Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Am 8. Februar 2026 hat das Bundesjustizministerium unter Justizministerin Hubig den Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 offiziell an Länder und Verbände versendet. Für private Vermieter in Deutschland ist dieser Entwurf der wichtigste mietrechtliche Einschnitt seit der Einführung der Mietpreisbremse 2015.

Die Mietrechtsreform 2026 – im Gesetzgebungsverfahren als "Mietrecht II" bezeichnet – greift in fünf zentrale Bereiche der Vermietung ein:

1. Indexmieten werden auf maximal 3,5 % pro Jahr gedeckelt
2. Möblierungszuschläge müssen erstmals transparent offengelegt werden
3. Kurzzeitmietverträge werden auf 6 Monate begrenzt
4. Schonfristzahlung wird auf ordentliche Kündigungen erweitert
5. Modernisierungsumlage: Wertgrenze steigt auf 20.000 Euro

Was bedeutet das neue Mietrecht 2026 für Sie als Vermieter? Dieser Artikel erklärt alle Mietrecht-Änderungen 2026 im Detail – mit konkreten Rechenbeispielen, einer Vorher-Nachher-Analyse und einer Checkliste, damit Sie vorbereitet sind, wenn die Mietrechtsreform in Kraft tritt.

Wichtig: Es handelt sich um einen Referentenentwurf. Das Gesetz muss noch den parlamentarischen Prozess durchlaufen. Änderungen sind möglich. Trotzdem sollten Sie sich jetzt vorbereiten – denn die Grundzüge stehen fest und sind durch den Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD politisch abgesichert.

Die Mietrechtsreform 2026 im Überblick

Bevor wir in die Details einsteigen, hier die fünf Änderungen im Schnelldurchlauf:

Status: Wo steht das Gesetzgebungsverfahren?

Der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 wurde am 8. Februar 2026 veröffentlicht. Die Stellungnahmefrist für Länder und Verbände läuft bis zum 6. März 2026. Danach folgt die Ressortabstimmung, bevor der Entwurf als Regierungsentwurf ins Kabinett und anschließend in den Bundestag geht.

Realistischer Zeitplan:

• Februar/März 2026: Stellungnahmen und Verbändeanhörung
• Frühling 2026: Kabinettsbeschluss
• Sommer/Herbst 2026: Parlamentarisches Verfahren (Bundestag + Bundesrat)
• Herbst 2026 / Anfang 2027: Frühestes Inkrafttreten

Hintergrund: Bereits im Juni 2025 wurde die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert ("Mietrecht I"). Im September 2025 nahm eine 20-köpfige Expertenkommission ihre Arbeit auf, deren Empfehlungen in den jetzigen Referentenentwurf "Mietrecht II" eingeflossen sind. Die politische Grundlage liefert der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom April 2025.

Indexmieten: Deckelung auf 3,5 % pro Jahr

Was sind Indexmieten? (§557b BGB)

Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen. Die aktuelle Regelung in §557b BGB sieht vor:

• Die Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben
• Während einer Indexmiete sind Erhöhungen nach §558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen
• Es gibt keine Obergrenze für die jährliche Steigerung

Indexmietverträge waren lange ein Nischenprodukt. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) sind bundesweit nur 2,6 % aller Mietverträge Indexmietverträge. In den TOP-7-Städten liegt der Anteil bei 4,1 %. Doch der Trend ist deutlich: Bei Neuverträgen ab 2021 sind es bereits 6,7 % bundesweit und 9,6 % in den Großstädten.

Der Grund für die steigende Beliebtheit: In Zeiten hoher Inflation sicherte die Indexmiete Vermietern eine automatische Anpassung – ohne Mietspiegel-Vergleich, ohne Zustimmungsverfahren, ohne Kappungsgrenze.

Was ändert sich durch die Mietrechtsreform 2026?

