Nachtspeicherheizung Abrechnung: 100% Verbrauchsschlüssel – wann erlaubt?

Stellen Sie sich vor: Sie haben eine Mietwohnung mit Nachtspeicherheizung und rechnen seit Jahren 70% nach Verbrauch und 30% nach Wohnfläche ab – weil "das so sein muss". Bei drei Wohnungen verschenken Sie so schnell 60 bis 90 Euro pro Jahr an Mieter, die wenig heizen. Über 10 Jahre sind das 600-900 Euro – einfach weg, weil Sie eine Regel anwenden, die für Ihre Heizungsart gar nicht gilt.

Die gute Nachricht: Bei Nachtspeicherheizungen dürfen Sie 100% nach Verbrauch abrechnen. Das ist keine Grauzone – das steht so im Gesetz (§ 11 HeizkostenV). Dieser Artikel erklärt, warum das so ist und wie Sie die Abrechnung rechtssicher umsetzen.

Warum Nachtspeicherheizungen anders behandelt werden

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt für zentrale Heizungsanlagen vor: Mindestens 50%, maximal 70% nach Verbrauch. Diese Regel kennt jeder Vermieter – und wendet sie falsch an.

Der entscheidende Unterschied: Nachtspeicherheizungen sind keine zentrale Heizungsanlage. Jede Wohnung hat eigene Heizgeräte mit eigenem Stromzähler. Es gibt keinen gemeinsamen Heizkessel, keine gemeinsamen Brennstoffkosten.

§ 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV: Die Ausnahmeregel

Das Gesetz ist eindeutig. § 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV legt fest:

Die Heizkostenverordnung gilt nicht für Räume, die mit eigenständigen Etagenheizungen oder Einzelöfen beheizt werden, wenn der Nutzer seinen Wärmebedarf selbstständig decken und den Verbrauch selbst beeinflussen kann.

Nachtspeicherheizungen erfüllen alle drei Kriterien:

1. Eigenständige Heizung – Kein gemeinsamer Wärmeerzeuger
2. Selbstständige Deckung – Jede Wohnung hat einen separaten Stromzähler
3. Eigene Verbrauchsbeeinflussung – Der Mieter steuert seine Heizung selbst

Konsequenz: Die 50-70-Regel der HeizkostenV gilt nicht. Sie dürfen – und sollten – 100% nach Verbrauch abrechnen.

💡 Profi-Tipp: Dokumentation ist Pflicht

Auch wenn die HeizkostenV nicht gilt: Dokumentieren Sie die Zählerstände sorgfältig. Bei Streit mit dem Mieter brauchen Sie Nachweise. Ein Foto vom Zählerstand mit Datum reicht oft nicht – nutzen Sie ein digitales System mit Zeitstempel.

Die Lösung: Die Zählerstandsverwaltung von vermieter1.de protokolliert alle Ablesungen revisionssicher – mit Datum, Uhrzeit und optionalem Foto.

Das HT/NT-Prinzip: So funktioniert die Tarifstruktur

Nachtspeicherheizungen wurden für einen bestimmten Zweck entwickelt: Günstigeren Nachtstrom nutzen, um Wärme zu speichern. Das Prinzip:

Niedertarif (NT) – Die günstige Ladezeit

• Zeitraum: Meist 22:00 bis 06:00 Uhr (je nach Energieversorger)
• Preis: Deutlich günstiger als Tagstrom (oft 30-50% weniger)
• Funktion: Nachtspeicheröfen laden ihren Wärmespeicher auf

Hochtarif (HT) – Der teure Tagstrom

• Zeitraum: Meist 06:00 bis 22:00 Uhr
• Preis: Normaler Stromtarif
• Funktion: Zusatzheizung bei Bedarf, andere Elektrogeräte

Zweitarifzähler: Der Schlüssel zur korrekten Abrechnung

Für die getrennte Erfassung von HT und NT benötigen Sie einen Zweitarifzähler (auch Doppeltarifzähler). Dieser hat zwei Zählwerke:

Wichtig für die Abrechnung: Sie müssen beide Zählerstände separat erfassen und mit den jeweiligen Tarifen berechnen.

