
• Stichtag: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit. Samstage sind Werktage, Sonn- und Feiertage nicht. Das Mietende berechnet der kostenlose Kündigungsfrist-Rechner mit den Feiertagen Ihres Bundeslandes.
• Form: Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift, mit Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters. Das Muster in Abschnitt 5 können Sie als Word-Datei herunterladen.

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung? (Definition, § 573 BGB)

Eine Eigenbedarfskündigung – juristisch auch als Kündigung wegen Eigenbedarfs bezeichnet – ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter macht damit geltend, dass er die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

Das Besondere an der Eigenbedarfskündigung im deutschen Mietrecht: Sie stellt eine der wenigen Möglichkeiten dar, wie ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beenden kann. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter sehr stark – ein Vermieter kann nicht einfach kündigen, weil er es möchte. Es braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die gesetzliche Grundlage: § 573 BGB

§ 573 Abs. 1 BGB legt fest: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat." Abs. 2 Nr. 2 präzisiert: Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt."

Das Schlüsselwort ist "benötigt" – nicht "wünscht", nicht "bevorzugt", sondern benötigt. Der Eigenbedarf ist kein Automatismus und kein Freifahrtschein. Der Vermieter muss nachweisen, dass ein echter, konkreter, ernsthafter und dauerhafter Nutzungsbedarf besteht.

Eigenbedarf vs. andere Kündigungsgründe

Das BGB kennt drei Hauptgründe, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung begründen:

Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form unter diesen ordentlichen Kündigungen und gleichzeitig die, die am häufigsten gerichtlich angefochten wird.

Was Eigenbedarf nicht ist

Folgende Absichten begründen keinen Eigenbedarf im Rechtssinne – auch wenn Vermieter das manchmal annehmen:

• Der Wunsch, eine höhere Miete zu erzielen
• Die Absicht, die Wohnung zu verkaufen
• Die bloße Unzufriedenheit mit dem Mieter
• Der Wunsch, die Wohnung als Büro, Praxis oder Lager zu nutzen (rein gewerblich)
• Eine allgemeine Absicht, die Wohnung "irgendwann" selbst zu nutzen
• Spekulative Überlegungen ohne konkreten Plan

2. Voraussetzungen: Wann ist Eigenbedarf berechtigt?

Damit eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht Bestand hat, müssen alle der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein. Fehlt auch nur eine, riskieren Sie die Unwirksamkeit der Kündigung.

2.1 Berechtigte Personen: Wer zählt als "Familie"?

Das Gesetz spricht von "Familienangehörigen" und "Angehörigen des Haushalts". Die Rechtsprechung hat diesen Begriff im Laufe der Jahrzehnte präzisiert. Folgende Personen gehören zum berechtigten Personenkreis:

Uneingeschränkt anerkannt:

• Der Vermieter selbst
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• Kinder und Stiefkinder – unabhängig vom Alter (also auch volljährige Kinder)
• Enkel
• Eltern und Schwiegereltern
• Großeltern
• Geschwister (BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02)

Nach neuerer Rechtsprechung anerkannt:

• Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09)
• Pflegepersonal, das dauerhaft im Haushalt des Pflegebedürftigen wohnt oder wohnen soll
• Haushaltsangehörige, die dauerhaft und fest im Haushalt des Vermieters leben

Nicht anerkannt:

• Cousins und Cousinen (in der Regel abgelehnt, vereinzelt anders entschieden)
• Entfernte Verwandte ohne engen persönlichen Kontakt
• Freunde, Bekannte und Geschäftspartner
• Juristische Personen wie GmbH, AG oder Vereine – sie können grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen

Die GbR-Besonderheit: Gehört die Immobilie einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), können die natürlichen Personen, die Gesellschafter sind, Eigenbedarf für sich selbst und ihre Angehörigen geltend machen – nicht aber die GbR als solche.

2.2 Konkreter Nutzungsbedarf

Der Eigenbedarf muss konkret sein. Das bedeutet: Sie müssen eine bestimmte, nachvollziehbare Lebenssituation beschreiben, die die Nutzung genau dieser Wohnung erforderlich macht.

Anerkannte Gründe in der Praxis:

2.3 Ernsthafter, dauerhafter Bedarf

Das Gericht prüft immer, ob der Eigenbedarf glaubwürdig ist. Dabei spielen folgende Fragen eine Rolle:

• Passt die Wohnung zur angegebenen Nutzung? Eine Einzimmerwohnung für eine fünfköpfige Familie klingt unglaubwürdig.
• Gibt es einen realistischen Zeitplan? Wann soll eingezogen werden?
• Steht eine andere, gleichwertige Wohnung des Vermieters frei? Dann muss er diese anbieten (Anbietpflicht).
• Ist der Bedarf dauerhaft? Kurzzeitige Bedarfe (z.B. für ein halbes Jahr) rechtfertigen keine dauerhafte Kündigung. Für vorübergehenden Bedarf gibt es befristete Mietverträge.

2.4 Vorgetäuschter Eigenbedarf und seine Folgen

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist eine der gravierendsten Pflichtverletzungen im Mietrecht. Er liegt vor, wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht, obwohl kein echter Bedarf besteht – zum Beispiel, weil er die Wohnung teurer weitervermieten oder verkaufen möchte.

Die Folgen können erheblich sein:

• Schadenersatzpflicht für alle dem Mieter entstandenen Kosten (Umzug, Mietdifferenz, Maklergebühren, Renovierung)
• Strafrechtliche Konsequenzen in schweren Fällen, etwa wegen Prozessbetrugs (§ 263 StGB), wenn der vorgetäuschte Bedarf im Räumungsprozess behauptet wird

Wichtige Unterscheidung: Wenn sich die Lebensumstände nach der Kündigung unverschuldet ändern (z.B. der pflegebedürftige Elternteil verstirbt, der Umzug fällt durch einen Jobwechsel weg), liegt kein vorgetäuschter Eigenbedarf vor – sofern der Bedarf bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich bestand. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Kündigung.

