Heizungsgesetz 2026: 65-%-Regel fällt – Infos für Vermieter

Am 24. Februar 2026 haben sich Union und SPD nach monatelangen Verhandlungen auf die Eckpunkte des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes geeinigt. Die Kernbotschaft für Vermieter: Die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen wird ersatzlos gestrichen. Sie dürfen weiterhin eine Gasheizung oder Ölheizung einbauen – allerdings mit einer entscheidenden Einschränkung ab 2029. Das Gesetz ist inzwischen verkündet; seine Regeln für neue Heizungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Für private Vermieter in Deutschland ist diese Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) die wichtigste energiepolitische Weichenstellung seit dem als "Heizungsgesetz" bekannten GEG von 2024. Das Heizungsgesetz 2026 bestimmt, welche Heizung Sie künftig in Ihre Mietwohnung einbauen dürfen, was das für Ihre Heizkostenabrechnung bedeutet und wie sich Ihre Investitionsplanung ändern muss.

Die 6 wichtigsten Änderungen im Schnelldurchlauf:

1. 65-Prozent-Regel fällt – Keine Pflicht mehr zu 65 % erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen
2. Wahlfreiheit bei der Heizung – Gasheizung, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridheizung bleiben erlaubt
3. Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029 – Mindestens 10 % CO2-neutrale Brennstoffe, stufenweise steigend bis 2040
4. Förderung für Vermieter: 30 % – Vermietete Wohneinheiten erhalten bei Wärmepumpen die Grundförderung von 30 %; die Boni gibt es nur für die selbst genutzte Wohnung (zusammen bis 80 %)
5. Neuer Mieterschutz – Bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte in den Nebenkosten, unabhängig vom Stufenmodell
6. EU-Konflikt absehbar – Die Grüngas-Quote könnte gegen die EU-Gebäuderichtlinie verstoßen, die bis 2050 emissionsfreie Gebäude fordert

Was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter? Welche Heizung rechnet sich jetzt? Und worauf müssen Sie bei der Betriebskostenabrechnung achten? Dieser Artikel erklärt alle Änderungen des Heizungsgesetzes 2026 im Detail – mit konkreten Rechenbeispielen, einer Wirtschaftlichkeitsanalyse (Wärmepumpe vs. Gasheizung) und einer Checkliste für Ihre Entscheidung.

Stand 26. September 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen. Es wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Regeln für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen und die Änderungen am CO2-Kostenaufteilungsgesetz gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seitdem „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GModG). Auf den Gesetzestext aktualisiert sind in diesem Artikel der Stand des Verfahrens, die Bio-Treppe, die Kostenteilung nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz, die CO2-Preise und die Modernisierungsumlage für Heizungen (§ 559e BGB). Die Förderangaben entsprechen der KfW-Produktseite zum Zuschuss 458 (Konditionen seit 21. Juli 2026, abgerufen am 26. September 2026). Die Abschnitte zu Fernwärme, Neubau und EU-Gebäuderichtlinie geben noch den Stand vom Februar 2026 wieder; nachgetragen ist dort nur, dass das Gebäudemodernisierungsgesetz der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie dient. Paragrafenangaben zum GEG beziehen sich auf die bis 28. Juli 2026 geltende Fassung.

Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Alle Änderungen im Überblick

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (auch: "neues Heizungsgesetz 2026") ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die das Gesetz zugleich umbenennt. Es ersetzt die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht durch ein Modell der Technologieoffenheit mit steigender Bio-Brennstoff-Quote. Das Gesetz löst zentrale Streitpunkte des bisherigen Heizungsgesetzes und gibt Eigentümern wieder mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch.

Hier die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:

Gesetzgebungsverfahren: Zeitplan und aktueller Stand

Die Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurden am 24. Februar 2026 von SPD-Fraktionschef Matthias Miersch und Unions-Fraktionschef Jens Spahn vorgestellt. Das Gesetzgebungsverfahren ist inzwischen abgeschlossen.

Stand des Verfahrens (26. September 2026):

• 24. Februar 2026: Eckpunkte veröffentlicht
• 23. Juli 2026: Gesetz ausgefertigt
• 28. Juli 2026: Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226)
• 29. Juli 2026: Die Regeln für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen (§ 43 GModG) und die Änderungen am CO2-Kostenaufteilungsgesetz gelten

Hintergrund: Die Koalitionsverhandlungen zum neuen Heizungsgesetz dauerten monatelang. Eigentlich hätte der Kompromiss bereits Ende Januar 2026 vorliegen sollen. Die Fronten zwischen Union (Technologieoffenheit, keine Heizungstauschpflicht) und SPD (Klimaschutz und Mieterschutz) waren über Wochen verhärtet. Am Ende einigten sich Miersch und Spahn direkt auf Fraktionsebene – ein Kompromiss, der auf beiden Seiten Zugeständnisse erforderte.

65-Prozent-Regel fällt: Gasheizung und Ölheizung wieder erlaubt

Was war die 65-Prozent-Regelung im Heizungsgesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024 – im Volksmund als "Heizungsgesetz" bekannt – schrieb vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. In der Praxis bedeutete das für Vermieter:

• Wärmepumpe – erfüllt die 65-%-Anforderung
• Fernwärme – erfüllt die Anforderung (wenn der Versorger 65 % erneuerbar nachweist)
• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas) – erfüllt die Anforderung
• Gasheizung allein – erfüllt die Anforderung nicht (auch nicht als H2-ready)
• Ölheizung allein – erfüllt die Anforderung nicht

Allerdings gab es Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren: In Großstädten (>100.000 Einwohner) bis spätestens 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen bis 30. Juni 2028. Viele Vermieter warteten deshalb mit dem Heizungstausch ab – und genau diese Verunsicherung soll das Gebäudemodernisierungsgesetz beenden.

Neue Wahlfreiheit: Welche Heizung dürfen Vermieter 2026 einbauen?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird die 65-Prozent-Pflicht ersatzlos gestrichen. Vermieter haben künftig wieder die volle Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) – mit BEG-Förderung (30 % für vermietete Wohneinheiten, mit Boni bis 80 % für die selbst genutzte Wohnung)
• Fernwärme (wo verfügbar) – mit BEG-Förderung für den Anschluss
• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl) – mit BEG-Förderung
• Gasheizung (Erdgas, mit Biomethan-Tarif ab 2029) – keine Förderung
• Ölheizung (mit Bio-Heizöl-Anteil ab 2029) – keine Förderung
• Pelletheizung und andere Biomasse-Heizungen – mit BEG-Förderung (30 % für vermietete Wohneinheiten)

Die Koalition begründet die Rückkehr der Wahlfreiheit mit dem Prinzip der "Entscheidungsfreiheit und Eigenverantwortung" – Eigentümer wüssten am besten, was in ihren Heizungskeller passt.