Ein Zweitarifzähler zeigt HT- und NT-Verbrauch getrennt an.

Praxisbeispiel: 4 Wohnungen mit Hauptzähler und Zwischenzählern

Ein typisches Szenario bei Nachtspeicherheizungen: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 4 kleinen Wohnungen. Jede Wohnung wird mit Nachtspeicheröfen beheizt. Die Zählerstruktur sieht so aus:

Die Zähler-Hierarchie verstehen

Energieversorger
       │
       ├── Hauptzähler 1 (HT/NT) ──┬── Zwischenzähler Whg. 1 (HT/NT)
       │                          └── Zwischenzähler Whg. 2 (HT/NT)
       │
       └── Hauptzähler 2 (HT/NT) ──┬── Zwischenzähler Whg. 3 (HT/NT)
                                   └── Zwischenzähler Whg. 4 (HT/NT)

Warum diese Struktur?

• 2 Hauptzähler vom Energieversorger – darüber läuft die Stromrechnung
• 4 Zwischenzähler (einer pro Wohnung) – zur individuellen Verbrauchserfassung
• Alle Zähler sind Zweitarifzähler – erfassen HT und NT getrennt
• Digitale Zähler – moderne Messeinrichtungen mit klarer Anzeige

Diese Konstellation ist bei älteren Mehrfamilienhäusern mit Nachtspeicherheizung häufig. Das Problem: Viele Verwaltungsprogramme können diese Struktur nicht abbilden – sie kennen nur "einen Zähler pro Wohnung" oder verstehen das HT/NT-Prinzip nicht.

So bilden Sie die Struktur in vermieter1.de ab

vermieter1.de wurde genau für solche Szenarien entwickelt. Die Einrichtung funktioniert in drei Schritten:

1. Hauptzähler anlegen (mit Dual-Tarif)

In der Immobilienverwaltung legen Sie beide Hauptzähler an. Wählen Sie "Dual-Tarif (HT/NT)" als Zählertyp. Für jeden Hauptzähler erstellen Sie ein Brennstoffkonto – hier erfassen Sie später die Jahresrechnung des Energieversorgers.

2. Zwischenzähler pro Wohneinheit anlegen

Jede Wohnung erhält ihren eigenen Zwischenzähler. In der Zählerstandsverwaltung wählen Sie ebenfalls "Dual-Tarif (HT/NT)". Der Zwischenzähler wird automatisch dem übergeordneten Hauptzähler zugeordnet.

3. Zählerstände erfassen (HT + NT)

Zum Abrechnungsstichtag erfassen Sie für jeden Zähler:

Das System berechnet automatisch:

• Verbrauch pro Tarif (HT-Nachher minus HT-Vorher, NT-Nachher minus NT-Vorher)
• Kosten pro Tarif (Verbrauch × jeweiliger kWh-Preis aus Brennstoffkonto)
• Gesamtkosten pro Wohnung

4. Brennstoffkonto befüllen

Im Brennstoffkonto des Hauptzählers tragen Sie die Jahresrechnung des Energieversorgers ein:

• HT-Gesamtverbrauch (in kWh)
• NT-Gesamtverbrauch (in kWh)
• HT-Preis (€/kWh)
• NT-Preis (€/kWh)
• Grundgebühr (€/Jahr)

Das System prüft automatisch, ob die Summe der Zwischenzähler zum Hauptzähler passt – und warnt Sie bei Abweichungen (z.B. durch Zählerfehler oder Stromdiebstahl).

💡 Profi-Tipp: Plausibilitätsprüfung nutzen

Bei Hauptzähler + Zwischenzähler-Strukturen kann es zu Differenzen kommen: Die Summe der Zwischenzähler ist kleiner als der Hauptzähler (Leitungsverluste, Allgemeinstrom) oder größer (Zählerfehler).

Die Lösung: vermieter1.de zeigt Ihnen die Differenz automatisch an. Kleine Abweichungen (1-3%) sind normal. Bei größeren Differenzen sollten Sie die Zähler prüfen lassen – das spart langfristig Geld und Ärger.