Fällt der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weg, müssen Sie den Mieter unverzüglich informieren. Halten Sie trotzdem an der Kündigung fest, ist das rechtsmissbräuchlich und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist besteht diese Hinweispflicht nicht mehr (BGH, Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04).

3. Checkliste: Eigenbedarfskündigung rechtssicher schreiben

Bevor Sie das Kündigungsschreiben aufsetzen, gehen Sie diese Checkliste durch. Jeder Punkt ist relevant.

3.1 Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Pflicht, sonst ist die Kündigung unwirksam:

• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter oder eines bevollmächtigten Vertreters mit Vollmacht (§ 568 Abs. 1 BGB)
• Kündigung an alle Mieter gerichtet und jedem von ihnen zugegangen (bei mehreren Mietern alle namentlich nennen)
• Ausdrückliche Erklärung, dass das Mietverhältnis gekündigt wird
• Angabe der Gründe nach § 573 Abs. 3 BGB: wer die Wohnung benötigt, in welchem Verhältnis die Person zu Ihnen steht und welcher konkrete Anlass besteht (Lebensumstände, warum diese Wohnung)

Dringend empfohlen:

• Vollständige Absenderangaben (Name, Anschrift des Vermieters)
• Vollständige Anschriften der Mieter
• Genaue Bezeichnung der Mietwohnung (Straße, Hausnummer, Etage, Lage)
• Datum der Kündigung
• Vollständiger Name der berechtigten Person und ihr Verhältnis zu Ihnen (Geburtsdatum optional)
• Erläuterung, warum keine andere freie Wohnung als Alternative zur Verfügung steht
• Berechnetes Datum der Beendigung des Mietverhältnisses samt „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach §§ 574 bis 574b BGB mit Form (Textform) und Frist (konkretes Datum)

3.2 Formvorschriften

Schriftform ist zwingend: Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder mündlich ist unwirksam. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 568 BGB) schreibt Schriftform vor – das bedeutet: eigenhändig unterschriebener Brief auf Papier.

Unterschrift aller Vermieter: Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern (z.B. Ehepaar), müssen alle Eigentümer unterschreiben oder eine schriftliche Vollmacht erteilen. Fehlt eine Unterschrift, kann die Kündigung unwirksam sein.

Zugang beim Mieter nachweisen: Die Kündigung muss dem Mieter nachweislich zugehen. Empfehlenswert sind:

• Einschreiben mit Rückschein (Achtung: Mieter muss es annehmen)
• Übergabe durch Boten mit schriftlicher Empfangsbestätigung
• Persönliche Übergabe vor Zeugen
• Einwurf in den Briefkasten mit Zeugenbestätigung (Datum und Uhrzeit notieren)

3.3 Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB)

Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam. Der Mieter kann den Widerspruch dann aber noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären, auch wenn die Zwei-Monats-Frist abgelaufen ist (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB). Weisen Sie deshalb im Kündigungsschreiben darauf hin, dass der Mieter widersprechen kann, dass Textform genügt (zum Beispiel Brief oder E-Mail) und bis zu welchem Datum der Widerspruch Ihnen spätestens zugehen muss (zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses).

4. Kündigungsfristen beim Eigenbedarf

Mit dem kostenlosen Kündigungsfrist-Rechner für Vermieter berechnen Sie aus Übergabe der Wohnung, Zugangstag und Bundesland das Mietende. Umgekehrt nennt er den spätesten Zugangstag für ein gewünschtes Mietende.

4.1 Die gesetzlichen Fristen im Überblick

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Sie hängt davon ab, wie lange die Wohnung dem Mieter beim Zugang der Kündigung schon überlassen ist:

• Überlassung bedeutet Übergabe der Wohnung an den Mieter, in der Regel mit der Schlüsselübergabe. Das Datum der Vertragsunterschrift ist nicht maßgeblich.
• Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach überwiegender Ansicht der Zugang der Kündigung. Wird die Grenze von fünf oder acht Jahren erst während der laufenden Kündigungsfrist erreicht, bleibt es bei der kürzeren Frist. Geht die Kündigung knapp vor einem solchen Jahrestag zu, planen Sie im Zweifel mit der längeren Frist.
• Nur für den Vermieter: Der Mieter selbst kündigt unabhängig von der Mietdauer mit drei Monaten Frist.
• Zweifamilienhaus: Kündigen Sie eine Wohnung in einem von Ihnen selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen ohne berechtigtes Interesse nach § 573a BGB, verlängert sich die Frist um drei Monate. Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt die normale Frist.

Vertraglich vereinbarte kürzere Fristen für den Vermieter sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Der Vermieter kann die Fristen nicht zu seinen Gunsten verkürzen. Längere Fristen können vereinbart werden.

4.2 Wie wird die Frist berechnet?

Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Mieter – nicht mit dem Absendedatum (§ 130 Abs. 1 BGB).

Regelung zum Fristbeginn: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter zu, zählt dieser Monat als erster Monat der Frist (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Geht sie am vierten Werktag oder später zu, zählt erst der Folgemonat, und das Mietverhältnis endet einen Monat später.

Welche Tage sind Werktage?

• Samstage zählen als Werktage (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04).
• Sonntage und gesetzliche Feiertage am Ort des Zugangs zählen nicht. Am Monatsanfang können Neujahr, Karfreitag, Ostermontag, der 1. Mai, Christi Himmelfahrt, Pfingstmontag und der 3. Oktober liegen, in einzelnen Ländern außerdem Fronleichnam und Allerheiligen. Sie verschieben den dritten Werktag nach hinten.
• Ist der dritte Werktag selbst ein Samstag, ist offen, ob sich der Stichtag nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag verschiebt; der BGH hat das in der genannten Entscheidung offengelassen. Planen Sie den Zugang spätestens für diesen Samstag ein.

