Schimmel: Wer ist verantwortlich — Vermieter oder Mieter?

Ihr Mieter meldet Schimmel im Schlafzimmer. Eine Woche später flattert die Mietminderung ins Haus: 30% weniger Miete – das sind bei 900 Euro Kaltmiete 270 Euro pro Monat, die Ihnen fehlen. Und Sie wissen: Der Mieter heizt kaum und lüftet nie.

Schimmel in der Wohnung ist einer der teuersten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Die Sanierungskosten liegen schnell bei 2.000–10.000 Euro – und die Frage, wer zahlt, entscheidet sich oft an der Beweislage.

In diesem Artikel erfahren Sie klar und rechtssicher, wer wann verantwortlich ist, welche Beweise wirklich zählen und wie Sie als Vermieter Ihr Geld schützen – ohne das Mietverhältnis zu ruinieren.

Warum Schimmel so oft zum Streit führt

Schimmel entsteht typischerweise durch ein Zusammenspiel aus:

• Feuchtigkeit
• Falschem Lüftungsverhalten
• Unzureichender Heizung
• Baulichen Mängeln

Da sowohl Mieter- als auch Vermieterpflichten betroffen sein können, ist die Klärung oft schwierig.

Häufige Streitpunkte:

• „Sie lüften nicht richtig!"
• „Die Wohnung ist bauphysikalisch problematisch!"
• „Die Heizung funktioniert nicht!"
• „Der Schimmel war schon vor Einzug da!"

Grundregel: Wer trägt die Verantwortung bei Schimmel?

Es gibt zwei Hauptursachen — und je nach Ursache ist ein anderer verantwortlich:

A) Vermieter ist verantwortlich bei baulichen Mängeln

Typische Beispiele:

• Wärmebrücken
• Schlechte Dämmung
• Undichte Fenster
• Defekte Heizung
• Feuchtigkeit im Mauerwerk
• Falsche Sanierungen
• Fehlerhafte Außenwände oder Fassaden

Wichtig: Mieter müssen bauliche Mängel nicht beweisen — sie müssen sie nur anzeigen. Die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter!

Folgen für den Vermieter:

• Pflicht zur Mangelbeseitigung (oft 2.000–5.000 Euro)
• Ggf. Mietminderung durch den Mieter (10–50% der Miete)
• Mögliche Schadenersatzforderungen für beschädigte Möbel

Profi-Tipp: So drehen Sie die Beweislast um

Viele Vermieter wissen nicht: Sie können die Beweislast auf den Mieter verlagern, wenn Sie bei Einzug den Zustand der Wohnung lückenlos dokumentiert haben. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Feuchtigkeitsmessungen und unterschriebener Lüftungsanleitung ist Gold wert.

Die Lösung: In der Mieterverwaltung von vermieter1.de speichern Sie Übergabeprotokolle, Fotos und Mieterinformationen zentral – im Streitfall haben Sie alles griffbereit.

B) Mieter ist verantwortlich bei falschem Verhalten

Dazu gehören:

• Zu wenig Heizung
• Falsches Lüftungsverhalten
• Dauerhaft geschlossene Rollläden
• Trocknen von Wäsche in Wohnräumen
• Zu viele Möbel direkt an kalten Außenwänden
• Aquarien oder Zimmerbrunnen ohne ausreichende Lüftung
• Überbelegung der Wohnung

Folgen für den Mieter:

• Keine Mietminderung möglich
• Der Mieter muss die Beseitigung ggf. bezahlen
• Möglich: Abmahnung durch den Vermieter

Wie klärt man als Vermieter, wer schuld ist?