Beispielrechnung: 4 Wohnungen mit HT/NT

Angenommen, Ihre Stromrechnung für Hauptzähler 1 beträgt:

Die Zwischenzähler zeigen:

Die Grundgebühr wird anteilig nach Verbrauch oder nach Anzahl Wohnungen aufgeteilt – je nach Ihrer Präferenz. Beide Varianten sind rechtlich zulässig, da die HeizkostenV hier nicht gilt.

Im Brennstoffkonto erfassen Sie die Stromrechnung mit getrennten HT/NT-Werten – vermieter1.de rechnet automatisch.

Schritt-für-Schritt: Nachtspeicherheizung korrekt abrechnen

Schritt 1: Zählerstände erfassen

Lesen Sie zum Abrechnungsstichtag beide Zählerstände ab:

• HT-Stand (Hochtarif/Tag)
• NT-Stand (Niedertarif/Nacht)

Dokumentieren Sie Datum und Uhrzeit der Ablesung.

Schritt 2: Verbrauch berechnen

HT-Verbrauch = HT-Stand aktuell - HT-Stand Vorjahr
NT-Verbrauch = NT-Stand aktuell - NT-Stand Vorjahr
Gesamtverbrauch = HT-Verbrauch + NT-Verbrauch

Schritt 3: Kosten ermitteln

HT-Kosten = HT-Verbrauch × HT-Preis pro kWh
NT-Kosten = NT-Verbrauch × NT-Preis pro kWh
Gesamtkosten = HT-Kosten + NT-Kosten + Grundgebühr

Schritt 4: In Abrechnung übernehmen

Die Heizkosten fließen zu 100% nach dem individuellen Verbrauch in die Heizkostenabrechnung ein. Da jede Wohnung einen eigenen Zähler hat, gibt es keinen Verteilerschlüssel – der Mieter zahlt exakt seinen Verbrauch.

💡 Profi-Tipp: Verbrauchsprüfung bei Extremwerten

Ein plötzlich explodierender NT-Verbrauch kann auf einen defekten Speicherofen hinweisen – oder auf einen Mieter, der seinen Ofen "umgebaut" hat. Vergleichen Sie den Verbrauch mit Vorjahren und der Wohnungsgröße.

Richtwert: 100-150 kWh pro m² Wohnfläche pro Jahr bei normaler Nutzung. Bei 200+ kWh/m² stimmt etwas nicht.

Häufige Fehler bei der Nachtspeicherheizungs-Abrechnung

Fehler 1: Die 50-70-Regel trotzdem anwenden

Das Problem: Viele Vermieter kennen nur die HeizkostenV-Standardregel und wenden 70/30 an. Ergebnis: Mieter mit niedrigem Verbrauch subventionieren die Vielheizer.

Beispielrechnung bei 3 Wohnungen:

Bei der falschen 70/30-Abrechnung zahlt Wohnung A 60 € zu viel, Wohnung B 90 € zu wenig. Als Vermieter subventionieren Sie den Vielheizer in Wohnung B – das muss nicht sein.

Vergleich: Bei der korrekten 100%-Verbrauchsabrechnung zahlt jeder Mieter exakt seinen Anteil.

Fehler 2: Nur Gesamtverbrauch ohne HT/NT-Trennung

Das Problem: Ohne getrennte Erfassung berechnen Sie den Durchschnittspreis. Mieter, die hauptsächlich den günstigen Nachtstrom nutzen, werden benachteiligt – und beschweren sich zu Recht.

Konkretes Beispiel: Ein Mieter verbraucht 4.000 kWh, davon 3.200 kWh im günstigen NT (0,22 €/kWh) und nur 800 kWh im teuren HT (0,35 €/kWh). Korrekte Kosten: 984 €. Bei Durchschnittsberechnung (0,285 €/kWh): 1.140 €. Der Mieter zahlt 156 € zu viel – und hat bei Widerspruch Recht.

Die Lösung: Zweitarifzähler installieren lassen oder beim Energieversorger die Tarife nachfragen. Die Investition lohnt sich – auch für die Mieterakzeptanz.