Aber Vorsicht: Dass Sie eine Gasheizung einbauen dürfen, heißt nicht, dass Sie es sollten. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung (siehe Vergleich weiter unten) zeigt ein differenzierteres Bild.

Profi-Tipp: Wirtschaftlichkeit vor Ideologie

Die Rückkehr der Wahlfreiheit heißt nicht, dass eine Gasheizung automatisch die beste Wahl ist. Rechnen Sie vor dem Heizungstausch die Gesamtkosten über 20 Jahre durch: Anschaffung, laufende Brennstoffkosten (inkl. steigender Bio-Pflicht und CO2-Preis), Wartung und mögliche Modernisierungsumlage. Trennen Sie dabei Ihre eigenen Kosten von denen, die Sie über die Heizkostenabrechnung umlegen: Bei einer neuen Gasheizung tragen Sie ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte, ab 2029 auch die Hälfte der Bio-Brennstoffkosten. Der CO2-Preis kann in den kommenden Jahren steigen; ab 2028 soll er sich im EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr bilden.

Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029: Was Vermieter über Biomethan wissen müssen

Biomethan-Pflicht: Was genau gilt?

Wird eine Heizung, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein Mindestanteil der damit bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff (einschließlich daraus hergestellter Derivate) erzeugt wird (§ 43 Abs. 1 GModG). Die sogenannte "Bio-Treppe":

• Ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
• Ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
• Ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
• Ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %
• Evaluierung 2030: Laut den Eckpunkten wird nachgesteuert, falls der Gebäudesektor seine Klimaziele verfehlt

Das bedeutet für Vermieter: Sie müssen bei Ihrem Energielieferanten einen Tarif mit Bio-Anteil wählen, der die geforderte Quote gewährleistet. Die Koalition betont, dass entsprechende Tarife bereits heute von Gas- und Öllieferanten angeboten werden und schon jetzt abgeschlossen werden können. Die Kosten dieser Brennstoffe tragen Vermieter und Mieter ab 2029 für einen Anteil von bis zu 30 % des verbrauchten Brennstoffs je zur Hälfte (§ 5a Abs. 3 Nr. 3 CO2KostAufG); der Lieferant weist den Preisbestandteil dafür auf der Rechnung gesondert aus (§ 3 Abs. 1 Nr. 6).

Was sind CO2-neutrale Brennstoffe? Definition und aktuelle Marktpreise

Die folgende Tabelle zeigt die gängigen klimafreundlichen Brennstoffe mit aktuell typischen Marktpreisen (Stand: Anfang 2026, Preise können je nach Region und Anbieter schwanken):

Rechenbeispiel: Wie viel teurer wird die Gasheizung ab 2029?

Ausgangssituation: Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen (300 m² Wohnfläche). Der jährliche Gasverbrauch beträgt 45.000 kWh.

Ohne Bio-Pflicht (heutige Kosten):

Mit 10 % Bio-Pflicht ab 2029:

Mehrkosten durch Bio-Pflicht: Rund 130 EUR pro Jahr (+2,9 %) bei 10 % Bio-Anteil, gerechnet mit dem CO2-Preis von 2026; der Preis für 2029 steht noch nicht fest. Pro Wohnung sind das etwa 33 EUR im Jahr oder 2,70 EUR im Monat – ein überschaubarer Betrag.

Wichtig: Der CO2-Preis kann in den kommenden Jahren steigen. 2026 werden die Zertifikate in einem Korridor von 55 bis 65 EUR/t versteigert; für die CO2-Kostenaufteilung gilt 2026 ein Preis von 60 EUR/t (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG). Für 2027 sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung erneut 55 bis 65 EUR/t vor (Stand: September 2026, noch nicht beschlossen). Der EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) startet nach einer Verschiebung durch die EU erst 2028. Bei einem höheren CO2-Preis spart der Bio-Anteil mehr CO2-Kosten ein – die tatsächlichen Mehrkosten könnten also geringer ausfallen. Gleichzeitig steigt die Bio-Quote über die 10 % hinaus, was die Brennstoffkosten langfristig weiter erhöht.

Profi-Tipp: Bio-Gastarife jetzt schon vergleichen

Viele Gasversorger bieten bereits heute Tarife mit 10 % oder mehr Biomethan-Anteil an. Vergleichen Sie jetzt die Angebote in Ihrer Region – die Preisunterschiede sind erheblich. Manche Tarife sind nur minimal teurer als reine Erdgas-Tarife, weil der CO2-Preis auf den Bio-Anteil entfällt. So bekommen Sie ein realistisches Bild der zukünftigen Heizkosten – und können Ihren Mietern gegenüber bei der Nebenkostenabrechnung transparent kommunizieren.

Heizungstausch-Förderung 2026: BEG-Zuschüsse für Vermieter

BEG-Förderung: Stand September 2026

Laut den Eckpunkten vom Februar 2026 soll die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis mindestens 2029 weiterlaufen. Die Heizungsförderung für Privatpersonen läuft über den KfW-Zuschuss 458; seit dem 21. Juli 2026 gelten dort neue Konditionen. Den Antrag stellen Sie vor Beginn der Maßnahme, für bereits begonnene Vorhaben gibt es keine Förderung.

Aktuelle BEG-Fördersätze 2026: Vermieter vs. Selbstnutzer

Wichtiger Unterschied: Der Zuschuss setzt sich aus der Grundförderung von 30 % und, nur für selbstnutzende Eigentümer, aus Boni zusammen. Beide Boni gelten ausschließlich für die selbst genutzte Wohneinheit, die Haupt- oder alleiniger Wohnsitz ist. Für vermietete Wohneinheiten erhalten Sie als Vermieter also 30 %, auch wenn Sie eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzen.

Klimageschwindigkeitsbonus nur für Selbstnutzer: Er beträgt derzeit 16 %, sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028. Voraussetzung ist unter anderem der Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung. Der Einkommensbonus (40 % bis 30.000 EUR, 30 % bis 40.000 EUR, 10 % bis 50.000 EUR zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen) steht ebenfalls nur Selbstnutzern zu. Insgesamt sind höchstens 80 % möglich.

Förderfähige Kosten: Max. 28.000 EUR für die erste Wohneinheit, je 15.000 EUR für die zweite bis sechste, je 8.000 EUR ab der siebten Wohneinheit. Bei einem 4-Familien-Haus sind also bis zu 73.000 EUR förderfähig. Für Anträge ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 EUR. Quelle: KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458), abgerufen am 26. September 2026. Prüfen Sie die Bedingungen vor dem Antrag.

