Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: 65-%-Regel fällt – Was Vermieter jetzt wissen müssen

Am 24. Februar 2026 haben sich Union und SPD nach monatelangen Verhandlungen auf die Eckpunkte des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes geeinigt. Die Kernbotschaft für Vermieter: Die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen wird ersatzlos gestrichen. Sie dürfen weiterhin eine Gasheizung oder Ölheizung einbauen – allerdings mit einer entscheidenden Einschränkung ab 2029.

Für private Vermieter in Deutschland ist diese Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) die wichtigste energiepolitische Weichenstellung seit dem als "Heizungsgesetz" bekannten GEG von 2024. Das geplante Heizungsgesetz 2026 bestimmt, welche Heizung Sie künftig in Ihre Mietwohnung einbauen dürfen, was das für Ihre Heizkostenabrechnung bedeutet und wie sich Ihre Investitionsplanung ändern muss.

Die 5 wichtigsten Änderungen im Schnelldurchlauf:

1. 65-Prozent-Regel fällt – Keine Pflicht mehr zu 65 % erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen
2. Wahlfreiheit bei der Heizung – Gasheizung, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridheizung bleiben erlaubt
3. Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029 – Mindestens 10 % CO2-neutrale Brennstoffe, stufenweise steigend bis 2040
4. BEG-Förderung gesichert bis 2029 – Bis zu 50 % Zuschuss für Vermieter bei Wärmepumpen (bis 70 % für Selbstnutzer)
5. Neuer Mieterschutz – Geplante Regelung gegen überhöhte Nebenkosten durch unwirtschaftliche Heizungen
6. EU-Konflikt absehbar – Die Grüngas-Quote könnte gegen die EU-Gebäuderichtlinie verstoßen, die bis 2050 emissionsfreie Gebäude fordert

Was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter? Welche Heizung rechnet sich jetzt? Und worauf müssen Sie bei der Betriebskostenabrechnung achten? Dieser Artikel erklärt alle Änderungen des Heizungsgesetzes 2026 im Detail – mit konkreten Rechenbeispielen, einer Wirtschaftlichkeitsanalyse (Wärmepumpe vs. Gasheizung) und einer Checkliste für Ihre Entscheidung.

Wichtig: Es handelt sich bisher nur um Eckpunkte. Der eigentliche Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz wird im Frühjahr 2026 erwartet. Änderungen sind möglich. Die Grundzüge sind jedoch durch den Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD politisch abgesichert.

Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Alle Änderungen im Überblick

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (auch: "neues Heizungsgesetz 2026") ist die geplante Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es ersetzt die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht durch ein Modell der Technologieoffenheit mit steigender Bio-Brennstoff-Quote. Der Gesetzentwurf löst zentrale Streitpunkte des bisherigen Heizungsgesetzes und gibt Eigentümern wieder mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch.

Hier die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:

Gesetzgebungsverfahren: Zeitplan und aktueller Stand

Die Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurden am 24. Februar 2026 von SPD-Fraktionschef Matthias Miersch und Unions-Fraktionschef Jens Spahn vorgestellt. Bisher handelt es sich ausdrücklich nur um Eckpunkte – ein Gesetzentwurf steht noch aus.

Voraussichtlicher Zeitplan:

• 24. Februar 2026: Eckpunkte veröffentlicht (abgeschlossen)
• Frühjahr 2026: Gesetzentwurf wird erarbeitet
• Frühling/Sommer 2026: Kabinettsbeschluss und parlamentarisches Verfahren (Bundestag + Bundesrat)
• Sommer/Herbst 2026: Frühestes Inkrafttreten

Hintergrund: Die Koalitionsverhandlungen zum neuen Heizungsgesetz dauerten monatelang. Eigentlich hätte der Kompromiss bereits Ende Januar 2026 vorliegen sollen. Die Fronten zwischen Union (Technologieoffenheit, keine Heizungstauschpflicht) und SPD (Klimaschutz und Mieterschutz) waren über Wochen verhärtet. Am Ende einigten sich Miersch und Spahn direkt auf Fraktionsebene – ein Kompromiss, der auf beiden Seiten Zugeständnisse erforderte.

65-Prozent-Regel fällt: Gasheizung und Ölheizung wieder erlaubt

Was war die 65-Prozent-Regelung im Heizungsgesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024 – im Volksmund als "Heizungsgesetz" bekannt – schrieb vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. In der Praxis bedeutete das für Vermieter:

• Wärmepumpe – erfüllt die 65-%-Anforderung
• Fernwärme – erfüllt die Anforderung (wenn der Versorger 65 % erneuerbar nachweist)
• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas) – erfüllt die Anforderung
• Gasheizung allein – erfüllt die Anforderung nicht (auch nicht als H2-ready)
• Ölheizung allein – erfüllt die Anforderung nicht

Allerdings gab es Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren: In Großstädten (>100.000 Einwohner) bis spätestens 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen bis 30. Juni 2028. Viele Vermieter warteten deshalb mit dem Heizungstausch ab – und genau diese Verunsicherung soll das Gebäudemodernisierungsgesetz beenden.

