Kappungsgrenze bei Mieterhöhung 2026: 15 oder 20 % berechnen

Der Mietspiegel weist für Ihre Wohnung 11,80 Euro pro Quadratmeter aus, der Mieter zahlt 10,00 Euro. Bis zur Vergleichsmiete anheben dürfen Sie trotzdem oft nicht. Dazwischen steht die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB: Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in vielen Städten nur um 15 Prozent.

Ein typischer Fehler: Die Grenze wird von der aktuellen Miete aus gerechnet. Maßgeblich ist aber die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung. Wer das übersieht, verlangt zu viel, und dem überschießenden Teil muss der Mieter nicht zustimmen.

Das Wichtigste in Kürze

• Grenze: Bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Rückrechnung: Ausgangsmiete ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, nicht die heutige Miete.
• Doppelte Obergrenze: Zulässig ist der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und Vergleichsmiete.
• Modernisierung und Betriebskosten: Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet. Die Vergleichsmiete bleibt trotzdem Obergrenze der Gesamtmiete.
• Kein Anwendungsfall: Bei Staffel- und Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Bei der Neuvermietung gilt statt der Kappungsgrenze gegebenenfalls die Mietpreisbremse.
• Reform: Stand 26.09.2026 ist keine Änderung von § 558 BGB beschlossen. Auch der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform lässt die Kappungsgrenze unverändert.

Was die Kappungsgrenze regelt (§ 558 Abs. 3 BGB)

§ 558 BGB erlaubt Ihnen, vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Absatz 3 setzt dieser Erhöhung eine zweite, davon unabhängige Grenze:

„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“

Satz 2 senkt den Prozentsatz auf 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist. Welche Gebiete das sind, bestimmen nach Satz 3 die Landesregierungen per Rechtsverordnung, und zwar jeweils für höchstens fünf Jahre.

Drei Punkte ergeben sich direkt aus dem Wortlaut:

• Nur Bestandsmieten: Die Kappungsgrenze gilt ausschließlich für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis. Bei einer Neuvermietung vereinbaren Sie die Miete neu, dort greift gegebenenfalls die Mietpreisbremse.
• Dreijahresfenster: Gemessen wird der Anstieg über drei Jahre, nicht der einzelne Erhöhungsschritt. Eine Erhöhung vor zwei Jahren verbraucht also einen Teil des Spielraums.
• Modernisierung und Betriebskosten außen vor: Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen weder auf die 20 noch auf die 15 Prozent.

Kappungsgrenze und Vergleichsmiete: Es gilt der niedrigere Wert

Die Kappungsgrenze erlaubt keine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus. Sie begrenzt nur zusätzlich. Am Ende prüfen Sie immer zwei Obergrenzen und setzen die niedrigere an.

Wie Sie die Vergleichsmiete mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten ermitteln, erklärt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

15 oder 20 Prozent: Wo die abgesenkte Kappungsgrenze gilt

Die 20 Prozent sind der bundesweite Regelfall. Die 15 Prozent gelten nur dort, wo eine Landesverordnung die Gemeinde ausdrücklich bestimmt. Jede Verordnung darf höchstens fünf Jahre gelten, danach braucht es eine neue. Anders als bei der Mietpreisbremse, deren Verordnungen spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten müssen (§ 556d Abs. 2 BGB), gibt es für Kappungsgrenzenverordnungen kein bundesweites Enddatum. In Nordrhein-Westfalen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze zum Beispiel bis 28.02.2030.

Der Bundesgerichtshof hat die Verordnungsermächtigung als verfassungsgemäß bestätigt und die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung von 2013 für wirksam erklärt. Zivilgerichte prüfen die Wirksamkeit einer Verordnung im Streitfall selbst mit (BGH, Urteil vom 04.11.2015, VIII ZR 217/14). Laut Übersicht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, Stand Januar 2026) gelten Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze oder beides in 814 Gemeinden mit rund 32 Millionen Einwohnern.