Der Referentenentwurf sieht vor, dass die Indexmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 3,5 % pro Jahr gedeckelt wird. Die Regelung soll sowohl für bestehende als auch für neue Indexmietverträge gelten.

Was "angespannter Wohnungsmarkt" bedeutet: Die Landesregierungen bestimmen per Verordnung, welche Städte und Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt gelten (§556d Abs. 2 BGB). Die Verordnungen sind auf maximal 5 Jahre befristet, wurden aber bis 2029 verlängerbar gemacht. Betroffen sind praktisch alle Großstädte und viele Mittelstädte – zum Beispiel Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig und Dresden. Bayern hat ab Januar 2026 sogar 285 Städte und Gemeinden als angespannt eingestuft (vorher 208), Baden-Württemberg 89.

Rechenbeispiel: Vorher vs. Nachher

Nehmen wir an, Sie haben 2021 einen Indexmietvertrag über eine Wohnung in München abgeschlossen. Die Ausgangskaltmiete beträgt 1.000 Euro.

Ohne Indexmiete-Deckel (bisherige Regelung):

Gesamtsteigerung in 4 Jahren: +182,43 EUR/Monat (+18,2 %)

Mit 3,5 %-Deckel (neue Regelung):

Gesamtsteigerung in 4 Jahren: +118,89 EUR/Monat (+11,9 %)

Differenz: Rund 63 EUR pro Monat oder 756 EUR pro Jahr weniger Mieteinnahmen – wohlgemerkt nur in den Hochinflationsjahren 2022 und 2023, als der Deckel tatsächlich gegriffen hätte. Bei einer Inflation unter 3,5 % ändert sich nichts.

Profi-Tipp: Indexmietverträge jetzt auf den Prüfstand stellen

Wenn Sie Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten mit Indexmietverträgen vermieten, sollten Sie durchrechnen, ob eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete langfristig attraktiver wäre. Indexmieten schließen eine Erhöhung nach §558 BGB aus. Bei einer stabilen Inflation unter 3,5 % kann die klassische Vergleichsmiete mehr Spielraum bieten – insbesondere, wenn Ihr lokaler Mietpreisspiegel stark gestiegen ist.

Was Vermieter mit Indexmietverträgen jetzt tun sollten

1. Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Nur dort greift der Deckel. Die aktuelle Liste finden Sie bei Ihrer Landesregierung.
2. Berechnen Sie die Auswirkungen. Bei aktueller Inflation (2,2 %) hat der Deckel keine Auswirkung. Er schützt Sie aber nicht mehr vor Einbußen in Hochinflationsphasen.
3. Erwägen Sie Alternativen. Für Neuverträge kann eine klassische Miete mit Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sinnvoller sein.
4. Bestandsverträge bleiben gültig. Die Deckelung greift automatisch – Sie müssen den Vertrag nicht anpassen.

Möblierungszuschlag: Neue Transparenzpflichten

Die bisherige Grauzone bei möblierten Wohnungen

Möblierte Wohnungen sind seit Jahren eine der größten Lücken im deutschen Mietrecht. Der bisherige §549 Abs. 2 BGB sieht vor, dass möblierter Wohnraum zum "vorübergehenden Gebrauch" weitgehend vom Mieterschutz ausgenommen ist: kein Kündigungsschutz, keine Mietpreisbremse, keine Kappungsgrenze.

Das Ergebnis: In Städten wie München, Berlin oder Hamburg bieten immer mehr Vermieter Wohnungen möbliert an – nicht weil Mieter Möbel wollen, sondern weil die Mietpreisbremse dann nicht greift. Ein IKEA-Regal und eine Matratze reichen theoretisch aus, um eine Wohnung als "möbliert" zu deklarieren und deutlich höhere Mieten zu verlangen.

Der Möblierungszuschlag musste bisher weder separat ausgewiesen noch in seiner Höhe begründet werden. Das machte es für Mieter unmöglich zu prüfen, ob die Gesamtmiete angemessen ist.

