Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: 4 Methoden (§ 558 BGB)

Sie wollen die Miete erhöhen – aber wie hoch dürfen Sie eigentlich gehen? Wie können Sie die ortsübliche Miete ermitteln und den richtigen Mietpreis bestimmen? Oder Sie vermieten neu und fragen sich: Wie viel Miete kann ich verlangen, ohne Mieter abzuschrecken oder Geld zu verschenken? Die Antwort auf alle diese Fragen: Sie müssen die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen.

Das Problem: Viele Vermieter schätzen den Mietpreis nach Bauchgefühl und liegen damit oft daneben. Ist die Vergleichsmiete zu hoch angesetzt, muss der Mieter dem überschießenden Teil der Erhöhung nicht zustimmen. Ist das Verlangen nicht nachvollziehbar begründet, ist es formell unwirksam. Wer dagegen dauerhaft deutlich unter der Vergleichsmiete bleibt, verzichtet auf Einnahmen, die ihm zustehen würden.

In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen:

1. Was die ortsübliche Vergleichsmiete genau ist (und warum sie so wichtig ist)
2. Welche 4 Methoden das Gesetz zur Ermittlung vorsieht
3. Wie Sie Schritt für Schritt Ihre Vergleichsmiete berechnen
4. Welche Fehler Sie unbedingt vermeiden müssen
5. Wie Sie die Vergleichsmiete für eine rechtssichere Mieterhöhung nutzen

Einen ersten Orientierungswert liefert unser kostenloser Mietpreisrechner in unter 2 Minuten und ohne Anmeldung: einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße, angepasst an Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnfläche. Er ersetzt keinen Mietspiegel und taugt nicht als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB).

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete (kurz: Vergleichsmiete) ist die Miete, die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung üblicherweise gezahlt wird. So steht es in § 558 Abs. 2 BGB.

Warum ist die Vergleichsmiete so wichtig?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die zentrale Stellschraube im deutschen Mietrecht:

• Mieterhöhung: Sie dürfen die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB)
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten maximal 10% über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB)
• Kappungsgrenze: Bei Erhöhungen nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 %, und nie über die Vergleichsmiete hinaus. Details im Artikel Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung
• Steuererklärung: Bei verbilligter Vermietung prüft das Finanzamt für die Anlage V, ob Ihre Miete mindestens 66 bzw. 50 % der ortsüblichen Marktmiete erreicht (§ 21 Abs. 2 EStG). Steuerlich zählt dabei die Warmmiete, siehe den Abschnitt zur Steuererklärung weiter unten
• Mietpreisüberhöhung und Mietwucher: Liegt die Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen mehr als 20 % über den üblichen Entgelten, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 50.000 Euro (§ 5 WiStG). Wer eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder Ähnliches ausbeutet und eine Miete im auffälligen Missverhältnis zur Leistung verlangt, macht sich wegen Wuchers strafbar (§ 291 StGB)

Kurz gesagt: Ohne die Vergleichsmiete zu kennen, können Sie weder die Miete rechtssicher erhöhen noch bei einer Neuvermietung den optimalen Preis bestimmen.

Nettokaltmiete als Bezugsgröße

Wichtig: Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete – also die reine Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten. Wenn Sie Ihre aktuelle Miete mit der Vergleichsmiete vergleichen, müssen Sie die Nebenkosten herausrechnen.

Ortsübliche Miete berechnen: Die 4 gesetzlichen Methoden

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel, mit denen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete in der Praxis ermitteln und belegen. Die Aufzählung ist nicht abschließend („insbesondere“). Wie Sie die ortsübliche Miete berechnen, hängt davon ab, welche Methode für Ihre Situation am besten passt:

Methode 1: Mietspiegel (einfach oder qualifiziert)

Der Mietspiegel ist die häufigste und praktischste Methode, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Die meisten Städte und viele größere Gemeinden veröffentlichen regelmäßig einen Mietspiegel – den örtlichen Mietspiegel finden Sie in der Regel auf der Website Ihrer Kommune.