Kappungsgrenzenverordnungen der Länder: Gebiete mit 15 Prozent (Stand 26.09.2026)

Die Tabelle beruht auf Verordnungstexten und Veröffentlichungen der Landesregierungen sowie auf der BBSR-Übersicht mit Stand Januar 2026. Die acht Küstengemeinden in Mecklenburg-Vorpommern fehlen in der BBSR-Übersicht, weil ihre Verordnung erst seit dem 18.03.2026 gilt. Wo die Tabelle kein Enddatum nennt, ließ sich die Geltungsdauer nicht aus dem Verordnungstext belegen. Die Tabelle ersetzt nicht den Blick in die Verordnung selbst, denn Gebietslisten ändern sich mit jeder Neufassung.

So prüfen Sie Ihre Gemeinde

1. Verordnung aufrufen: Suchen Sie die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung Ihres Landes (je nach Land auch Kappungsgrenzen-Verordnung oder Mieterschutzverordnung) im Landesrechtsportal oder auf der Seite des zuständigen Bau- oder Justizministeriums. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Liste steht. Manche Verordnungen erfassen nur Teile einer Gemeinde.
2. Geltungszeitraum prüfen: Ist die Verordnung in Kraft, und gilt sie noch zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Verlangen zugeht, und zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll?
3. Übersichten nur zur Orientierung nutzen: Die BBSR-Tabelle und Listen von Verbänden helfen beim schnellen Überblick. Maßgeblich ist der Verordnungstext.

Wenn eine Verordnung ausläuft oder neu in Kraft tritt

Zwei Fälle stehen 2026 konkret an. In Hessen endet die Mieterschutzverordnung am 25.11.2026, die Neufassung soll 71 statt bisher 49 Kommunen umfassen und nach Angaben der Landesregierung Mitte November 2026 beschlossen werden. In Baden-Württemberg läuft die Verordnung am 31.12.2026 aus, der Ministerrat hat am 22.09.2026 Entwürfe für eine Verlängerung zur Anhörung freigegeben. Beschlossen ist in beiden Ländern noch nichts.

Welcher Zeitpunkt maßgeblich ist, wenn eine Verordnung zwischen Zugang des Verlangens und Wirksamwerden der Erhöhung ausläuft oder neu in Kraft tritt, ist nach unserer Recherche nicht höchstrichterlich geklärt. Die vorsichtige Lösung: Rechnen Sie mit 15 Prozent, wenn zu einem der beiden Zeitpunkte eine Verordnung für Ihre Gemeinde gilt, oder lassen Sie den Fall vor dem Versand prüfen.

Kappungsgrenzen-Gebiet ist nicht gleich Mietpreisbremsen-Gebiet

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse beruhen auf getrennten Ermächtigungen (§ 558 Abs. 3 und § 556d Abs. 2 BGB). Manche Länder regeln beides in einer gemeinsamen Mieterschutzverordnung, die Gebietslisten decken sich trotzdem oft, aber nicht immer. Schleswig-Holstein hat für 62 Städte und Gemeinden nur die abgesenkte Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse. In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse in deutlich mehr Gemeinden als die abgesenkte Kappungsgrenze. Schließen Sie deshalb nie vom Mietpreisbremsen-Gebiet auf das Kappungsgrenzen-Gebiet oder umgekehrt.

Kappungsgrenze berechnen in fünf Schritten

Die Berechnung läuft immer gleich ab. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst das Datum, dann die Beträge.

1. Wirksamkeitsdatum festlegen. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht Ihr Schreiben am 20.10.2026 zu, ist das der 01.01.2027.
2. Bezugstag bestimmen. Rechnen Sie vom Wirksamkeitsdatum drei Jahre zurück: 01.01.2027 minus drei Jahre ergibt den 01.01.2024. Begann das Mietverhältnis später, ist der Mietbeginn der Bezugstag.
3. Ausgangsmiete ablesen. Das ist die vertraglich geschuldete Miete am Bezugstag, in der vereinbarten Mietstruktur (etwa Nettokaltmiete oder Teilinklusivmiete).
4. Kappungsbetrag errechnen. Ausgangsmiete × 1,20 oder × 1,15. Hinzu kommen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, die im Dreijahreszeitraum wirksam wurden, etwa eine Modernisierungsumlage.
5. Mit der Vergleichsmiete abgleichen. Vergleichsmiete pro m² × tatsächliche Wohnfläche. Der niedrigere der beiden Werte ist die höchstzulässige neue Miete.

