Bonitätsprüfung für Vermieter: So schützen Sie sich vor Mietausfällen

12.000 Euro. So viel kostet Sie ein zahlungsunfähiger Mieter im Durchschnitt – Mietausfall, Räumungsklage, Renovierung nach der Zwangsräumung. Das Schlimmste: Sie hätten es verhindern können. Mit einer professionellen Bonitätsprüfung vor der Vertragsunterschrift.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Methoden zur Bonitätsprüfung Ihnen zur Verfügung stehen, was Sie rechtlich dürfen – und was nicht. Denn eine falsche Frage im Bewerbungsgespräch kann Sie vor dem Arbeitsgericht teuer zu stehen kommen.

Warum Sie jeden Mietinteressenten prüfen müssen

Jeder fünfte Vermieter hat bereits einen Mietausfall erlebt. Die Zahlen sprechen für sich:

• 6-12 Monate dauert eine Räumungsklage durchschnittlich
• 5.000-15.000 Euro kostet Sie der gesamte Prozess
• 70% der Mietausfälle wären durch Bonitätsprüfung vermeidbar gewesen

Die gute Nachricht: Sie haben das Recht, die Bonität Ihrer Mietinteressenten zu prüfen – und Sie sollten es nutzen.

Die 5 Methoden der Bonitätsprüfung im Überblick

Methode 1: Die Mieterselbstauskunft – Ihr wichtigstes Werkzeug

Was Sie erfragen dürfen:

• Name, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift
• Beruf und Arbeitgeber
• Nettoeinkommen (nur Größenordnung, keine Gehaltsabrechnung!)
• Anzahl der einziehenden Personen
• Ob ein Insolvenzverfahren läuft
• Ob in den letzten 5 Jahren eine Räumungsklage erfolgte

Was Sie NICHT fragen dürfen:

• ❌ Religionszugehörigkeit
• ❌ Parteimitgliedschaft
• ❌ Familienplanung/Schwangerschaft
• ❌ Vorstrafen (außer Vermögensdelikte in Ausnahmefällen)
• ❌ Krankheiten
• ❌ Nationalität/ethnische Herkunft

💡 Profi-Tipp: Die "Lüge-Klausel" in der Selbstauskunft

Wussten Sie, dass Sie den Mietvertrag anfechten können, wenn der Mieter in der Selbstauskunft gelogen hat? Aber nur bei Fragen, die Sie stellen durften! Fragen Sie nach dem Einkommen und der Mieter lügt: Anfechtung möglich. Fragen Sie illegal nach der Religionszugehörigkeit: Der Mieter darf lügen, ohne Konsequenzen.

Die Lösung: Nutzen Sie eine rechtssichere Vorlage für die Mieterverwaltung, die nur zulässige Fragen enthält.

Methode 2: SCHUFA-Auskunft – der Goldstandard

Die SCHUFA-Auskunft ist der zuverlässigste Weg, die Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten einzuschätzen.

SCHUFA-Score verstehen:

Je höher der Score, desto geringer das Ausfallrisiko. Ab 90% können Sie in der Regel bedenkenlos vermieten.

Wichtig: Der Mieter muss Ihnen die SCHUFA-Auskunft freiwillig vorlegen. Sie dürfen sie nicht selbst anfordern! Die sogenannte "SCHUFA-Bonitätsauskunft" (ca. 30 Euro) enthält genau die Informationen, die Sie als Vermieter brauchen.

💡 Profi-Tipp: Kostenlose SCHUFA für Mieter

Weisen Sie Ihre Mietinteressenten auf die kostenlose "Datenkopie nach Art. 15 DSGVO" hin. Diese enthält alle SCHUFA-Daten und ist einmal pro Jahr kostenlos. Viele Mieter wissen das nicht!

Vorteil für Sie: Mieter, die eine kostenlose Alternative kennen, legen die Auskunft bereitwilliger vor.

Methode 3: Einkommensnachweis – die Faustregel beachten

Die goldene Regel: Die Warmmiete sollte maximal 30-40% des Nettoeinkommens betragen.