💡 Profi-Tipp: Zählerstände digital erfassen

Bei HT/NT-Zählern müssen Sie zwei Werte pro Ablesung dokumentieren. Handschriftliche Notizen gehen verloren oder sind unleserlich. Bei Streit fehlt Ihnen der Beweis.

Die Lösung: Mit der Zählerstandsverwaltung von vermieter1.de erfassen Sie beide Werte in 10 Sekunden per App – inklusive Foto und Zeitstempel.

Fehler 3: Grundgebühr vergessen oder falsch umlegen

Das Problem: Die Grundgebühr für den Stromanschluss wird oft vergessen oder nach Wohnfläche umgelegt. Bei einer Grundgebühr von 120 € pro Jahr und falscher Verteilung auf drei Wohnungen entgehen Ihnen 40 € pro Wohnung – also 80 € bei zwei vermieteten Einheiten.

Die korrekte Lösung: Die Grundgebühr gehört zu den Fixkosten des Mieters und wird zu 100% diesem zugeordnet – schließlich hat er einen eigenen Zähler. In der Betriebskostenverwaltung von vermieter1.de erfassen Sie die Stromrechnung einmal, und das System ordnet Verbrauch und Grundgebühr automatisch korrekt zu.

Sonderfall: Gemischte Heizsysteme

Was tun, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus sowohl Nachtspeicherheizungen als auch eine zentrale Warmwasserbereitung haben?

Trennung ist Pflicht

• Heizkosten (Nachtspeicher): 100% nach Verbrauch, da eigener Zähler
• Warmwasser (zentral): Nach HeizkostenV mit 50-70% Verbrauchsanteil

Die Heizkostenabrechnung muss beide Systeme getrennt ausweisen. Vermieter1.de unterstützt diese gemischten Szenarien automatisch.

💡 Profi-Tipp: Mietvertrag prüfen

Prüfen Sie, ob im Mietvertrag etwas zu den Heizkosten vereinbart wurde. Steht dort "Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung abgerechnet", kann das bei Nachtspeicherheizungen zu Verwirrung führen.

Die Lösung: Ergänzen Sie den Mietvertrag um einen Klarstellungszusatz: "Die Heizkosten für die Nachtspeicherheizung werden zu 100% nach dem individuellen Stromverbrauch abgerechnet (§ 11 HeizkostenV)."

CO2-Kostenaufteilung bei Nachtspeicherheizungen

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Das betrifft auch Nachtspeicherheizungen – aber mit einer wichtigen Unterscheidung: Grünstrom vs. konventioneller Strom.

Wann fallen CO2-Kosten an?

Der CO2-Preis wird auf fossile Brennstoffe erhoben – auch auf Strom, der aus Kohle, Gas oder Öl erzeugt wird. Der aktuelle CO2-Preis beträgt 55 €/Tonne (Stand 2026) und steigt in den kommenden Jahren weiter.

Bei Nachtspeicherheizungen gilt:

Grünstrom: Keine CO2-Kosten, keine Aufteilung

Beziehen Sie zertifizierten Ökostrom für Ihre Nachtspeicherheizungen, fallen keine CO2-Kosten an. Der Strom wird zu 100% aus erneuerbaren Energien (Wind, Solar, Wasser) erzeugt – kein fossiler Brennstoff, kein CO2-Preis.

Wichtig: Nur Tarife mit anerkanntem Ökostrom-Zertifikat (z.B. "Grüner Strom Label", "ok-power") gelten als Grünstrom. Ein "Klimatarif" mit CO2-Kompensation ist kein echter Grünstrom.

Vorteil für Sie als Vermieter: Keine zusätzliche Berechnung, keine Aufteilung, keine Dokumentationspflicht bezüglich CO2. Die Abrechnung bleibt einfach: 100% Verbrauchskosten an den Mieter.

Normalstrom: CO2-Kosten aufteilen

Bei konventionellem Strom (Strommix) ist ein Anteil aus fossilen Quellen enthalten. Die CO2-Kosten müssen Sie zwischen Vermieter und Mieter aufteilen – und zwar nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG.