Konkretes Berechnungsbeispiel:

Situation: Die Wohnung wurde dem Mieter vor 6 Jahren und 3 Monaten übergeben. Die Kündigung geht ihm am Montag, dem 2. März 2026, zu. Der 1. März 2026 ist ein Sonntag. Der 2. März ist damit der erste Werktag des Monats, der dritte ist Mittwoch, der 4. März.

Berechnung:

• Überlassungsdauer beim Zugang: 6 Jahre und 3 Monate → Frist: 6 Monate (Stufe 5 bis unter 8 Jahre)
• Zugang am ersten Werktag und damit rechtzeitig: Der März zählt als erster Monat der Frist (März bis August)
• Mietverhältnis endet mit Ablauf des: 31. August 2026

Was wäre, wenn die Kündigung erst am Donnerstag, dem 5. März 2026 (4. Werktag), zugegangen wäre?

• Der März zählt nicht mehr mit, die Frist umfasst April bis September
• Mietverhältnis endet mit Ablauf des: 30. September 2026
• Für dieses Mietende genügt ein Zugang bis Samstag, 4. April 2026: Der Karfreitag am 3. April ist kein Werktag, der dritte Werktag im April fällt deshalb auf den Samstag.

Schon ein Tag Unterschied beim Zugang kostet Sie einen ganzen Monat. Beide Beispiele können Sie im Kündigungsfrist-Rechner nachrechnen.

4.3 Wichtige Fristen-Fallen für Vermieter

Falle 1: Fristbeginn vs. Absendedatum Viele Vermieter schicken die Kündigung am letzten Tag des Monats per Einschreiben und gehen davon aus, die Frist läuft ab diesem Monat. Tatsächlich kommt das Einschreiben frühestens am nächsten Tag an – also bereits im Folgemonat. Das Mietverhältnis endet dann einen Monat später als geplant.

Falle 2: Einschreiben mit Rückschein Holt der Mieter ein Einschreiben nicht bei der Post ab, ist die Kündigung in der Regel nicht zugegangen. Sie müssen dann erneut zustellen, oft erst nach dem dritten Werktag. Verlässlicher ist der Einwurf in den Briefkasten durch einen Boten, der den Inhalt des Schreibens kennt und den Einwurf mit Datum bestätigt.

Falle 3: WG und mehrere Mieter Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, muss die Kündigung an alle gerichtet sein und jedem von ihnen zugehen. Es gibt nur ein Mietverhältnis und damit einen Endtermin. Für die Frist zählt die Überlassung der Wohnung, nicht die Vertragsunterschrift. Ist ein Mitmieter erst später in den Vertrag eingetreten, ist nicht abschließend geklärt, ab wann die Überlassungsdauer läuft. Rechnen Sie vorsichtshalber ab der ersten Übergabe der Wohnung und damit mit der längeren Frist.

Falle 4: Vertragsänderungen und Nachmieter Eine Vertragsänderung setzt die Frist nicht zurück: Maßgeblich ist die Überlassung der Wohnung, nicht das Datum des aktuellen Vertrags. Nach verbreiteter Ansicht kommt es nicht darauf an, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter dem Mieter die Wohnung zuvor überlassen hat; auch die Zeit unter einem früheren Mietvertrag über dieselbe Wohnung zählt dann mit. Eine vorherige unentgeltliche Nutzung als Familienangehöriger des Vermieters zählt nach dem BGH dagegen nicht (Urteil vom 25.06.2014, VIII ZR 10/14). Für einen Nachmieter beginnt die Überlassungsdauer in der Regel mit der Übergabe an ihn. Hat er vorher schon in der Wohnung gewohnt, rechnen Sie im Zweifel mit der längeren Frist.

Falle 5: Nicht-Werktage Samstage sind bei der Berechnung der „ersten drei Werktage“ als Werktag zu zählen, Sonn- und Feiertage nicht. Welche Feiertage gelten, hängt vom Bundesland ab: Fällt der 1. November nicht auf einen Sonntag, verschiebt Allerheiligen den dritten Werktag etwa in Nordrhein-Westfalen oder Bayern um einen Tag, in Berlin nicht. Der Kündigungsfrist-Rechner berücksichtigt die landesweiten Feiertage aller 16 Länder.

5. Muster-Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf

Das folgende Muster enthält die gesetzlich geforderten Angaben und den empfohlenen Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Ersetzen Sie alle Angaben in eckigen Klammern durch Ihre konkreten Daten.

Über die Schaltflächen oberhalb des Musters können Sie die Vorlage kopieren („Kopieren“) oder kostenlos als Word-Datei („Word (.docx)“) oder Textdatei („Text (.txt)“) herunterladen. Das Enddatum und den spätesten Zugangstag für das Schreiben berechnet der Kündigungsfrist-Rechner.

[Ihr vollständiger Name]
[Ihre Straße und Hausnummer]
[Ihre PLZ und Stadt]
[Ihre Telefonnummer / E-Mail]

[Vollständiger Name des Mieters]
[Bei mehreren Mietern alle Namen einzeln aufführen] [Straße und Hausnummer der Mietwohnung]
[PLZ und Stadt]

[Ort], den [Datum, z.B. 15. März 2026]

Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs
gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
über die Wohnung [vollständige Adresse, Etage, Lage, z.B. "EG links"]

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Mieters],

hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die oben bezeichnete Wohnung ordentlich und fristgerecht zum [berechnetes Enddatum, z.B. 30. September 2026], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Die Kündigungsfrist berechnet sich wie folgt: Die Wohnung wurde Ihnen am [Tag der Übergabe] überlassen. Beim Zugang dieses Schreibens sind das [X Jahre und Y Monate], sodass gemäß § 573c Abs. 1 BGB eine Kündigungsfrist von [3 / 6 / 9] Monaten gilt.