Neue Wahlfreiheit: Welche Heizung dürfen Vermieter 2026 einbauen?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird die 65-Prozent-Pflicht ersatzlos gestrichen. Vermieter haben künftig wieder die volle Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) – mit BEG-Förderung (bis 50 % für Vermieter, bis 70 % für Selbstnutzer)
• Fernwärme (wo verfügbar) – mit BEG-Förderung für den Anschluss
• Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas/Öl) – mit BEG-Förderung
• Gasheizung (Erdgas, mit Biomethan-Tarif ab 2029) – keine Förderung
• Ölheizung (mit Bio-Heizöl-Anteil ab 2029) – keine Förderung
• Pelletheizung und andere Biomasse-Heizungen – mit bis zu 50 % Förderung

Die Koalition begründet die Rückkehr der Wahlfreiheit mit dem Prinzip der "Entscheidungsfreiheit und Eigenverantwortung" – Eigentümer wüssten am besten, was in ihren Heizungskeller passt.

Aber Vorsicht: Dass Sie eine Gasheizung einbauen dürfen, heißt nicht, dass Sie es sollten. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung (siehe Vergleich weiter unten) zeigt ein differenzierteres Bild.

Profi-Tipp: Wirtschaftlichkeit vor Ideologie

Die Rückkehr der Wahlfreiheit heißt nicht, dass eine Gasheizung automatisch die beste Wahl ist. Rechnen Sie vor dem Heizungstausch die Gesamtkosten über 20 Jahre durch: Anschaffung, laufende Brennstoffkosten (inkl. steigender Bio-Pflicht und CO2-Preis), Wartung und mögliche Modernisierungsumlage. In vielen Altbauten ist eine Wärmepumpe mit Förderung heute schon wirtschaftlicher als eine Gasheizung – besonders wenn man den CO2-Preis einkalkuliert, der bis 2030 deutlich steigen wird.

Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029: Was Vermieter über Biomethan wissen müssen

Biomethan-Pflicht: Was genau ist geplant?

Wer nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, soll laut den Eckpunkten ab 2029 einen "zunehmenden Anteil CO2-neutraler Brennstoffe" nutzen müssen. Vorgesehen ist eine sogenannte "Bio-Treppe":

• Ab 2029: Mindestens 10 % klimafreundliche Brennstoffe (z. B. Biomethan, synthetisches Gas, Bio-Heizöl)
• Stufenweise Erhöhung bis 2040: Die Koalition will den Anstieg per Gesetz in drei Schritten festlegen – genaue Zwischenstufen und Prozentsätze stehen noch nicht fest und werden erst im Gesetzentwurf konkretisiert
• Evaluierung 2030: Falls der Gebäudesektor seine Klimaziele verfehlt, wird nachgesteuert – möglicherweise mit strengeren Vorgaben

Das bedeutet für Vermieter: Sie müssen bei Ihrem Energielieferanten einen Tarif mit Bio-Anteil wählen, der die geforderte Quote gewährleistet. Die Koalition betont, dass entsprechende Tarife bereits heute von Gas- und Öllieferanten angeboten werden und schon jetzt abgeschlossen werden können. Der genaue Stichtag (ob exakt 1. Januar 2029 oder ein anderer Zeitpunkt) wird erst im Gesetzentwurf festgelegt.

Was sind CO2-neutrale Brennstoffe? Definition und aktuelle Marktpreise

Die folgende Tabelle zeigt die gängigen klimafreundlichen Brennstoffe mit aktuell typischen Marktpreisen (Stand: Anfang 2026, Preise können je nach Region und Anbieter schwanken):

Rechenbeispiel: Wie viel teurer wird die Gasheizung ab 2029?

Ausgangssituation: Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen (300 m² Wohnfläche). Der jährliche Gasverbrauch beträgt 45.000 kWh.

Ohne Bio-Pflicht (heutige Kosten):

Mit 10 % Bio-Pflicht ab 2029:

Mehrkosten durch Bio-Pflicht: Rund 130 EUR pro Jahr (+2,9 %) bei 10 % Bio-Anteil. Pro Wohnung sind das etwa 33 EUR im Jahr oder 2,70 EUR im Monat – ein überschaubarer Betrag.

Wichtig: Der CO2-Preis wird in den kommenden Jahren weiter steigen (voraussichtlich 65 EUR/t ab 2027, danach Emissionshandel mit marktbasierter Preisbildung). Bei einem höheren CO2-Preis spart der Bio-Anteil mehr CO2-Kosten ein – die tatsächlichen Mehrkosten könnten also geringer ausfallen. Gleichzeitig steigt die Bio-Quote über die 10 % hinaus, was die Brennstoffkosten langfristig weiter erhöht.

Profi-Tipp: Bio-Gastarife jetzt schon vergleichen

Viele Gasversorger bieten bereits heute Tarife mit 10 % oder mehr Biomethan-Anteil an. Vergleichen Sie jetzt die Angebote in Ihrer Region – die Preisunterschiede sind erheblich. Manche Tarife sind nur minimal teurer als reine Erdgas-Tarife, weil der CO2-Preis auf den Bio-Anteil entfällt. So bekommen Sie ein realistisches Bild der zukünftigen Heizkosten – und können Ihren Mietern gegenüber bei der Nebenkostenabrechnung transparent kommunizieren.

Heizungstausch-Förderung 2026: BEG-Zuschüsse für Vermieter

BEG-Förderung bis mindestens 2029 gesichert

Die Koalition hat die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis mindestens 2029 verlängert. Für Vermieter, die in eine Wärmepumpe, Hybridheizung oder energetische Sanierung investieren wollen, ist das eine wichtige Planungssicherheit. Den KfW-Förderantrag (Zuschuss 458) können Sie vor Beginn der Maßnahme stellen.

