Mietrecht 2025: Pflichten & Bußgelder für Vermieter

Mietrecht 2025 in Kürze (Rückblick, Stand 26. September 2026)
Neu 2025: Die Mietpreisbremse wurde verlängert, Landesverordnungen dürfen bis längstens 31. Dezember 2029 gelten. Die Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 nach neuem Recht erhoben und erscheint mit dem neuen Betrag erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025.
Seit Jahren Pflicht: Energiekennwerte in Immobilienanzeigen (seit Mai 2014) und die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung. Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden, nicht mit 50.000 Euro.
Unverändert: Modernisierungsumlage, Frist und Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung, Mietminderung bei Mängeln. Eine gesetzliche Reaktionsfrist auf Mängelmeldungen gibt es nicht.
2026: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz mit geänderten Regeln zum Heizungstausch. Die Mietrechtsreform 2026 ist ein Gesetzentwurf und nicht beschlossen.

Rund um den Jahreswechsel 2024/2025 war viel von neuen Pflichten und hohen Bußgeldern für Vermieter die Rede. Vieles davon galt schon seit Jahren, manches stimmte nicht. Dieser Beitrag trennt, was 2025 tatsächlich neu war, was unverändert weiter galt und was erst 2026 hinzukam oder nur geplant ist.

Was 2025 tatsächlich neu war

Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete (§ 556e BGB) und für Neubauten (§ 556f BGB). Welche Gebiete betroffen sind, legen die Landesregierungen per Verordnung fest.

Mit dem Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) wurde die Mietpreisbremse verlängert: Die Landesverordnungen dürfen nun bis längstens 31. Dezember 2029 gelten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Wohnung betroffen ist, ergibt sich aus der aktuellen Verordnung Ihres Landes.

Grundsteuer nach neuem Recht

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben (§ 37 Abs. 1 GrStG), in einigen Ländern nach eigenen Landesgesetzen. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV), sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

In die Nebenkostenabrechnung für 2025 gehört der für 2025 festgesetzte Betrag aus dem neuen Grundsteuerbescheid. Hat er sich gegenüber 2024 deutlich verändert, hilft ein kurzer Hinweis in der Abrechnung, damit der Mieter die Veränderung nachvollziehen kann. Passen die Vorauszahlungen danach nicht mehr, können Sie sie nach der Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Seit Jahren Pflicht: Energieausweis bei der Vermietung

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Wer eine Wohnung in kommerziellen Medien inseriert, etwa auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung, muss in der Anzeige Angaben aus dem Energieausweis machen, sofern zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt (§ 87 GModG, bis 28. Juli 2026 § 87 GEG). Die Pflicht gilt seit dem 1. Mai 2014, damals nach § 16a der Energieeinsparverordnung. Neu war sie 2025 also nicht. Für Wohngebäude gehören in die Anzeige:

Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Kennwert: Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
Energieträger: die wesentlichen Energieträger für die Heizung
Baujahr: das im Energieausweis genannte Baujahr
Effizienzklasse: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Angaben zu geplanten Modernisierungen gehören nicht zu den Pflichtangaben. Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändern sich die Pflichtangaben: Dann gehören Ausweisart, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung in die Anzeige (§ 87 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Für vorher ausgestellte Ausweise bleibt es bei den fünf Angaben oben (§ 112 Abs. 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Vorlage bei der Besichtigung und Übergabe nach Vertragsschluss

Unabhängig von einer Anzeige müssen Sie Mietinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor. Nach Abschluss des Mietvertrags übergeben Sie dem Mieter den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG). Für Baudenkmäler gelten diese Vorlage- und Übergabepflichten bis 31. Dezember 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG); ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Ab dann gelten die Pflichten auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird (§ 80 Abs. 3 und 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Gültigkeit und Bußgeld

Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Abs. 3 GModG). Ausweise aus dem Jahr 2015 sind im Laufe des Jahres 2025 abgelaufen, Ausweise aus 2016 laufen 2026 ab. Prüfen Sie das Datum vor der nächsten Vermietung.

Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, kann die Behörde eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro verhängen. 2025 ergab sich das aus § 108 Abs. 1 Nr. 27 und Abs. 2 Nr. 2 GEG, seit dem 29. Juli 2026 aus § 108 Abs. 1 Nr. 21 (ab 1. Januar 2027: Nr. 22) und Abs. 2 Nr. 2 GModG. Denselben Rahmen hat das Gesetz für einen Energieausweis, der bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben wird. Die oft genannten 50.000 Euro betreffen andere Pflichten des Gesetzes. Einzelheiten zu Kosten und Ausweisarten finden Sie im Ratgeber Energieausweis bei Neuvermietung.

