Mietrechtsreform 2026: Die 5 geplanten Änderungen (Entwurf)

Was ändert sich im Mietrecht 2026? Durch die Mietrechtsreform hat sich Stand 26. September 2026 noch nichts geändert: Sie ist ein Gesetzentwurf und weder beschlossen noch in Kraft. Unabhängig davon gelten seit dem 29. Juli 2026 geänderte Regeln zur Mieterhöhung nach einem Heizungstausch (§ 555b Nr. 1a und § 559e Abs. 2 BGB, außerdem § 559f BGB, bisher § 71o GEG) und neue Regeln zur Kostenteilung bei neuen Gas- und Ölheizungen, die ab 2028 greift (§§ 5a, 5b CO2KostAufG). Eingeführt hat sie das Gesetz, mit dem das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht fünf zentrale Änderungen vor:

• Indexmiete: Steigt der Verbraucherpreisindex in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, soll der übersteigende Teil nur zur Hälfte zählen. Das soll nur in Gebieten gelten, die das Land per eigener Verordnung bestimmt.
• Möblierungszuschlag: Der Zuschlag soll höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen, bei voll möblierten Wohnungen sollen bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Nutzung als angemessen vermutet werden. Der Zuschlag soll vor Vertragsschluss mitgeteilt werden müssen.
• Kurzzeitmietverträge: Die Ausnahme vom Mieterschutz soll nur bei einem besonderen vorübergehenden Bedarf des Mieters und bis zu sechs Monate gelten, mit Verlängerung auf höchstens acht Monate.
• Schonfristzahlung: Eine vollständige Nachzahlung soll einmal im Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen.
• Modernisierungsumlage: Die Kostengrenze für das vereinfachte Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen.

Die Mietrechtsreform 2026 heißt offiziell „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“, im Bundesjustizministerium auch „Mietrecht II“. Das Ministerium unter Justizministerin Stefanie Hubig hat im Februar 2026 einen Referentenentwurf veröffentlicht, das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 eine überarbeitete Fassung beschlossen. Seit dem 1. Juli 2026 liegt sie dem Bundestag vor.

Wer die Reform aus den ersten Meldungen im Februar kennt, sollte die Zahlen neu einordnen. Der Deckel von 3,5 Prozent für Indexmieten und die Möbelpauschale von 5 Prozent stammen aus dem Referentenentwurf. Der Regierungsentwurf regelt beide Punkte anders. Dieser Artikel beschreibt den Stand vom 26. September 2026: was nach geltendem Recht gilt, was der Regierungsentwurf ändern will, was sich gegenüber dem Referentenentwurf geändert hat und wie Sie sich vorbereiten, ohne auf ein Gesetz zu setzen, das noch nicht beschlossen ist.

Die Mietrechtsreform 2026 im Überblick

Dazu kommen Folgeänderungen zur Mieterhöhung nach einem Heizungstausch (§ 559e BGB), eine Änderung beim Verkauf unter Miteigentümern (§ 566 BGB) und kleinere Anpassungen. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, den Umlagesatz von 8 Prozent bei Modernisierungen und die Regeln zur Staffelmiete lässt der Entwurf im Kern unverändert.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens (26. September 2026)

Stand 26. September 2026: Gesetzentwurf, nicht beschlossen, nicht in Kraft. Der Bundestag berät den Entwurf im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Änderungen bis zur abschließenden Abstimmung sind möglich.

Laut Entwurf ist das Gesetz nicht zustimmungsbedürftig. Der Bundesrat kann es im zweiten Durchgang also nicht endgültig verhindern, er kann aber den Vermittlungsausschuss anrufen und das Verfahren damit verzögern.

Wann würden die Änderungen gelten?

Ein Datum lässt sich Stand heute nicht nennen. Der Entwurf legt nur fest, wie das Inkrafttreten an die Verkündung anknüpft:

• Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag (§§ 549, 556d, 556g BGB): am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung. Würde das Gesetz zum Beispiel im März verkündet, gälten diese Regeln ab dem 1. Juli. Die Zeit soll Vermietern die Umstellung ermöglichen.
• Alle übrigen Änderungen: am Tag nach der Verkündung.
• Indexmiete: Auch nach Inkrafttreten wirkt die Kappung erst, wenn ein Land die betroffenen Gebiete per Verordnung bestimmt hat.

Die Übergangsregeln im Einführungsgesetz zum BGB (Art. 229 EGBGB-E) legen außerdem fest, welche Verträge und Vorgänge erfasst sind. Sie sind bei den einzelnen Themen unten beschrieben.