Rechenbeispiel: Wärmepumpe mit Förderung vs. neue Gasheizung

Ausgangssituation: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen (Baujahr 1975, Gasheizung defekt, 300 m² Wohnfläche, 45.000 kWh/Jahr Heizenergieverbrauch laut Gasrechnung) und wohnen nicht selbst im Haus. Die neue Heizung wird 2026 eingebaut. Gerechnet wird vereinfacht mit konstanten Preisen: Erdgas 9 Ct/kWh, Biomethan 13 Ct/kWh, Strom 30 Ct/kWh, CO2-Preis 60 EUR/t.

Option A: Neue Gasheizung (ohne Förderung)

Von den Brennstoffkosten tragen Sie als Vermieter bei dieser neuen Heizung selbst:

• CO2-Kosten 2027: ca. 196 EUR (Stufenmodell: 8.163 kg CO2 / 300 m² = 27,2 kg/m², Stufe 5, Vermieteranteil 40 %)
• CO2-Kosten ab 2028: ca. 245 EUR im Jahr (hälftige Teilung nach § 5a Abs. 3 CO2KostAufG, 50 % von 490 EUR), mit steigendem Bio-Anteil sinkend
• Hälfte der Gasnetzentgelte ab 2028: abhängig vom Netzgebiet, im Beispiel nicht beziffert
• Hälfte der Kosten der beizumischenden Brennstoffe ab 2029: ca. 293 EUR (2029, 10 % Biomethan), ca. 439 EUR (ab 2030, 15 %) und ca. 878 EUR im Jahr ab 2035, weil die Teilung auf 30 % des Brennstoffs begrenzt ist

Option B: Luft-Wasser-Wärmepumpe (mit BEG-Förderung als Vermieter)

Hinweis: Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen, können für diese Wohneinheit der Klimageschwindigkeitsbonus (derzeit 16 %) und der Einkommensbonus hinzukommen, zusammen mit der Grundförderung höchstens 80 %. Für die vermieteten Wohneinheiten bleibt es bei 30 %.

20-Jahres-Gesamtkostenvergleich (Beispielrechnung, vereinfacht, 2027 bis 2046, konstante Preise):

Davon tragen Sie als Vermieter selbst (20 Jahre):

Die übrigen Brennstoff- und Stromkosten sowie die Wartung legen Sie in beiden Fällen über die Heiz- und Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Die Mieterhöhung stammt aus dem Rechenbeispiel zur Modernisierungsumlage weiter unten: 1.650 EUR im Jahr für das Haus, 34,38 EUR je Wohnung und Monat. Nominal deckt sie den Eigenanteil von 21.000 EUR nach rund 12,7 Jahren. Die 33.000 EUR sind eine Obergrenze ohne Abzinsung. Weniger kommt an, wenn ein Mieter erfolgreich einwendet, dass die Erhöhung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet; beim Einbau einer Heizungsanlage bleibt dieser Einwand auch dann möglich, wenn Sie den Austausch nicht zu vertreten hatten (§ 559 Abs. 4, § 559e Abs. 4 BGB). Liegt die Miete nach der Erhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind Erhöhungen nach § 558 BGB erst wieder möglich, wenn diese nachzieht; ein Teil der Umlage ersetzt dann nur Erhöhungen, die Sie sonst ohnehin hätten verlangen können. Bei einem Mieterwechsel vereinbaren Sie die Miete neu. Ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB nennt das Gesetz derzeit nur für Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB. Für die Gasheizung ist keine Umlage angesetzt, weil sie den defekten Kessel ersetzt und das Beispiel keine Einsparung von Endenergie unterstellt.

Ergebnis: In der Gesamtbetrachtung liegen beide Varianten über 20 Jahre gleichauf; der Unterschied von rund 1.000 EUR liegt innerhalb der Unsicherheit der Annahmen. Für Sie als Vermieter ist die Wärmepumpe in diesem Beispiel trotz 10.000 EUR höherem Eigenanteil günstiger, weil Sie bei der neuen Gasheizung ab 2028 an CO2-Kosten und Netzentgelten und ab 2029 an den Bio-Brennstoffkosten beteiligt sind. Mit der Mieterhöhung nach § 559e BGB wächst der Abstand weiter, mit den genannten Einschränkungen. Steigen CO2- oder Biomethanpreise, verschiebt sich der Vergleich weiter zugunsten der Wärmepumpe, sinken sie, zugunsten der Gasheizung. Die konkrete Wirtschaftlichkeit hängt vom Gebäudezustand, der Dämmung und lokalen Energiepreisen ab.

Profi-Tipp: Förderantrag rechtzeitig planen

Als Vermieter erhalten Sie für vermietete Wohneinheiten die Grundförderung von 30 %; den Klimageschwindigkeitsbonus bekommen nur selbstnutzende Eigentümer für ihre eigene Wohnung. Für Anträge ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 EUR. Im Beispiel liegt die Investition von 30.000 EUR weit unter den förderfähigen 73.000 EUR für vier Wohneinheiten, die Absenkung wirkt sich dort also nicht aus. Wohnen Sie selbst im Haus, lohnt sich ein früher Antrag für Ihre Wohnung eher: Der Bonus von derzeit 16 % sinkt ab Februar 2027 und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028. Den KfW-Antrag (Zuschuss 458) stellen Sie vor Beginn der Maßnahme über das KfW-Portal.

Heizkostenabrechnung und CO2-Kosten: Was sich für Vermieter ändert

Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung: Was gilt?

Für Vermieter, die Gas- oder Ölheizungen mit Bio-Anteil betreiben, gilt weiterhin der Grundsatz der HeizKV: Die tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten müssen korrekt auf die Mieter verteilt werden – unabhängig davon, ob es sich um fossile oder Bio-Brennstoffe handelt. Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 Abs. 1 GModG kommt hinzu: Im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung ermitteln Sie ab 2028 die Gasnetzentgelte und ab 2029 die Kosten der beizumischenden Brennstoffe und teilen sie hälftig (§ 5a CO2KostAufG, Details weiter unten).

In der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) bedeutet das konkret:

• Die Gesamtbrennstoffkosten (z. B. Erdgas + Biomethan-Anteil) fließen wie bisher vollständig in die Heizkostenabrechnung ein
• Die Aufteilung nach HeizKV (50–70 % verbrauchsabhängig, Rest nach Wohnfläche) bleibt unverändert
• Der CO2-Kostenanteil muss gesondert nach dem CO2KostAufG berechnet und korrekt aufgeschlüsselt werden
• Die digitale Verbrauchserfassung der Zählerstände ist für die korrekte Abrechnung weiterhin Pflicht

CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG): Weniger CO2-Kosten durch Bio-Anteil

Seit 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten aus dem Heizenergieverbrauch selbst tragen – gestaffelt nach der energetischen Qualität des Gebäudes (10-Stufen-Modell nach CO2KostAufG). Beim CO2-Anteil ist der Bio-Anteil im Brennstoff ein Vorteil für Vermieter:

CO2-Preis entfällt auf den Bio-Anteil. Das bedeutet weniger Gesamt-CO2-Kosten und damit auch einen geringeren Vermieteranteil bei der CO2-Kostenaufteilung.