Das Stufenmodell basiert auf dem CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche:

So berechnen Sie die CO2-Kosten bei Nachtspeicherheizung

Schritt 1: CO2-Emissionsfaktor ermitteln

Der Emissionsfaktor für Strom aus dem deutschen Strommix liegt bei etwa 0,366 kg CO2/kWh (Bundesdurchschnitt). Ihren genauen Wert finden Sie auf der Stromrechnung oder erfragen ihn beim Energieversorger.

Schritt 2: CO2-Ausstoß berechnen

Jahresverbrauch (kWh) × Emissionsfaktor (kg CO2/kWh) = CO2-Ausstoß (kg)
CO2-Ausstoß (kg) ÷ Wohnfläche (m²) = CO2 pro m² (kg/m²/Jahr)

Beispiel: Wohnung mit 60 m², Verbrauch 5.000 kWh/Jahr

• 5.000 kWh × 0,366 kg/kWh = 1.830 kg CO2
• 1.830 kg ÷ 60 m² = 30,5 kg CO2/m²/Jahr
• Stufenmodell: 60% Mieter, 40% Vermieter

Schritt 3: CO2-Kosten berechnen

CO2-Ausstoß (Tonnen) × CO2-Preis (€/Tonne) = CO2-Kosten gesamt

Beispiel: 1,83 Tonnen × 55 €/Tonne = 100,65 € CO2-Kosten

• Mieteranteil (60%): 60,39 €
• Vermieteranteil (40%): 40,26 €

💡 Profi-Tipp: Auf Grünstrom wechseln

Bei Nachtspeicherheizungen mit hohem Verbrauch kann sich der Wechsel zu einem Grünstrom-Tarif lohnen – selbst wenn dieser etwas teurer ist. Sie sparen sich die CO2-Kosten komplett und die Berechnung der Aufteilung entfällt.

Rechenbeispiel: Bei 5.000 kWh Verbrauch und 40% Vermieteranteil zahlen Sie ca. 40 € CO2-Kosten pro Wohnung. Bei 4 Wohnungen sind das 160 €/Jahr. Ein Grünstrom-Tarif, der 1-2 ct/kWh mehr kostet, kann günstiger sein – und Sie haben keinen Verwaltungsaufwand.

CO2-Aufteilung in vermieter1.de

In vermieter1.de geben Sie beim Brennstoffkonto an, ob es sich um Grünstrom oder Normalstrom handelt:

• Grünstrom: Keine CO2-Berechnung, 100% der Kosten werden nach Verbrauch umgelegt
• Normalstrom: Das System berechnet automatisch den CO2-Ausstoß pro m², ermittelt die Stufe und teilt die CO2-Kosten korrekt auf

Sie müssen lediglich den Emissionsfaktor Ihres Stromtarifs eintragen (steht auf der Jahresrechnung). Alles andere – Berechnung, Stufenzuordnung, Aufteilung – erledigt das System.

Bei Normalstrom berechnet vermieter1.de die CO2-Kosten automatisch und teilt sie nach dem Stufenmodell auf.

Dokumentationspflicht beachten

Das CO2KostAufG schreibt vor, dass Sie dem Mieter in der Abrechnung folgende Informationen mitteilen müssen:

• Brennstoffart und Emissionsfaktor
• Gesamte CO2-Emissionen in kg oder Tonnen
• CO2-Kosten gesamt
• Angewandte Stufe des Stufenmodells
• Aufteilung (Mieter-/Vermieteranteil)

vermieter1.de fügt diese Angaben automatisch in die Nebenkostenabrechnung ein – rechtssicher und vollständig.

Mieterwechsel bei Nachtspeicherheizung

Bei einem Mieterwechsel ist die Abrechnung einfacher als bei Zentralheizung:

1. Zählerstand am Übergabetag ablesen (HT und NT getrennt)
2. Im Übergabeprotokoll dokumentieren – von beiden Parteien unterschrieben
3. Anteilige Abrechnung erstellen – Verbrauch × Tagespreis

Da keine Grundkosten zu verteilen sind, gibt es keine Streitigkeiten über Flächenanteile.

Wichtig: Erfassen Sie die Zählerstände für beide Mietverhältnisse getrennt. Mit der Mieterverwaltung von vermieter1.de werden Ein- und Auszugsstände automatisch dem richtigen Mieter zugeordnet – keine manuelle Trennung nötig.