Aktuelle BEG-Fördersätze 2026: Vermieter vs. Selbstnutzer

Wichtiger Unterschied: Die maximale Förderquote von 70 % gilt nur für selbstnutzende Eigentümer. Vermieter, die nicht selbst im Objekt wohnen, erhalten in der Regel nur die Grundförderung und den Klimageschwindigkeitsbonus – nicht den Einkommensbonus. Die tatsächliche Förderquote für vermietete Objekte liegt daher meist bei maximal 50 %.

Förderfähige Kosten: Max. 30.000 EUR für die erste Wohneinheit, je 15.000 EUR für die zweite bis sechste, je 8.000 EUR ab der siebten Wohneinheit. Bei einem 4-Familien-Haus sind also bis zu 75.000 EUR förderfähig. Prüfen Sie die jeweils gültigen KfW-/BEG-Bedingungen für Ihre konkrete Situation.

Rechenbeispiel: Wärmepumpe mit Förderung vs. neue Gasheizung

Ausgangssituation: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen (Baujahr 1975, Gasheizung defekt, 300 m² Wohnfläche, 45.000 kWh/Jahr Heizenergieverbrauch).

Option A: Neue Gasheizung (ohne Förderung)

Option B: Luft-Wasser-Wärmepumpe (mit BEG-Förderung als Vermieter)

Hinweis: Selbstnutzende Eigentümer könnten bis zu 70 % Förderung erhalten (zusätzlich 20 % Einkommensbonus), was den Eigenanteil auf nur 9.000 EUR senken würde.

20-Jahres-Gesamtkostenvergleich (Beispielrechnung, vereinfacht):

Ergebnis: Die Wärmepumpe ist trotz höherer Anfangsinvestition in diesem Beispielszenario über 20 Jahre rund 6.000 EUR günstiger – Tendenz steigend, da CO2-Preise und Bio-Pflicht-Anteile weiter zunehmen dürften. Die konkrete Wirtschaftlichkeit hängt vom Gebäudezustand, der Dämmung und lokalen Energiepreisen ab. Zusätzlich können Sie die Kosten über die Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen.

Profi-Tipp: Klimageschwindigkeitsbonus jetzt sichern – er sinkt ab 2029

Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % gilt nur noch bis Ende 2028 und sinkt danach stufenweise. Wenn Sie ohnehin einen Heizungstausch planen, kann sich ein früherer Einbau der Wärmepumpe finanziell lohnen: Bei 30.000 EUR Investitionskosten sind 20 % Bonus immerhin 6.000 EUR zusätzliche Förderung. Vermieter erhalten diesen Bonus zusätzlich zur 30 % Grundförderung – insgesamt also bis zu 50 %. Den KfW-Antrag (Zuschuss 458) stellen Sie vor Beginn der Maßnahme über das KfW-Portal.

Heizkostenabrechnung und CO2-Kosten: Was sich für Vermieter ändert

Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung: Was gilt?

Für Vermieter, die Gas- oder Ölheizungen mit Bio-Anteil betreiben, gilt weiterhin der Grundsatz der HeizKV: Die tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten müssen korrekt auf die Mieter verteilt werden – unabhängig davon, ob es sich um fossile oder Bio-Brennstoffe handelt. Neue, spezifische Darstellungspflichten für den Bio-Anteil in der Heizkostenabrechnung sind bislang nicht normiert.

In der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) bedeutet das konkret:

• Die Gesamtbrennstoffkosten (z. B. Erdgas + Biomethan-Anteil) fließen wie bisher vollständig in die Heizkostenabrechnung ein
• Die Aufteilung nach HeizKV (50–70 % verbrauchsabhängig, Rest nach Wohnfläche) bleibt unverändert
• Der CO2-Kostenanteil muss gesondert nach dem CO2KostAufG berechnet und korrekt aufgeschlüsselt werden
• Die digitale Verbrauchserfassung der Zählerstände ist für die korrekte Abrechnung weiterhin Pflicht

CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG): Weniger CO2-Kosten durch Bio-Anteil

Seit 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten aus dem Heizenergieverbrauch selbst tragen – gestaffelt nach der energetischen Qualität des Gebäudes (10-Stufen-Modell nach CO2KostAufG). Der Bio-Anteil im Brennstoff ist hier ein klarer Vorteil für Vermieter:

CO2-Preis entfällt auf den Bio-Anteil. Das bedeutet weniger Gesamt-CO2-Kosten und damit auch einen geringeren Vermieteranteil bei der CO2-Kostenaufteilung.

Beispiel (Mehrfamilienhaus, 45.000 kWh/Jahr, Energieeffizienzklasse E im Energieausweis, Vermieteranteil 50 %):

Ersparnis für den Vermieter: Ca. 25 EUR/Jahr bei 10 % Bio-Anteil, ca. 50 EUR/Jahr bei 20 %. Das klingt wenig, summiert sich aber über die Lebensdauer der Heizung – und der Bio-Anteil wird in den kommenden Jahren steigen.