Beispiel (Mehrfamilienhaus, 45.000 kWh/Jahr laut Gasrechnung, neue Gasheizung nach § 43 Abs. 1 GModG, CO2-Kosten ab 2028 hälftig geteilt nach § 5a Abs. 3 CO2KostAufG, gerechnet mit 60 EUR/t):

Für Bestandsheizungen gilt weiter das Stufenmodell. Bei 300 m² Wohnfläche ergäben 8.163 kg CO2 27,2 kg/m² und damit Stufe 5 (Vermieteranteil 40 %).

Ersparnis beim CO2-Anteil des Vermieters: Ca. 25 EUR/Jahr bei 10 % Bio-Anteil, ca. 50 EUR/Jahr bei 20 %. Dem steht gegenüber, dass Vermieter bei neuen Heizungen ab 2029 auch die Hälfte der Kosten der beizumischenden Brennstoffe tragen, bezogen auf höchstens 30 % des verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 Nr. 3 CO2KostAufG).

Mieterschutz bei neuen Gas- und Ölheizungen: § 5a CO2KostAufG

Die in den Eckpunkten angekündigte Regelung zum Schutz der Mieter steht jetzt im CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Baut der Vermieter nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude ein (§ 43 Abs. 1 GModG), tragen Vermieter und Mieter jeweils die Hälfte (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG):

• der Netzentgelte für die Belieferung mit Gas ab dem 1. Januar 2028,
• der CO2-Kosten ab dem 1. Januar 2028, abweichend vom Stufenmodell,
• der Kosten der beizumischenden Brennstoffe nach der Bio-Treppe ab dem 1. Januar 2029, bezogen auf höchstens 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.

Für Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden, gilt das entsprechend, außer der Bauantrag wurde vor dem 13. Mai 2026 gestellt (§ 5b). Versorgt sich der Mieter selbst, etwa über eine Gasetagenheizung mit eigenem Liefervertrag, kann er den Vermieteranteil erstattet verlangen; der Vermieter muss ihn bei Abschluss des Mietvertrags und beim Einbau einer solchen Heizung in Textform darauf hinweisen (§ 6 Abs. 2).

Ausnahmen: Fällt die alte Heizung irreparabel aus und wird die neue weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, gilt die Teilung erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 5a Abs. 4). Härtefälle regelt § 5d, etwa das vom Vermieter selbst bewohnte Zweifamilienhaus mit gemeinsamer Heizung außerhalb angespannter Wohnungsmärkte (§ 5d Abs. 3).

Für Vermieter heißt das: Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung tragen Sie ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten, unabhängig vom Stufenmodell. In gut gedämmten Gebäuden ist das mehr, in schlecht gedämmten weniger als bisher. Neu hinzu kommen die Hälfte der Gasnetzentgelte und ab 2029 die Hälfte der Kosten der beizumischenden Brennstoffe. Nehmen Sie diese Kosten in den Wirtschaftlichkeitsvergleich mit Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasseheizung auf.

Heizungstausch und Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen (§559e BGB)

So legen Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf die Miete um

Der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB. Dazu zählen nach § 42 Abs. 2 GModG Wärmepumpen ebenso wie Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen und die Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz (Nr. 9). Für die Mieterhöhung gelten eigene Regeln:

• Mit Förderung (§ 559e BGB): Nehmen Sie eine öffentliche Förderung in Anspruch, dürfen Sie die Jahresmiete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der Förderung erhöhen. Als Erhaltungsanteil gelten pauschal 15 % der Kosten; das gilt nicht für Kosten einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG.
• Ohne Förderung: Erfolgt trotz Förderfähigkeit keine Förderung, richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB, also 8 % der Kosten nach Abzug des konkret ermittelten Erhaltungsanteils (§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Kappung: Durch den Heizungseinbau darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 EUR je m² Wohnfläche steigen, bei einer Erhöhung nach § 559e ebenso wie nach § 559 BGB (§ 559e Abs. 3, § 559 Abs. 3a BGB). Die allgemeinen Grenzen von 3 EUR/m² (2 EUR/m² bei einer Miete unter 7 EUR/m²) gelten daneben.
• Wärmepumpe: Die volle Erhöhung setzt den Nachweis eines Fachunternehmens voraus, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt; sonst zählt nur die Hälfte der Kosten (§ 559f BGB). Der Nachweis entfällt, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde, mindestens nach der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 gebaut ist oder deren Heizwärmebedarf einhält, nach einer Sanierung mindestens § 38 GModG entspricht oder mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann (§ 559f Abs. 1 Satz 2 BGB).

Alle Rechenschritte, Fristen und weitere Beispiele finden Sie im Artikel Modernisierungsumlage berechnen.

Mietrechtsreform: Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform 2026 (BT-Drucksache 21/6807) will die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 EUR je Wohnung anheben. Beschlossen ist das nicht (Stand: 26. September 2026).

Rechenbeispiel: Modernisierungsumlage für Wärmepumpe berechnen

Ausgangssituation: Das Vierfamilienhaus aus dem Rechenbeispiel oben, vier gleich große Wohnungen mit je 75 m², bisherige Miete 8,50 EUR/m² (637,50 EUR/Monat). Die Wärmepumpe kostet 30.000 EUR, die KfW-Grundförderung für Vermieter beträgt 30 %, also 9.000 EUR. Der Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 liegt vor. Berechnung nach § 559e BGB:

Kappungsgrenze prüfen: 0,50 EUR/m² x 75 m² = 37,50 EUR/Monat innerhalb von sechs Jahren. Die 34,38 EUR liegen knapp darunter, die Mieterhöhung nach Modernisierung ist in voller Höhe zulässig. Bei kleineren Wohnungen oder höheren Kosten begrenzt meist die Kappung das Ergebnis.

Reihenfolge der Abzüge: Die Tabelle nimmt die 15 % von den gesamten Kosten und zieht die Förderung danach ab, wie es der Wortlaut von § 559e Abs. 1 und 2 BGB nahelegt. Zieht man zuerst die Förderung ab und nimmt 15 % vom Rest, ergeben sich 17.850 EUR und eine Erhöhung von 37,19 EUR im Monat, ebenfalls unter der Kappung. Höchstrichterlich geklärt ist keine der beiden Reihenfolgen.