Akzeptable Nachweise:

• Lohn-/Gehaltsabrechnungen (letzte 3 Monate)
• Arbeitsvertrag (bei neuer Stelle)
• Rentenbescheid
• BAföG-Bescheid
• Elternbürgschaft bei Studenten

Nicht akzeptieren:

• Kontoauszüge (zu viele private Informationen, datenschutzrechtlich problematisch)
• Mündliche Zusicherungen

Methode 4: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – der Realitätscheck

Die Bescheinigung des Vorvermieters ist Gold wert. Sie zeigt nicht nur, ob Mietschulden bestehen, sondern auch:

• Wurde die Miete pünktlich gezahlt?
• Gab es Beschwerden wegen Lärmbelästigung?
• Wurde die Wohnung ordentlich behandelt?

Achtung: Die Bescheinigung ist freiwillig. Der Vorvermieter muss sie nicht ausstellen. Wenn ein Mieter keine bekommt, ist das kein automatisches Warnsignal – aber fragen Sie nach dem Grund.

💡 Profi-Tipp: Die "Vorvermieter-Falle"

Manche Mieter geben einen "Freund" als Vorvermieter an. Prüfen Sie im Grundbuch oder fragen Sie konkret nach: "Seit wann vermieten Sie diese Wohnung? Was waren die größten Herausforderungen?" Ein echter Vermieter antwortet detailliert.

Die Lösung: Dokumentieren Sie alle Angaben in Ihrer Mieterverwaltung – bei falschen Angaben haben Sie Beweise.

Methode 5: Weitere Auskunfteien – Alternativen zur SCHUFA

Neben der SCHUFA gibt es weitere seriöse Auskunfteien:

• Creditreform Boniversum – oft günstiger als SCHUFA
• CRIF Bürgel – spezialisiert auf Vermieterauskünfte
• infoscore (Arvato) – umfangreiche Datenbank

Diese können als Ergänzung oder Alternative dienen, wenn der Mieter keine SCHUFA-Auskunft vorlegen kann oder möchte.

Rechtliche Grenzen: Was Sie beachten müssen

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Sie dürfen einen Mietinteressenten NICHT ablehnen wegen:

• Rasse oder ethnischer Herkunft
• Geschlecht
• Religion oder Weltanschauung
• Behinderung
• Alter
• Sexueller Identität

Aber: Eine Ablehnung wegen schlechter Bonität ist immer zulässig – unabhängig von den oben genannten Merkmalen. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidung sachlich.

Datenschutz (DSGVO)

• Informieren Sie über die Datenverarbeitung
• Speichern Sie nur notwendige Daten
• Löschen Sie Daten abgelehnter Bewerber nach spätestens 6 Monaten
• Holen Sie schriftliche Einwilligung ein

Was bei falschen Angaben passiert

Lügt der Mieter bei zulässigen Fragen, können Sie:

1. Den Mietvertrag anfechten (§ 123 BGB – arglistige Täuschung)
2. Fristlos kündigen (§ 543 BGB – wichtiger Grund)
3. Schadensersatz fordern (bei nachweisbarem Schaden)

Der optimale Ablauf: Ihre Bonitätsprüfungs-Checkliste

Vor der Besichtigung:

• Selbstauskunft versenden (rechtssichere Vorlage!)
• SCHUFA-Auskunft anfordern (Mieter muss selbst besorgen)
• Einkommensnachweis erfragen

Bei der Besichtigung:

• Ausgefüllte Selbstauskunft entgegennehmen
• Dokumente auf Vollständigkeit prüfen
• Personalausweis mit Angaben abgleichen
• Eindruck dokumentieren

Nach der Besichtigung:

• SCHUFA-Score prüfen (mind. 90%)
• Einkommens-Miete-Verhältnis berechnen (max. 40%)
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung prüfen
• Bei Zweifeln: Bürgschaft oder höhere Kaution

Bei Zusage:

• Alle Unterlagen in Mieterverwaltung ablegen
• Kaution vereinbaren (max. 3 Monatsmieten kalt)
• Mietvertrag mit korrekten Daten erstellen

Die 3 größten Fehler bei der Bonitätsprüfung

Fehler 1: Zeitdruck nachgeben

Das Problem: Die Wohnung steht leer, Sie verlieren jeden Monat 1.000 Euro Miete. Der erste Interessent macht einen guten Eindruck – aber die SCHUFA-Auskunft fehlt noch. "Ach, der wird schon zahlen..."