Einordnung: Die Reform folgt auf das „Mietrecht I“. Mit dem Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) wurde die Mietpreisbremse verlängert: Landesverordnungen dürfen nun bis längstens 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d Abs. 2 BGB). Das Ministerium hat angekündigt, im Laufe der Legislaturperiode weitere Maßnahmen zum Mieterschutz vorzuschlagen.

Was sich gegenüber dem Referentenentwurf geändert hat

Viele Texte zur Mietrechtsreform 2026 beruhen noch auf dem Referentenentwurf vom Februar. Maßgeblich für das parlamentarische Verfahren ist der Regierungsentwurf. Die wichtigsten Unterschiede:

Indexmiete: geplante Kappung oberhalb von 3 Prozent

Was heute gilt (§ 557b BGB)

Bei einer Indexmiete folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden. Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben, Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, und eine Modernisierungsumlage ist nur eingeschränkt möglich. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Obergrenze für die jährliche Anpassung gibt es nicht. Die Einzelheiten zu Klausel, Berechnung und Erhöhungsschreiben erklärt der Ratgeber Indexmiete für Vermieter.

Was der Regierungsentwurf vorsieht (§ 557b Abs. 4 BGB-E)

Übersteigt die Entwicklung des Preisindex im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, soll die Hälfte des übersteigenden Teils bei der Berechnung der neuen Miete unberücksichtigt bleiben. Aus der Begründung des Entwurfs:

• Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation wäre eine Erhöhung um 4 Prozent möglich.
• Jahresbezug: Die Grenze gilt für jedes Jahr ab Mietbeginn oder ab der letzten Erhöhung, das kein Kalenderjahr sein muss. Wer mehrere Jahre nicht angepasst hat, wird nicht schlechter gestellt, die Begrenzung wirkt für jedes Jahr gesondert. Für angebrochene Jahre gilt sie zeitanteilig je vollem Monat.
• In beide Richtungen: Nach der Begründung soll die Regel auch bei sinkendem Index greifen. Der Wortlaut ist insoweit nicht eindeutig.
• Unberührt bleiben Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierungsumlage und Betriebskostenanpassungen.
• Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters wären im Umfang der Abweichung unwirksam, die Indexvereinbarung im Übrigen bliebe wirksam. Zu viel gezahlte Miete könnte der Mieter zurückverlangen.

Die Kappung gilt nicht bundesweit und auch nicht automatisch dort, wo heute die Mietpreisbremse oder die abgesenkte Kappungsgrenze gilt. Die Landesregierungen sollen Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung dafür eigens per Rechtsverordnung bestimmen, jeweils für höchstens fünf Jahre. Sie können dabei auf Untersuchungen zurückgreifen, die sie für andere Verordnungen erstellt haben.

Bestehende Verträge: Die Kappung soll auch für Indexmietverträge gelten, die heute schon laufen. Maßgeblich ist der Zugang der Erhöhungserklärung. Geht sie zu, wenn die Wohnung bereits unter eine Verordnung fällt, gilt die Kappung. Erklärungen, die vorher zugegangen, aber noch nicht fällig sind, bleiben nach bisherigem Recht zu beurteilen.

Rechenbeispiel: Wie die Kappung in den Jahren 2021 bis 2025 gewirkt hätte

Das Beispiel ist hypothetisch. Es unterstellt, die Regel hätte ab 2021 gegolten und die Wohnung läge in einem Gebiet mit Verordnung. Ausgangsmiete 1.000 € im Oktober 2021, Anpassung jeweils nach genau einem Jahr, Verbraucherpreisindex Basis 2020 = 100.

Berechnung für das erste Jahr: 3 % + (8,82 % − 3 %) ÷ 2 = 5,91 %. Nach vier Jahren läge die Miete nach dem Entwurf um 35,91 € im Monat niedriger als nach geltendem Recht. Die Differenz entsteht ausschließlich in den beiden Jahren mit hoher Inflation und wirkt danach fort, weil jede weitere Anpassung auf der niedrigeren Miete aufsetzt. Nach der harten Grenze des Referentenentwurfs (3,5 Prozent) wären es im Oktober 2025 nur 1.118,51 € gewesen.

Aktuell hätte die Kappung keine Wirkung: Von August 2025 (122,3) bis August 2026 (125,8) ist der Index um 2,86 Prozent gestiegen. Indexwerte: Statistisches Bundesamt, Datenstand 10. September 2026. Eigene Anpassungen rechnen Sie mit dem Indexmiete-Rechner nach.

Zur Modernisierung bei Indexmiete: Die Begründung des Entwurfs geht davon aus, dass eine Mieterhöhung nach einem Heizungstausch gemäß § 559e BGB bei Indexmietverträgen nicht möglich ist. Offen ist nach dem geltenden Wortlaut des § 557b Abs. 2 BGB vor allem, ob bei einem gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch wenigstens eine Erhöhung nach § 559 BGB möglich bleibt. Das erklärt der Indexmiete-Ratgeber.