Qualifizierter Mietspiegel:

• Wird nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt
• Alle 2 Jahre aktualisiert, alle 4 Jahre neu erstellt
• Hat die stärkste Beweiskraft vor Gericht
• Wird von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB)

Einfacher Mietspiegel:

• Wird ohne feste wissenschaftliche Methode erstellt
• Geringere Beweiskraft, aber dennoch ein zulässiges Begründungsmittel
• Häufig in kleineren Gemeinden

So lesen Sie den Mietspiegel:

Die meisten Mietspiegel arbeiten mit einer Tabelle, in der Wohnungen nach bestimmten Merkmalen eingeordnet werden:

1. Baualtersklasse – Wann wurde das Gebäude errichtet?
2. Wohnungsgröße – Wie groß ist die Wohnung in m²?
3. Ausstattung – Welche Merkmale hat die Wohnung? (Bad, Heizung, Balkon, Aufzug etc.)
4. Lage – Wo befindet sich die Wohnung? (einfach, mittel, gut)

Für jede Kombination zeigt der Mietspiegel eine Mietpreisspanne (z.B. 7,50 – 10,20 Euro/m²). Innerhalb dieser Spanne ordnen Sie Ihre Wohnung anhand von Zu- und Abschlägen ein.

Profi-Tipp: Die "Spannen-Falle" vermeiden

Viele Vermieter nehmen einfach den Mittelwert der Spanne – und verschenken Geld oder setzen zu hoch an.

Richtig: Bewerten Sie jedes Merkmal einzeln. Ein renoviertes Bad mit bodentiefer Dusche ist ein Zuschlag. Kein Balkon ist ein Abschlag. Ein ruhiger Hinterhof gegenüber einer Hauptstraße ist ein deutlicher Zuschlag. So landen Sie exakt beim richtigen Wert – nicht beim Durchschnitt.

Methode 2: Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die regelmäßig aktualisiert wird. Sie wird von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt.

Vorteile:

• Enthält aktuelle Daten (fortlaufend gepflegt)
• Kann auch für Gemeinden ohne Mietspiegel existieren

Nachteile:

• In der Praxis sehr selten – kaum eine Gemeinde betreibt eine offizielle Mietdatenbank
• Für die meisten Vermieter daher keine Option

Methode 3: Sachverständigengutachten

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete individuell für Ihre Wohnung.

Vorteile:

• Sehr präzise und individuell
• Hohe Beweiskraft vor Gericht
• Berücksichtigt Besonderheiten Ihrer Wohnung

Nachteile:

• Kosten: 500 – 1.500 Euro je nach Aufwand
• Dauer: Mehrere Wochen bis zur Fertigstellung
• Lohnt sich erst bei größeren Objekten oder Streitfällen

Wann lohnt sich ein Gutachten?

• Kein Mietspiegel für Ihre Gemeinde verfügbar
• Ihre Wohnung ist so besonders (Penthouse, Denkmal, Loft), dass der Mietspiegel nicht passt
• Es besteht bereits ein Mietstreit mit dem Mieter

Methode 4: Drei Vergleichswohnungen benennen

Sie benennen mindestens drei Wohnungen, die mit Ihrer Wohnung vergleichbar sind und eine ähnliche Miete haben.

Vorteile:

• Keine Kosten
• Kein Mietspiegel nötig

Nachteile:

• Sehr schwierig in der Praxis: Sie brauchen konkrete Adressen und Mietpreise
• Mieter kann jede einzelne Vergleichswohnung anzweifeln
• Geringste Beweiskraft aller vier Methoden
• Kaum praktikabel, wenn Sie nicht mehrere Wohnungen im selben Viertel vermieten

Profi-Tipp: Welche Methode für welchen Vermieter?

Ihre Situation	Empfohlene Methode
Stadt mit qualifiziertem Mietspiegel	Mietspiegel (Methode 1)
Kleinstadt ohne Mietspiegel	Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB), Vergleichswohnungen (Methode 4) oder Gutachten (Methode 3); Mietpreisrechner nur zur Orientierung
Besondere Immobilie (Luxus, Denkmal)	Sachverständigengutachten (Methode 3)
Mehrere eigene Objekte im Viertel	Vergleichswohnungen (Methode 4)

Für die meisten privaten Vermieter ist der Mietspiegel der einfachste Weg. Unser Mietpreisrechner liefert vorab einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße zur Orientierung, ersetzt den Mietspiegel aber nicht.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Sie fragen sich: Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete konkret? Die folgende Anleitung führt Sie in 5 Schritten zur korrekten Mietpreisermittlung für Ihre Wohnung.