Geplanter Mieterschutz bei Heizungstausch durch Vermieter

Ein Punkt, der im Eckpunktepapier explizit erwähnt wird: Die Koalition sieht eine Regelung zum Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen vom Vermieter vor. Wie diese Regelung konkret ausgestaltet wird, ist noch vollkommen offen – der Gesetzentwurf steht noch aus. Denkbar wären beispielsweise:

• Wirtschaftlichkeitsnachweis: Vermieter müssen beim Heizungstausch nachweisen, dass die gewählte Heizung wirtschaftlich vertretbar ist
• Nebenkosten-Deckel: Begrenzung der umlagefähigen Heizkosten bei bestimmten Heizungstypen
• Informationspflicht: Mieter müssen über den Heizungstausch und die zu erwartenden Kostenänderungen vorab informiert werden

Hinweis: Diese Auflistung möglicher Mechanismen ist spekulativ und dient der Einordnung. Welche Instrumente tatsächlich kommen, wird erst der Gesetzentwurf zeigen.

Für Vermieter heißt das: Dokumentieren Sie Ihre Entscheidungsgrundlage beim Heizungstausch sorgfältig. Warum haben Sie sich für diese Heizungstechnik entschieden? Welche Alternativen haben Sie geprüft? Welche Kostenvergleiche liegen vor? Diese Dokumentation könnte künftig rechtlich relevant werden – ähnlich wie bei der Mieterhöhung nach Modernisierung.

Heizungstausch und Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen (§559 BGB)

So legen Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf die Miete um

Wenn Sie die Heizung in einem vermieteten Gebäude austauschen, handelt es sich in der Regel um eine Modernisierungsmaßnahme nach §555b BGB – sofern die neue Heizung eine Energieeinsparung oder CO2-Reduktion bewirkt. Die Kosten können Sie über die Modernisierungsumlage (§559 BGB) auf die Miete umlegen.

Laut dem Referentenentwurf zur Mietrechtsreform 2026 soll die Grenze für das vereinfachte Verfahren von 10.000 auf 20.000 EUR steigen. Achtung: Diese Änderung ist noch nicht beschlossen – der Referentenentwurf durchläuft aktuell das parlamentarische Verfahren. Die Grundmechanik der Modernisierungsumlage gilt jedoch bereits:

Rechenbeispiel: Modernisierungsumlage für Wärmepumpe berechnen

Ausgangssituation: 4-Familien-Haus, Wärmepumpe für 30.000 EUR (abzüglich 15.000 EUR BEG-Förderung für Vermieter bei 50 % = 15.000 EUR Eigenanteil). Bisherige Miete: 8,50 EUR/m² (70 m² pro Wohnung = 595 EUR/Monat). Berechnung nach dem vereinfachten Verfahren – aktuell geltendes Recht erlaubt das Verfahren bis 10.000 EUR, die geplante Anhebung auf 20.000 EUR (Referentenentwurf Mietrechtsreform) ist noch nicht beschlossen. Die Mechanik der Berechnung ist identisch.

Kappungsgrenze prüfen: Bei einer bisherigen Miete von 8,50 EUR/m² liegt die Kappungsgrenze bei 3 EUR/m² x 70 m² = 210 EUR/Monat innerhalb von 6 Jahren. Die 17,50 EUR/Monat liegen weit darunter – die Mieterhöhung wäre also zulässig.

Wichtig: Ziehen Sie die BEG-Förderung vor der Umlageberechnung ab (§559a BGB). Andernfalls legen Sie Kosten um, die Ihnen gar nicht entstanden sind – das wäre unzulässig und anfechtbar. Und vergessen Sie nicht die 5-Jahres-Sperre beim vereinfachten Verfahren: Innerhalb von 5 Jahren nach der Modernisierung ist keine weitere Modernisierungsumlage möglich.

Profi-Tipp: Förderung maximieren, Umlage minimieren – eine Win-win-Strategie

Je höher Ihre BEG-Förderung, desto geringer die umlagefähigen Kosten – und desto geringer die Mieterhöhung. Das klingt zunächst wie ein Nachteil, ist aber strategisch klug: Eine moderate Mieterhöhung wird von Mietern eher akzeptiert und verringert das Risiko von Rechtsstreitigkeiten. Gleichzeitig profitieren Sie von niedrigeren Betriebskosten und einem besseren Energieausweis – was wiederum den Immobilienwert steigert und bei der Anlage V die Abschreibung für die Anschaffung absetzbar macht.

Wirtschaftlichkeitsvergleich: Wärmepumpe vs. Gasheizung für Vermieter

Die zentrale Frage, die sich nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz viele Vermieter stellen: Wenn ich die freie Wahl habe – welche Heizung ist wirtschaftlich am sinnvollsten? Hier eine Entscheidungsmatrix mit allen relevanten Faktoren:

Entscheidungsmatrix: Gasheizung, Wärmepumpe, Hybrid oder Fernwärme?

