Bonitätsprüfung Mieter: SCHUFA, Einkommen und Grenzen

Ein zahlungsunfähiger Mieter kann Sie mehrere Monatsmieten kosten, dazu Gerichts- und Anwaltskosten und häufig eine Renovierung nach dem Auszug. Einen Teil dieses Risikos erkennen Sie schon vor der Vertragsunterschrift, mit einer sorgfältigen Bonitätsprüfung.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Methoden zur Bonitätsprüfung Ihnen zur Verfügung stehen, was Sie rechtlich dürfen – und was nicht. Denn eine unzulässige Frage oder eine diskriminierende Absage kann Sie teuer zu stehen kommen.

Warum Sie jeden Mietinteressenten prüfen müssen

Was ein Zahlungsausfall kostet, zeigt eine Beispielrechnung:

• Mietrückstand: Bei 800 Euro Kaltmiete und sechs Monaten Rückstand fehlen 4.800 Euro.
• Gerichtskosten: Bei einer Räumungsklage bemisst sich der Streitwert nach der Kaltmiete für ein Jahr, hier 9.600 Euro; Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind (§ 41 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GKG). Allein die Gerichtsgebühren betragen dann 849 Euro (3,0 Gebühren nach Nr. 1210 KV GKG).
• Weitere Kosten: Anwaltskosten und gegebenenfalls die Kosten einer Zwangsräumung kommen hinzu.

Die gute Nachricht: Sie haben das Recht, die Bonität Ihrer Mietinteressenten zu prüfen – und Sie sollten es nutzen.

Die 5 Methoden der Bonitätsprüfung im Überblick

Methode 1: Die Mieterselbstauskunft – Ihr wichtigstes Werkzeug

Welche Fragen Sie stellen dürfen, hängt nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (DSK, Version 2.0, Stand Januar 2026) vom Zeitpunkt ab. Alle Fragen je Phase, eine kostenlose PDF-Vorlage und ein Online-Formular finden Sie im Beitrag zur Mieterselbstauskunft. Zur Besichtigung genügen Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Abschnitt A). Für die Bonität zählen die Fragen, die Sie stellen dürfen, sobald der Interessent die Wohnung mieten will (Abschnitt B).

Was Sie erfragen dürfen:

• Beruf und derzeitiger Arbeitgeber
• Nettoeinkommen oder den Betrag, der nach Abzug laufender Belastungen für die Miete bleibt, alternativ nur ein Ja oder Nein zu einem von Ihnen genannten Mindestbetrag
• Anzahl der einziehenden Personen, Erwachsene oder Kinder
• Ob ein Insolvenzverfahren eröffnet und noch nicht abgeschlossen ist
• Ob in den letzten 5 Jahren ein Räumungstitel ergangen ist

Nachweise wie Gehaltsabrechnung oder SCHUFA-Auskunft verlangen Sie erst, wenn Sie sich für einen Interessenten entschieden haben (Abschnitt C).

Was Sie NICHT fragen dürfen:

• Religionszugehörigkeit, ethnische Herkunft, Staatsangehörigkeit
• Mitgliedschaft in einer Partei oder im Mieterverein
• Familienstand, Heiratsabsicht, Schwangerschaft, Kinderwunsch
• Vorstrafen und laufende Ermittlungsverfahren
• Dauer der Beschäftigung
• Gründe der monatlichen Belastungen, etwa Unterhalt oder Kredite
• Name und Kontaktdaten des Vorvermieters
• Krankheiten

Profi-Tipp: Falsche Angaben in der Selbstauskunft

Beantwortet ein Interessent eine zulässige Frage bewusst falsch, etwa zum Einkommen, kann das eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) oder eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Unzulässige Fragen muss er nicht beantworten, und auf eine Antwort darauf sollten Sie nichts stützen.

Die Lösung: Verwenden Sie eine Selbstauskunft, die nur zulässige Fragen enthält, und prüfen Sie jede Frage darauf, ob Sie sie für die Vermietung wirklich benötigen.

Methode 2: SCHUFA-Auskunft – der Goldstandard

Die SCHUFA-Auskunft ist der zuverlässigste Weg, die Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten einzuschätzen.

SCHUFA-Score verstehen:

Je höher der Score, desto geringer das Ausfallrisiko. Die Schwellen in der Tabelle sind eine Faustregel.