GRUND DER KÜNDIGUNG – EIGENBEDARF:

Ich benötige die Wohnung für [meine Tochter / meinen Sohn / mich selbst / meine Mutter – bitte konkret angeben]:

[Vollständiger Name der berechtigten Person, optional: geboren am TT.MM.JJJJ]

[Detaillierte Begründung des Eigenbedarfs. Beispiel:]

Meine Tochter, [Name] (optional: geboren am [Datum]), wird zum Wintersemester 2026/27 ihr Studium der Rechtswissenschaften an der Universität [Stadt] aufnehmen. Die Zulassung liegt bereits vor. Ihre bisherige Wohnadresse bei uns in [anderer Ort] ermöglicht keinen zumutbaren täglichen Pendelweg zur Universität (Entfernung: ca. [X] Kilometer, Fahrzeit: ca. [X] Stunden täglich).

Sie benötigt daher eine eigene Wohnung in [Stadt]. Die von Ihnen gemietete Wohnung eignet sich aufgrund ihrer Lage (Nähe zur Universität, ca. [X] Gehminuten), ihrer Größe ([X] m², [Y] Zimmer) und ihrer Ausstattung besonders für diesen Zweck.

Eine andere für meinen Eigenbedarf geeignete Wohnung steht mir derzeit nicht zur Verfügung. [Falls vorhanden: Die Wohnung in [Adresse] scheidet aus folgenden Gründen aus: ...]

HINWEIS AUF IHR WIDERSPRUCHSRECHT (§ 574 BGB – Sozialklausel):

Ich weise Sie ausdrücklich auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hin: Gemäß § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist (sog. Sozialklausel).

Der Widerspruch ist in Textform (zum Beispiel per Brief oder E-Mail) zu erklären und muss mir spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses, also bis spätestens zum [Datum = Enddatum minus 2 Monate], zugehen.

Ich bitte Sie, die Wohnung zum [Enddatum] vollständig geräumt und besenrein zu übergeben. Bitte nehmen Sie zur Absprache eines Übergabetermins rechtzeitig Kontakt mit mir auf.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

________________________
[Handschriftliche Unterschrift]
[Name in Druckbuchstaben]

[Falls Miteigentümer vorhanden:]
________________________
[Handschriftliche Unterschrift des zweiten Eigentümers] [Name in Druckbuchstaben]

5.1 Erläuterungen zum Muster

Betreff-Zeile: Benennen Sie klar den Gegenstand – "Kündigung wegen Eigenbedarfs" mit Adresse und Gesetzesangabe. Das verhindert Missverständnisse und zeigt, dass Sie die Rechtslage kennen.

Hilfsweise-Formulierung: Der Zusatz "hilfsweise zum nächstmöglichen Termin" schützt Sie, falls Sie die Frist falsch berechnet haben. Das Mietverhältnis endet dann zumindest zum nächstmöglichen rechtlich möglichen Termin.

Berechnung der Frist im Schreiben: Die explizite Berechnung zeigt Transparenz und erleichtert dem Mieter die Nachvollziehbarkeit. Es reduziert das Risiko von Streit über den Endtermin.

Name und Geburtsdatum: Die Angabe des Geburtsdatums der berechtigten Person ist keine gesetzliche Pflicht, kann aber die eindeutige Zuordnung erleichtern.

"Warum genau diese Wohnung": Dieser Abschnitt ist entscheidend. Gerichte prüfen, ob der Vermieter erklären kann, warum genau die gekündigte Wohnung (und nicht eine andere) den Bedarf deckt. Begründen Sie das konkret: Lage, Größe, Ausstattung, Nähe zur Arbeit oder Schule.

Widerspruchsbelehrung: Der Hinweis mit Form (Textform) und konkreter Fristangabe (Datum) ist wichtig. Viele Mieter wissen nicht, was die "zwei Monate vor Ablauf" konkret bedeuten. Haben Sie rechtzeitig und vollständig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter nach Fristablauf nicht mehr erst im Räumungsprozess widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

6. Was kann der Mieter tun? Rechte des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

6.1 Das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB

Der Mieter hat das Recht, der Eigenbedarfskündigung in Textform zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.

Die Widerspruchsfrist: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Bei einem Mietende zum 30. September 2026 wäre die Frist also der 31. Juli 2026. Textform genügt (§ 574b Abs. 1 BGB), etwa Brief oder E-Mail.

6.2 Härtegründe, die von Gerichten anerkannt werden

Das Gesetz nennt keine abschließende Liste von Härtegründen. Gerichte prüfen den Einzelfall. Folgende Umstände werden regelmäßig als Härtegründe anerkannt oder zumindest ernsthaft berücksichtigt:

Wichtig: Ein Härtegrund führt nicht automatisch dazu, dass der Mieter dauerhaft bleiben darf. Das Gericht kann auch entscheiden, dass das Mietverhältnis auf Zeit verlängert wird – bis der Härtegrund entfällt (z.B. bis das Kind die Schule abgeschlossen hat).

6.3 Die Sozialklausel und wie sie funktioniert

Die sogenannte Sozialklausel nach §§ 574 bis 574b BGB gibt dem Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen – zunächst für eine angemessene Zeit. Das Gericht entscheidet, welcher Zeitraum angemessen ist.