Schritt 1: Örtlichen Mietspiegel finden

Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Gemeinde einen Mietspiegel veröffentlicht:

• Stadtverwaltung / Rathaus: Website der Gemeinde → Suchfunktion "Mietspiegel"
• Mieterverein: Örtlicher Mieterverein veröffentlicht oft den Mietspiegel
• Online-Suche: "Ihre Stadt Mietspiegel 2026" bei Google

Kein Mietspiegel vorhanden? Das ist bei kleineren Gemeinden häufig der Fall. Um trotzdem die ortsübliche Miete zu ermitteln, nutzen Sie:

• Den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, etwa einer Nachbargemeinde; das Gesetz lässt ihn zu, wenn es vor Ort keinen aktuellen Mietspiegel gibt (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB)
• Drei Vergleichswohnungen oder im Zweifel ein Sachverständigengutachten
• Zur ersten Orientierung einen Online-Mietpreisrechner; unserer liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße, kein Begründungsmittel
• Immobilienportale als Orientierung (Angebotsmieten, nicht Bestandsmieten!)

Schritt 2: Wohnungsmerkmale bestimmen

Ordnen Sie Ihre Wohnung anhand der Mietspiegel-Kriterien ein:

Baualtersklasse:

• Altbau (vor 1949)
• Nachkriegsbau (1949 – 1968)
• Modernisiert (1969 – 1990)
• Neubau (1991 – 2010)
• Aktueller Standard (ab 2011)

Wohnungsgröße:

• Unter 40 m²
• 40 – 60 m²
• 60 – 90 m²
• 90 – 130 m²
• Über 130 m²

Ausstattungsmerkmale (typische Zu- und Abschläge):

Lagemerkmale:

• Gute Lage: Ruhig, gute Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung, Grünanlagen → oberer Bereich der Spanne
• Mittlere Lage: Durchschnittliche Wohngebiete → Mittelwert der Spanne
• Einfache Lage: Verkehrslärm, wenig Infrastruktur, soziale Brennpunkte → unterer Bereich

Schritt 3: Mietpreisspanne ablesen und Mietspiegel berechnen

Suchen Sie in der Mietspiegeltabelle die Zeile, die zu Ihrer Wohnung passt. Sie erhalten eine Spanne, zum Beispiel:

Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 75 m², Baujahr 1985, mittlere Lage → Mietspiegel zeigt: 7,80 – 10,40 Euro/m²

Das ergibt eine monatliche Nettokaltmiete zwischen 585 Euro und 780 Euro.

Schritt 4: Position innerhalb der Spanne bestimmen

Jetzt wird es präzise: Bewerten Sie Ihre Wohnung anhand der Zu- und Abschläge und ordnen Sie sich innerhalb der Spanne ein.

Beispielrechnung:

Basiswert (Mitte der Spanne):         9,10 €/m²

Zuschläge:
+ Einbauküche (modern):              +0,50 €/m²
+ Balkon:                             +0,30 €/m²
+ Neue Fenster (Wärmeschutz):        +0,20 €/m²

Abschläge:
- Kein Aufzug (3. OG):               -0,20 €/m²
- Durchgangszimmer:                   -0,15 €/m²

Ermittelte Vergleichsmiete:            9,75 €/m²
Bei 75 m² = 731,25 €/Monat (Nettokalt)

Schritt 5: Mietwert plausibilisieren und Kaltmiete berechnen

Vergleichen Sie Ihr Ergebnis mit weiteren Quellen, um den ermittelten Mietwert zu validieren:

• Online-Mietpreisrechner: Unser Mietpreisrechner liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße. Weicht Ihr Ergebnis stark davon ab, prüfen Sie die Einordnung noch einmal; maßgeblich bleibt der Mietspiegel
• Immobilienportale: Was wird für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Straße verlangt?
• Nachbarschaft: Sprechen Sie (vorsichtig) mit anderen Vermietern in der Gegend

Wichtig: Angebotsmieten auf Immobilienportalen sind keine ortsübliche Vergleichsmiete! Sie zeigen, was Vermieter verlangen möchten – nicht, was tatsächlich gezahlt wird. Die Vergleichsmiete basiert auf tatsächlich vereinbarten Mieten der letzten 6 Jahre.