Praxistipp: Daten des Energieausweises je Einheit hinterlegen
In der Immobilienverwaltung von Vermieter1.de erfassen Sie je Einheit Ausweisart, Kennwert, Effizienzklasse, Energieträger, Baujahr und das Gültigkeitsdatum. Das Exposé der Einheit übernimmt diese Angaben, und das Ablaufdatum sehen Sie in der Detailansicht der Einheit.

Modernisierungsumlage: 2025 keine neuen Regeln

Bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung hat sich 2025 nichts geändert. Es galten die Regeln, die seit 2019 bestehen, und für den Heizungstausch die Sonderregel aus dem Jahr 2024:

Umlagesatz: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB).
Kappung: Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
Vereinfachtes Verfahren: bis 10.000 € je Wohnung, mit einem pauschalen Abzug von 30 Prozent für den Erhaltungsanteil (§ 559c BGB).
Heizungstausch mit Förderung: seit 2024 nach § 559e BGB 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung und einer Pauschale von 15 Prozent, höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren.
Form: Die Erhöhung ist in Textform zu erklären, anhand der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB).

Geändert haben sich die Regeln zum Heizungstausch erst am 29. Juli 2026 mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (siehe Ausblick unten). Die Anhebung des vereinfachten Verfahrens auf 20.000 € steht im Entwurf der Mietrechtsreform und gilt noch nicht. Den vollständigen Rechenweg zeigt der Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen.

Nebenkostenabrechnung: Frist und Belegeinsicht wie bisher

Auch bei der Nebenkostenabrechnung gab es 2025 keine neuen gesetzlichen Anforderungen, abgesehen von der neuen Grundsteuer als Kostenposition. Es gilt weiter:

Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Mindestinhalt: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören in die Abrechnung die Gesamtkosten, die Angabe und, soweit nötig, die Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Belegeinsicht: Der Mieter darf die Belege einsehen, auch die Zahlungsbelege. Solange Sie eine berechtigt verlangte Einsicht nicht gewähren, darf er die Nachzahlung verweigern (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020, VIII ZR 118/19).
Form: Eine Pflicht, die Abrechnung oder die Belege digital zu erstellen oder zu übermitteln, gibt es nicht.

Welche Fehler eine Abrechnung angreifbar machen, beschreibt der Beitrag Nebenkostenabrechnung: Häufige Fehler.

Praxistipp: Belege erfassen, sobald sie ankommen
In der Betriebskostenverwaltung von Vermieter1.de erfassen Sie Belege nach Kostenart, sobald sie ankommen. Beim PDF-Export der Abrechnung können Sie Belegkopien anhängen. Verlangt ein Mieter Einsicht, haben Sie die Unterlagen geordnet zur Hand.

Mängel: keine gesetzliche Reaktionsfrist

Eine feste Frist, innerhalb derer Sie auf eine Mängelmeldung reagieren müssen, kennt das Gesetz nicht, weder vor noch seit 2025. Maßgeblich sind die allgemeinen Regeln:

Erhaltungspflicht: Sie müssen die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
Minderung: Solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt (§ 536 BGB). Auf ein Verschulden kommt es nicht an.
Anzeige durch den Mieter: Der Mieter muss einen Mangel anzeigen. Konnten Sie mangels Anzeige nicht Abhilfe schaffen, kann er insoweit nicht mindern (§ 536c BGB).
Selbstbeseitigung: Sind Sie mit der Beseitigung in Verzug oder ist sie zur Erhaltung der Wohnung umgehend notwendig, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Ein Beispiel: Bei einer Miete von 900 € und einer Minderung um 20 Prozent fehlen Ihnen 180 € je Monat, solange der Mangel besteht. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Je schneller der Mangel behoben ist, desto kürzer dauert sie. Zur Frage, wer bei Feuchtigkeit und Schimmel verantwortlich ist, lesen Sie den Beitrag Schimmel: Wer ist verantwortlich.

Praxistipp: Meldungen mit Datum festhalten
Notieren Sie für jede Mängelmeldung Eingang, Besichtigung, Auftrag und Erledigung. In den Bezahltarifen von Vermieter1.de melden Mieter Reparaturen über das Mieterportal als Ticket, der Bearbeitungsstand bleibt dort nachvollziehbar.