Wichtig: Den Bonitätsnachweis verlangen Sie erst, wenn Sie sich für den Interessenten entschieden haben. Er holt ihn selbst bei der Auskunftei ein. Der Nachweis muss für die Anmietung bestimmt sein und darf nur die dafür erforderlichen Angaben enthalten (DSK-Orientierungshilfe, Abschnitt C.3), etwa die "SCHUFA-Bonitätsauskunft" (ca. 30 Euro). Eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei ist nur zulässig, wenn kein ausreichender Nachweis vorliegt und eine gesetzliche Grundlage besteht. Eine Einwilligung dürfen Sie dafür nicht verlangen (Abschnitt C.4).

Profi-Tipp: Nicht die kostenlose Datenkopie verlangen

Die kostenlose "Datenkopie nach Art. 15 DSGVO" enthält häufig deutlich mehr Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse, als Sie für die Vermietung brauchen. Die Datenschutzaufsicht hält es deshalb für unzulässig, sie von Mietinteressenten anzufordern (Abschnitt C.3).

Vorteil für Sie: Nennen Sie in Ihrer Anfrage ausdrücklich einen für Vermieter bestimmten Nachweis. Dann erhalten Sie keine Daten, die Sie nicht verarbeiten dürfen.

Methode 3: Einkommensnachweis – die Faustregel beachten

Faustregel: Die Warmmiete sollte höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens des Haushalts betragen. Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Die Schwelle orientiert sich an der amtlichen Statistik: Das Statistische Bundesamt wertet einen Haushalt als durch Wohnkosten überbelastet, wenn er mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufwendet (Destatis, Wohnkostenanteil und Wohnkostenüberbelastung). Ein Anteil unter 40 Prozent garantiert keine pünktlichen Zahlungen. Ein höherer Anteil muss umgekehrt nicht zur Absage führen, etwa wenn Rücklagen oder eine Bürgschaft vorhanden sind.

Geeignete Nachweise (vom ausgewählten Interessenten, kurz vor der Unterschrift, DSK-Orientierungshilfe Abschnitt C.2):

• Lohn- oder Gehaltsabrechnung
• Kontoauszug mit dem Einkommenseingang, übrige Buchungen geschwärzt
• Einkommensteuerbescheid, etwa bei Selbstständigen
• Rentenbescheid oder BAföG-Bescheid

Nicht erforderliche Angaben darf der Interessent auf allen Nachweisen schwärzen. Eine mündliche Zusicherung ist kein Nachweis. Reicht das Einkommen nicht, kann eine Bürgschaft helfen, etwa der Eltern bei Studierenden.

Methode 4: Fragen zum bisherigen Mietverhältnis statt Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung muss der bisherige Vermieter nicht ausstellen. Er schuldet nur Quittungen über erhaltene Mietzahlungen (§ 368 BGB; BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Die Datenschutzaufsicht folgert daraus, dass Sie die Bescheinigung von Mietinteressenten nicht verlangen können. Auch nach Name, Anschrift, Telefonnummer oder E-Mail-Adresse des Vorvermieters dürfen Sie nicht fragen (DSK-Orientierungshilfe, Abschnitt C.1).

Zulässig sind, sobald Sie sich für den Interessenten entschieden haben, Fragen nach erheblichen Pflichtverletzungen im bisherigen Mietverhältnis. Der Musterfragebogen der DSK fragt:

• Wurde die Miete im bestehenden Mietverhältnis für zwei aufeinanderfolgende Monate in Höhe von mehr als einer Monatsmiete nicht gezahlt?
• Wurde die Miete innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Monaten in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten nicht gezahlt?
• Wurde das letzte Mietverhältnis wegen einer tatsächlich vorliegenden, erheblichen Pflichtverletzung wirksam gekündigt?

Wer eine Frage mit Ja beantwortet, sollte Gelegenheit bekommen zu erklären, warum sich das im neuen Mietverhältnis nicht wiederholt, etwa wegen eines höheren Einkommens.

Profi-Tipp: Gefälschte Unterlagen zum Vormietverhältnis

Legt ein Interessent eine gefälschte oder frei erfundene Vorvermieterbescheinigung vor, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13). Die Kündigung sollten Sie dann zeitnah erklären, nachdem Sie von der Fälschung erfahren haben.

Die Lösung: Dokumentieren Sie die Angaben der Bewerber im Bewerbermanagement – bei falschen Angaben haben Sie Beweise.

Methode 5: Weitere Auskunfteien – Alternativen zur SCHUFA

Neben der SCHUFA gibt es weitere seriöse Auskunfteien:

• Creditreform Boniversum – oft günstiger als SCHUFA
• CRIF Bürgel – spezialisiert auf Vermieterauskünfte
• infoscore (Arvato) – umfangreiche Datenbank

Ein Nachweis dieser Auskunfteien kann als Alternative dienen, wenn der Mieter keine SCHUFA-Auskunft vorlegen kann oder möchte. Liegt bereits ein ausreichender Nachweis vor, ist eine zusätzliche eigene Abfrage durch Sie nach der Orientierungshilfe unzulässig (Abschnitt C.4).