Was Vermieter mit Indexmietverträgen jetzt tun können

1. Nichts überstürzen. Laufende Verträge bleiben wirksam, und vor Inkrafttreten und einer Landesverordnung ändert sich an Ihren Anpassungsrechten nichts.
2. Das Bundesland beobachten. Entscheidend ist, ob und für welche Gemeinden Ihr Land nach Verabschiedung des Gesetzes eine Verordnung nach § 557b Abs. 4 BGB-E erlässt.
3. Bei Neuverträgen vergleichen. Die Kappung trifft nur Jahre mit mehr als 3 Prozent Inflation. Ob Indexmiete, Staffelmiete oder Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete im Rahmen der Kappungsgrenze besser passt, hängt vom örtlichen Mietniveau ab.

Möblierungszuschlag: geplante Obergrenze und Auskunftspflicht

Was heute gilt

Die Mietpreisbremse gilt schon heute auch für möblierte Wohnungen, sofern sie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegen und keine Ausnahme greift, etwa die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Wie hoch der Zuschlag für die Möbel sein darf, regelt das Gesetz aber nicht. In Rechtsprechung und Praxis werden Berechnungsmodelle verwendet, die auf den Zeitwert der Möbel abstellen, etwa das Berliner oder das Hamburger Modell. Der Zuschlag muss im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden, der Mieter muss ihn beim Vermieter erfragen (§ 556g Abs. 3 BGB).

Nach den Zahlen, die die Entwurfsbegründung vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung übernimmt, stieg die durchschnittliche Angebotsmiete möbliert und befristet angebotener Wohnungen von 2012 bis 2024 von etwa 15 auf 27 Euro je Quadratmeter. In den großen kreisfreien Großstädten verdoppelte sich ihr Anteil an den Angeboten von 15 auf 30 Prozent.

Was der Regierungsentwurf vorsieht (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E)

• Zuschlag auf die Vergleichsmiete: Bei möbliertem Wohnraum erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag. Auf die Summe wird der Aufschlag der Mietpreisbremse von 10 Prozent gerechnet.
• Maßstab Zeitwert: Angemessen ist ein Zuschlag von monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss. Der Zeitwert wird nur einmal zum Vertragsschluss ermittelt, eine spätere Anpassung ist nicht vorgesehen. Abgewohnte, wertlose Möbel rechtfertigen in der Regel keinen Zuschlag.
• Pauschale bei Vollmöblierung: Bei einem Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Nutzung wird vermutet, dass er angemessen ist. Der Mieter kann diese Vermutung widerlegen, der Vermieter kann bei besonders hochwertiger Einrichtung einen höheren Zuschlag verlangen, wenn er ihn belegt. Voll möbliert heißt: sofort dauerhaft bewohnbar, Geschirr und Besteck sind nicht erforderlich. Für Teilmöblierung gibt es keine Pauschale.
• Mietspiegel geht vor: Erfasst der örtliche Mietspiegel bestimmte Ausstattung bereits, etwa die Einbauküche, darf sie nicht zusätzlich im Zuschlag stecken. Die Pauschale greift dann nicht.
• Auskunftspflicht: Der Vermieter muss den Zuschlag unaufgefordert in Textform mitteilen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt, etwa im Inserat oder im Vertragstext.
• Folge fehlender Auskunft: Die Wohnung gilt für die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet, bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft. Die Pflicht, die Möbel zu stellen, bleibt bestehen.
• Anwendungsbereich: Die Regeln betreffen nur Gebiete mit Mietpreisbremse und nur Verträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden. Wohnungen, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, fallen nicht darunter. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann die Regel laut Begründung als Orientierung dienen.

Rechenbeispiel: Höchstmiete einer möblierten Wohnung nach dem Entwurf

Ausgangslage: 60 m² in einer Stadt mit Mietpreisbremse, ortsübliche Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung 12,00 €/m², Möbel mit einem geschätzten Zeitwert von 6.000 € bei Vertragsschluss.

Mit der Pauschale sähe es so aus: Beträgt die Miete für die unmöblierte Nutzung 792,00 €, wird bei voller Möblierung ein Zuschlag bis 79,20 € als angemessen vermutet. Die Gesamtmiete von 871,20 € bliebe unter der Grenze von (720,00 € + 79,20 €) × 1,1 = 879,12 €. Ohne rechtzeitige Auskunft über den Zuschlag läge die zulässige Miete dagegen bei 792,00 €, also 720,00 € plus 10 Prozent.