Die 5 %-Pauschale und Transparenzpflicht

Der Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 schließt dieses Schlupfloch – zumindest in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt:

• Offenlegungspflicht: Der Möblierungszuschlag muss gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden – und zwar bevor der Mieter Interesse signalisiert (z. B. bereits im Inserat)
• Höchstgrenze: Der Zuschlag orientiert sich am Zeitwert der Möbel (Anschaffungswert abzüglich Abnutzung). Als Pauschale gilt: Maximal 5 % der Nettokaltmiete für vollmöblierte Wohnungen
• Sanktion bei Nichtbeachtung: Wird der Zuschlag nicht korrekt ausgewiesen, zahlt der Mieter nur, was ohne Möblierung zulässig wäre

Praxisbeispiel: So berechnen Sie den Möblierungszuschlag

Ausgangssituation: Sie vermieten eine 60-m²-Wohnung in Frankfurt (angespannter Wohnungsmarkt). Die Wohnung ist vollmöbliert.

Zum Vergleich: Ohne die neue Regelung verlangten Vermieter für vergleichbare möblierte Wohnungen in Frankfurt häufig 1.200 bis 1.500 EUR – also 400 bis 700 EUR mehr als nach dem neuen Mietrecht zulässig wäre.

Profi-Tipp: Möblierungszuschlag korrekt dokumentieren

Wenn Sie möbliert vermieten, erstellen Sie jetzt eine vollständige Inventarliste mit Anschaffungsdatum und -preis aller Möbelstücke. Der Zeitwert (Anschaffungswert abzüglich Abnutzung) wird die Grundlage für Ihren zulässigen Möblierungszuschlag. Bewahren Sie Kaufbelege auf. Ohne diese Dokumentation wird es schwer, einen Zuschlag zu rechtfertigen, der über der 5 %-Pauschale liegt.

Auswirkungen für Vermieter möblierter Wohnungen

Für Vermieter, die möblierte Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten anbieten, hat die Reform weitreichende Konsequenzen:

• Die Mietpreisbremse greift nun vollständig. Das reine Möblieren einer Wohnung ist kein Weg mehr, die Mietpreisbremse zu umgehen.
• Inserate müssen den Zuschlag separat ausweisen. Portale wie ImmoScout24 werden ihre Formulare vermutlich anpassen.
• Bestehende Mietverträge: Laufende Verträge bleiben grundsätzlich bestehen. Aber bei Neuvermietung oder Mieterhöhung greifen die neuen Regeln.
• Außerhalb angespannter Märkte gelten die Einschränkungen nicht. Prüfen Sie daher genau, ob Ihre Stadt auf der Liste steht.

Kurzzeitmietverträge: Strengere Grenzen ab 2026

Maximum 6 Monate bei Befristungsgrund

Bisher war der Begriff "vorübergehender Gebrauch" in §549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein unscharfer Rechtsbegriff, den Gerichte unterschiedlich auslegten. In der Praxis führte das dazu, dass manche Vermieter systematisch Kurzzeitmietverträge über 12 Monate abschlossen – mit dem Ziel, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Die Mietrechtsreform 2026 schafft klare Regeln:

• Maximal 6 Monate sind von der Mietpreisbremse ausgenommen
• Der Befristungsgrund muss auf Seiten des Mieters liegen: berufliche Gründe, Praktika, Montageeinsätze, Studienaufenthalte
• Eine Vermutungsregel gilt: Bei maximal 6 Monaten wird vermutet, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht dauerhaft verlegt
• Bei Verträgen über 6 Monate greift die Mietpreisbremse automatisch, auch wenn der Vertrag befristet ist

Mietpreisbremse gilt jetzt auch hier

Die Reform verknüpft Kurzzeitmietverträge direkt mit der Mietpreisbremse. Bisher konnten Vermieter bei "vorübergehendem Gebrauch" die Miete frei bestimmen. Künftig gilt:

Auswirkungen für Vermieter

Wenn Sie Wohnungen befristet vermieten – etwa an Expats, Monteure oder Studierende – prüfen Sie Ihre Vertragslaufzeiten:

• Verträge unter 6 Monaten mit nachweisbarem Befristungsgrund des Mieters bleiben privilegiert
• Verträge über 6 Monate unterliegen künftig der Mietpreisbremse, auch wenn sie befristet sind
• Serielle Kurzzeitmietverträge (z. B. immer wieder 5 Monate mit wechselnden Mietern) werden von Gerichten voraussichtlich als Umgehungsversuche gewertet

Profi-Tipp: Befristungsgründe sauber dokumentieren

Wenn Sie Kurzzeitmietverträge unter 6 Monaten abschließen, dokumentieren Sie den Befristungsgrund auf Seiten des Mieters schriftlich im Vertrag. Beispiele: "Der Mieter absolviert ein berufliches Praktikum bei Firma vom Datum bis Datum" oder "Montageaufenthalt aufgrund des Projekts X". Ohne nachvollziehbaren Befristungsgrund riskieren Sie, dass die Mietpreisbremse nachträglich greift.

Schonfristzahlung: Erweiterung auf ordentliche Kündigung

Bisherige Regelung (§569 Abs. 3 BGB)

Die Schonfristzahlung ist eines der wichtigsten Instrumente im deutschen Mietrecht – und zugleich eines der am häufigsten missverstandenen. Bisher gilt: Wenn ein Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt wird, kann er die Kündigung abwenden, indem er den ausstehenden Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt.

Der Haken: Die Schonfristzahlung heilt nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung – nicht die ordentliche. Das hat der BGH mehrfach bestätigt.

Die Folge: Erfahrene Vermieter (und ihre Anwälte) sprechen routinemäßig eine sogenannte "Doppelkündigung" aus – fristlos und ordentlich zugleich. Selbst wenn der Mieter nachzahlt und damit die fristlose Kündigung heilt, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen. Der Mieter muss trotz vollständiger Zahlung ausziehen.

Für Vermieter war die Doppelkündigung bisher ein bewährtes und rechtssicheres Instrument, um Mietrückstände konsequent zu verfolgen.

Neue Regelung: Auch ordentliche Kündigung abwendbar

Der Referentenentwurf sieht vor, dass Mieter künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Nachzahlung abwenden können.

Kernpunkte:

• Die Schonfristzahlung wird auf ordentliche Kündigungen erweitert
• Das Recht gilt einmalig – bei einem erneuten Zahlungsverzug greift die ordentliche Kündigung wieder uneingeschränkt
• Die Nachzahlung muss weiterhin innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgen
• Die fristlose Kündigung wird wie bisher ebenfalls geheilt

Was das für die "Doppelkündigung" bedeutet

Für Vermieter ist diese Änderung eine der folgenreichsten der gesamten Mietrechtsreform 2026. Die bewährte Strategie der Doppelkündigung verliert ihre Wirksamkeit – zumindest beim ersten Zahlungsverzug.

Bisherige Praxis:

1. Mieter zahlt 2 Monate nicht
2. Vermieter spricht fristlose + ordentliche Kündigung aus
3. Mieter zahlt nach → Fristlose Kündigung geheilt
4. Ordentliche Kündigung bleibt bestehen → Mieter muss trotzdem raus

Neue Praxis:

1. Mieter zahlt 2 Monate nicht
2. Vermieter spricht fristlose + ordentliche Kündigung aus
3. Mieter zahlt nach → Beide Kündigungen geheilt (einmalig)
4. Mieter darf bleiben

Das bedeutet: Bei einem erstmaligen Zahlungsverzug bekommt der Mieter eine echte zweite Chance. Erst bei einem erneuten Verzug greift die Doppelkündigung wieder wie gewohnt.