Rechtliche Grenzen: Was Sie beachten müssen

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Sie dürfen einen Mietinteressenten NICHT ablehnen wegen:

• Rasse oder ethnischer Herkunft
• Geschlecht
• Religion oder Weltanschauung
• Behinderung
• Alter
• Sexueller Identität

Aber: Eine Ablehnung wegen schlechter Bonität ist grundsätzlich zulässig – unabhängig von den oben genannten Merkmalen. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidung sachlich.

Datenschutz (DSGVO)

• Informieren Sie über die Datenverarbeitung
• Speichern Sie nur notwendige Daten
• Löschen Sie Daten abgelehnter Bewerber, sobald Sie sie nicht mehr benötigen (mehr dazu in den FAQ)

Die Angaben aus Selbstauskunft und vorgelegten Unterlagen dürfen Sie verarbeiten, um den Mietvertrag anzubahnen, weil sich der Interessent um die Wohnung bewirbt (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO). Eine Einwilligung brauchen Sie dafür nicht. Die Datenschutzaufsicht hält Einwilligungserklärungen in Selbstauskunftsformularen sogar für das falsche Mittel, weil sie nicht freiwillig wären, wenn der Mietvertrag davon abhängt (Art. 7 Abs. 4 DSGVO). Fragen Sie nur ab, was Sie für die Entscheidung benötigen.

Was bei falschen Angaben passiert

Lügt der Mieter bei zulässigen Fragen, können Sie:

1. Den Mietvertrag anfechten (§ 123 BGB – arglistige Täuschung, binnen eines Jahres ab Entdeckung nach § 124 BGB)
2. Fristlos kündigen (§ 543 BGB – wichtiger Grund)
3. Schadensersatz fordern (bei nachweisbarem Schaden)

Der optimale Ablauf: Ihre Bonitätsprüfungs-Checkliste

Zur Besichtigung:

• Nur Name, Vorname und eine Kontaktangabe erfassen
• Bei Sozialwohnungen nach dem Wohnberechtigungsschein fragen
• Personalausweis bei Bedarf vorzeigen lassen, keine Kopie

Wenn der Interessent mieten möchte:

• Selbstauskunft mit den zulässigen Fragen ausfüllen lassen (Vorlage)
• Verhältnis von Warmmiete zu Nettoeinkommen berechnen (Faustregel: höchstens 40 Prozent)
• Ankündigen, dass vor der Unterschrift Nachweise nötig sind

Nach Ihrer Entscheidung für einen Interessenten:

• Einkommensnachweis prüfen (nicht erforderliche Angaben geschwärzt)
• Bonitätsnachweis für Vermieter prüfen (SCHUFA-Score mind. 90%)
• Fragen zu erheblichen Mietrückständen stellen
• Bei Zweifeln: Bürgschaft oder höhere Kaution

Bei Zusage:

• Nur die Unterlagen, die Sie für das Mietverhältnis brauchen, in der Mieterverwaltung ablegen, Nachweise aus der Auswahl löschen
• Kaution vereinbaren (max. 3 Monatsmieten kalt)
• Mietvertrag mit korrekten Daten erstellen
• Unterlagen abgelehnter Bewerber löschen, regelmäßig spätestens nach sechs Monaten

Die 3 größten Fehler bei der Bonitätsprüfung

Fehler 1: Zeitdruck nachgeben

Das Problem: Die Wohnung steht leer, Sie verlieren jeden Monat 1.000 Euro Miete. Der erste Interessent macht einen guten Eindruck – aber die SCHUFA-Auskunft fehlt noch. "Ach, der wird schon zahlen..."

Die Konsequenz: Ein Monat Leerstand kostet Sie 1.000 Euro. Ein zahlungsunfähiger Mieter kostet Sie schnell mehrere Monatsmieten zuzüglich Prozesskosten.

Die Lösung: Lieber einen Monat länger suchen als ein Jahr mit Räumungsklage kämpfen.

Fehler 2: Nur auf den Eindruck verlassen

Das Problem: "Der war so nett und seriös gekleidet!" – Ein guter Eindruck sagt nichts über die Zahlungsfähigkeit.

Die Konsequenz: Professionelle Mietbetrüger wissen genau, wie sie auftreten müssen.

Die Lösung: Vertrauen ist gut, Dokumente sind besser. Keine Ausnahmen.