Praxistipp: Inventarliste anlegen

Halten Sie für jede möblierte Wohnung fest, welche Möbel und Geräte vorhanden sind, mit Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Beleg. Diese Liste hilft schon heute, wenn ein Mieter die Miete nach der Mietpreisbremse prüfen lässt, und wäre nach dem Entwurf die Grundlage für die Schätzung des Zeitwerts.

Kurzzeitmietverträge: geplant höchstens sechs, ausnahmsweise acht Monate

Was heute gilt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Wohnraum, der „nur zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist, ist von zentralen Schutzvorschriften ausgenommen: Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g), Regeln zur Mieterhöhung (§§ 557 bis 561), Kündigungsschutz und Sozialklausel (unter anderem §§ 573, 573a, 574 bis 575, 577a). Eine feste Zeitgrenze kennt das Gesetz nicht. Nach der Rechtsprechung braucht es einen besonderen, seiner Natur nach kurzen Bedarf des Mieters. Die Entwurfsbegründung nennt Urteile, die vier Monate als Indiz für vorübergehenden Gebrauch gewertet und sieben Monate als zu lang angesehen haben, und sieht eine Tendenz zu etwa sechs Monaten.

Was der Regierungsentwurf vorsieht

Die Ausnahme soll nur noch für Wohnraum gelten, den der Mieter „für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten“ anmietet. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, kann das Mietverhältnis auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden, auch mehrfach innerhalb dieses Zeitraums. Als besonderen Bedarf nennt die Begründung kurze berufliche Aufenthalte, etwa für Projekte, Montagearbeiten oder Messen, und Ausbildungsabschnitte wie Praktika.

Wird die Grenze überschritten, auch durch stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB, gilt ab diesem Zeitpunkt das soziale Mietrecht. Schließen die Parteien dann einen neuen Vertrag, zählt die Miete aus dem Kurzzeitvertrag nicht als Vormiete im Sinne der Mietpreisbremse. Für echte Kurzzeitverträge darf weiterhin eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden (§ 573c Abs. 2 BGB-E).

Die neue Grenze soll nur für Verträge gelten, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden. Außerhalb der Ausnahme ist eine Befristung wie bisher nur mit einem Grund nach § 575 BGB möglich, etwa wenn Sie die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen wollen.

Praxistipp: Anlass und Dauer in den Vertrag schreiben

Halten Sie bei Kurzzeitverträgen den Anlass auf Seiten des Mieters und den Zeitraum im Vertrag fest, zum Beispiel: „Der Mieter mietet die Wohnung für die Dauer seines Praktikums bei Firma vom Datum bis Datum.“ Das ist schon nach geltendem Recht sinnvoll, weil Sie im Streitfall den vorübergehenden Gebrauch darlegen müssen.

Schonfristzahlung: geplante einmalige Heilung auch der ordentlichen Kündigung

Was heute gilt

Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB), wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn in den zwei Jahren davor schon einmal eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist.

Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt diese Schonfrist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Deshalb kündigen Vermieter in der Praxis häufig fristlos und hilfsweise ordentlich. Zahlt der Mieter nach, bleibt die ordentliche Kündigung grundsätzlich bestehen. Ob ein Gericht die Berufung darauf im Einzelfall als treuwidrig ansieht, etwa bei Zahlung kurz nach Zugang der Kündigung, ist offen.

Was der Regierungsentwurf vorsieht (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

• Zahlung vor der Kündigung: Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt, ist eine ordentliche Kündigung wegen dieses Verzugs ausgeschlossen. Das gilt auch, wenn der Rückstand für eine fristlose Kündigung zu gering wäre.
• Zahlung nach der Kündigung: Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, verpflichtet sich eine öffentliche Stelle oder rechnet der Mieter unverzüglich auf, wird auch die ordentliche Kündigung unwirksam.
• Kaution: Entsprechendes gilt bei Verzug mit der Mietsicherheit, und zwar für alle Formen der Sicherheit nach § 551 BGB.
• Nur einmal: Durch Nachzahlung oder Aufrechnung nach Ausspruch der Kündigung kann eine ordentliche Kündigung im selben Mietverhältnis nur ein einziges Mal unwirksam werden. Die Zahlung vor Zugang der Kündigung ist davon nicht erfasst.
• Andere Kündigungsgründe bleiben: Trägt ein weiterer Grund die Kündigung für sich allein, etwa dauernd unpünktliche Zahlung, bleibt sie wirksam. Zahlt ein Mieter trotz ausreichender Mittel gezielt nicht, um den Vermieter zu schädigen, kann es ihm laut Begründung versagt sein, sich auf die Schonfrist zu berufen.
• Übergang: Die Regel soll nur gelten, wenn die Pflichtverletzung nach dem Inkrafttreten liegt. Rückstände aus der Zeit davor bleiben außer Betracht.