Wann eine Gasheizung für Vermieter trotzdem Sinn machen kann

Trotz der Vorteile der Wärmepumpe gibt es Situationen, in denen eine Gasheizung für Vermieter kurzfristig die pragmatischere Wahl sein kann:

1. Unsanierter Altbau mit hohem Vorlauftemperaturbedarf – Wenn eine Wärmepumpe ohne vorherige Fassadendämmung und Heizkörpertausch ineffizient arbeiten würde (JAZ unter 2,5)
2. Gasanschluss vorhanden, Platzmangel für Wärmepumpe – Keine Aufstellmöglichkeit für das Außengerät, kein Platz für Pufferspeicher, Schallschutz-Probleme bei Reihenhäusern
3. Kurzfristige Überbrückung – Wenn eine umfassende energetische Sanierung in 5–10 Jahren geplant ist und die aktuelle Heizung jetzt ausfällt
4. Mehrere unsanierte Gebäude im Portfolio – Wenn das Investitionsvolumen für mehrere Wärmepumpen gleichzeitig die finanzielle Kapazität übersteigt

Aber beachten Sie: Auch eine neue Gasheizung wird durch steigende CO2-Preise, wachsende Bio-Pflicht-Quoten und die Evaluierung 2030 jedes Jahr teurer im Betrieb. Die Gasheizung ist keine "Set-and-forget"-Lösung mehr. Und: Eine reine Gasheizung verbessert den Energieausweis kaum – was bei einer zukünftigen Mietpreiserhöhung oder Neuvermietung nachteilig sein kann.

Fernwärme 2026: Ausbau und neue Verbraucherrechte für Vermieter

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Fernwärme vorsieht

Die Koalition stärkt im Gebäudemodernisierungsgesetz den Ausbau der Fernwärme und will ihn "verbraucherfreundlicher" ausgestalten. Für Vermieter in städtischen Lagen ist Fernwärme oft die einfachste und günstigste Lösung nach Förderabzug:

• Kein eigener Heizkessel – weniger Wartung, weniger technische Verantwortung, kein Schornsteinfeger
• Keine Bio-Pflicht – die Pflicht zur CO2-Neutralität liegt beim Fernwärmeversorger
• Geringere CO2-Kosten – Fernwärme hat i. d. R. einen besseren CO2-Faktor als Gas, was Ihren Vermieteranteil am CO2-Preis reduziert
• BEG-Förderung – Der Fernwärmeanschluss wird mit bis zu 50 % gefördert (Vermieter) bzw. bis zu 70 % (Selbstnutzer)
• Einfache Heizkostenabrechnung – Kosten werden direkt vom Versorger abgelesen

Aber: Fernwärme hat auch Nachteile – vor allem die Monopolstellung des Versorgers und oft undurchsichtige Preisgestaltung. Prüfen Sie im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Stadt, ob Fernwärme in Ihrer Straße verfügbar oder geplant ist.

Evaluierung 2030: Drohen strengere Heizungsvorschriften?

Ein Aspekt des Gebäudemodernisierungsgesetzes, der leicht übersehen wird: Die Klimaziele des Klimaschutzgesetzes gelten weiterhin unverändert. Im Eckpunktepapier heißt es, dass in einer Evaluierung im Jahr 2030 geprüft wird, ob der Gebäudesektor seine Klimaziele erreicht. Falls nicht, werde "nachgesteuert".

Was bedeutet das für Vermieter? Im schlimmsten Fall könnten 2030 strengere Vorgaben kommen – möglicherweise dann doch eine erneuerte Pflicht zu erneuerbaren Energien, höhere Bio-Quoten oder sogar ein Verbot neuer fossiler Heizungen. Hinzu kommt der absehbare Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie, der bereits vor 2030 zu Nachbesserungen führen könnte. Wer jetzt eine reine Gasheizung einbaut, könnte in wenigen Jahren von verschärften Regelungen betroffen sein.

Deshalb gilt: Die Investitionsentscheidung heute sollte die Evaluierung 2030 mitdenken. Eine Hybridheizung (Wärmepumpe + Gaskessel) bietet hier maximale Flexibilität – Sie nutzen jetzt den Gasanschluss und können bei verschärften Vorgaben vollständig auf die Wärmepumpe umstellen, ohne erneut in eine neue Heizung investieren zu müssen.

Profi-Tipp: Hybridheizung als Absicherung gegen Regulierungsrisiken

Wenn Sie sich zwischen Gasheizung und Wärmepumpe nicht entscheiden können, ist eine Hybridheizung der goldene Mittelweg: Sie erhalten als Vermieter BEG-Förderung von bis zu 50 % (Selbstnutzer bis 70 %), nutzen den vorhandenen Gasanschluss für Spitzenlasten und haben mit der Wärmepumpe eine zukunftssichere Grundlage. Bei einer Verschärfung der Vorgaben nach 2030 können Sie den Gaskessel stilllegen – ohne Neuinvestition. Und die Modernisierungsumlage ist ebenfalls anwendbar.

Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie: Neue Unsicherheit für Vermieter

Warum die Grüngas-Quote zum Problem werden könnte

Kaum waren die Eckpunkte veröffentlicht, wies die EU-Korrespondentin der ARD auf einen grundlegenden Widerspruch hin: Die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die 2024 in Kraft getreten ist und von allen Mitgliedstaaten bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden muss, verfolgt ein klares Ziel – einen emissionsfreien und vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand bis 2050.