Typische Fehler und ihre Folgen

Inserat ohne Energiekennwerte: Liegt ein Energieausweis vor und fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, droht eine Geldbuße bis zu 10.000 €.
Energieausweis nicht vorgelegt oder nicht übergeben: Auch hier liegt der Bußgeldrahmen bei bis zu 10.000 €.
Belegeinsicht verweigert: Der Mieter darf die Nachzahlung zurückhalten, bis er Einsicht erhalten hat.
Abrechnung zu spät: Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen.
Modernisierungserhöhung ohne nachvollziehbare Berechnung: Die Erklärung ist insoweit unwirksam, zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern.
Nur mündliche Absprachen: Sie sind grundsätzlich wirksam, im Streit aber schwer zu beweisen. Staffel- und Indexmieten müssen ohnehin schriftlich vereinbart werden (§§ 557a, 557b BGB).
Mängel liegen lassen: Die Miete bleibt gemindert, solange der Mangel besteht.

Checkliste für Vermieter

Vor der nächsten Vermietung

Gültigkeit des Energieausweises prüfen (zehn Jahre ab Ausstellung)
Pflichtangaben in jede Anzeige übernehmen
Energieausweis zur Besichtigung mitnehmen oder auslegen, nach Vertragsschluss übergeben
In Gebieten mit Mietpreisbremse die zulässige Miete prüfen

Nebenkostenabrechnung für 2025

Grundsteuer aus dem neuen Bescheid ansetzen
Belege einschließlich Zahlungsnachweisen geordnet ablegen
Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 so versenden, dass sie dem Mieter bis 31. Dezember 2026 zugeht
Vorauszahlungen nach der Abrechnung prüfen

Laufend

Mängelmeldungen mit Datum erfassen und zügig bearbeiten
Modernisierungen mit Ankündigung, Rechnungen und Fotos dokumentieren
Das Gesetzgebungsverfahren zur Mietrechtsreform 2026 beobachten

Ausblick: Was 2026 gilt und was geplant ist

Gebäudemodernisierungsgesetz (seit 29. Juli 2026 in Kraft): Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) wurde das Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Vorschriften zum Energieausweis finden sich dort weiterhin in den §§ 79 ff.; zum 1. Januar 2027 ändern sich unter anderem die zulässige Ausweisart, die Pflichtangaben in Anzeigen und die Ausnahme für Baudenkmäler (Artikel 2 des Gesetzes, Einzelheiten im Ratgeber Energieausweis bei Neuvermietung). Für Vermieter geändert haben sich die Mieterhöhung nach einem Heizungstausch (§ 555b Nr. 1a, § 559e Abs. 2 BGB) und der Standort der Wärmepumpen-Regel, die bisher in § 71o GEG stand und jetzt in § 559f BGB steht. Für neue Gas- und Ölheizungen gilt ab 2028 eine eigene Kostenteilung (§§ 5a, 5b CO2KostAufG). Mehr dazu im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026.
Mietrechtsreform 2026 (Entwurf, nicht beschlossen): Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Regierungsentwurf beschlossen, der dem Bundestag seit dem 1. Juli 2026 als Drucksache 21/6807 vorliegt. Die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt. Geplant sind unter anderem eine Kappung von Indexmieterhöhungen über 3 Prozent, eine Obergrenze für den Möblierungszuschlag, engere Regeln für Kurzzeitmietverträge, eine erweiterte Schonfristzahlung und eine Grenze von 20.000 € im vereinfachten Modernisierungsverfahren. Den Stand beschreibt der Beitrag Mietrechtsreform 2026: Regierungsentwurf, Zeitplan und geplante Änderungen.

Häufige Fragen (FAQ)

Was hat sich 2025 im Mietrecht für Vermieter geändert?

Weniger, als viele Meldungen nahelegten. Neu war vor allem die Verlängerung der Mietpreisbremse: Nach dem Gesetz vom 17. Juli 2025 dürfen Landesverordnungen bis längstens 31. Dezember 2029 gelten. Außerdem wird die Grundsteuer seit dem 1. Januar 2025 nach neuem Recht erhoben, was sich in der Nebenkostenabrechnung für 2025 zeigt. Die Pflichtangaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen, die Regeln zur Modernisierungsumlage, die Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung und die Mietminderung bei Mängeln galten 2025 unverändert weiter.