Ablauf bisher und nach dem Entwurf

Bisher:

1. Der Mieter gerät mit zwei Monatsmieten in Rückstand.
2. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich.
3. Der Mieter zahlt innerhalb der Schonfrist alles nach, die fristlose Kündigung wird unwirksam.
4. Die ordentliche Kündigung bleibt grundsätzlich wirksam, der Mieter muss nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen.

Nach dem Entwurf, erster Fall im Mietverhältnis:

1. Der Mieter gerät mit zwei Monatsmieten in Rückstand.
2. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich.
3. Der Mieter zahlt innerhalb der Schonfrist alles nach, beide Kündigungen werden unwirksam.
4. Das Mietverhältnis läuft weiter. Gerät der Mieter später erneut in Verzug, kann er eine ordentliche Kündigung nicht mehr durch Nachzahlung nach der Kündigung beseitigen.

Die Doppelkündigung bleibt damit sinnvoll. Ihre Wirkung entfiele nur in dem ersten Fall, in dem ein nach Inkrafttreten entstandener Rückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgeglichen wird, sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet oder der Mieter unverzüglich aufrechnet. Liegt die Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten, bliebe es beim bisherigen Recht, auch wenn der Mieter erst danach zahlt. Wichtig bleibt eine lückenlose Dokumentation jedes Rückstands und jeder Kündigung, weil davon abhängt, ob die einmalige Heilung schon verbraucht ist. Wie Sie bei offenen Mieten Schritt für Schritt vorgehen, beschreibt der Leitfaden zum Mietrückstand.

Modernisierungsumlage: vereinfachtes Verfahren geplant bis 20.000 Euro

Was heute gilt (§ 559c BGB)

Bei kleineren Modernisierungen können Sie die Mieterhöhung vereinfacht berechnen: Statt den Erhaltungsanteil konkret zu ermitteln, ziehen Sie pauschal 30 Prozent der Kosten ab. In der Ankündigung entfällt die Prognose der künftigen Betriebskosten, der Härteeinwand ist weitgehend ausgeschlossen. Dafür gilt eine Kostengrenze von 10.000 € je Wohnung, und fünf Jahre lang sind grundsätzlich keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich. Die Kappungsgrenze bleibt: höchstens 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB). Den vollständigen Rechenweg mit vier Beispielen finden Sie im Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen.

Was der Regierungsentwurf vorsieht

Die Kostengrenze soll von 10.000 auf 20.000 € je Wohnung steigen. Sie besteht seit 2019 unverändert, die Begründung verweist auf die gestiegenen Baukosten. Pauschalabzug, Sperrfrist, Umlagesatz und Kappungsgrenzen bleiben gleich. Die höhere Grenze soll nur für Modernisierungen gelten, die nach dem Inkrafttreten angekündigt werden. Wer vorher angekündigt und das vereinfachte Verfahren gewählt hat, kann auch danach nur bis 10.000 € vereinfacht abrechnen.

Rechenbeispiel: 18.000 € für Fenster und Dämmung

Ausgangslage: In einer vermieteten Wohnung mit 70 m² und einer Miete von 10,00 €/m² werden Fenster getauscht und die Außenwand gedämmt. Auf die Wohnung entfallen 18.000 €, Fördermittel gibt es keine.

Nach geltendem Recht liegt die Maßnahme über 10.000 €. Sie müssen regulär abrechnen und den Erhaltungsanteil, etwa für ohnehin abgängige Fenster, konkret ermitteln und begründen.

Nach dem Regierungsentwurf wäre das vereinfachte Verfahren möglich:

Die Kappungsgrenze liegt bei 3 €/m² × 70 m² = 210 € im Monat, die Erhöhung bleibt darunter. Ob sich das vereinfachte Verfahren lohnt, hängt vom tatsächlichen Erhaltungsanteil ab: Liegt er unter 30 Prozent, bringt die reguläre Abrechnung mehr. Dazu kommt die Sperre von fünf Jahren für weitere Modernisierungsumlagen. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten wären abzuziehen (§ 559a Abs. 1 BGB), Zinsvorteile aus Förderdarlehen bleiben im vereinfachten Verfahren außer Betracht (§ 559c Abs. 1 S. 3 BGB).