Was der Mieter im Widerspruch angeben muss:

• Den konkreten Härtegrund (nicht nur pauschal "es ist eine Härte")
• Belege und Nachweise (ärztliches Attest, Suche nach Ersatzwohnraum, schulische Situationen etc.)
• Den gewünschten Verlängerungszeitraum

6.4 Was Sie als Vermieter tun können, wenn der Mieter widerspricht

Wenn der Mieter fristgerecht widerspricht, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

1. Kündigung zurücknehmen und das Mietverhältnis fortsetzen – wenn der Härtegrund Ihr Eigenbedarfsinteresse überwiegt
2. Klage einreichen – Sie klagen auf Räumung und das Gericht entscheidet, welche Interessen überwiegen
3. Kompromiss aushandeln – verlängerte Auszugsfrist, Umzugskostenzuschuss, Abfindung gegen freiwilligen Auszug
4. Neue Kündigung – wenn ein neuer oder stärkerer Eigenbedarfsgrund entsteht

7. Sonderfälle der Eigenbedarfskündigung

7.1 Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Mietvertrag geht automatisch auf Sie als neuen Eigentümer über. Sie treten in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Eigenbedarf können Sie geltend machen, sobald:

• Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind
• Der Bedarf tatsächlich besteht
• Alle formalen Voraussetzungen erfüllt sind
• Keine Sperrfrist gilt (bei umgewandelten Eigentumswohnungen)

Praktischer Hinweis: Prüfen Sie vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie immer, ob und wann Sie Eigenbedarf anmelden könnten. Für die Kündigungsfrist zählt weiter die Zeit seit der Überlassung der Wohnung an den bestehenden Mieter – die Frist beginnt nicht von vorn, nur weil Sie neu eingetragen wurden.

7.2 Sperrfristen bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Besondere Regeln gelten, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde (§ 577a BGB). Nach dem Erwerb gilt eine Sperrfrist, bevor Eigenbedarf geltend gemacht werden kann:

• Mindestens 3 Jahre nach dem Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch)
• Bis zu 10 Jahre in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Welche Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Bekannte Städte mit verlängerter Sperrfrist sind unter anderem Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Informieren Sie sich bei der zuständigen Landesbehörde oder dem Mieterschutzbund.

7.3 Was tun, wenn der Mieter nicht auszieht?

Läuft die Kündigungsfrist ab und der Mieter verlässt die Wohnung nicht, haben Sie folgende Möglichkeiten:

Schritt 1: Nochmals schriftlich auffordern Schreiben Sie dem Mieter schriftlich und setzen Sie eine kurze Frist (z.B. 2 Wochen) für den Auszug. Beschreiben Sie, dass Sie andernfalls rechtliche Schritte einleiten werden.

Schritt 2: Räumungsklage einreichen Wenn der Mieter nicht reagiert oder ablehnt, müssen Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Amtsgericht ist nach dem Ort der Mietsache zuständig. Eine anwaltliche Vertretung ist dringend empfohlen.

Kosten einer Räumungsklage:

• Streitwert: In der Regel die Jahreskaltmiete (z.B. 800 Euro × 12 = 9.600 Euro)
• Anwaltskosten für beide Seiten: ca. 1.500–2.500 Euro je Seite
• Gerichtskosten: ca. 850 Euro (drei Gebühren nach dem Gerichtskostengesetz bei 9.600 Euro Streitwert)
• Kostenerstattung: Gewinnen Sie, muss der Mieter die Gerichtskosten und Ihre gesetzlichen Anwaltsgebühren erstatten (§ 91 ZPO). Sie gehen aber in Vorleistung und tragen das Risiko, dass beim Mieter nichts zu holen ist.
• Dauer: 3 bis 12 Monate, in überlasteten Gerichten auch länger

Schritt 3: Zwangsräumung Nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser kündigt die Räumung an und setzt sie durch. Die entstehenden Kosten (Gerichtsvollzieher, Transport, Einlagerung) trägt der unterlegene Mieter.

7.4 Eigenbedarfskündigung und Sozialwohnungen

Auch bei einer Sozialwohnung, die noch einer Belegungsbindung unterliegt, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht von vornherein ausgeschlossen. Sie dürfen die Wohnung aber nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst nutzen (§ 27 Abs. 7 WoFG, für Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz über § 7 Abs. 3 WoBindG). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn Sie und Ihre Haushaltsangehörigen die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen. Soll ein Angehöriger einziehen, dürfen Sie ihm die Wohnung grundsätzlich nur gegen Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins überlassen (§ 27 Abs. 1 WoFG, § 4 Abs. 2 WoBindG).

Viele Länder haben eigene Wohnraumförderungsgesetze mit abweichenden Regeln. Klären Sie deshalb vor der Kündigung mit der zuständigen Stelle (meist das Wohnungsamt), ob die Wohnung noch gebunden ist und ob Sie eine Genehmigung oder einen Wohnberechtigungsschein benötigen. Nach Ablauf der Bindung gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB.

7.5 Eigenbedarf und laufender Indexmietvertrag

Indexmietverträge (Miete ist an den Verbraucherpreisindex gebunden) und Staffelmietverträge haben keinen Einfluss auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung. Auch bei diesen Vertragsformen gelten die normalen Kündigungsfristen nach der Dauer seit Überlassung der Wohnung.

8. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

8.1 Wann entsteht eine Schadensersatzpflicht?

Schadensersatz schulden Sie, wenn:

• Der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat
• Sie den Eigenbedarf zwar behauptet, aber von vornherein nicht ernsthaft geplant haben, die Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen
• Sie die Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu einer deutlich höheren Miete weitervermietet oder verkauft haben

Kein Schadensersatz ist geschuldet, wenn:

• Der Eigenbedarf bei Ausspruch der Kündigung tatsächlich bestanden hat
• Die Umstände sich nach der Kündigung unverschuldet geändert haben
• Sie den Mieter über einen Wegfall des Eigenbedarfs, der bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist, unverzüglich informiert haben

8.2 Welcher Schaden muss ersetzt werden?

Der Mieter kann folgende Schadenspositionen geltend machen:

Direkter Schaden:

• Umzugskosten (Möbelwagen, Helfer, Verpackungsmaterial): typischerweise 500–2.000 Euro
• Maklergebühren für die neue Wohnung: bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer
• Höhere Miete in der neuen Wohnung (monatliche Differenz × Monate)
• Renovierungskosten in der neuen Wohnung
• Kosten für die Ummeldung, neue Telefonleitungen, Internet-Anschluss etc.

Dauerhafter Schaden: Der bedeutendste Schadensposten ist oft die monatliche Mietdifferenz. Wenn der Mieter aufgrund der Kündigung eine neue Wohnung zu 300 Euro mehr im Monat mieten musste, kann er diese Differenz für die gesamte Zeit geltend machen, in der er in der teureren Wohnung wohnt – in der Praxis oft mehrere Jahre.