Modernisierung: Weg von der Nachtspeicherheizung?

Nachtspeicherheizungen gelten als Auslaufmodell. Die Gründe:

• Hohe Stromkosten trotz NT-Tarif
• Schlechte Steuerbarkeit (Ladezeit ≠ Heizbedarf)
• Träge Regelung

Aber: Solange die Heizungen funktionieren, gibt es keinen Modernisierungszwang. Und für die Abrechnung sind sie denkbar einfach – weil jeder seinen eigenen Verbrauch zahlt.

Bei einer Umstellung auf eine zentrale Heizung ändern sich die Abrechnungsregeln komplett. Dann gilt die HeizkostenV mit der 50-70-Regel.

Checkliste: Nachtspeicherheizung richtig abrechnen

Vor der Abrechnung:

• Zweitarifzähler vorhanden (HT/NT getrennt)?
• Aktuelle Strompreise vom Versorger eingeholt?
• Zählerstände zum Stichtag erfasst?
• Vorjahresstände dokumentiert?
• Stromtarif-Art geprüft (Grünstrom oder Normalstrom)?

Bei der Abrechnung:

• HT- und NT-Verbrauch getrennt berechnet?
• Jeweilige Tarifpreise korrekt angewandt?
• Grundgebühr zugeordnet?
• 100%-Verbrauchsschlüssel verwendet (nicht 70/30)?
• Bei Normalstrom: CO2-Kosten nach Stufenmodell aufgeteilt?
• Bei Grünstrom: Zertifikat/Nachweis vorhanden?

Nach der Abrechnung:

• Abrechnung verständlich für Mieter?
• Belege (Stromrechnung) verfügbar?
• Zählerstände für nächstes Jahr gesichert?
• CO2-Dokumentationspflichten erfüllt (bei Normalstrom)?

Fazit: Einfacher als gedacht

Die Heizkostenabrechnung bei Nachtspeicherheizungen ist rechtlich unkompliziert:

• 100% Verbrauchsabrechnung ist nicht nur erlaubt, sondern sinnvoll
• Die HeizkostenV greift nicht bei wohnungseigenen Heizungen
• HT/NT-Trennung sorgt für faire Kostenverteilung
• Individuelle Zähler machen die Verteilung transparent
• Grünstrom eliminiert CO2-Kosten und vereinfacht die Abrechnung

Die größte Fehlerquelle: Die falsche Annahme, dass die 50-70-Regel überall gilt. Bei Nachtspeicherheizungen zahlt jeder Mieter exakt das, was er verbraucht – gerechter geht es nicht.

Tipp zum Schluss: Prüfen Sie, ob ein Wechsel zu Grünstrom für Ihre Nachtspeicherheizungen sinnvoll ist. Sie sparen sich die CO2-Kostenaufteilung komplett und handeln umweltbewusst – oft zum gleichen oder nur minimal höheren Preis.

Rechnen Sie Ihre Nachtspeicherheizung noch mit der falschen 70/30-Regel ab?

Jedes Jahr, in dem Sie die falsche Verteilung anwenden, verschenken Sie Geld an Wenigheizer – während die Dauerheizer auf Ihre Kosten leben. Bei drei Wohnungen sind das schnell 60-90 Euro pro Jahr. Über die Nutzungsdauer einer Nachtspeicherheizung summiert sich das auf vierstellige Beträge.

vermieter1.de erkennt automatisch, dass bei Nachtspeicherheizungen die HeizkostenV nicht gilt – und rechnet korrekt mit 100% Verbrauch ab.

• Automatische Erkennung des Heizungstyps – keine falsche 70/30-Verteilung mehr
• HT/NT-Unterstützung für Zweitarifzähler mit getrennter Kostenberechnung
• CO2-Kostenaufteilung automatisch nach Stufenmodell (bei Normalstrom)
• Grünstrom-Option – keine CO2-Berechnung, einfache Abrechnung
• Zählerstandserfassung per App mit Foto und rechtssicherem Zeitstempel

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.