Heizungstausch (§§ 559e, 559f BGB): geltende Änderungen und geplante Folgeänderungen

Die Mieterhöhung nach dem Einbau einer Heizungsanlage (§ 559e BGB) gibt es seit 2024. Seit dem 29. Juli 2026 gilt sie in geänderter Fassung. Diese Änderungen stammen aus dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 6), mit dem das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde, und sind nicht Teil der Mietrechtsreform:

• Modernisierungsbegriff: Als Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB zählt der Einbau oder die Aufstellung jeder Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG, also auch einer Gas- oder Ölheizung.
• Erhaltungspauschale: Die Pauschale von 15 Prozent nach § 559e Abs. 2 BGB gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG entstanden sind.
• Wärmepumpe: Die volle Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB setzt den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 voraus, außer etwa bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden. Ohne Nachweis und ohne Ausnahme zählt nur die Hälfte der Kosten (§ 559f BGB). Die Regel stand bis zum 28. Juli 2026 weitgehend gleich in § 71o GEG. Neu sind vor allem der Standort im BGB und die Schwelle „mindestens“ statt „über“ 2,5.

Den Rechenweg zeigt der Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform gleicht zusätzlich mehrere Vorschriften an § 559e an:

Was die Änderung bei der Staffelmiete für laufende Verträge bedeutet, erläutert der Ratgeber zur Staffelmiete. Zu den seit dem 29. Juli 2026 geltenden Heizungsregeln lesen Sie den Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026.

Weitere Änderungen im Entwurf

• Verkauf unter Miteigentümern (§ 566 BGB): Das Mietverhältnis soll auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert. Bisher bleibt der Veräußernde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Vermieter, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Die Änderung soll auch für die Erbauseinandersetzung gelten.
• Belegeinsicht (§ 556 Abs. 5 BGB): Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung soll nicht zu seinem Nachteil abbedungen werden können. Bei Gewerberaum soll die Einsicht ausdrücklich geregelt werden, einschließlich der Möglichkeit, Belege elektronisch bereitzustellen (§ 578 BGB).
• Mietspiegel (Art. 238 EGBGB): Die Ersteller qualifizierter Mietspiegel sollen von den Grundsteuerbehörden neben Namen und Anschriften der Eigentümer auch die Adressen der Grundstücke erhalten dürfen.

Nicht im Entwurf enthalten sind eine Änderung der Kappungsgrenze nach § 558 BGB, eine Obergrenze für Staffelmieten, eine Änderung des Umlagesatzes bei Modernisierungen und eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB.

Positionen im Verfahren: Bundesrat und Bundesregierung

Stellungnahme des Bundesrats (12. Juni 2026): Der Bundesrat teilt das Ziel, dass Menschen leichter bezahlbaren Wohnraum finden. Er mahnt einen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern an und weist darauf hin, dass ein großer Teil des Wohnungsmarkts aus Einzeleigentümern besteht, für die ihre Wohnungen Teil der Altersvorsorge sind. Gestiegene Bau- und Betriebskosten, höhere Zinsen und regulatorische Unsicherheit hätten bereits zu Investitionszurückhaltung geführt. Der Bundesrat bittet, im weiteren Verfahren Anreize zu schaffen, leerstehenden Wohnraum zügig zu vermieten und neuen Wohnraum zu bauen, weitere bürokratische Hemmnisse zu vermeiden und für kleine Vermieter Regelungen mit angemessenen Gestaltungsspielräumen einzuführen. Konkrete Änderungen am Gesetzestext hat der Bundesrat nicht beschlossen.

Zwei weitergehende Empfehlungen seiner Ausschüsse wurden nicht Teil der Stellungnahme: Der Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung wollte die Folge einer fehlenden Auskunft zum Möblierungszuschlag auf die Zeit bis zur Nachholung beschränken, statt sie zwei Jahre darüber hinaus wirken zu lassen. Der Ausschuss für Arbeit, Integration und Sozialpolitik wollte die Begrenzung der Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung auf einen Fall streichen und stattdessen wie bei der fristlosen Kündigung die Zweijahresregel anwenden.

Gegenäußerung der Bundesregierung: Die Regierung verweist auf ihre Maßnahmen für mehr Wohnungsbau, darunter den seit Ende Oktober 2025 geltenden „Bau-Turbo“, die im Mai 2026 vom Kabinett beschlossene Novelle des Baugesetzbuchs, den Gebäudetyp E und höhere Mittel für den sozialen Wohnungsbau. Weitere Regelungen im Mietrechtsentwurf hält sie nicht für veranlasst. Der Entwurf sei ausgewogen, kleine Vermieter würden nicht über Gebühr belastet.

Nächster Schritt: In der öffentlichen Anhörung am 14. Oktober 2026 nehmen Sachverständige Stellung. Danach erarbeitet der Rechtsausschuss seine Beschlussempfehlung, in der auch Änderungen am Entwurf stehen können.

Checkliste: Was Vermieter jetzt tun können

Die Reform ist nicht beschlossen. Die folgenden Schritte sind deshalb so gewählt, dass sie auch nach geltendem Recht sinnvoll sind.