Praktische Konsequenz für Vermieter: Passen Sie Ihre Mahn- und Kündigungsstrategie an. Die Doppelkündigung bleibt sinnvoll – sie wird nur beim ersten Mal nicht den gewünschten Effekt haben, wenn der Mieter nachzahlt. Dokumentieren Sie jeden Zahlungsverzug sorgfältig, denn beim zweiten Vorfall haben Sie wieder die volle Handlungsmöglichkeit.

Modernisierungsumlage: Grenze steigt auf 20.000 Euro

Vereinfachtes Verfahren (§559c BGB)

Neben den Einschränkungen enthält die Mietrechtsreform 2026 auch eine positive Nachricht für Vermieter: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach §559c BGB wird von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben.

Hintergrund: Bei Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter grundsätzlich 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§559 BGB). Das reguläre Verfahren ist allerdings aufwändig: Sie müssen den Erhaltungsanteil exakt berechnen und vom Modernisierungsanteil trennen.

Das vereinfachte Verfahren nach §559c BGB macht es einfacher:

• Pauschaler Erhaltungskostenabzug von 30 % – statt exakter Berechnung
• Keine Einzelberechnung des Erhaltungsanteils nötig
• Dafür gilt eine 5-Jahres-Sperre: Innerhalb von 5 Jahren nach der vereinfachten Modernisierung ist keine weitere Mieterhöhung wegen Modernisierung möglich

Was sich ändert: Die Wertgrenze steigt von 10.000 auf 20.000 EUR pro Wohnung. Die Kappungsgrenzen bleiben bestehen: maximal 3 EUR/m² pro Monat (bei Mieten über 7 EUR/m²) bzw. maximal 2 EUR/m² (bei Mieten unter 7 EUR/m²) innerhalb von 6 Jahren.

Rechenbeispiel: Modernisierungsumlage berechnen

Ausgangssituation: Sie lassen in einer vermieteten 70-m²-Wohnung neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen. Die Gesamtkosten betragen 18.000 Euro.

Bisherige Regelung (Grenze 10.000 EUR):

Das vereinfachte Verfahren wäre hier nicht anwendbar, da die Kosten die Grenze von 10.000 EUR überschreiten. Sie müssten den Erhaltungsanteil (z. B. für die alten, defekten Fenster) exakt berechnen und nachweisen – ein aufwändiger Prozess, der häufig zu Streit mit Mietern führt.

Neue Regelung (Grenze 20.000 EUR):

Kappungsgrenze prüfen: Bei einer bisherigen Miete von 10 EUR/m² (700 EUR/Monat) liegt die Kappungsgrenze bei 3 EUR/m² = 210 EUR/Monat. Die Erhöhung von 84 EUR liegt deutlich darunter – sie wäre also zulässig.

Wichtig: Die 5-Jahres-Sperre gilt. Nach einer vereinfachten Modernisierung können Sie 5 Jahre lang keine weitere Modernisierungsumlage geltend machen. Planen Sie deshalb Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb dieses Zeitraums anfallen, möglichst zusammen.

Profi-Tipp: Modernisierungen bündeln und richtig abrechnen

Wenn Sie ohnehin Modernisierungsmaßnahmen planen, kann sich das Bündeln lohnen: Fassen Sie Fensteraustausch, Dämmung und Heizungsoptimierung in einem Projekt zusammen, solange die 20.000-EUR-Grenze nicht überschritten wird. So nutzen Sie das vereinfachte Verfahren und vermeiden die aufwändige Einzelberechnung des Erhaltungsanteils. Dokumentieren Sie alle Kosten sorgfältig – die Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung sollten ebenfalls korrekt die Modernisierung widerspiegeln.

Zeitplan: Wann treten die Änderungen in Kraft?

Das Gesetzgebungsverfahren für die Mietrechtsreform 2026 hat gerade erst begonnen. Hier die voraussichtlichen Etappen:

Justizministerin Hubig hat angekündigt, das Gesetz "bis zur Sommerpause" durch das Kabinett zu bringen. Erfahrungsgemäß dauert das parlamentarische Verfahren danach noch einige Monate. Ein Inkrafttreten vor Herbst 2026 ist unwahrscheinlich.

Reaktionen der Verbände

Die ersten Reaktionen zeigen die erwartbare Polarisierung:

• Haus & Grund (Eigentümerverband, Kai Warnecke): "Klares Signal an private Eigentümer: Modernisieren und investieren lohnt sich nicht mehr"
• Linkspartei (Ines Schwerdtner): Begrüßt die Schließung von Schlupflöchern, kritisiert die 20.000-EUR-Modernisierungsumlage als "Skandal" und fordert einen bundesweiten Mietendeckel
• Grüne (Hanna Steinmüller): Bezeichnet die Reform als "das absolute Minimum im Mietrecht" und fordert wirksame Sanktionen
• Union (Günter Krings): Grundsätzlich unterstützend, fordert aber Nachbesserungen

Für Vermieter ist die Botschaft klar: Es wird Änderungen im parlamentarischen Verfahren geben, aber die Grundzüge – insbesondere Indexmiete-Deckel und Möblierungszuschlag – sind politisch breit getragen.

Checkliste: Was Vermieter jetzt tun sollten

Auch wenn die Mietrechtsreform 2026 noch nicht in Kraft ist, sollten Sie sich jetzt vorbereiten. Diese Checkliste hilft Ihnen dabei:

Sofort prüfen

• Angespannter Wohnungsmarkt: Liegt Ihre Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt? Die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes gibt Auskunft
• Indexmietverträge: Haben Sie Indexmietverträge? Wenn ja: Durchrechnen, ob der 3,5 %-Deckel Ihre Planung beeinflusst
• Möblierte Vermietung: Vermieten Sie möbliert? Wenn ja: Inventarliste mit Anschaffungswerten erstellen
• Kurzzeitmietverträge: Haben Sie Befristungsverträge über 6 Monate? Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse künftig greifen würde
• Zahlungsverzug: Haben Sie aktuell Mieter mit Zahlungsrückständen? Die Doppelkündigung wirkt noch – handeln Sie jetzt, bevor die erweiterte Schonfristzahlung greift

Vorbereiten

• Möblierungszuschlag dokumentieren: Kaufbelege und Inventarlisten für möblierte Wohnungen zusammenstellen
• Mietverträge überprüfen: Prüfen Sie, ob Ihre Vertragsvorlagen an die neuen Regelungen angepasst werden müssen
• Modernisierungen planen: Nutzen Sie die erhöhte 20.000-EUR-Grenze für das vereinfachte Verfahren. Planen Sie anstehende Maßnahmen so, dass Sie den Schwellenwert optimal ausschöpfen
• Mahn- und Kündigungsstrategie anpassen: Berücksichtigen Sie die erweiterte Schonfristzahlung in Ihrer Strategie bei Zahlungsverzug

Langfristig beobachten

• Gesetzgebungsverfahren verfolgen: Änderungen im parlamentarischen Prozess sind möglich
• Landesverordnungen prüfen: Die Liste der angespannten Wohnungsmärkte wird regelmäßig aktualisiert
• Steuerberater konsultieren: Besonders bei Modernisierungsumlagen und Anlage V sollten Sie steuerliche Auswirkungen prüfen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ändert sich im Mietrecht 2026 für Vermieter?

Die Mietrechtsreform 2026 bringt fünf wesentliche Änderungen: Indexmieten werden auf maximal 3,5 % Erhöhung pro Jahr gedeckelt, Möblierungszuschläge müssen transparent ausgewiesen werden, Kurzzeitmietverträge werden auf 6 Monate begrenzt, die Schonfristzahlung wird auf ordentliche Kündigungen erweitert und die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsumlagen steigt auf 20.000 Euro.