Die Konsequenz: Ein Monat Leerstand kostet Sie 1.000 Euro. Ein zahlungsunfähiger Mieter kostet Sie 12.000 Euro oder mehr.

Die Lösung: Lieber einen Monat länger suchen als ein Jahr mit Räumungsklage kämpfen.

Fehler 2: Nur auf den Eindruck verlassen

Das Problem: "Der war so nett und seriös gekleidet!" – Das sagen 90% der Vermieter, die auf einen Mietbetrüger hereingefallen sind.

Die Konsequenz: Professionelle Mietbetrüger wissen genau, wie sie auftreten müssen.

Die Lösung: Vertrauen ist gut, Dokumente sind besser. Keine Ausnahmen.

Fehler 3: Unterlagen nicht prüfen

Das Problem: Die Gehaltsabrechnung sieht auf den ersten Blick gut aus. Aber ist sie echt?

Warnsignale für gefälschte Dokumente:

• Ungewöhnliche Schriftarten oder Formatierung
• Fehlende oder falsche Sozialversicherungsnummer
• Rundungsbeträge beim Nettoeinkommen
• Arbeitgeber bei Google nicht auffindbar

Achten Sie auf diese Details: Schriftart, Formatierung und plausible Beträge.

Die Lösung: Rufen Sie im Zweifel beim Arbeitgeber an. Ein kurzer Anruf kann 12.000 Euro sparen.

FAQ – Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung

Darf ich die SCHUFA-Auskunft verlangen?

Sie dürfen sie erbitten, aber nicht verlangen. Der Mieter muss sie freiwillig vorlegen. Ohne SCHUFA müssen Sie ihn aber auch nicht nehmen.

Was kostet eine Bonitätsprüfung?

• SCHUFA-Bonitätsauskunft (Mieter zahlt): ca. 30 Euro
• SCHUFA-Datenkopie (kostenlos für Mieter): 0 Euro
• Online-Bonitätscheck für Vermieter: 20-50 Euro pro Anfrage

Darf ich eine Kaution UND eine Bürgschaft verlangen?

Ja, aber die Gesamtsumme der Sicherheiten (Kaution + Bürgschaftssumme) darf 3 Monatskaltmieten nicht übersteigen – es sei denn, der Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage.

Was, wenn der Mieter keine SCHUFA vorlegen will?

Das ist sein gutes Recht – aber auch ein Warnsignal. Fragen Sie nach dem Grund. Bieten Sie Alternativen an (Boniversum, CRIF). Besteht er auf Ablehnung: Finger weg!

Wie lange darf ich Bewerberdaten speichern?

Abgelehnte Bewerber: maximal 6 Monate nach Absage. Erfolgreiche Bewerber: für die Dauer des Mietverhältnisses plus gesetzliche Aufbewahrungsfristen.

Fazit: Bonitätsprüfung ist Pflicht, nicht Kür

Eine professionelle Bonitätsprüfung ist kein Misstrauen gegenüber Ihren Mietinteressenten – sie ist Selbstschutz. Mit der richtigen Kombination aus Selbstauskunft, SCHUFA und Einkommensnachweis reduzieren Sie das Risiko eines Mietausfalls um über 70%.

Die wichtigsten Punkte:

• SCHUFA-Score unter 90%? → Zusätzliche Sicherheiten verlangen
• Warmmiete über 40% des Nettoeinkommens? → Ablehnen
• Keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung? → Nachfragen
• Gefälschte Unterlagen? → Sofort ablehnen und dokumentieren

Die 30 Minuten, die Sie in eine gründliche Prüfung investieren, können Sie vor Monaten juristischen Ärgers und tausenden Euro Verlust bewahren.

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