Jetzt prüfen

• Mietpreisbremse: Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse? Maßgeblich ist die aktuelle Verordnung Ihres Landes.
• Indexmietverträge: Notieren Sie Ausgangsmonat und letzte Anpassung. Eine Kappung könnte erst nach Inkrafttreten und nach einer eigenen Landesverordnung greifen.
• Möblierte Wohnungen: Legen Sie eine Inventarliste mit Anschaffungsdatum, Preis und Beleg an.
• Kurzzeitverträge: Halten Sie Anlass und Dauer des Aufenthalts des Mieters im Vertrag fest.
• Zahlungsverzug: Erfassen Sie Rückstände zeitnah, mahnen Sie schriftlich und dokumentieren Sie jede Kündigung.
• Modernisierungen: Rechnen Sie nach geltendem Recht mit der Grenze von 10.000 €. Bei Maßnahmen zwischen 10.000 und 20.000 € entscheidet nach dem Entwurf das Datum der Ankündigung. Verschieben Sie notwendige Arbeiten nicht wegen eines Gesetzes, dessen Inhalt und Termin noch offen sind.

Beobachten

• Anhörung am 14. Oktober 2026 und die anschließende Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses
• Abstimmung im Bundestag und Verkündung im Bundesgesetzblatt
• Landesverordnungen zur Kappung von Indexmieten nach § 557b Abs. 4 BGB-E
• Vertragsvorlagen für möblierte und kurzzeitige Vermietung erst nach Verkündung des endgültigen Texts anpassen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ändert sich im Mietrecht 2026 für Vermieter?

Durch die Mietrechtsreform hat sich Stand 26. September 2026 noch nichts geändert, denn sie ist ein Gesetzentwurf und nicht in Kraft. Unabhängig davon gelten seit dem 29. Juli 2026 geänderte Regeln zur Mieterhöhung nach einem Heizungstausch (§ 555b Nr. 1a und § 559e Abs. 2 BGB, außerdem § 559f BGB, der die bisherige Wärmepumpen-Regel aus § 71o GEG übernimmt) und neue Regeln zur Kostenteilung bei neuen Gas- und Ölheizungen, die ab 2028 greift (§§ 5a, 5b CO2KostAufG). Sie stammen aus dem Gesetz vom 23. Juli 2026, mit dem das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht fünf zentrale Änderungen vor: Indexmieterhöhungen über 3 Prozent im Jahr sollen nur noch zur Hälfte zählen, allerdings nur in Gebieten mit einer eigenen Landesverordnung. Der Möblierungszuschlag soll begrenzt werden und vor Vertragsschluss mitgeteilt werden müssen. Die Ausnahme für Kurzzeitvermietungen soll nur noch bis sechs, ausnahmsweise acht Monate gelten. Eine Schonfristzahlung soll einmal im Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen. Die Kostengrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen.

Ist die Mietrechtsreform 2026 schon beschlossen?

Nein. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 Stellung genommen, und seit dem 1. Juli 2026 liegt er dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vor. Nach der ersten Lesung am 9. Juli 2026 wurde er an den Rechtsausschuss überwiesen, die öffentliche Anhörung ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt. Die zweite und dritte Lesung, der zweite Durchgang im Bundesrat und die Verkündung stehen aus. Einen Termin für die abschließende Abstimmung gibt es noch nicht.

Wie hoch darf die Indexmiete künftig steigen?

Eine feste Obergrenze sieht der Regierungsentwurf nicht vor. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden. Bei 5 Prozent Inflation wäre also eine Erhöhung um 4 Prozent möglich. Das gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt, und dann auch für bestehende Indexmietverträge. Der Deckel von 3,5 Prozent stammt aus dem Referentenentwurf vom Februar 2026 und ist überholt.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja, schon nach geltendem Recht, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt und keine Ausnahme greift, etwa die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Neu wäre nach dem Regierungsentwurf, dass der Möblierungszuschlag gesetzlich begrenzt ist und der Vermieter ihn vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen muss. Unterbleibt die Auskunft, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet, und zwar bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft.

Wie berechne ich den Möblierungszuschlag nach dem Entwurf?

Nach dem Regierungsentwurf wäre ein Zuschlag angemessen, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss beträgt. Bei Möbeln mit einem Zeitwert von 6.000 Euro wären das bis zu 60 Euro im Monat. Für voll möblierte Wohnungen soll vermutet werden, dass ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Nutzung angemessen ist, bei 800 Euro also 80 Euro. Der Mieter soll diese Vermutung widerlegen können. Die 5-Prozent-Pauschale aus dem Referentenentwurf ist entfallen.

Was ändert sich bei Kurzzeitmietverträgen?