1. Mieter muss den Schimmel melden

• Schriftlich und unverzüglich
• Mit Fotos, Datum und genauen Ortsangaben

2. Vermieter muss reagieren

• Begehung der Wohnung zeitnah durchführen
• Ursache prüfen lassen

3. Beweisführung

In der Praxis gilt:

• Bauliche Mängel = Vermieterpflicht
• Typisches Alltagsverhalten = Mieterverantwortung

Beweise können sein:

• Gutachten von Sachverständigen
• Messprotokolle
• Feuchtigkeitsmessungen
• Heiz-/Lüftungsprotokolle
• Zustand der Wohnung bei Einzug

Profi-Tipp: Heizverhalten als Beweis nutzen

Wussten Sie, dass Sie das Heizverhalten Ihres Mieters indirekt nachweisen können? Die Heizkostenabrechnung zeigt, wie viel Wärme verbraucht wurde. Liegt der Verbrauch deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen, ist das ein starkes Indiz für "Kaltmieter" – und damit für Mieterverantwortung.

Die Lösung: Mit der Heizkostenabrechnung von vermieter1.de haben Sie alle Verbrauchsdaten im Blick – und im Streitfall einen handfesten Beweis.

Schritt-für-Schritt: Was Vermieter bei Schimmel tun sollten

Schritt 1: Meldung bestätigen

Vielen Streit vermeiden durch kurze, schriftliche Reaktion.

Schritt 2: Vor-Ort-Termin anbieten

Am besten innerhalb von 3–7 Tagen vereinbaren.

Schritt 3: Ursache prüfen lassen

Dazu eignen sich:

• Bausachverständige
• Energieberater
• Schimmel-Fachfirmen

Schritt 4: Sofortmaßnahmen treffen

Zum Beispiel:

• Trocknen
• Abwischen
• Lüften
• Feuchtigkeitsmessung

Schritt 5: Ursache dauerhaft beseitigen

Je nach Verantwortlichkeit:

• Vermieter: Bauliche Mängel beheben
• Mieter: Korrektes Heiz-/Lüftungsverhalten sicherstellen

Schritt 6: Schriftliche Vereinbarung oder Abmahnung

Falls der Mieter wiederholt falsch lüftet oder heizt.

Mietminderung bei Schimmel – wann darf der Mieter mindern?

Mieter darf mindern, wenn:

• Die Ursache baulich ist
• Die Nutzung erheblich beeinträchtigt ist
• Der Vermieter nicht reagiert

Mieter darf NICHT mindern, wenn:

• Falsches Lüften/Heizen eindeutig nachgewiesen werden kann
• Der Vermieter sofortige Maßnahmen anbietet
• Der Mieter den Zutritt verweigert

Typische Minderungsquoten (unverbindliche Orientierung):

• 10–20% bei leichtem Schimmel (bei 900€ Miete: 90–180€/Monat)
• 20–50% bei starkem Schimmel (bei 900€ Miete: 180–450€/Monat)
• 50–100% bei vollständiger Unbewohnbarkeit

Rechenbeispiel: Bei 30% Mietminderung über 6 Monate verlieren Sie bei 900€ Kaltmiete satte 1.620 Euro – zusätzlich zu den Sanierungskosten. Deshalb ist schnelles Handeln und gute Dokumentation so wichtig.

Profi-Tipp: Mietminderung rechtzeitig widersprechen

Akzeptieren Sie eine Mietminderung nie stillschweigend! Widersprechen Sie schriftlich und unter Vorbehalt. Stellt sich später heraus, dass der Mieter schuld war, können Sie die einbehaltene Miete zurückfordern.

Die Lösung: In der Immobilienverwaltung von vermieter1.de dokumentieren Sie alle Mängelmeldungen, Ihre Reaktionen und Widersprüche – chronologisch und gerichtsfest.

Häufige Fehler von Vermietern bei Schimmel

Fehler 1: Zu spät reagieren – und teuer bezahlen

Reagieren Sie nicht innerhalb von 7 Tagen auf eine Schimmelmeldung, riskieren Sie sofortige Mietminderung. Bei 900€ Miete und 30% Minderung kostet Sie jede Woche Verzögerung 67,50 Euro.

Fehler 2: Dem Mieter pauschal die Schuld geben

"Sie lüften falsch!" ohne Beweise ist rechtlich wertlos. Im Zweifel entscheiden Gerichte zugunsten des Mieters – und Sie zahlen Sanierung UND Anwaltskosten.