Profi-Tipp: Die "6-Jahres-Regel" verstehen

Seit dem 1. Januar 2020 fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieten ein, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden (vorher: 4 Jahre; § 558 Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Auch ältere Mietverträge mit niedrigeren Mieten fließen ein und drücken den Durchschnitt.

Konsequenz: Die Vergleichsmiete liegt oft unter den aktuellen Angebotsmieten auf Immobilienportalen. Das ist kein Fehler – es ist gewollt, um den Mietanstieg zu dämpfen.

Vergleichsmiete berechnen und Mieterhöhung durchsetzen

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Sie dürfen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn:

1. Die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert ist
2. Das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt wird (Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten zählen für beide Fristen nicht)
3. Die Kappungsgrenze eingehalten wird: höchstens 20 % in 3 Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 %, gerechnet von der Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung (§ 558 Abs. 3 BGB)
4. Keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, siehe Staffelmiete und Indexmiete

Beispielrechnung Kappungsgrenze (80-m²-Wohnung, Nettokaltmiete seit mehr als drei Jahren unverändert):

Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden
der Erhöhung, seitdem unverändert:    680 €/Monat
Ortsübliche Vergleichsmiete:          780 €/Monat (9,75 €/m² × 80 m²)

Erhöhungspotenzial:                   100 €/Monat (+14,7 %)

Kappungsgrenze 20 % (3 Jahre):
680 € × 1,20 = 816 €
→ 780 € < 816 € → Erhöhung auf 780 € ist zulässig

Kappungsgrenze 15 % (Verordnungsgebiet):
680 € × 1,15 = 782 €
→ 780 € < 782 € → Erhöhung auf 780 € ist auch hier zulässig

Betrug die Miete vor drei Jahren 500 € und ist seitdem unverändert:
500 € × 1,20 = 600 € → 780 € > 600 € → nur bis 600 € möglich
(im 15-%-Gebiet: 500 € × 1,15 = 575 €)

Wurde die Miete in den letzten drei Jahren schon einmal nach § 558 BGB erhöht, ist nicht die heutige Miete der Ausgangswert, sondern die Miete am Bezugstag drei Jahre vor dem Wirksamwerden. Wie Sie diesen Tag bestimmen und was bei einer zwischenzeitlichen Modernisierungsumlage gilt, zeigt der Artikel Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung mit fünf Rechenbeispielen.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB)

In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Sie bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Beispiel:

• Vergleichsmiete: 10,00 €/m²
• Maximal zulässig: 11,00 €/m²
• Bei 70 m²: maximal 770 €/Monat

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB)
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB)
• Vormiete war bereits höher (§ 556e Abs. 1 BGB)
• Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn: Zuschlag in Höhe einer fiktiven Modernisierungsumlage (§ 556e Abs. 2 BGB)

Ob in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, ergibt sich aus der Rechtsverordnung Ihrer Landesregierung (§ 556d Abs. 2 BGB). Im Mietpreisrechner können Sie das Gebiet für eine Neuvermietung angeben; ermitteln kann der Rechner es nicht.

Profi-Tipp: Die Mieterhöhung richtig begründen

Das Gesetz verlangt, dass Sie die Mieterhöhung begründen. Bei einem qualifizierten Mietspiegel müssen Sie die konkrete Einordnung Ihrer Wohnung angeben – nicht nur "laut Mietspiegel".

Formulierungsbeispiel:

"Gemäß dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Name 2026, Spalte X, Zeile Y (Baualtersklasse Z, Wohnungsgröße A m²) beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete B Euro/m². Unter Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale Aufzählung ergibt sich eine Vergleichsmiete von C Euro/m²."