Wichtig: Ziehen Sie die Förderung in jedem Fall ab (§ 559e Abs. 1, § 559a BGB). Andernfalls legen Sie Kosten um, die Ihnen gar nicht entstanden sind, und die Erhöhung ist insoweit unwirksam. Kündigen Sie die Maßnahme vorher nach § 555c BGB in Textform an.

Profi-Tipp: Förderung maximieren, Umlage minimieren – eine Win-win-Strategie

Je höher Ihre BEG-Förderung, desto geringer die umlagefähigen Kosten – und desto geringer die Mieterhöhung. Das klingt zunächst wie ein Nachteil, ist aber strategisch klug: Eine moderate Mieterhöhung wird von Mietern eher akzeptiert und verringert das Risiko von Rechtsstreitigkeiten. Gleichzeitig profitieren Sie von niedrigeren Betriebskosten und einem besseren Energieausweis – was wiederum den Immobilienwert steigert und bei der Anlage V die Abschreibung für die Anschaffung absetzbar macht.

Wirtschaftlichkeitsvergleich: Wärmepumpe vs. Gasheizung für Vermieter

Die zentrale Frage, die sich nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz viele Vermieter stellen: Wenn ich die freie Wahl habe – welche Heizung ist wirtschaftlich am sinnvollsten? Hier eine Entscheidungsmatrix mit allen relevanten Faktoren:

Entscheidungsmatrix: Gasheizung, Wärmepumpe, Hybrid oder Fernwärme?

Wann eine Gasheizung für Vermieter trotzdem Sinn machen kann

Trotz der Vorteile der Wärmepumpe gibt es Situationen, in denen eine Gasheizung für Vermieter kurzfristig die pragmatischere Wahl sein kann:

1. Unsanierter Altbau mit hohem Vorlauftemperaturbedarf – Wenn eine Wärmepumpe ohne vorherige Fassadendämmung und Heizkörpertausch ineffizient arbeiten würde (JAZ unter 2,5)
2. Gasanschluss vorhanden, Platzmangel für Wärmepumpe – Keine Aufstellmöglichkeit für das Außengerät, kein Platz für Pufferspeicher, Schallschutz-Probleme bei Reihenhäusern
3. Kurzfristige Überbrückung – Wenn eine umfassende energetische Sanierung in 5–10 Jahren geplant ist und die aktuelle Heizung jetzt ausfällt
4. Mehrere unsanierte Gebäude im Portfolio – Wenn das Investitionsvolumen für mehrere Wärmepumpen gleichzeitig die finanzielle Kapazität übersteigt

Aber beachten Sie: Eine neue Gasheizung wird durch die wachsende Bio-Pflicht-Quote teurer im Betrieb; hinzu kommen ein möglicherweise steigender CO2-Preis, die hälftige Kostenteilung nach § 5a CO2KostAufG und die Evaluierung 2030. Die Gasheizung ist keine "Set-and-forget"-Lösung mehr. Und: Eine reine Gasheizung verbessert den Energieausweis kaum – was bei einer zukünftigen Mietpreiserhöhung oder Neuvermietung nachteilig sein kann.

Fernwärme 2026: Ausbau und neue Verbraucherrechte für Vermieter

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Fernwärme vorsieht

Die Koalition stärkt im Gebäudemodernisierungsgesetz den Ausbau der Fernwärme und will ihn "verbraucherfreundlicher" ausgestalten. Für Vermieter in städtischen Lagen ist Fernwärme oft die einfachste und günstigste Lösung nach Förderabzug:

• Kein eigener Heizkessel – weniger Wartung, weniger technische Verantwortung, kein Schornsteinfeger
• Keine Bio-Pflicht – die Pflicht zur CO2-Neutralität liegt beim Fernwärmeversorger
• Geringere CO2-Kosten – Fernwärme hat i. d. R. einen besseren CO2-Faktor als Gas, was Ihren Vermieteranteil am CO2-Preis reduziert
• BEG-Förderung – Der Anschluss an ein Wärme- oder Gebäudenetz wird mit 30 % Grundförderung gefördert; für die selbst genutzte Wohnung sind mit Boni bis zu 80 % möglich
• Einfache Heizkostenabrechnung – Kosten werden direkt vom Versorger abgelesen

Aber: Fernwärme hat auch Nachteile – vor allem die Monopolstellung des Versorgers und oft undurchsichtige Preisgestaltung. Prüfen Sie im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Stadt, ob Fernwärme in Ihrer Straße verfügbar oder geplant ist.

Evaluierung 2030: Drohen strengere Heizungsvorschriften?

Ein Aspekt des Gebäudemodernisierungsgesetzes, der leicht übersehen wird: Die Klimaziele des Klimaschutzgesetzes gelten weiterhin unverändert. Im Eckpunktepapier heißt es, dass in einer Evaluierung im Jahr 2030 geprüft wird, ob der Gebäudesektor seine Klimaziele erreicht. Falls nicht, werde "nachgesteuert".

Was bedeutet das für Vermieter? Im schlimmsten Fall könnten 2030 strengere Vorgaben kommen – möglicherweise dann doch eine erneuerte Pflicht zu erneuerbaren Energien, höhere Bio-Quoten oder sogar ein Verbot neuer fossiler Heizungen. Hinzu kommt der absehbare Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie, der bereits vor 2030 zu Nachbesserungen führen könnte. Wer jetzt eine reine Gasheizung einbaut, könnte in wenigen Jahren von verschärften Regelungen betroffen sein.

Deshalb gilt: Die Investitionsentscheidung heute sollte die Evaluierung 2030 mitdenken. Eine Hybridheizung (Wärmepumpe + Gaskessel) bietet hier maximale Flexibilität – Sie nutzen jetzt den Gasanschluss und können bei verschärften Vorgaben vollständig auf die Wärmepumpe umstellen, ohne erneut in eine neue Heizung investieren zu müssen.

Profi-Tipp: Hybridheizung als Absicherung gegen Regulierungsrisiken

Wenn Sie sich zwischen Gasheizung und Wärmepumpe nicht entscheiden können, ist eine Hybridheizung der goldene Mittelweg: Sie erhalten als Vermieter für die Wärmepumpe die Grundförderung von 30 % (für die selbst genutzte Wohnung mit Boni bis zu 80 %), nutzen den vorhandenen Gasanschluss für Spitzenlasten und haben mit der Wärmepumpe eine zukunftssichere Grundlage. Bei einer Verschärfung der Vorgaben nach 2030 können Sie den Gaskessel stilllegen – ohne Neuinvestition. Und die Modernisierungsumlage ist ebenfalls anwendbar, begrenzt auf 0,50 EUR/m² in sechs Jahren.

Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie: Neue Unsicherheit für Vermieter

Warum die Grüngas-Quote zum Problem werden könnte

Kaum waren die Eckpunkte veröffentlicht, wies die EU-Korrespondentin der ARD auf einen grundlegenden Widerspruch hin: Die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die 2024 in Kraft getreten ist und von allen Mitgliedstaaten bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen war, verfolgt ein klares Ziel – einen emissionsfreien und vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand bis 2050.

Die Richtlinie sieht konkret vor:

• Neubauten sollen stufenweise auf Null-Emissionen gebracht werden – öffentliche Gebäude ab 2028, private Gebäude ab 2030
• Alle Mitgliedstaaten müssen einen Plan vorlegen, wie sie den bestehenden Gebäudebestand bis 2050 auf Null-Emissionen bringen
• Die energetisch schlechtesten Gebäude müssen zuerst saniert werden
• Null-Emissionsgebäude dürfen laut EU-Definition „am Standort“ keine klimaschädlichen Gase aus fossilen Brennstoffen verursachen

Genau hier liegt der Konflikt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt weiterhin den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen mit steigendem Bio-Anteil (die sogenannte „Grüngas-Quote“). Bei der Verbrennung von Biomethan oder Bio-Heizöl werden aber am Standort weiterhin Emissionen freigesetzt – auch wenn diese bilanziell als klimaneutral gelten. Die EU-Richtlinie definiert Null-Emissionen jedoch standortbezogen, nicht bilanziell.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter schafft dieser Widerspruch zusätzliche Planungsunsicherheit. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, muss damit rechnen, dass die EU-Umsetzung in den kommenden Jahren weitere Anpassungen erfordert – möglicherweise strengere als die im Gebäudemodernisierungsgesetz vorgesehenen.

Stand der Umsetzung (September 2026): Das Gebäudemodernisierungsgesetz dient nach seiner Fußnote im Bundesgesetzblatt der Umsetzung der EPBD. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026, also nach Ablauf der Umsetzungsfrist. Ob die Grüngas-Quote mit der Null-Emissions-Definition der Richtlinie vereinbar ist, bleibt offen. Stellt die EU-Kommission einen Verstoß fest, kann sie ein Vertragsverletzungsverfahren einleiten; am Ende könnte doch eine Verschärfung der nationalen Regelungen stehen.

Politische Einordnung: Klimaziele werden voraussichtlich verfehlt

Die auf Energie und Klima spezialisierte Ökonomin Claudia Kemfert vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erklärte gegenüber dem ARD-Hauptstadtstudio, dass die Klimaziele mit den beschlossenen Eckpunkten aller Voraussicht nach nicht erreicht werden können, da entsprechende Maßnahmen fehlten. Auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) bestätigt, dass der Gebäudesektor 2025 seine Klimaziele erneut verfehlt hat – in Deutschland verursacht der Gebäudesektor knapp 40 Prozent des gesamten CO2-Ausstoßes.

Gleichzeitig betonen Branchenvertreter, dass das bisherige GEG bereits technologieoffen war. „Es gab nie einen Zwang zur Wärmepumpe“, erklärte Heizungsbauer Steffen Röhrs im ARD-Bericht aus Berlin. Sowohl Klimaschützer als auch Industrieverbände wie der Verband der Elektro- und Digitalindustrie (ZVEI) hatten im Vorfeld für die Beibehaltung der 65-Prozent-Grenze plädiert.

Wichtig für die Neubau-Regelung: Auch die Eckpunkte sehen laut Analyse für Neubauten ab 2030 ein Null-Emissionsgebot vor. Die erweiterte Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik bezieht sich in erster Linie auf Bestandsgebäude. Im Neubau gelten also strengere Regeln – ein Detail, das in der politischen Kommunikation teilweise untergeht.

Profi-Tipp: EU-Richtlinie als zusätzlichen Risikofaktor einkalkulieren

Bei Ihrer Investitionsentscheidung sollten Sie nicht nur das Gebäudemodernisierungsgesetz berücksichtigen, sondern auch die EU-Gebäuderichtlinie als Risikofaktor einpreisen. Die Frist zur Umsetzung ist Ende Mai 2026 abgelaufen, das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Sollte die EU strengere Vorgaben durchsetzen, könnte eine heute eingebaute Gasheizung in wenigen Jahren zum regulatorischen Problem werden. Eine Wärmepumpe oder Hybridheizung bietet hier deutlich mehr Zukunftssicherheit.

Checkliste: Was Vermieter nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz tun sollten

Sofort prüfen

• Heizungszustand: Wie alt ist Ihre aktuelle Heizung? Steht in den nächsten 1–3 Jahren ein Austausch an? (Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel in § 72 GEG ist im Gebäudemodernisierungsgesetz als weggefallen gekennzeichnet; lassen Sie die Rechtslage für Ihre Anlage vom Schornsteinfeger bestätigen)
• CO2-Ausstoß: Wie hoch ist der spezifische CO2-Ausstoß in kg/m² und Jahr laut Ihrer letzten Heizkostenabrechnung? Er bestimmt bei Bestandsheizungen Ihren CO2-Kostenanteil nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG
• Gasanschluss/Fernwärme: Ist ein Gasanschluss vorhanden? Prüfen Sie über die kommunale Wärmeplanung Ihrer Stadt, ob Fernwärme in Ihrer Straße geplant ist
• Aktuelle Heizkosten: Wie hoch sind Ihre jährlichen Brennstoffkosten? Nutzen Sie die letzte Heizkostenabrechnung als Ausgangsbasis

Wirtschaftlichkeit berechnen

• BEG-Fördermittel-Check: Nutzen Sie den KfW-Fördermittel-Rechner für Ihre konkrete Situation (Zuschuss 458)
• 20-Jahres-Gesamtkosten: Vergleichen Sie Gesamtkosten (Investition, Betrieb, CO2-Preis, Bio-Pflicht) über 20 Jahre – nicht nur die Anschaffung
• Bio-Tarife vergleichen: Holen Sie Angebote für Gastarife mit Biomethan-Anteil ein, um die Mehrkosten ab 2029 realistisch einzuschätzen
• Modernisierungsumlage kalkulieren: Prüfen Sie, wie hoch die Mieterhöhung nach § 559e BGB bei einer Wärmepumpe ausfallen würde (Kappung 0,50 EUR/m² in sechs Jahren); den Rechenweg zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen

Vorbereiten

• Energieberater beauftragen: Für eine BEG-Förderung ist ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte Pflicht – nutzen Sie die Beratung für die optimale Heizungswahl (BAFA-Energieberatung ist ebenfalls förderfähig)
• Handwerker-Angebote einholen: Holen Sie jetzt Angebote für Wärmepumpe, Gasheizung und ggf. Hybridheizung ein – die Wartezeiten für Wärmepumpen haben sich deutlich verkürzt
• Mieter frühzeitig informieren: Kommunizieren Sie transparent, wenn ein Heizungstausch ansteht – das schafft Vertrauen und ist bei einer Modernisierung nach §555c BGB ohnehin Pflicht
• Entscheidungsdokumentation: Halten Sie Ihre Entscheidungsgrundlage schriftlich fest (Wirtschaftlichkeitsvergleich, Förderanträge, Energieberater-Gutachten)

Langfristig beobachten

• Gesetzestext statt Eckpunkte: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); maßgeblich ist der Gesetzestext, nicht die Eckpunkte vom Februar
• Kostenteilung einplanen: Bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen tragen Sie ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte, ab 2029 auch die Hälfte der Kosten beizumischender Brennstoffe (§ 5a CO2KostAufG)
• CO2-Preisentwicklung: Der EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) startet nach der EU-Verschiebung 2028; für 2027 ist ein nationaler Preiskorridor von 55 bis 65 EUR/t geplant (Gesetzentwurf, Stand September 2026)
• EU-Gebäuderichtlinie: Das Gebäudemodernisierungsgesetz dient nach seiner Fußnote der Umsetzung der EPBD; verkündet wurde es am 28. Juli 2026, nach Ablauf der Frist (Ende Mai 2026). Ob die Grüngas-Quote mit der Null-Emissions-Definition vereinbar ist, bleibt offen. Beobachten Sie, ob die EU-Kommission sie beanstandet
• Evaluierung 2030: Behalten Sie im Blick, ob der Gebäudesektor seine Klimaziele erreicht – andernfalls drohen strengere Heizungsvorschriften

Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (FAQ)

Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 für Vermieter?

Seit dem 29. Juli 2026 gelten die Regeln des Gebäudemodernisierungsgesetzes für neue Heizungen. Die bisherige 65-Prozent-Pflicht ist gestrichen, Vermieter dürfen weiterhin Gas- oder Ölheizungen einbauen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen (§ 43 Abs. 1 GModG). Für solche neuen Heizungen tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte je zur Hälfte, ab 2029 auch die Kosten der beizumischenden Brennstoffe für höchstens 30 % des Brennstoffs (§ 5a CO2KostAufG).

Darf ich als Vermieter 2026 noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die 65-Prozent-Regelung gestrichen. Vermieter können weiterhin eine Gasheizung, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridheizung einbauen. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt ab 2029 ein steigender Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe (§ 43 Abs. 1 GModG). Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter bei solchen Heizungen die CO2-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte (§ 5a CO2KostAufG). Reine Gas- und Ölheizungen erhalten keine BEG-Förderung.

Was passiert mit bestehenden Gasheizungen?

Bestehende Heizungen sind nicht betroffen und müssen nicht getauscht werden. Die neuen Regelungen gelten nur für den Neueinbau von Heizungen. Erst bei einem notwendigen Austausch greifen die neuen Vorgaben.

Muss ich meine alte Heizung 2026 austauschen?

Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz betrifft nur den Neueinbau von Heizungen. Es gibt keine Heizungstauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen. Erst wenn Ihre Heizung defekt ist oder Sie freiwillig modernisieren, greifen die neuen Regelungen. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel stand in § 72 GEG; dieser Paragraf ist im Gebäudemodernisierungsgesetz als weggefallen gekennzeichnet. Lassen Sie sich die Rechtslage für Ihre Anlage vom Schornsteinfeger bestätigen.

Was bedeutet die Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029 für die Heizkosten?

Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen ab 2029 mindestens 10 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen (§ 43 Abs. 1 GModG). Biomethan kostete Anfang 2026 typischerweise 12–15 Ct/kWh gegenüber 8–10 Ct/kWh für Erdgas. Für den Bio-Anteil fällt kein CO2-Preis an, was die Mehrkosten teilweise ausgleicht. In unserem Rechenbeispiel steigen die Kosten bei 10 % Bio-Anteil um rund 2,9 %, etwa 33 EUR pro Wohnung und Jahr. Die Kosten der beizumischenden Brennstoffe tragen Vermieter und Mieter ab 2029 für einen Anteil von bis zu 30 % des Brennstoffs je zur Hälfte (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG).

Kann ich als Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf Mieter umlegen?

Ja, in engen Grenzen. Für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG, etwa einer Wärmepumpe, gilt § 559e BGB, wenn Sie eine öffentliche Förderung in Anspruch nehmen: Die Jahresmiete darf um 10 % der Kosten steigen, nachdem pauschal 15 % als Erhaltungsanteil und die Förderung abgezogen sind. Die Monatsmiete darf dadurch um höchstens 0,50 EUR je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren steigen; dieselbe Grenze gilt bei einer Erhöhung nach § 559 BGB. Für die volle Umlage bei einer Wärmepumpe verlangt § 559f BGB den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sofern keine Ausnahme nach § 559f Abs. 1 BGB greift, etwa weil das Gebäude nach 1996 errichtet wurde oder mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C beheizt werden kann; ohne Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten. Bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen tragen Vermieter zudem ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte (§ 5a CO2KostAufG).

Welche Förderung gibt es 2026 für einen Heizungstausch als Vermieter?

Die KfW-Heizungsförderung (Zuschuss 458, Konditionen seit 21. Juli 2026) besteht aus 30 % Grundförderung. Boni gibt es nur für die selbst genutzte Wohneinheit: den Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 % und den einkommensabhängigen Bonus von bis zu 40 %, zusammen mit der Grundförderung höchstens 80 %. Für vermietete Wohneinheiten erhalten Vermieter also 30 %. Förderfähig sind Kosten bis 28.000 EUR für die erste Wohneinheit, je 15.000 EUR für die zweite bis sechste und je 8.000 EUR ab der siebten. Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Biomasseheizungen und der Anschluss an ein Wärme- oder Gebäudenetz, reine Gas- und Ölheizungen nicht. Den Antrag stellen Sie vor Beginn der Maßnahme. Stand der KfW-Angaben: 26. September 2026.

Wärmepumpe oder Gasheizung – was lohnt sich mehr für Vermieter?

Im Beispiel dieses Artikels (Vierfamilienhaus, 45.000 kWh im Jahr, konstante Preise) liegen Wärmepumpe und neue Gasheizung über 20 Jahre bei den Gesamtkosten gleichauf: rund 115.000 EUR gegenüber rund 116.000 EUR. Als Vermieter erhalten Sie für die Wärmepumpe nur die Grundförderung von 30 %; Ihr Eigenanteil liegt mit 21.000 EUR um 10.000 EUR über dem der Gasheizung. Bei der neuen Gasheizung tragen Sie dafür ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte und ab 2029 die Hälfte der Kosten der Bio-Brennstoffe, im Beispiel ohne Netzentgelte rund 16.300 EUR in 20 Jahren. Bei der Wärmepumpe kommt die Mieterhöhung nach § 559e BGB hinzu, im Beispiel 1.650 EUR im Jahr für das Haus: Nominal deckt sie den Eigenanteil nach rund 12,7 Jahren, sofern sie wirksam ist und in der Miete bleibt. Ein Härteeinwand des Mieters oder eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das schmälern. Die konkrete Wirtschaftlichkeit hängt vom Gebäudezustand, der Dämmung und lokalen Energiepreisen ab.