Nach dem Regierungsentwurf wäre Wohnraum nur dann vom Mieterschutz und von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn der Mieter ihn für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für bis zu sechs Monate anmietet, etwa für ein Praktikum oder einen Montageeinsatz. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, könnte der Vertrag auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden. Darüber hinaus und bei Anschlussverträgen würde das soziale Mietrecht gelten. Die Regel soll nur für Verträge gelten, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden.

Was bedeutet die erweiterte Schonfristzahlung für Vermieter?

Bisher heilt eine vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nur die fristlose Kündigung, eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Nach dem Regierungsentwurf soll die Nachzahlung auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, allerdings nur einmal im Mietverhältnis. Zahlt der Mieter schon vor Zugang der Kündigung vollständig, soll eine ordentliche Kündigung wegen dieses Verzugs ausgeschlossen sein. Die Regel soll nur für Pflichtverletzungen nach dem Inkrafttreten gelten.

Können Vermieter Modernisierungskosten bis 20.000 Euro vereinfacht umlegen?

Noch nicht. Nach geltendem Recht liegt die Grenze des vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB bei 10.000 Euro je Wohnung. Die Anhebung auf 20.000 Euro steht im Regierungsentwurf. Sie soll nur für Modernisierungen gelten, die nach dem Inkrafttreten angekündigt werden. Pauschaler Abzug von 30 Prozent, Fünf-Jahres-Sperre und Kappungsgrenzen bleiben unverändert.

Ab wann gelten die neuen Mietrecht-Regeln?

Das steht noch nicht fest. Nach dem Entwurf sollen die Regeln zu Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung in Kraft treten, alle übrigen Änderungen am Tag nach der Verkündung. Die Kappung von Indexmieten wirkt zusätzlich erst, wenn das jeweilige Land eine Verordnung erlassen hat. Vor der Verkündung müssen Bundestag und Bundesrat abschließend beraten, einen Termin dafür gibt es Stand 26. September 2026 nicht.

Wie wirkt sich die Reform auf bestehende Mietverträge aus?

Nach dem Regierungsentwurf unterschiedlich. Die Kappung von Indexmieten soll auch für laufende Verträge gelten, maßgeblich ist der Zugang der Erhöhungserklärung nach Erlass einer Landesverordnung. Die Regeln zu Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag sollen nur für neue Verträge gelten. Die erweiterte Schonfristzahlung soll alle Mietverhältnisse erfassen, aber nur für Zahlungsrückstände, die nach dem Inkrafttreten entstehen. Die höhere Grenze im vereinfachten Modernisierungsverfahren soll für Maßnahmen gelten, die nach dem Inkrafttreten angekündigt werden.

Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 liegt dem Bundestag als Gesetzentwurf vor, beschlossen ist sie nicht. Der Regierungsentwurf ist gegenüber dem Referentenentwurf an zwei Stellen deutlich verändert: Indexmieten würden oberhalb von 3 Prozent gedämpft statt bei 3,5 Prozent gekappt, und der Möblierungszuschlag würde sich nach dem Zeitwert der Möbel richten, mit einer Vermutungsgrenze von 10 statt 5 Prozent. Die Regeln zu Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschlag und Indexmiete beträfen vor allem Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten, die erweiterte Schonfristzahlung würde bundesweit gelten. Die höhere Grenze im vereinfachten Modernisierungsverfahren würde kleine Vermieter entlasten.

Bis zur Abstimmung im Bundestag kann sich der Text noch ändern. Sinnvoll ist, was auch nach geltendem Recht hilft: Verträge, Inventar, Zahlungseingänge und Modernisierungen sauber dokumentieren und die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses nach der Anhörung abwarten, bevor Sie Vertragsmuster umstellen.

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Quellen

• Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026, mit Stellungnahme des Bundesrats und Gegenäußerung der Bundesregierung
• Stellungnahme des Bundesrats, Drucksache 265/26 (Beschluss) vom 12.06.2026, und Empfehlungen der Ausschüsse, Drucksache 265/1/26 vom 29.05.2026
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Gesetzgebungsverfahren mit Referentenentwurf, Regierungsentwurf und Synopse
• Deutscher Bundestag, Plenarprotokoll 21/89 vom 09.07.2026, erste Beratung ab S. 10985 C, Überweisung an die Ausschüsse S. 10992 D
• Deutscher Bundestag, Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, öffentliche Anhörung am 14.10.2026 zu Drucksache 21/6807, abgerufen am 26.09.2026
• Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163
• Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026, Art. 5 (CO2KostAufG), Art. 6 (BGB) und Art. 9 (Inkrafttreten)
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100, Datenstand 10.09.2026

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er beschreibt einen Gesetzentwurf, der noch nicht beschlossen ist; der endgültige Text kann abweichen. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: 26. September 2026.