Beispielrechnung:

• Bisherige Miete: 700 Euro kalt
• Neue Wohnung: 1.000 Euro kalt
• Monatliche Differenz: 300 Euro
• Dauer: 4 Jahre (48 Monate)
• Schadenersatz allein für die Mietdifferenz: 300 × 48 = 14.400 Euro

Hinzu kommen Umzugskosten, Makler und sonstige Ausgaben. Der Gesamtschaden kann schnell 20.000 Euro und mehr erreichen.

8.3 Wie beweist der Mieter vorgetäuschten Eigenbedarf?

Mieter, die argwöhnen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, suchen nach folgenden Indizien:

• Die Wohnung steht nach dem Auszug monatelang leer
• Die Wohnung wird an eine dritte, nicht zum berechtigten Personenkreis gehörende Person vermietet
• Die Wohnung wird zu einer erheblich höheren Miete wieder vermietet
• Die im Kündigungsschreiben genannte Person zieht nicht ein
• Der Vermieter verkauft die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters

Der Mieter kann dies über Nachbarn, Akteneinsicht beim Grundbuchamt, eigene Beobachtungen und im Streitfall über Zeugen belegen. Gerichte sind in diesen Fällen oft kritisch gegenüber dem Vermieter.

8.4 Typische Urteile zu vorgetäuschtem Eigenbedarf

BGH, Urteil vom 09.11.2005 (VIII ZR 339/04): Fällt der Eigenbedarf weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren, allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Danach besteht keine Hinweispflicht mehr.

BGH, Urteil vom 08.04.2009 (VIII ZR 231/07): Ein Vermieter, der schuldhaft wegen eines nicht bestehenden Eigenbedarfs kündigt, haftet dem Mieter auf Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB).

BGH, Urteil vom 13.06.2012 (VIII ZR 356/11): Der Vermieter verletzt seine Pflichten, wenn er die Kündigung auf einen nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder den Mieter über einen Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht informiert. Weigert er sich im Prozess ohne triftigen Grund, einen nur ihm bekannten Zeugen zu benennen, kann das als Beweisvereitelung zu seinen Lasten gewertet werden.

BGH, Urteil vom 29.03.2017 (VIII ZR 44/16): Setzt der Vermieter den angekündigten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Der Vermieter muss dann substantiiert und plausibel darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. An diese Darlegung stellen die Gerichte strenge Anforderungen.

9. Alternativen zur Eigenbedarfskündigung

Manchmal lässt sich ein Mietende einvernehmlicher und günstiger regeln als durch eine formale Kündigung. Bedenken Sie: Auch eine vollständig rechtswirksame Eigenbedarfskündigung kann zu einem langen Rechtsstreit führen, wenn der Mieter widerspricht.

9.1 Abfindungsvereinbarung (Mieterabkauf)

Sie zahlen dem Mieter eine Abfindung dafür, dass er freiwillig auszieht. Diese Lösung hat für beide Seiten Vorteile:

Vorteile für den Vermieter:

• Keine jahrelangen Gerichtsverfahren
• Kein Risiko, die Kündigung zu verlieren
• Klarer Auszugstermin, den der Mieter selbst akzeptiert hat
• Kein Risiko von Schadensersatzforderungen wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf

Vorteile für den Mieter:

• Finanzielle Entschädigung für den Aufwand des Umzugs
• Mehr Zeit für die Wohnungssuche
• Keine belastende Gerichtssituation

Übliche Abfindungshöhen:

• 2–6 Nettokaltmieten als Pauschale
• Bei langen Mietdauern (über 10 Jahre) auch 6–12 Monatsmieten
• In angespannten Wohnungsmärkten (Berlin, München) oft höhere Summen

Die Abfindungsvereinbarung muss schriftlich geschlossen werden. Halten Sie darin fest: Auszugsdatum, Abfindungsbetrag, Zahlungsmodalitäten und dass der Mieter die Wohnung geräumt übergibt.

9.2 Einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag

Statt einer einseitigen Kündigung können Vermieter und Mieter einen Mietaufhebungsvertrag (auch Auflösungsvertrag genannt) schließen. Darin vereinbaren beide Seiten, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin zu beenden – unabhängig von gesetzlichen Fristen.

Ein Mietaufhebungsvertrag ist besonders sinnvoll, wenn:

• Der Mieter eigentlich umziehen möchte, aber keinen Druck hat
• Sie schnell zu einem Ergebnis kommen wollen
• Sie bereit sind, dem Mieter entgegenzukommen (z.B. Kaution sofort zurückzahlen, Renovierungskosten übernehmen)

10. Häufige Fehler bei Eigenbedarfskündigungen

Kennen Sie die typischen Fehler, bevor Sie das Kündigungsschreiben aufsetzen. Viele dieser Fehler führen zur Unwirksamkeit der Kündigung und zwingen Sie, von vorn anzufangen.

Fehler 1: Zu vage Begründung

Das ist der häufigste und folgenschwerste Fehler. "Meine Tochter möchte die Wohnung nutzen" oder "Ich benötige die Wohnung selbst" ist nicht ausreichend.

Richtig: Nennen Sie die berechtigte Person mit vollständigem Namen und ihrem Verhältnis zu Ihnen (das Geburtsdatum ist nicht vorgeschrieben, kann die Zuordnung aber erleichtern), beschreiben Sie den konkreten Anlass (Studium, Berufswechsel, Trennung, Pflege) mit möglichst konkreten Details (Datum des Studienbeginns, Name der Universität, Name des neuen Arbeitgebers) und erklären Sie, warum genau diese Wohnung geeignet ist.

Fehler 2: Kündigung nicht schriftlich

E-Mail, WhatsApp, Fax und mündliche Kündigung erfüllen nicht die gesetzliche Schriftform nach § 568 BGB. Die Kündigung ist unwirksam.