Die Richtlinie sieht konkret vor:

• Neubauten sollen stufenweise auf Null-Emissionen gebracht werden – öffentliche Gebäude ab 2028, private Gebäude ab 2030
• Alle Mitgliedstaaten müssen einen Plan vorlegen, wie sie den bestehenden Gebäudebestand bis 2050 auf Null-Emissionen bringen
• Die energetisch schlechtesten Gebäude müssen zuerst saniert werden
• Null-Emissionsgebäude dürfen laut EU-Definition „am Standort" keine klimaschädlichen Gase aus fossilen Brennstoffen verursachen

Genau hier liegt der Konflikt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt weiterhin den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen mit steigendem Bio-Anteil (die sogenannte „Grüngas-Quote"). Bei der Verbrennung von Biomethan oder Bio-Heizöl werden aber am Standort weiterhin Emissionen freigesetzt – auch wenn diese bilanziell als klimaneutral gelten. Die EU-Richtlinie definiert Null-Emissionen jedoch standortbezogen, nicht bilanziell.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter schafft dieser Widerspruch zusätzliche Planungsunsicherheit. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, muss damit rechnen, dass die EU-Umsetzung in den kommenden Jahren weitere Anpassungen erfordert – möglicherweise strengere als die im Gebäudemodernisierungsgesetz vorgesehenen.

Die Kernfrage lautet: Kann Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie fristgerecht umsetzen, wenn das nationale Gesetz fossile Heizungen weiterhin großzügig erlaubt? Falls die EU-Kommission einen Verstoß feststellt, droht ein Vertragsverletzungsverfahren – und am Ende möglicherweise doch eine Verschärfung der nationalen Regelungen.

Politische Einordnung: Klimaziele werden voraussichtlich verfehlt

Die auf Energie und Klima spezialisierte Ökonomin Claudia Kemfert vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erklärte gegenüber dem ARD-Hauptstadtstudio, dass die Klimaziele mit den beschlossenen Eckpunkten aller Voraussicht nach nicht erreicht werden können, da entsprechende Maßnahmen fehlten. Auch die Deutsche Energie-Agentur (dena) bestätigt, dass der Gebäudesektor 2025 seine Klimaziele erneut verfehlt hat – in Deutschland verursacht der Gebäudesektor knapp 40 Prozent des gesamten CO2-Ausstoßes.

Gleichzeitig betonen Branchenvertreter, dass das bisherige GEG bereits technologieoffen war. „Es gab nie einen Zwang zur Wärmepumpe", erklärte Heizungsbauer Steffen Röhrs im ARD-Bericht aus Berlin. Sowohl Klimaschützer als auch Industrieverbände wie der Verband der Elektro- und Digitalindustrie (ZVEI) hatten im Vorfeld für die Beibehaltung der 65-Prozent-Grenze plädiert.

Wichtig für die Neubau-Regelung: Auch die Eckpunkte sehen laut Analyse für Neubauten ab 2030 ein Null-Emissionsgebot vor. Die erweiterte Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik bezieht sich in erster Linie auf Bestandsgebäude. Im Neubau gelten also strengere Regeln – ein Detail, das in der politischen Kommunikation teilweise untergeht.

Profi-Tipp: EU-Richtlinie als zusätzlichen Risikofaktor einkalkulieren

Bei Ihrer Investitionsentscheidung sollten Sie nicht nur die aktuellen Eckpunkte berücksichtigen, sondern auch die EU-Gebäuderichtlinie als Risikofaktor einpreisen. Die Frist zur Umsetzung läuft Ende Mai 2026 ab – also noch bevor das Gebäudemodernisierungsgesetz voraussichtlich in Kraft tritt. Sollte die EU strengere Vorgaben durchsetzen, könnte eine heute eingebaute Gasheizung in wenigen Jahren zum regulatorischen Problem werden. Eine Wärmepumpe oder Hybridheizung bietet hier deutlich mehr Zukunftssicherheit.

Checkliste: Was Vermieter nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz tun sollten

Sofort prüfen

• Heizungszustand: Wie alt ist Ihre aktuelle Heizung? Steht in den nächsten 1–3 Jahren ein Austausch an? (Heizungen über 30 Jahre unterliegen ggf. der bestehenden Austauschpflicht nach §72 GEG)
• Energieausweis: Welche Energieeffizienzklasse hat Ihr Gebäude? Das bestimmt Ihren CO2-Kostenanteil nach CO2KostAufG
• Gasanschluss/Fernwärme: Ist ein Gasanschluss vorhanden? Prüfen Sie über die kommunale Wärmeplanung Ihrer Stadt, ob Fernwärme in Ihrer Straße geplant ist
• Aktuelle Heizkosten: Wie hoch sind Ihre jährlichen Brennstoffkosten? Nutzen Sie die letzte Heizkostenabrechnung als Ausgangsbasis

Wirtschaftlichkeit berechnen

• BEG-Fördermittel-Check: Nutzen Sie den KfW-Fördermittel-Rechner für Ihre konkrete Situation (Zuschuss 458)
• 20-Jahres-Gesamtkosten: Vergleichen Sie Gesamtkosten (Investition, Betrieb, CO2-Preis, Bio-Pflicht) über 20 Jahre – nicht nur die Anschaffung
• Bio-Tarife vergleichen: Holen Sie Angebote für Gastarife mit Biomethan-Anteil ein, um die Mehrkosten ab 2029 realistisch einzuschätzen
• Modernisierungsumlage kalkulieren: Prüfen Sie, wie hoch die Mieterhöhung nach §559 BGB bei einer Wärmepumpe ausfallen würde