Gilt die Mietpreisbremse künftig auch für möblierte Wohnungen?

Ja. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen Vermieter den Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert offenlegen. Die Pauschale beträgt maximal 5 % der Nettokaltmiete für vollmöblierte Wohnungen. Wird der Zuschlag nicht korrekt ausgewiesen, zahlt der Mieter nur die zulässige Miete ohne Möblierung.

Wie hoch darf die Indexmiete ab 2026 steigen?

Der Referentenentwurf sieht eine Deckelung auf maximal 3,5 % pro Jahr in angespannten Wohnungsmärkten vor. Bisher war die Erhöhung bei Indexmietverträgen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – ohne Obergrenze. Bei einer Inflation unter 3,5 % ändert sich faktisch nichts.

Was bedeutet die erweiterte Schonfristzahlung für Vermieter?

Bisher konnten Mieter durch Nachzahlung nur eine fristlose Kündigung abwenden. Künftig soll dies einmalig auch bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs möglich sein. Die bewährte "Doppelkündigung" verliert damit beim ersten Zahlungsverzug ihre Wirksamkeit.

Ab wann gelten die neuen Mietrecht-Regeln 2026?

Der Referentenentwurf wurde am 8. Februar 2026 veröffentlicht. Das parlamentarische Verfahren steht noch bevor. Realistisch ist ein Inkrafttreten frühestens im Herbst 2026 oder Anfang 2027.

Wie berechne ich den Möblierungszuschlag nach neuem Recht?

Der Möblierungszuschlag beträgt pauschal maximal 5 % der Nettokaltmiete. Beispiel: Bei 800 Euro Nettokaltmiete sind das 40 Euro Möblierungszuschlag. Grundlage ist der Zeitwert der Möbel (Anschaffungswert abzüglich Abnutzung).

Können Vermieter Modernisierungskosten bis 20.000 Euro vereinfacht umlegen?

Ja, die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach §559c BGB steigt von 10.000 auf 20.000 Euro. Der pauschale Erhaltungskostenabzug von 30 % bleibt bestehen. Beachten Sie die 5-Jahres-Sperre: Nach einer vereinfachten Modernisierung ist für 5 Jahre keine weitere Modernisierungsumlage möglich.

Wie wirkt sich die Reform auf bestehende Mietverträge aus?

Die Indexmiete-Deckelung soll auch für bestehende Verträge gelten. Die erweiterte Schonfristzahlung würde sofort für alle laufenden Mietverhältnisse greifen. Die Regelungen zu Möblierungszuschlag und Kurzzeitmietverträgen betreffen primär Neuvermietungen und Vertragsänderungen.

Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 ist kein Grund zur Panik, aber ein Anlass zur Vorbereitung. Die Änderungen bei Indexmiete, Möblierungszuschlag und Kurzzeitmietverträgen betreffen vor allem Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten. Die erweiterte Schonfristzahlung gilt dagegen bundesweit und ändert die Spielregeln bei Zahlungsverzug. Und die erhöhte Modernisierungsumlage-Grenze ist eine echte Erleichterung für Vermieter, die in ihre Immobilien investieren wollen.

Entscheidend ist: Der Referentenentwurf ist noch kein Gesetz. Es wird Änderungen geben. Aber die Richtung ist klar – und wer sich jetzt vorbereitet, wird nicht überrascht.

Die wichtigsten Handlungsempfehlungen auf einen Blick:

• Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt
• Rechnen Sie Ihre Indexmietverträge mit dem 3,5 %-Deckel durch
• Erstellen Sie Inventarlisten für möblierte Wohnungen
• Passen Sie Ihre Kündigungsstrategie bei Zahlungsverzug an
• Nutzen Sie die erhöhte 20.000-EUR-Grenze für Modernisierungen

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Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: Februar 2026 (Referentenentwurf – Änderungen im Gesetzgebungsverfahren sind möglich).