Fehler 3: Unterlagen nicht prüfen

Das Problem: Die Gehaltsabrechnung sieht auf den ersten Blick gut aus. Aber ist sie echt?

Warnsignale für gefälschte Dokumente:

• Ungewöhnliche Schriftarten oder Formatierung
• Beträge, die nicht zu Brutto, Abzügen und Netto passen
• Rundungsbeträge beim Nettoeinkommen
• Arbeitgeber bei Google nicht auffindbar

Achten Sie auf diese Details: Schriftart, Formatierung und plausible Beträge.

Die Lösung: Fragen Sie im Zweifel beim Interessenten nach und lassen Sie sich einen weiteren Nachweis vorlegen, etwa den Kontoauszug mit dem Gehaltseingang. Rückfragen beim Arbeitgeber sieht die Orientierungshilfe der Datenschutzaufsicht nicht vor.

FAQ – Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung

Darf ich die SCHUFA-Auskunft verlangen?

Ja, aber erst, wenn Sie sich für den Interessenten entschieden haben, und nur einen Bonitätsnachweis, der für die Anmietung einer Wohnung bestimmt ist und nur die dafür erforderlichen Angaben enthält. Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO dürfen Sie nicht anfordern. Legt der Interessent keinen Nachweis vor, dürfen Sie selbst bei einer Auskunftei anfragen, soweit das für das Mietverhältnis erforderlich ist, eine Einwilligung dürfen Sie dafür aber nicht verlangen (DSK-Orientierungshilfe, Abschnitte C.3 und C.4).

Was kostet eine Bonitätsprüfung?

Die SCHUFA-Bonitätsauskunft kostet den Mieter rund 30 Euro. Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO erhält er kostenlos, als Nachweis für Vermieter ist sie aber nicht vorgesehen: Vermieter dürfen sie nicht anfordern (DSK-Orientierungshilfe, Abschnitt C.3). Online-Bonitätschecks für Vermieter kosten 20 bis 50 Euro pro Anfrage.

Darf ich eine Kaution UND eine Bürgschaft verlangen?

Ja, aber Kaution und Bürgschaft dürfen zusammen grundsätzlich drei Monatsmieten ohne Betriebskosten nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht, wenn etwa die Eltern Ihnen von sich aus eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagen (BGH, Urteil vom 07.06.1990, IX ZR 16/90). Eine Bürgschaft, die Sie zusätzlich zur Kaution verlangen, fällt dagegen unter die Grenze.

Was, wenn der Mieter keine SCHUFA vorlegen will?

Einen Nachweis anderer Auskunfteien wie Creditreform Boniversum oder CRIF können Sie ebenso akzeptieren. Legt er gar keinen Nachweis vor, dürfen Sie nach der Orientierungshilfe der Datenschutzaufsicht selbst bei einer Auskunftei anfragen, soweit das für das Mietverhältnis erforderlich ist. Eine Einwilligung dürfen Sie dafür nicht verlangen (Abschnitt C.4). Ob Sie ohne Nachweis vermieten, entscheiden Sie selbst.

Wie lange darf ich Bewerberdaten speichern?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Löschen Sie Daten abgelehnter Bewerber, sobald Sie sie nicht mehr benötigen. Mögliche Ansprüche nach dem AGG muss ein abgelehnter Bewerber innerhalb von zwei Monaten geltend machen (§ 21 Abs. 5 AGG). Kommen solche Ansprüche in Betracht, sind die Daten nach der Orientierungshilfe der Datenschutzaufsicht regelmäßig spätestens nach sechs Monaten zu löschen (Abschnitt D). Vom neuen Mieter behalten Sie nur, was Sie für die Durchführung des Mietvertrags brauchen, Unterlagen aus der Auswahl gehören in der Regel nicht dazu.

Fazit: Bonitätsprüfung ist Pflicht, nicht Kür

Eine professionelle Bonitätsprüfung ist kein Misstrauen gegenüber Ihren Mietinteressenten – sie ist Selbstschutz. Mit der richtigen Kombination aus Selbstauskunft, SCHUFA und Einkommensnachweis senken Sie das Risiko eines Mietausfalls.

Die wichtigsten Punkte:

• SCHUFA-Score unter 90%? → Zusätzliche Sicherheiten verlangen
• Warmmiete über 40 Prozent des Nettoeinkommens? → Rücklagen oder Bürgschaft erfragen
• Erhebliche Mietrückstände im bisherigen Mietverhältnis? → Stellungnahme einholen
• Gefälschte Unterlagen? → Sofort ablehnen und dokumentieren

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: September 2026.