Fehler 3: Nur oberflächlich entfernen

Schimmel überstreichen kostet 200 Euro. Die professionelle Sanierung nach 6 Monaten: 3.000–5.000 Euro. Sparen Sie am falschen Ende, zahlen Sie doppelt.

Fehler 4: Keine Dokumentation

Vor Gericht gilt: Was nicht dokumentiert ist, ist nicht passiert. Ohne Fotos, Protokolle und schriftliche Kommunikation verlieren Sie jeden Prozess.

Fehler 5: Vermietung ohne Lüftungshinweise

Haben Sie Ihrem Mieter bei Einzug keine schriftlichen Lüftungshinweise gegeben? Dann können Sie ihm im Streitfall kaum falsches Verhalten vorwerfen – ein teurer Fehler.

Vorlage: Hinweise zur Vermeidung von Schimmel

Diese Hinweise können Sie Ihren Mietern direkt beim Einzug mitgeben – am besten unterschrieben als Teil des Übergabeprotokolls in Ihrer Mieterverwaltung:

Richtig Lüften und Heizen

• ✅ 2–3x täglich Stoßlüften (je 5–10 Minuten)
• ✅ Räume angemessen heizen (mindestens 16–18°C)
• ✅ Möbel nicht direkt an kalte Außenwände stellen (5–10 cm Abstand)
• ✅ Wäsche möglichst nicht in der Wohnung trocknen
• ✅ Feuchtigkeitsquellen minimieren (Zimmerpflanzen, Aquarien)
• ✅ Tür zum Badezimmer nach dem Duschen öffnen und lüften

Diese Information reduziert spätere Streitfälle enorm.

FAQ – Häufige Fragen zu Schimmel

Muss der Vermieter immer zahlen?

Nein — nur wenn ein baulicher Mangel vorliegt.

Wer muss den Gutachter zahlen?

Grundsätzlich der Vermieter. Aber: Wenn der Mieter schuld ist, darf der Vermieter die Kosten weiterberechnen.

Kann ich wegen Schimmel kündigen?

Nur bei wiederholter, nachweisbarer Pflichtverletzung des Mieters (z.B. ständiges Nichtheizen trotz Abmahnung).

Muss der Mieter mich in die Wohnung lassen?

Ja — zur Mangelprüfung muss der Zutritt gewährt werden.

Wie lange habe ich Zeit zu reagieren?

Bei Schimmelbefall sollten Sie innerhalb von 3-7 Tagen reagieren und einen Termin vereinbaren.

Fazit

Schimmel ist ein sensibles Thema, aber mit klaren Regeln gut lösbar.

Kurz gesagt:

• Bauliche Mängel = Vermieter verantwortlich
• Falsches Verhalten = Mieter verantwortlich

Mit schneller Reaktion, guter Dokumentation und transparenter Kommunikation lässt sich der Großteil aller Schimmelfälle ohne Streit klären.

Die wichtigsten Schritte:

• Schnell reagieren
• Ursache professionell klären lassen
• Alles dokumentieren
• Fair und transparent kommunizieren

Hat Ihr Mieter gerade Schimmel gemeldet – und Sie wissen nicht, wie Sie reagieren sollen?

Die nächsten 7 Tage entscheiden, ob Sie 1.620 Euro Mietminderung vermeiden oder zahlen. Mit vermieter1.de dokumentieren Sie von Anfang an alles richtig:

• ✅ Mängelmeldung erfassen – mit Datum, Fotos und Ihren Reaktionen
• ✅ Heizverbrauch prüfen – als Beweis für falsches Mieterverhalten
• ✅ Widerspruch formulieren – rechtssichere Vorlagen gegen Mietminderung
• ✅ Übergabeprotokolle speichern – für die Beweislast im Streitfall

Schützen Sie sich jetzt – der erste Schritt ist kostenlos. Jetzt Dokumentation starten →