Wie Sie die Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen, erfahren Sie in unserem Artikel: Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen

Die 5 häufigsten Fehler bei der Ermittlung der Vergleichsmiete

Fehler 1: Angebotsmieten statt Vergleichsmiete verwenden

Das Problem: Sie schauen auf ImmoScout24, sehen 12,50 €/m² und setzen das als Vergleichsmiete an.

Die Realität: Angebotsmieten zeigen, was Vermieter verlangen, nicht was gezahlt wird. Sie liegen häufig über der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil in diese auch die in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Bestandsmieten einfließen. Zu den Begründungsmitteln, die § 558a Abs. 2 BGB nennt, gehören sie nicht; ein allein darauf gestütztes Verlangen ist formell angreifbar. Zustimmen muss der Mieter ohnehin nur bis zur tatsächlichen Vergleichsmiete.

Die Lösung: Stützen Sie das Verlangen auf den örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Ein Mietpreisrechner wie unserer liefert nur einen bundesweiten Modellwert zur Orientierung und ersetzt diese Begründungsmittel nicht.

Fehler 2: Veralteten Mietspiegel verwenden

Das Problem: Sie nutzen den Mietspiegel von 2020, obwohl 2024 ein neuer veröffentlicht wurde.

Die Realität: Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem Sie das Verlangen abgeben. Gibt es dann einen aktuellen Mietspiegel, stützen Sie das Verlangen darauf. Einen veralteten Mietspiegel oder den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde dürfen Sie nur verwenden, wenn es zu diesem Zeitpunkt keinen Mietspiegel gibt, der die Anpassungsfristen des § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 BGB einhält (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).

Die Lösung: Prüfen Sie vor jeder Mieterhöhung, ob ein neuer Mietspiegel erschienen ist.

Fehler 3: Bruttomiete statt Nettokaltmiete vergleichen

Das Problem: Sie vergleichen die Warmmiete Ihres Mieters mit der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.

Die Realität: Der Mietspiegel zeigt immer die Nettokaltmiete. Wenn Ihr Mieter 900 Euro Warmmiete zahlt und davon 200 Euro Nebenkosten sind, ist die Nettokaltmiete nur 700 Euro.

Die Lösung: Immer Nettokaltmiete berechnen: Warmmiete minus Betriebskostenvorauszahlung minus Heizkostenvorauszahlung.

Fehler 4: Wohnungsmerkmale falsch einordnen

Das Problem: Sie werten Ihre Wohnung systematisch zu hoch ein – die "renovierte" Küche ist 15 Jahre alt, der "Balkon" ist ein 1 m² großer Austritt.

Die Realität: Der Mieter (oder sein Anwalt) wird jedes Ausstattungsmerkmal hinterfragen. Überzogene Einordnungen muss er nicht mittragen: Er schuldet die Zustimmung nur bis zur tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558b BGB). Für den Rest verlieren Sie im Prozess und tragen in der Regel einen entsprechenden Teil der Kosten.

Die Lösung: Bewerten Sie ehrlich und dokumentieren Sie jedes Merkmal mit Fotos. Im Zweifel lieber etwas konservativer einordnen.

Fehler 5: Kappungsgrenze ignorieren

Das Problem: Die Vergleichsmiete wäre 900 Euro, Sie erhöhen von 650 Euro direkt auf 900 Euro.

Die Realität: Die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in 3 Jahren, gerechnet von der Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden) begrenzt den Anstieg, unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete ist. Ist die Miete seit drei Jahren unverändert, sind ausgehend von 650 Euro höchstens 780 Euro möglich (650 × 1,20), im 15-%-Gebiet 747,50 Euro (650 × 1,15). Den Rest können Sie erst mit späteren Erhöhungen erreichen.

Die Lösung: Berechnen Sie immer zuerst die Kappungsgrenze, bevor Sie die Mieterhöhung formulieren. Anleitung und Rechenbeispiele: Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.

Sonderfälle: Vergleichsmiete ermitteln ohne Mietspiegel

Ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden ohne Mietspiegel

Viele, vor allem kleinere Gemeinden haben keinen Mietspiegel. Wie können Sie in diesem Fall die ortsübliche Miete berechnen?