Als Formel:

Zulässige neue Miete = niedrigerer Wert aus (Ausgangsmiete × 1,20 bzw. 1,15 + Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 im Zeitraum) und (Vergleichsmiete pro m² × tatsächliche Wohnfläche)

Vereinbaren Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen, spielen Anpassungen der Vorauszahlungen für die Rechnung keine Rolle, weil sie die Nettokaltmiete nicht verändern. Wie Sie die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung anpassen, erklärt der Artikel Betriebskostenvorauszahlung anpassen.

Der kostenlose Kappungsgrenze-Rechner rechnet diese Formel mit Ihren Zahlen durch: Er nennt den Bezugstag, die Höchstmiete nach Kappungsgrenze und Vergleichsmiete sowie Warte- und Jahresfrist. Eine erste Orientierung zur Vergleichsmiete selbst gibt der Mietpreisrechner; auch er fragt nach der Miete vor drei Jahren und nach Erhöhungen wegen Modernisierung.

Welche Miete ist die Ausgangsmiete?

• Vereinbarte Miete, nicht geminderte Miete: Maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Miete. Eine Mietminderung bleibt außer Betracht, auch wenn sie auf einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent beruht (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Im entschiedenen Fall waren 94,5 m² vereinbart, tatsächlich hatte die Wohnung 84 m². Ausgangswert blieb die vereinbarte Nettokaltmiete von 423 Euro.
• Mietstruktur: Bei einer Teilinklusivmiete ist diese der Ausgangswert der Kappungsgrenze. Betriebskostenanteile werden nicht herausgerechnet (BGH, Urteil vom 19.11.2003, VIII ZR 160/03).
• Tatsächliche Wohnfläche: Für die Vergleichsmiete zählt die tatsächliche Fläche, auch wenn sie größer ist als im Vertrag angegeben. Die Kappungsgrenze gilt trotzdem in voller Strenge. Eine einseitige Anpassung der Miete an die größere Fläche außerhalb von § 558 BGB gibt es nicht (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Im entschiedenen Fall hatte die Wohnung 210,43 m² statt vereinbarter 156,95 m². Verlangt wurden 937,52 Euro statt 629,75 Euro Bruttokaltmiete, zuzustimmen war nur einer Erhöhung um 15 Prozent, also um 94,46 Euro.
• Mietverhältnis jünger als drei Jahre: Maßgeblich ist die Anfangsmiete. Die Grenze wird nicht zeitanteilig gekürzt.
• Zwischenzeitliche Mietsenkung: Wurde die Miete im Dreijahreszeitraum gesenkt, lassen Sie die Ausgangsmiete vor dem Versand prüfen.

Beispiel 1: Die Kappungsgrenze greift

Eine 70-m²-Wohnung, Nettokaltmiete 700,00 Euro (10,00 Euro/m²), unverändert seit dem 01.01.2023. Der Mietspiegel ergibt 11,80 Euro/m². Die rechte Spalte zeigt zum Vergleich dieselbe Wohnung außerhalb eines Verordnungsgebiets.

Im 15-Prozent-Gebiet bremst die Kappungsgrenze, außerhalb die Vergleichsmiete. Weil die Erhöhung auf 805,00 Euro das Dreijahresfenster ausschöpft, bleibt im Verordnungsgebiet danach vorerst kein Spielraum: Solange der Bezugstag vor dem 01.01.2027 liegt, ist die Ausgangsmiete 700,00 Euro und die Grenze 805,00 Euro. Rechnerisch ist die nächste Erhöhung nach § 558 BGB erst mit Wirksamwerden ab dem 01.01.2030 möglich.

Beispiel 2: Die Vergleichsmiete greift

Eine 80-m²-Wohnung in einer Gemeinde ohne Verordnung, Nettokaltmiete 640,00 Euro (8,00 Euro/m²), unverändert seit dem 01.05.2022. Das Verlangen geht am 12.11.2026 zu.

In Lagen mit moderatem Mietniveau ist oft die Vergleichsmiete die engere Grenze. Der rechnerische Rest der Kappungsgrenze verschafft dann keinen zusätzlichen Spielraum.