Welches Bußgeld droht bei fehlenden Energieangaben in der Immobilienanzeige?

Bis zu 10.000 Euro. 2025 ergab sich das aus § 108 Abs. 1 Nr. 27 und Abs. 2 Nr. 2 GEG, seit dem 29. Juli 2026 aus § 108 Abs. 1 Nr. 21 (ab 1. Januar 2027: Nr. 22) und Abs. 2 Nr. 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Denselben Rahmen sieht das Gesetz vor, wenn Sie Mietinteressenten den Energieausweis nicht spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder ihn nach Abschluss des Mietvertrags nicht übergeben. Der höhere Rahmen von 50.000 Euro gilt für andere Pflichten des Gesetzes, nicht für Anzeigen und den Energieausweis bei der Vermietung.

Muss ich Energieangaben auch bei bestehenden Mietern aktualisieren?

Nein. Die Pflichten knüpfen an eine neue Vermietung an: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige, Vorlage des Energieausweises spätestens bei der Besichtigung und Übergabe nach Abschluss des Mietvertrags (§§ 80, 87 GModG). Für laufende Mietverhältnisse sieht das Gesetz keine Aktualisierung vor. Ab 1. Januar 2027 müssen Sie den Energieausweis allerdings auch vorlegen und übergeben, wenn ein Mietvertrag verlängert wird (§ 80 Abs. 3 und 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung).

Hat sich die Modernisierungsumlage 2025 geändert?

Nein. Seit 2019 können Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 BGB). Das vereinfachte Verfahren gilt bis 10.000 Euro je Wohnung (§ 559c BGB). Seit dem 29. Juli 2026 gelten geänderte Regeln für den Heizungstausch (§ 555b Nr. 1a, § 559e Abs. 2 BGB), die Wärmepumpen-Regel aus § 71o GEG steht seitdem in § 559f BGB. Die Anhebung des vereinfachten Verfahrens auf 20.000 Euro steht nur im Entwurf der Mietrechtsreform.

Wie schnell muss ich auf Mängelmeldungen reagieren?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, auch nicht seit 2025. Solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), unabhängig von einem Verschulden. Kommen Sie mit der Beseitigung in Verzug oder ist eine umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Je schneller der Mangel behoben ist, desto kürzer dauert die Minderung.

Sind digitale Nebenkostenabrechnungen jetzt Pflicht?

Nein. Eine Pflicht, die Abrechnung oder die Belege digital zu erstellen oder zu übermitteln, gibt es nicht. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Der Mieter darf die Belege einsehen, auch die Zahlungsbelege. Solange Sie eine berechtigt verlangte Belegeinsicht nicht gewähren, darf er die Nachzahlung verweigern (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020, VIII ZR 118/19).

Fazit

2025 brachte für private Vermieter zwei greifbare Änderungen: die bis Ende 2029 verlängerte Mietpreisbremse und die neue Grundsteuer, die erstmals in der Nebenkostenabrechnung für 2025 steht. Die Pflichten rund um den Energieausweis bestehen seit Jahren, die Pflichtangaben in Anzeigen seit 2014. Die Regeln zur Modernisierungsumlage stammen aus den Jahren 2019 und 2024, Belegeinsicht und Mietminderung sind unverändert. Wer diese Pflichten schon vorher erfüllt hat, musste 2025 wenig umstellen. Für 2026 lohnt der Blick auf das Gebäudemodernisierungsgesetz und auf das Verfahren zur Mietrechtsreform.

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Weiterführende Artikel

Quellen

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 79, § 80, § 87 und § 108, abgerufen am 26.09.2026
§ 108 GEG in der bis 28.07.2026 geltenden Fassung, Fassungsvergleich auf buzer.de
§ 16a EnEV (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen), eingefügt durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 (BGBl. I S. 3951), anwendbar ab 01.05.2014
Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163
Grundsteuergesetz, § 37
BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19 (Belegeinsicht, Zahlungsbelege)
Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226
Gesetzentwurf der Bundesregierung, Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026

Hinweis zur Überarbeitung am 26. September 2026: Frühere Fassungen dieses Beitrags nannten für fehlende Energieangaben im Exposé ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro, stellten mehrere seit Jahren geltende Pflichten als neu dar und gaben eine feste Reaktionsfrist bei Mängeln an. Diese Angaben waren nicht zutreffend und sind korrigiert.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Bei konkreten Rechtsfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: 26. September 2026.