1. Nachbargemeinde: Prüfen Sie, ob eine vergleichbare Nachbargemeinde einen Mietspiegel hat. Gibt es vor Ort keinen aktuellen Mietspiegel, dürfen Sie das Verlangen darauf stützen (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB)
2. Sachverständigengutachten: Bei hohen Mietwerten oder Streitfällen die sicherste Lösung, um den Mietwert zu ermitteln
3. Vergleichswohnungen: Wenn Sie mehrere Objekte in der Gegend kennen
4. Online-Mietpreisrechner: Unser Mietpreisrechner liefert auch ohne örtlichen Mietspiegel einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße zur ersten Orientierung; als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen genügt er nicht

Modernisierte Wohnung

Nach einer Modernisierung haben Sie zwei Wege. Mit der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB erhöhen Sie die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, nach Abzug des Erhaltungsanteils und der Fördermittel. Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro/m² steigen, bei einer Miete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m², beim Einbau einer Heizungsanlage um höchstens 0,50 Euro/m². Diese Umlage ist nicht an die Vergleichsmiete gebunden und zählt nicht auf die Kappungsgrenze nach § 558 BGB. Alternativ können Sie die Miete nach § 558 BGB auf die Vergleichsmiete für den modernisierten Zustand erhöhen. Beide Wege lassen sich kombinieren, aber nicht beliebig addieren: Erhöhen Sie zuerst auf die Vergleichsmiete für den modernisierten Zustand, dürfen beide Erhöhungen zusammen nicht über eine reine Modernisierungsumlage hinausgehen (BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 367/18). Rechenweg und Beispiele: Modernisierungsumlage berechnen.

Möblierte Wohnung

Für möblierte Wohnungen gibt es meist keinen Mietspiegel. Die Vergleichsmiete bezieht sich auf unmöblierte Wohnungen. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, aber dessen Höhe ist gesetzlich nicht geregelt – Orientierung bieten 2-3% des Zeitwerts der Möbel pro Monat.

Gewerbeimmobilie

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB gilt nur für Wohnraum. Für Gewerbeimmobilien gibt es keine vergleichbare gesetzliche Regelung – hier sind Mieterhöhungen eine Frage des Mietvertrags.

Ortsübliche Vergleichsmiete berechnen für die Steuererklärung (Anlage V)

Ein oft übersehener Aspekt: Bei verbilligter Vermietung, etwa an Angehörige, vergleicht das Finanzamt für die Anlage V Ihre Miete mit der ortsüblichen Marktmiete (§ 21 Abs. 2 EStG). Anders als bei der Mieterhöhung zählt hier die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (BFH, Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15). Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ist also nur ein Teil der Rechnung.

• Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Die Vermietung gilt als entgeltlich, voller Werbungskostenabzug (z. B. AfA, Reparaturen)
• 50 bis unter 66 %: Voller Abzug nur mit positiver Totalüberschussprognose
• Unter 50 %: Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar

Praxis-Beispiel: Sie vermieten an Ihren Sohn für 400 Euro warm. Die ortsübliche Warmmiete beträgt 750 Euro. Das entspricht 53 %, Sie brauchen eine positive Totalüberschussprognose. Liegt die Warmmiete bei nur 350 Euro (47 %), können Sie nur 47 % der Werbungskosten absetzen. Ausführlich: Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Regel.

Häufige Fragen: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Sie ist die gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen und wird anhand von Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen ermittelt.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier übliche Begründungsmittel, die Aufzählung ist nicht abschließend: 1) Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel Ihrer Gemeinde, 2) Mietdatenbank, 3) Gutachten eines Sachverständigen, 4) Benennung von drei Vergleichswohnungen. Der Mietspiegel ist die einfachste und günstigste Methode.

Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?

Mietspiegel werden von Städten und Gemeinden veröffentlicht – meist auf der offiziellen Website der Kommune, beim Amt für Wohnungswesen oder beim örtlichen Mieterverein. Gibt es für Ihre Gemeinde keinen aktuellen Mietspiegel, dürfen Sie auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Der Mietpreisrechner von vermieter1.de liefert nur einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße zur ersten Orientierung; er ersetzt keinen Mietspiegel und taugt nicht zur Begründung einer Mieterhöhung.