Vorbereiten

• Energieberater beauftragen: Für eine BEG-Förderung ist ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte Pflicht – nutzen Sie die Beratung für die optimale Heizungswahl (BAFA-Energieberatung ist ebenfalls förderfähig)
• Handwerker-Angebote einholen: Holen Sie jetzt Angebote für Wärmepumpe, Gasheizung und ggf. Hybridheizung ein – die Wartezeiten für Wärmepumpen haben sich deutlich verkürzt
• Mieter frühzeitig informieren: Kommunizieren Sie transparent, wenn ein Heizungstausch ansteht – das schafft Vertrauen und ist bei einer Modernisierung nach §555c BGB ohnehin Pflicht
• Entscheidungsdokumentation: Halten Sie Ihre Entscheidungsgrundlage schriftlich fest (Wirtschaftlichkeitsvergleich, Förderanträge, Energieberater-Gutachten) – wegen des geplanten Mieterschutzes

Langfristig beobachten

• Gesetzentwurf abwarten: Der konkrete Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz kommt im Frühjahr 2026 – Details können von den Eckpunkten abweichen
• Mieterschutz-Regelung: Verfolgen Sie die Ausgestaltung des Schutzes vor unwirtschaftlichen Heizungen
• CO2-Preisentwicklung: Der CO2-Preis wird ab 2027 im EU-Emissionshandel (ETS2) bestimmt – mit tendenziell steigenden Preisen
• EU-Gebäuderichtlinie: Verfolgen Sie die Umsetzung der EPBD in deutsches Recht (Frist: Ende Mai 2026) – ein Konflikt mit der Grüngas-Quote zeichnet sich ab
• Evaluierung 2030: Behalten Sie im Blick, ob der Gebäudesektor seine Klimaziele erreicht – andernfalls drohen strengere Heizungsvorschriften

Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 (FAQ)

Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 für Vermieter?

Die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen wird gestrichen. Vermieter dürfen weiterhin Gas- oder Ölheizungen einbauen. Ab 2029 müssen diese jedoch mindestens 10 % CO2-neutrale Brennstoffe (z. B. Biomethan) nutzen – mit stufenweise steigendem Anteil. Die BEG-Förderung für Wärmepumpen und energetische Sanierung bleibt bis mindestens 2029 bestehen.

Darf ich als Vermieter 2026 noch eine Gasheizung einbauen?

Ja. Laut den Eckpunkten zum Gebäudemodernisierungsgesetz fällt die 65-Prozent-Regelung. Vermieter können weiterhin eine Gasheizung, Ölheizung, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridheizung einbauen. Ab 2029 sollen neue Gas- und Ölheizungen laut Eckpunkten einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Reine Gas- und Ölheizungen erhalten keine BEG-Förderung.

Muss ich meine alte Heizung 2026 austauschen?

Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz betrifft nur den Neueinbau von Heizungen. Es gibt keine Heizungstauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen. Erst wenn Ihre Heizung defekt ist oder Sie freiwillig modernisieren, greifen die neuen Regelungen. Die bestehende Austauschpflicht für Öl- und Gasheizungen älter als 30 Jahre (§72 GEG) bleibt davon unberührt.

Was bedeutet die geplante Bio-Brennstoff-Pflicht ab 2029 für die Heizkosten?

Laut den Eckpunkten sollen neue Gas- und Ölheizungen ab 2029 mindestens 10 % CO2-neutrale Brennstoffe (z. B. Biomethan) nutzen. Biomethan kostet am Markt aktuell typischerweise 12–15 Ct/kWh gegenüber 8–10 Ct/kWh für Erdgas. Bei 10 % Bio-Anteil steigen die Brennstoffkosten um schätzungsweise 3–5 %. Der CO2-Preis soll für den klimafreundlichen Anteil entfallen, was die Mehrkosten teilweise kompensiert. In unserem Rechenbeispiel bedeutet das etwa 33 EUR Mehrkosten pro Wohnung und Jahr.

Kann ich als Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf Mieter umlegen?

Ja, über die Modernisierungsumlage nach §559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Im Rahmen der geplanten Mietrechtsreform 2026 soll die Grenze für das vereinfachte Verfahren (§559c BGB) von 10.000 auf 20.000 Euro steigen – dieses Vorhaben befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Beachten Sie: Die BEG-Förderung muss vor der Umlageberechnung abgezogen werden (§559a BGB). Die 5-Jahres-Sperre gilt.

Welche Förderung gibt es 2026 für einen Heizungstausch als Vermieter?

Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) ist bis mindestens 2029 sichergestellt. Wichtig für Vermieter: Die Maximalförderung von 70 % (inkl. Einkommensbonus) gilt nur für selbstnutzende Eigentümer. Vermieter erhalten für Wärmepumpen in der Regel bis zu 50 % Förderung (30 % Grundförderung + 20 % Klimageschwindigkeitsbonus bis Ende 2028). Auch Hybridheizungen, Fernwärmeanschlüsse und Pelletheizungen werden gefördert. Reine Gas- und Ölheizungen erhalten keine Förderung. Den Antrag stellen Sie vor Maßnahmenbeginn über die KfW (Zuschuss 458).

Wärmepumpe oder Gasheizung – was lohnt sich mehr für Vermieter?

In vielen Szenarien ist die Wärmepumpe mit BEG-Förderung (bis 50 % für Vermieter) über 20 Jahre günstiger: Bei einem Beispiel-4-Familienhaus beträgt die geschätzte Gesamtersparnis gegenüber einer Gasheizung rund 6.000 EUR über 20 Jahre. Der Eigenanteil nach Förderung (ca. 15.000 EUR) liegt zwar höher als bei einer Gasheizung (11.000 EUR), dafür fallen kaum CO2-Kosten an, die Betriebskosten sind niedriger und stabiler – und Sie können die Kosten über die Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen. Die konkrete Wirtschaftlichkeit hängt jedoch vom Gebäudezustand, der Dämmung und lokalen Energiepreisen ab.