Beispiel 3: Eine frühere Erhöhung verbraucht den Spielraum

In diesem Fall passieren leicht Rechenfehler. Eine 65-m²-Wohnung in einer Gemeinde ohne Verordnung, seit Mietbeginn im Jahr 2020 für 600,00 Euro vermietet. Zum 01.04.2025 wurde die Miete nach § 558 BGB auf 650,00 Euro erhöht. Das nächste Verlangen ist ab dem 01.04.2026 möglich (Jahresfrist), wirksam werden kann es frühestens zum 01.07.2026 (15 Monate unverändert). Der Vermieter schickt es im Oktober 2026, die Erhöhung soll am 01.01.2027 wirksam werden. Der Mietspiegel ergibt 11,40 Euro/m².

Wer ab der heutigen Miete rechnet, verlangt 21,00 Euro pro Monat zu viel, im Jahr 252,00 Euro. Der Mieter muss nur der Erhöhung auf 720,00 Euro zustimmen. Umgekehrt zeigt das Beispiel, wie sich der Spielraum mit dem Wirksamkeitsdatum verschiebt: Soll eine spätere Erhöhung am 01.04.2028 oder danach wirksam werden, liegt der Bezugstag nicht mehr vor der Erhöhung von 2025. Dann ist 650,00 Euro die Ausgangsmiete, und die Kappungsgrenze liegt bei 780,00 Euro, sofern die Vergleichsmiete das hergibt.

Beispiel 4: Modernisierungsumlage im Dreijahreszeitraum

Eine 75-m²-Wohnung, Mietbeginn 01.10.2023, Nettokaltmiete 675,00 Euro (9,00 Euro/m²). Nach dem Einbau neuer Fenster wurde die Miete zum 01.06.2025 per Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB um 60,00 Euro auf 735,00 Euro erhöht. Das Verlangen nach § 558 BGB geht im Dezember 2026 zu. Die Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung liegt bei 11,20 Euro/m².

Zwei Fehler liegen hier nahe. Wer die 60,00 Euro auf die Kappungsgrenze anrechnet, rechnet mit 810,00 Euro und verschenkt im 20-Prozent-Gebiet 30,00 Euro pro Monat. Wer die Umlage dagegen auf die Vergleichsmiete aufschlägt und 900,00 Euro verlangt, überschreitet die Obergrenze aus § 558 Abs. 1 BGB. Auch für die Wartefrist zählt die Modernisierungserhöhung nicht (§ 558 Abs. 1 S. 3 BGB): Die 15 Monate laufen hier ab Mietbeginn und sind längst erfüllt.

Beispiel 5: Mietverhältnis jünger als drei Jahre

Eine 72-m²-Wohnung in einem 15-Prozent-Gebiet, Mietbeginn 01.02.2025, Anfangsmiete 900,00 Euro (12,50 Euro/m²). Die Vergleichsmiete liegt bei 14,60 Euro/m².

Die Grenze wird nicht deshalb kleiner, weil das Mietverhältnis erst knapp zwei Jahre besteht. Weil die Miete zum Wirksamwerden 15 Monate unverändert sein muss und zwischen Zugang und Wirksamwerden rund drei Monate liegen, ist das erste Verlangen rechnerisch frühestens nach etwa zwölf Monaten Mietdauer sinnvoll.

Fristen: Wartefrist, Jahresfrist (Sperrfrist) und Zustimmung

Die Kappungsgrenze bestimmt die Höhe, § 558 Abs. 1 und § 558b BGB bestimmen den Zeitpunkt. Beides prüfen Sie getrennt.

Ein Beispiel mit Daten: Die letzte Erhöhung wurde am 01.03.2025 wirksam. Das nächste Verlangen dürfen Sie ab dem 01.03.2026 stellen (die Jahresfrist wird üblicherweise ab Wirksamwerden der letzten Erhöhung gerechnet), wirksam werden kann es frühestens zum 01.06.2026. Geht Ihr Verlangen am 20.10.2026 zu, läuft die Überlegungsfrist bis 31.12.2026, die neue Miete ist ab 01.01.2027 geschuldet, und eine Klage auf Zustimmung müssen Sie bis 31.03.2027 erheben.