Wie wirkt sich das Gebäudemodernisierungsgesetz auf die Heizkostenabrechnung aus?

In der Heizkostenabrechnung werden wie bisher die tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten verteilt, einschließlich eines Bio-Anteils. Die Verteilung nach HeizKV (50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche) bleibt unverändert. Auf den Bio-Anteil fällt kein CO2-Preis an; das senkt die CO2-Kosten und damit auch den Vermieteranteil. Bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ermittelt der Vermieter im Zuge der Heizkostenabrechnung ab 2028 zusätzlich die Gasnetzentgelte und ab 2029 die Kosten der beizumischenden Brennstoffe und teilt sie wie die CO2-Kosten hälftig (§ 5a CO2KostAufG). Den Preisbestandteil dieser Brennstoffe weist der Lieferant auf der Rechnung gesondert aus (§ 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG).

Droht ein Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie?

Ja, es zeichnet sich ein Konflikt ab. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) schreibt bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand vor und verlangt, dass Null-Emissionsgebäude „am Standort“ keine klimaschädlichen Gase aus fossilen Brennstoffen verursachen dürfen. Die im Gebäudemodernisierungsgesetz vorgesehene Grüngas-Quote, also der Weiterbetrieb von Gas- und Ölheizungen mit steigendem Bio-Anteil, könnte dieser Definition widersprechen, da bei der Verbrennung am Standort weiterhin Emissionen entstehen. Die Mitgliedstaaten mussten die 2024 in Kraft getretene Richtlinie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz dient nach seiner Fußnote der Umsetzung der EPBD; es wurde am 28. Juli 2026 verkündet, also nach Ablauf der Frist. Ob die Grüngas-Quote mit der Null-Emissions-Definition vereinbar ist, bleibt offen. Für Vermieter bedeutet das zusätzliche Unsicherheit bei der langfristigen Heizungsplanung.

Wann tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft?

Das Gesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Regeln für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen und die Änderungen am CO2-Kostenaufteilungsgesetz gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Eckpunkte, auf denen das Gesetz beruht, hatten Union und SPD am 24. Februar 2026 vereinbart.

Fazit: Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 – Wahlfreiheit mit Weitsicht nutzen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 bringt für Vermieter die lang ersehnte Klarheit beim Heizungstausch: Die umstrittene 65-Prozent-Regel fällt, die Wahlfreiheit kehrt zurück. Doch "Wahlfreiheit" heißt nicht "Sorglosigkeit". Wer jetzt eine reine Gasheizung einbaut, muss mit steigenden Bio-Pflichten, der hälftigen Teilung von CO2-Kosten, Netzentgelten und Bio-Kosten, einer möglichen Verschärfung nach der Evaluierung 2030 und einem absehbaren Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie rechnen. Klimaexpertinnen wie Claudia Kemfert (DIW) halten es für wahrscheinlich, dass die Klimaziele mit den beschlossenen Eckpunkten nicht erreicht werden – auch die Deutsche Energie-Agentur bestätigt, dass der Gebäudesektor seine Ziele 2025 erneut verfehlt hat.

Die wirtschaftlich klügste Entscheidung für Vermieter ergibt sich nicht aus der Frage "Welche Heizung darf ich einbauen?" sondern aus "Was rechnet sich über 20 Jahre?". Im Wirtschaftlichkeitsvergleich dieses Artikels liegen Wärmepumpe und neue Gasheizung bei den Gesamtkosten über 20 Jahre gleichauf, obwohl Vermieter nur 30 % Förderung erhalten. Bei den Kosten, die der Vermieter selbst trägt, liegt die Wärmepumpe vorn, weil der Vermieter bei der neuen Gasheizung ab 2028 an CO2-Kosten und Netzentgelten und ab 2029 an Bio-Kosten beteiligt ist. Rechnen Sie das für Ihr Gebäude nach und beziehen Sie die steuerliche Behandlung über die Anlage V ein.

Die wichtigsten Handlungsempfehlungen für Vermieter:

1. Rechnen Sie vor dem Heizungstausch die Gesamtkosten über 20 Jahre durch – nicht nur die Anschaffung
2. Nutzen Sie die BEG-Förderung: 30 % Grundförderung für vermietete Wohneinheiten; wohnen Sie selbst im Haus, kommen für Ihre Wohnung Boni hinzu, der Klimageschwindigkeitsbonus aber nur noch für Anträge bis 31. Juli 2028
3. Vergleichen Sie Bio-Gastarife, um die Mehrkosten ab 2029 realistisch einzuschätzen
4. Lassen Sie sich von einem zertifizierten Energieberater beraten – die Beratung ist förderfähig
5. Planen Sie die Kostenteilung ein – bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen tragen Sie ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gasnetzentgelte (§ 5a CO2KostAufG)
6. Behalten Sie die Evaluierung 2030 im Blick – eine Hybridheizung bietet maximale Flexibilität
7. Berücksichtigen Sie den EU-Gebäuderichtlinie-Konflikt – die Grüngas-Quote könnte europarechtlich nicht bestehen, was weitere Verschärfungen nach sich ziehen kann

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Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Energieberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Rechenbeispiele sind vereinfacht und können je nach individueller Situation abweichen. Bei konkreten Fragen zum Heizungstausch wenden Sie sich an einen zugelassenen Energieberater (Energieeffizienz-Expertenliste unter energie-effizienz-experten.de), bei mietrechtlichen Fragen an einen Fachanwalt für Mietrecht. Erstfassung: 26. Februar 2026 (Eckpunkte). Aktualisiert am 26. September 2026: Verkündung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226), Bio-Treppe nach § 43 Abs. 1 GModG, Kostenteilung nach §§ 5a, 5b und 5d CO2KostAufG, CO2-Preise, Förderung nach KfW-Zuschuss 458 (Konditionen seit 21. Juli 2026), Modernisierungsumlage nach § 559e BGB, Wirtschaftlichkeitsvergleich, Umsetzungsstand der EU-Gebäuderichtlinie. Die übrigen Angaben zu Fernwärme, Neubau und EU-Gebäuderichtlinie entsprechen dem Stand vom Februar 2026.