Richtig: Handschriftlich unterschriebener Brief, nachweislich zugegangen (Einschreiben, Übergabe mit Zeugen oder persönliche Überreichung).

Fehler 3: Nicht alle Vermieter haben unterschrieben

Bei mehreren Eigentümern (z.B. Ehepaare, Erbengemeinschaften) müssen alle kündigen oder zumindest einen der Eigentümer bevollmächtigen. Die Vollmacht muss dem Kündigungsschreiben im Original beiliegen.

Fehler 4: Hinweis auf Widerspruchsrecht fehlt

Das Kündigungsschreiben soll den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB sowie auf Form (Textform) und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung nicht unwirksam. Der Mieter kann aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB). Das verzögert das Verfahren und kostet Sie Planungssicherheit.

Fehler 5: Alternative Wohnung nicht angeboten

Steht Ihnen während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, müssen Sie sie dem Mieter zur Anmietung anbieten. Das gilt als Anbietpflicht. Verletzen Sie diese Pflicht, bleibt eine berechtigte Eigenbedarfskündigung zwar wirksam, der Mieter kann aber Schadensersatz in Geld verlangen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Fehler 6: Kündigungsfrist falsch berechnet

Viele Vermieter verwechseln Absendedatum mit Zugangsdatum oder messen die Überlassungsdauer ab der Vertragsunterschrift statt ab der Übergabe der Wohnung. Nutzen Sie die Tabelle in diesem Artikel oder den Kündigungsfrist-Rechner und prüfen Sie konkret: Wann geht die Kündigung beim Mieter zu? Ist das spätestens der dritte Werktag des Monats, unter Berücksichtigung der Feiertage in Ihrem Bundesland? Was ist der korrekte Endtermin?

Fehler 7: Bedarf war bei Mietvertragsabschluss bereits bekannt

Wenn Sie bei Abschluss des Mietvertrags bereits wussten oder wissen mussten, dass Sie die Wohnung demnächst selbst benötigen werden, und dies dem Mieter nicht offenbart haben, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich. In solchen Fällen hilft nur ein befristeter Mietvertrag mit vereinbartem Eigenbedarf.

Fehler 8: Kündigung per Einschreiben, Mieter nimmt nicht an

Einschreiben mit Rückschein funktionieren nur, wenn der Mieter zuhause ist und annimmt. Nicht abgeholte Einschreiben gelten nicht als zugegangen. Besser: Zustellung durch Zeugen oder Bote mit schriftlicher Bestätigung.

Fehler 9: Eigenbedarf für GmbH oder andere juristische Person

Juristische Personen haben kein Eigenbedarfsrecht. Wenn Ihre Immobilie einer GmbH, AG oder einem Verein gehört, können Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Prüfen Sie die Eigentümerstruktur sorgfältig.

Fehler 10: Druck auf den Mieter ausüben

Einschüchterungsversuche, Belästigungen oder der Versuch, den Mieter zum freiwilligen Auszug zu nötigen, sind kontraproduktiv und können strafrechtliche Folgen haben. Kommunizieren Sie immer sachlich und schriftlich.

11. FAQ – Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Muss ich sofort nach dem Auszug des Mieters in die Wohnung einziehen?

Nein. Nach dem Auszug dürfen Sie sich eine angemessene Zeit für Renovierung und Umzug nehmen. Eine feste Frist gibt es nicht, maßgeblich ist der Einzelfall. Setzen Sie den Eigenbedarf aber nicht um, liegt nach dem BGH der Verdacht nahe, dass er nur vorgeschoben war. Sie müssen dann substantiiert und plausibel darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16, Rn. 19).

Kann ich wegen Eigenbedarf kündigen, wenn ich die Wohnung beruflich nutzen möchte?

Nein. Eigenbedarf setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass die Räume als Wohnung genutzt werden. Rein gewerbliche Nutzung (Büro, Praxis, Lager) begründet keinen Eigenbedarf. Eine gemischte Nutzung (Wohnraum plus Homeoffice) kann zulässig sein, ist aber gerichtlich unterschiedlich bewertet worden. Prüfen Sie dies im Zweifel mit einem Mietrechtsspezialisten.

Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?

Widerspricht der Mieter fristgerecht, also in Textform und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB), müssen Sie als Vermieter entscheiden: Entweder Sie akzeptieren den Widerspruch und setzen das Mietverhältnis fort, oder Sie klagen auf Räumung und lassen das Gericht entscheiden. Eine dritte Option ist ein Kompromiss, zum Beispiel eine verlängerte Auszugsfrist oder eine Abfindung gegen freiwilligen Auszug. Haben Sie nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen.

Darf der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Miete mindern?

Nein. Eine Eigenbedarfskündigung gibt dem Mieter kein Recht zur Mietminderung. Die Miete ist bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses in voller Höhe geschuldet.

Kann ich eine Eigenbedarfskündigung auch für eine WG aussprechen?

Ja. Die Kündigung muss sich dann an alle Mieter richten, die im Mietvertrag stehen, und jedem von ihnen zugehen. Für das gemeinsame Mietverhältnis gibt es einen Endtermin; die Frist richtet sich nach der Überlassung der Wohnung, nicht nach dem Datum der Vertragsunterschrift. Hat ein Bewohner einen eigenen Mietvertrag, gilt sein individuelles Mietverhältnis.

Verliere ich meinen Anspruch auf Eigenbedarf, wenn der Mieter sehr lange dort wohnt?

Nein, der Eigenbedarf bleibt grundsätzlich möglich. Allerdings gilt ab acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung die längste Kündigungsfrist von neun Monaten. Zudem werden Gerichte bei sehr langen Mietverhältnissen und alten Mietern die Interessen des Mieters (Sozialklausel, Härtegründe) stärker gewichten.

Kann ich nach einer gescheiterten Eigenbedarfskündigung erneut kündigen?