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Wenn Sie Ihre Miete mit dem Mietspiegel vergleichen, müssen Sie also die Nebenkosten herausrechnen.

Darf ich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?

Mit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB dürfen Sie die Miete im bestehenden Mietverhältnis höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, eine Staffel- oder eine Indexmiete ist an diese Obergrenze nicht gebunden; in Gebieten mit Mietpreisbremse darf aber jede Staffel die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird, um höchstens 10 % übersteigen (§ 557a Abs. 4 BGB), und bei einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Bei Neuvermietungen dürfen Sie grundsätzlich mehr verlangen, es sei denn, in Ihrer Region gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Dann darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen, von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen.

Wie hoch ist die ortsübliche Miete in meiner Stadt?

Die Höhe der ortsüblichen Miete variiert stark je nach Region, Lage und Ausstattung. Maßgeblich für Ihre konkrete Wohnung ist der Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Einen ersten Orientierungswert liefert unser kostenloser Mietpreisrechner; er rechnet mit einem bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und ersetzt keinen Mietspiegel.

Kann ich die ortsübliche Vergleichsmiete kostenlos berechnen?

Ja. Der Mietspiegel Ihrer Stadt ist in der Regel kostenlos als PDF verfügbar. Einen kostenlosen Orientierungswert ohne Anmeldung liefert zusätzlich unser Mietpreisrechner, der aber keinen Mietspiegel ersetzt. Nur ein Sachverständigengutachten kostet Geld (500–1.500 Euro).

Was ist der Unterschied zwischen Mietspiegel und ortsüblicher Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel ist ein Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber nicht das einzige. Die Vergleichsmiete ist die Kaltmiete, die üblicherweise für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Der Mietspiegel macht diese Vergleichsmiete transparent und nachprüfbar. Sie können die Vergleichsmiete aber auch über Gutachten, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen belegen.

Wie kann ich als Vermieter den Mietpreis kalkulieren?

Ermitteln Sie zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist die Obergrenze bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete sie höchstens um 10 % übersteigen, von den gesetzlichen Ausnahmen abgesehen; außerhalb solcher Gebiete ist sie bei der Neuvermietung ein Orientierungswert, die Grenzen gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher gelten aber auch dort. Berücksichtigen Sie dann Ihre Kosten (Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung) und die Nachfrage. Ein leichter Abschlag kann die Mietersuche beschleunigen und Leerstand vermeiden.

Fazit: Ortsübliche Miete ermitteln und richtig handeln

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine abstrakte Zahl – sie bestimmt, wie viel Geld Sie mit Ihrer Immobilie verdienen und ob Ihre Mieterhöhung vor Gericht standhält. Wer die Vergleichsmiete korrekt berechnet, schützt sich vor Rechtsstreitigkeiten und schöpft das Potenzial seiner Immobilie aus.

Die wichtigsten Punkte:

1. Nutzen Sie den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde – er hat die stärkste Beweiskraft
2. Bewerten Sie Ihre Wohnung ehrlich und dokumentiert – überzogene Einschätzungen schaden mehr als sie nutzen
3. Rechnen Sie immer in Nettokaltmiete – Nebenkosten gehören nicht in den Vergleich
4. Beachten Sie die Kappungsgrenze, gerechnet von der Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden, auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt
5. Prüfen Sie die Vergleichsmiete auch für die Steuererklärung – das Finanzamt schaut genau hin

Mietpreis einschätzen – kostenlos in 2 Minuten

Unser kostenloser Mietpreisrechner berechnet einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und passt ihn an Ihre Wohnung an, ohne Anmeldung. Das Ergebnis ist eine erste Orientierung zur Kaltmiete, kein Mietspiegelwert und keine Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen.

• Bundesweiter Modellwert nach Stadtgröße, Datenstand 2024/2025
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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert, wir übernehmen jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Stand: 26. September 2026.