Formal braucht das Verlangen Textform und eine Begründung (§ 558a BGB), etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zur Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Eine kurze, nachvollziehbare Darstellung der Kappungsberechnung im Schreiben erleichtert dem Mieter die Prüfung. Wie Sie das Schreiben aufbauen, die Zustimmung einholen und bei Ablehnung vorgehen, beschreibt der Leitfaden Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen.

Kappungsgrenze und Modernisierung: zwei verschiedene Grenzen

Im Sprachgebrauch heißt auch die Begrenzung der Modernisierungsumlage oft „Kappungsgrenze“. Rechtlich sind das zwei getrennte Instrumente, die sich gegenseitig nicht verrechnen.

Nach einer Modernisierung können Sie beide Wege kombinieren. Der BGH lässt zu, zuerst auf die Vergleichsmiete für den modernisierten Zustand zu erhöhen und danach die Modernisierungsumlage zu verlangen. Die Umlage ist dann aber so begrenzt, dass beide Erhöhungen zusammen nicht über eine reine Modernisierungsmieterhöhung hinausgehen (BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 367/18). Haben Sie für die Maßnahme Fördermittel erhalten, sind diese auch bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete vom Jahresbetrag abzuziehen, Zuschüsse mit 8 Prozent des Zuschusses (§ 558 Abs. 5 BGB). Wie Sie die Umlage selbst berechnen, zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen.

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse im Vergleich

Beide Instrumente werden oft verwechselt, weil sie meist in denselben Städten gelten. Sie setzen aber an unterschiedlichen Zeitpunkten an.

Eine Anfangsmiete, die Sie unter der Mietpreisbremse zulässig vereinbart haben, ist später die Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse selbst spielt bei der Erhöhung im laufenden Vertrag keine Rolle mehr.

Wann die Kappungsgrenze nicht gilt

• Staffelmiete: Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 S. 2 BGB). Nach der letzten Staffel gelten die allgemeinen Regeln. Dem Wortlaut nach nimmt § 558 BGB nur Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB aus, Staffelstufen gehören nicht dazu. Gehen Sie bei der ersten Erhöhung nach Staffelende deshalb vorsichtshalber davon aus, dass Staffelsprünge der letzten drei Jahre auf die Kappungsgrenze zählen und die Wartefrist mit der letzten Staffelstufe beginnt. Mehr dazu im Artikel Staffelmiete für Vermieter und im Staffelmiete-Rechner.
• Indexmiete: Bei einer vereinbarten Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 S. 3 BGB). Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Siehe Indexmiete für Vermieter und den Indexmiete-Rechner.
• Neuvermietung: Bei einem neuen Mietvertrag gibt es keine Erhöhung nach § 558 BGB, also auch keine Kappungsgrenze. Hier gilt gegebenenfalls die Mietpreisbremse.
• Vertraglicher Ausschluss: Ist eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen oder ergibt sich der Ausschluss aus den Umständen, scheidet § 558 BGB insgesamt aus (§ 557 Abs. 3 BGB).
• Sonderformen des Wohnraums: Die Regeln über die Mieterhöhung gelten nicht für (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB):
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  • ein überwiegend vom Vermieter möbliertes Zimmer in der von ihm selbst bewohnten Wohnung, sofern es dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist,
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, sofern der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung und die Ausnahme hingewiesen wurde,
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
• Wegfall der Fehlbelegungsabgabe: Ist eine Ausgleichszahlungspflicht des Mieters wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen, gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit die Erhöhung die zuletzt gezahlte Ausgleichszahlung nicht übersteigt (§ 558 Abs. 4 BGB). Für private Vermieter frei finanzierter Wohnungen hat das kaum Bedeutung.

Stand der Reform: keine Änderung der Kappungsgrenze beschlossen

Die Kappungsgrenze von 20 und 15 Prozent gilt unverändert. Der Stand zum 26.09.2026:

• Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD (April 2025): Er enthält keine Aussage zur Kappungsgrenze. Eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen soll bis 31.12.2026 unter anderem die Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, eine Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift und Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorbereiten. Änderungen an § 558 BGB sind damit für die Zukunft nicht ausgeschlossen.
• Mietrechtsreform (Regierungsentwurf „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“): Kabinettsbeschluss am 29.04.2026, Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026, erste Lesung am 09.07.2026, öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss für den 14.10.2026 angesetzt. Zweite und dritte Lesung, Bundesrat und Verkündung stehen aus. Der Entwurf ändert § 558 BGB nicht. Geplant sind unter anderem eine Begrenzung von Indexmieten in Verordnungsgebieten (Anstieg des Verbraucherpreisindex über 3 Prozent pro Jahr nur zur Hälfte), Regeln zum Möblierungszuschlag und zur Kurzzeitvermietung sowie die Anhebung der Wertgrenze im vereinfachten Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro.
• Begriffsverwechslung: Die Entwurfsbegründung nennt die geplante Indexbegrenzung „Kappungsgrenze bei Indexmiete“ (§ 557b Abs. 4 BGB-E). Mit § 558 Abs. 3 BGB hat das nichts zu tun, und in Kraft ist es auch nicht.
• 11 und 9 Prozent: Der Ampel-Koalitionsvertrag von 2021 sah für angespannte Wohnungsmärkte eine Absenkung auf 11 Prozent in drei Jahren vor, umgesetzt wurde sie nie. Der Gesetzentwurf der Grünen („Faire-Mieten-Gesetz“, Bundestagsdrucksache 21/222 vom 20.05.2025) mit 9 Prozent in angespannten Märkten ist nicht beschlossen.

Auf Landesebene können sich dagegen kurzfristig die Gebiete ändern (siehe oben zu Hessen und Baden-Württemberg). Die geplante Begrenzung von Indexmieten im Regierungsentwurf erklärt der Artikel Indexmiete für Vermieter. Alle Reformpunkte enthält der Regierungsentwurf in Bundestagsdrucksache 21/6807.

Checkliste vor dem Erhöhungsverlangen

1. Vertragsart geprüft: keine laufende Staffel- oder Indexmiete, kein vertraglicher Ausschluss.
2. Kein Sonderfall nach § 549 Abs. 2 oder 3 BGB.
3. Letzte zählende Mieterhöhung und ihr Wirksamkeitsdatum notiert, Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen ausgesondert.
4. Jahresfrist zum geplanten Zugang und 15-Monats-Frist zum Wirksamwerden eingehalten.
5. Wirksamkeitsdatum aus dem Zugang abgeleitet (Beginn des dritten Kalendermonats).
6. Bezugstag ermittelt (Wirksamwerden minus drei Jahre; liegt dieser Tag vor Mietbeginn, gilt der Mietbeginn) und Ausgangsmiete aus dem Vertrag abgelesen: die vereinbarte Miete an diesem Tag, nicht die heutige und nicht die geminderte Miete.
7. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB im Dreijahreszeitraum zum Kappungsbetrag addiert.
8. 15 oder 20 Prozent: Verordnung für die Gemeinde zu Zugang und Wirksamwerden geprüft.
9. Vergleichsmiete mit Begründungsmittel belegt, Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mitgeteilt.
10. Tatsächliche Wohnfläche verwendet.
11. Niedrigeren Wert aus Kappungsgrenze und Vergleichsmiete als neue Miete angesetzt.
12. Verlangen in Textform mit nachweisbarem Zugang versandt, Berechnung und Belege abgelegt.

Häufige Fragen

Was ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen darf: um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie gilt zusätzlich zur Vergleichsmiete, zulässig ist immer der niedrigere der beiden Werte. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit.

Gilt in meiner Stadt die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?

Das hängt von der Kappungsgrenzenverordnung oder Mieterschutzverordnung Ihres Landes ab. Laut Übersicht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (Stand Januar 2026) haben 14 der 16 Länder Gebiete mit 15 Prozent bestimmt, im Saarland und in Sachsen-Anhalt gilt überall die 20-Prozent-Grenze. Prüfen Sie im Landesrecht oder auf der Seite des zuständigen Landesministeriums, ob Ihre Gemeinde in der Verordnung steht und ob die Verordnung beim Zugang des Verlangens und beim Wirksamwerden der Erhöhung gilt. Übersichten wie die des BBSR eignen sich nur zur ersten Orientierung.

Wie berechne ich die Kappungsgrenze?

Legen Sie zuerst fest, wann die Erhöhung wirksam werden soll, und rechnen Sie von diesem Tag drei Jahre zurück. Die an diesem Bezugstag geschuldete Miete multiplizieren Sie mit 1,20, in Verordnungsgebieten mit 1,15. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten aus diesem Zeitraum schlagen Sie hinzu. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung niedriger, ist sie die Obergrenze.

Von welcher Miete wird die Kappungsgrenze berechnet?

Ausgangswert ist die vertraglich vereinbarte Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, nicht die aktuelle Miete. Eine Mietminderung bleibt außer Betracht, auch wenn sie auf einer zu kleinen Wohnfläche beruht (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Bei einer Teilinklusivmiete ist diese der Ausgangswert. Besteht das Mietverhältnis noch keine drei Jahre, rechnen Sie mit der Anfangsmiete.

Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?

Nein. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierungsumlagen und Erhöhungen wegen Betriebskosten, werden nicht auf die 20 oder 15 Prozent angerechnet, sondern zum Kappungsbetrag hinzugerechnet. Die neue Gesamtmiete darf aber die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung nicht übersteigen. Für die Modernisierungsumlage selbst gilt eine eigene Grenze von 3 Euro oder 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmiete oder Indexmiete?

Während der Laufzeit einer Staffelmiete und während einer vereinbarten Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen, die Kappungsgrenze spielt dort also keine Rolle. Die Miete steigt nach den vereinbarten Staffeln oder nach dem Verbraucherpreisindex. Endet die Staffelmiete, gelten wieder die allgemeinen Regeln einschließlich Wartefrist und Kappungsgrenze.

Was ist der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?

Die Kappungsgrenze betrifft laufende Mietverhältnisse und begrenzt Erhöhungen auf die Vergleichsmiete auf 20 oder 15 Prozent in drei Jahren. Die Mietpreisbremse greift bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses und begrenzt die vereinbarte Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Beide beruhen auf getrennten gesetzlichen Ermächtigungen. Die Länder bestimmen die Gebiete jeweils gesondert, teils in einer gemeinsamen Verordnung, und die Listen können voneinander abweichen. In Schleswig-Holstein gilt zum Beispiel nur die abgesenkte Kappungsgrenze.

Wird die Kappungsgrenze 2026 gesenkt?

Stand 26.09.2026 ist keine Änderung beschlossen. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807) ändert § 558 BGB nicht, er betrifft unter anderem Indexmieten, Möblierungszuschläge und Kurzzeitvermietungen. Die im Koalitionsvertrag von 2021 für angespannte Wohnungsmärkte geplante Absenkung auf 11 Prozent wurde nie umgesetzt, und der Gesetzentwurf der Grünen mit 9 Prozent ist nicht beschlossen. Der aktuelle Koalitionsvertrag erwähnt die Kappungsgrenze nicht, sieht aber eine Expertengruppe vor, die bis Ende 2026 eine Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften vorbereiten soll.

Was passiert, wenn meine Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?

Das Erhöhungsverlangen ist nicht insgesamt unwirksam, aber unbegründet, soweit es über der Grenze liegt. Der Mieter kann der Erhöhung bis zum zulässigen Betrag zustimmen und den Rest ablehnen, denn § 558b Abs. 1 BGB spricht von einer Zustimmung, „soweit“ der Mieter zustimmt. So lag es im Flächenfall des BGH (Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14): Zuzustimmen war nur einer Erhöhung um 15 Prozent. Klagen Sie auf die volle Summe, verlieren Sie den überschießenden Teil und tragen anteilig die Kosten. Davon zu unterscheiden sind formale Mängel des Verlangens, etwa eine fehlende Begründung. Sie lassen sich im Prozess nachholen oder beheben, der Mieter erhält dann aber erneut die volle Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB). Rechnen Sie die Grenze deshalb vor dem Versand nach.

Kappungsgrenze prüfen mit Vermieter1.de

Legen Sie in Vermieter1.de am Mietverhältnis eine Mieterhöhung vom Typ „Mietspiegel“ an, prüft die Software das Verlangen schon während der Eingabe nach § 558 BGB:

• Ausschluss: Ist am Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete hinterlegt, kennzeichnet die Prüfung eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete während der Laufzeit als unzulässig.
• Fristen: Wartefrist von 15 Monaten und Jahresfrist aus dem erfassten Mietverlauf, dazu der früheste Wirksamkeitstermin nach § 558b Abs. 1 BGB. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen nicht mit.
• Kappungsgrenze: Bezugstag drei Jahre vor Wirksamwerden, bei jüngeren Verträgen der Mietbeginn. Die Ausgangsmiete stammt aus dem Mietverlauf und den erfassten Mieterhöhungen, erfasste Modernisierungserhöhungen im Zeitraum werden hinzugerechnet und nicht angerechnet. Ob 15 oder 20 Prozent gelten, ermittelt die Software aus der Gemeinde der Immobilie anhand der BBSR-Gemeindeliste (Stand Januar 2026). Diese Liste korrigiert sie in belegten Einzelfällen nach dem Verordnungstext, etwa für Pfedelbach in Baden-Württemberg, für die acht Küstengemeinden in Mecklenburg-Vorpommern, die die Landesverordnung seit dem 18.03.2026 erfasst, und für Reut in Bayern, das seit dem 16.07.2026 nicht mehr erfasst ist. Lässt sich die Gemeinde nicht eindeutig zuordnen, setzt sie 20 Prozent an und weist darauf hin. Hat Ihr Land die Verordnung nach diesem Stand geändert oder neu gefasst, prüfen Sie das Ergebnis und Ihre Gemeinde anhand des Verordnungstexts.
• Vergleichsmiete: Abgleich mit der Spanne, die Sie angeben, oder mit einer an der Einheit hinterlegten Vergleichsmiete.

Jeder Prüfpunkt erscheint mit Status und Norm, bei der Kappungsgrenze zusammen mit Bezugstag und Ausgangsmiete. Ist kein Mietverlauf erfasst, setzt die Prüfung die im Mietvertrag hinterlegte Kaltmiete als Miete seit Mietbeginn an. Gab es seit Mietbeginn Erhöhungen, die weder im Mietverlauf noch als Mieterhöhung in der Software erfasst sind, fällt die Grenze dann zu hoch aus. Pflegen Sie den Mietverlauf deshalb vollständig. Ist gar keine Miete hinterlegt, meldet die Prüfung die Ausgangsmiete als nicht belegt. Das Ergebnis ist eine Plausibilitätsprüfung auf Basis Ihrer Daten, keine Rechtsberatung. Meldet die Prüfung einen Verstoß, können Sie die Mieterhöhung trotzdem anlegen. Das Anschreiben erzeugen Sie als PDF-Entwurf. Bei Erhöhungen vom Typ „Mietspiegel“ übernimmt es die Sätze zu Wartefrist, Jahresfrist und Kappungsgrenze nur, wenn der jeweilige Prüfpunkt keinen Verstoß und keinen Vorbehalt zeigt. Bei der Kappungsgrenze muss außerdem die Gemeinde eindeutig zugeordnet sein. Den Satz zur Vergleichsmiete übernimmt es auch bei einem Hinweis, etwa wenn die Vergleichsmiete aus Ihren eigenen Angaben stammt. Schlägt die Prüfung fehl, enthält das Schreiben keinen dieser Sätze, und die Software weist Sie vor dem Versand darauf hin. Prüfen Sie das Anschreiben trotzdem vor dem Versand. Wie Mieterhöhungen und die Mietentwicklung in der Software ablaufen, zeigt die Seite Mieterverwaltung.

Das Anlegen von Mieterhöhungen gehört zu den Bezahltarifen; Basic und Pro können Sie 14 Tage kostenlos testen. Eine Wohneinheit verwalten Sie dauerhaft kostenlos.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechenbeispiele beruhen auf angenommenen Werten. Die Länderübersicht gibt den recherchierten Stand der Landesverordnungen am 26.09.2026 wieder; Gebiete und Geltungszeiträume können sich durch Neufassungen kurzfristig ändern, prüfen Sie deshalb vor dem Versand eines Erhöhungsverlangens die aktuelle Verordnung Ihres Landes. Der Stand des Gesetzgebungsverfahrens zur Mietrechtsreform kann sich nach Redaktionsschluss ändern. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird nicht übernommen. Im Einzelfall sollten Sie fachkundigen Rat einholen, etwa bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrem Eigentümerverband. Stand: September 2026.