Ja, wenn ein neuer oder anderer Eigenbedarf entstanden ist. Eine neue Kündigung wegen desselben Eigenbedarfs, der bereits einmal vom Gericht abgelehnt wurde, ist allerdings nicht ohne Weiteres möglich. Bei einem neuen, anderen Eigenbedarfsgrund können Sie erneut kündigen.

Muss ich dem Mieter eine Abfindung anbieten?

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Abfindung besteht nicht. Eine freiwillige Abfindung kann jedoch sinnvoll sein, um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden und einen zuverlässigen Auszugstermin zu sichern.

Was gilt bei Miteigentum – müssen alle Eigentümer kündigen?

Ja. Bei Miteigentum (z. B. Ehepaar, Erbengemeinschaft) müssen alle Miteigentümer die Kündigung unterschreiben oder einen Bevollmächtigten benennen, dessen schriftliche Vollmacht der Kündigung beiliegt. Eine Kündigung, die nur von einem Miteigentümer ohne Vollmacht der anderen unterzeichnet ist, ist unwirksam.

Was ist die Anbietpflicht und wann gilt sie?

Steht Ihnen während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, müssen Sie sie dem Mieter zur Anmietung anbieten. Verletzen Sie diese Pflicht, bleibt eine berechtigte Eigenbedarfskündigung nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) wirksam. Der Mieter kann dann aber Schadensersatz in Geld verlangen.

Kann man Eigenbedarf für eine Ferienwohnung oder Airbnb anmelden?

Nein. Eigenbedarf setzt dauerhaften Wohnbedarf voraus. Die geplante Nutzung als Ferienunterkunft oder für kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb begründet keinen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Solche Vorhaben können vielmehr als Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf gewertet werden.

Gilt eine Eigenbedarfskündigung auch bei einem befristeten Mietvertrag?

Nein. Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag ist eine ordentliche Kündigung, und damit auch die Eigenbedarfskündigung, grundsätzlich ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet automatisch zum vereinbarten Termin. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber möglich.

12. Checkliste: Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt

Verwenden Sie diese Checkliste als Leitfaden:

Vor der Kündigung:

• Eigentümerstellung prüfen (bin ich im Grundbuch eingetragen?)
• Berechtigte Person bestimmen und Bedarf konkret dokumentieren
• Überlassungsdauer am geplanten Zugangstag berechnen (Fristenstaffel ermitteln, etwa mit dem Kündigungsfrist-Rechner)
• Prüfen: Gibt es eine alternative freie Wohnung, die angeboten werden müsste?
• Prüfen: Gilt eine Sperrfrist (Umwandlung in ETW)?
• Prüfen: Handelt es sich um eine Sozialwohnung? (dann Genehmigung der Selbstnutzung klären)
• Zustellart festlegen (Einschreiben, Bote mit Zeugen, persönliche Übergabe)
• Im Zweifel: Anwalt konsultieren

Das Kündigungsschreiben:

• Vollständige Absenderangaben
• Vollständige Empfängerangaben (alle Mieter namentlich)
• Genaue Wohnungsbezeichnung
• Kündigung ausdrücklich erklärt (kein Konjunktiv)
• § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB angegeben
• Berechtigte Person: vollständiger Name und Verhältnis zum Vermieter (Geburtsdatum optional)
• Konkreter Anlass und Begründung (so detailliert wie möglich)
• Erklärung, warum genau diese Wohnung
• Keine geeignete Alternativwohnung vorhanden (oder: Alternativwohnung angeboten)
• Berechnetes Kündigungsende (Datum)
• Hilfsweise zum nächstmöglichen Termin
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB und die Textform des Widerspruchs
• Frist für den Widerspruch als konkretes Datum angegeben
• Eigenhändige Unterschrift aller Eigentümer

Nach dem Versand:

• Zugang dokumentieren (Zeugen, Einschreibebeleg)
• Kopie der Kündigung für Ihre Unterlagen aufbewahren
• Fristkalender anlegen (Widerspruchsfrist des Mieters überwachen)
• Kontakt mit dem Mieter offen halten
• Bei Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist: Mieter unverzüglich informieren

Fazit: Eigenbedarfskündigung sorgfältig vorbereiten

Eine Eigenbedarfskündigung ist für private Vermieter ein legitimes und wichtiges Instrument des deutschen Mietrechts. Sie ist aber an klare Voraussetzungen geknüpft, die alle erfüllt sein müssen.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

1. Konkreter Bedarf – Nennen Sie Person, Anlass und Zeitplan so konkret wie möglich
2. Richtiger Personenkreis – Nur Familienangehörige und Haushaltsangehörige zählen
3. Schriftform – Nur handschriftlich unterschriebener Brief ist rechtsgültig
4. Fristen korrekt berechnen – 3, 6 oder 9 Monate je nach Dauer seit Überlassung; maßgeblich ist der Zugang bis zum dritten Werktag, nicht das Absendedatum
5. Widerspruchsrecht erwähnen – Hinweis auf § 574 BGB mit Form und Frist; fehlt er, kann der Mieter noch im Räumungsprozess widersprechen
6. Anbietpflicht beachten – Freie Alternativwohnungen müssen angeboten werden
7. Wahrheit – Vorgetäuschter Eigenbedarf kostet Sie viel Geld
8. Dokumentieren – Halten Sie alle Schritte schriftlich fest
9. Professionelle Hilfe – Bei unsicherer Rechtslage: Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen

Wer diese Regeln kennt und einhält, vermeidet die häufigsten Form- und Fristfehler. Ob der Mieter widerspricht und ein Gericht entscheiden muss, haben Sie allerdings nicht allein in der Hand.

Weiterführende Informationen

Zum Stand der geplanten Mietrechtsreform 2026 (Regierungsentwurf, noch nicht beschlossen) lesen Sie unseren Artikel: Mietrechtsreform 2026: Was ändert sich für Vermieter?

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert und entsprechen dem Stand vom September 2026. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Bei konkreten rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Mieterrechtsverein.