Wie wirkt sich das Gebäudemodernisierungsgesetz auf die Heizkostenabrechnung aus?

In der Heizkostenabrechnung nach HeizKV müssen wie bisher die tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten korrekt aufgeschlüsselt werden – einschließlich eines möglichen Bio-Anteils. Bei der CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG) entfällt der CO2-Preis auf den klimafreundlichen Brennstoffanteil, was den Vermieteranteil an den CO2-Kosten reduziert. Die Verteilung nach Verbrauch und Fläche (50/30/20 oder 70/30) bleibt unverändert. Neue spezifische Darstellungspflichten für den Bio-Anteil in der Abrechnung sind bislang nicht normiert.

Droht ein Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie?

Ja, ein Konflikt zeichnet sich ab. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) fordert bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand. Null-Emissionsgebäude dürfen laut EU-Definition „am Standort" keine klimaschädlichen Gase aus fossilen Brennstoffen verursachen. Die im Gebäudemodernisierungsgesetz vorgesehene Grüngas-Quote – der Weiterbetrieb von Gas- und Ölheizungen mit steigendem Bio-Anteil – könnte dieser Definition widersprechen, da bei der Verbrennung am Standort weiterhin Emissionen entstehen. Alle EU-Mitgliedstaaten müssen die Richtlinie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Für Vermieter bedeutet das zusätzliche Unsicherheit bei der langfristigen Heizungsplanung – ein weiteres Argument für zukunftssichere Heiztechnik wie Wärmepumpen oder Hybridheizungen.

Wann tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft?

Am 24. Februar 2026 wurden die Eckpunkte zwischen Union und SPD vereinbart. Der Gesetzentwurf soll im Frühjahr 2026 vorliegen und muss dann den parlamentarischen Prozess (Bundestag + Bundesrat) durchlaufen. Ein Inkrafttreten ist frühestens im Sommer oder Herbst 2026 realistisch. Bis dahin gelten die bestehenden GEG-Regelungen mit den Übergangsfristen der kommunalen Wärmeplanung.

Fazit: Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 – Wahlfreiheit mit Weitsicht nutzen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 bringt für Vermieter die lang ersehnte Klarheit beim Heizungstausch: Die umstrittene 65-Prozent-Regel fällt, die Wahlfreiheit kehrt zurück. Doch "Wahlfreiheit" heißt nicht "Sorglosigkeit". Wer jetzt eine reine Gasheizung einbaut, muss mit steigenden Bio-Pflichten, wachsenden CO2-Kosten, einer möglichen Verschärfung nach der Evaluierung 2030 und einem absehbaren Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie rechnen. Klimaexpertinnen wie Claudia Kemfert (DIW) halten es für wahrscheinlich, dass die Klimaziele mit den beschlossenen Eckpunkten nicht erreicht werden – auch die Deutsche Energie-Agentur bestätigt, dass der Gebäudesektor seine Ziele 2025 erneut verfehlt hat.

Die wirtschaftlich klügste Entscheidung für Vermieter ergibt sich nicht aus der Frage "Welche Heizung darf ich einbauen?" sondern aus "Was rechnet sich über 20 Jahre?". Und hier zeigt der Wirtschaftlichkeitsvergleich: Eine Wärmepumpe mit BEG-Förderung ist in vielen Fällen bereits heute die günstigere Wahl – erst recht, wenn man steigende CO2-Preise, die Bio-Pflicht ab 2029 und die steuerlichen Vorteile über die Anlage V einkalkuliert.

Die wichtigsten Handlungsempfehlungen für Vermieter:

1. Rechnen Sie vor dem Heizungstausch die Gesamtkosten über 20 Jahre durch – nicht nur die Anschaffung
2. Nutzen Sie die BEG-Förderung (bis zu 50 % für Vermieter, bis zu 70 % für Selbstnutzer), solange der Klimageschwindigkeitsbonus noch gilt (bis Ende 2028)
3. Vergleichen Sie Bio-Gastarife, um die Mehrkosten ab 2029 realistisch einzuschätzen
4. Lassen Sie sich von einem zertifizierten Energieberater beraten – die Beratung ist förderfähig
5. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidung – der geplante Mieterschutz könnte einen Wirtschaftlichkeitsnachweis erfordern
6. Behalten Sie die Evaluierung 2030 im Blick – eine Hybridheizung bietet maximale Flexibilität
7. Berücksichtigen Sie den EU-Gebäuderichtlinie-Konflikt – die Grüngas-Quote könnte europarechtlich nicht bestehen, was weitere Verschärfungen nach sich ziehen kann

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Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Energieberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Die dargestellten Rechenbeispiele sind vereinfacht und können je nach individueller Situation abweichen. Bei konkreten Fragen zum Heizungstausch wenden Sie sich an einen zugelassenen Energieberater (Energieeffizienz-Expertenliste unter energie-effizienz-experten.de), bei mietrechtlichen Fragen an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: 26. Februar 2026 (Eckpunkte – Änderungen im Gesetzgebungsverfahren sind möglich). Update: Ergänzung zum absehbaren Konflikt mit der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD).