Indexmiete 2026: Vereinbaren, erhöhen, Fristen + Muster

Bei einer Indexmiete folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex (VPI). Der lag im August 2026 bei 125,8 Punkten und damit 2,9 Prozent über dem Vorjahresmonat. Von selbst ändert sich die Miete allerdings nicht. Die Anpassung muss erklärt werden, der richtige Indexmonat muss gewählt und der Zahlungstermin korrekt berechnet sein. Ein Formfehler im Schreiben verschiebt die Erhöhung um Monate, eine fehlerhafte Klausel im Mietvertrag kann die gesamte Indexvereinbarung kippen.

Dieser Leitfaden führt durch Vereinbarung, Berechnung und Erhöhung, mit Musterklausel, drei Rechenbeispielen mit Werten des Statistischen Bundesamts und einem Musterschreiben. Zum Schluss folgt, was die geplante Kappung von Indexmieten vorsieht und warum sie Stand 26. September 2026 noch nicht gilt.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundlage: Bei einer Indexmiete folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Die Vereinbarung muss schriftlich sein, also von beiden Seiten unterschrieben.
• Keine Automatik: Jede Anpassung verlangt eine Erklärung in Textform mit der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete oder der Erhöhung in Euro. Zu zahlen ist die neue Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
• Jahresfrist: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Pflicht, jedes Jahr anzupassen, gibt es nicht.
• Rechnen in Prozent: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Beispiel: 900,00 € × 125,8 ÷ 120,2 = 941,93 €.
• Grenzen: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, eine Modernisierungsumlage nur ausnahmsweise möglich. Die Kappungsgrenze gilt für Indexanpassungen nicht. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
• Reform: Die geplante Kappung (3-Prozent-Schwelle, übersteigender Teil nur zur Hälfte) steht im Regierungsentwurf, ist aber Stand 26.09.2026 weder beschlossen noch in Kraft.

§ 557b BGB auf einen Blick

Die Indexmiete ist in einem einzigen Paragrafen geregelt. § 557 Abs. 2 BGB erlaubt es, künftige Mieterhöhungen entweder als Staffelmiete oder als Indexmiete zu vereinbaren. § 557b BGB legt fest, was dabei gilt. Die fünf Absätze enthalten jeweils eine konkrete Pflicht oder Grenze:

Das Preisklauselgesetz, das Wertsicherungsklauseln sonst stark einschränkt, lässt § 557b BGB ausdrücklich unberührt (§ 1 Abs. 3 PrKG). Ob eine Indexklausel im Wohnraummietvertrag wirksam ist, richtet sich damit nach § 557b BGB und der allgemeinen Klauselkontrolle.

Indexmiete vereinbaren

Voraussetzungen für eine wirksame Vereinbarung

Schriftform mit Unterschrift beider Seiten. „Schriftlich“ bedeutet Schriftform nach § 126 BGB: Vermieter und Mieter unterschreiben eigenhändig auf derselben Urkunde, oder jede Seite unterschreibt die für die andere bestimmte gleichlautende Urkunde. Elektronisch ist das nur mit qualifizierter elektronischer Signatur möglich (§ 126a BGB). Eine per E-Mail bestätigte Vereinbarung, eine eingescannte Unterschrift oder ein einfaches E-Signatur-Tool genügen nicht. Fehlt die Form, ist die Indexvereinbarung nichtig (§ 125 BGB). Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Miete lässt sich dann aber nur über das normale Verfahren nach §§ 558 ff. BGB erhöhen. Die Vereinbarung darf in einer Anlage zum Mietvertrag stehen, im Fall des BGH-Urteils vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20, war das so. Lassen Sie eine solche Anlage von beiden Seiten unterschreiben.

Nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Das Gesetz nennt noch den alten Namen „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“. Seit 2003 heißt dieser Index Verbraucherpreisindex für Deutschland, gemeint ist derselbe Index (BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 291/16). Nicht zulässig sind der Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI), Landesindizes, Baupreisindizes oder ein Mietenindex. Nennt der Vertrag einen Landesindex, liegt keine Indexmiete nach § 557b BGB vor.

Kein Basisjahr und kein Fristbeginn nötig. Die Klausel muss weder ein Basisjahr nennen noch ausdrücklich regeln, ab wann die Jahresfrist läuft (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 25 ff. und 36 ff.). Bei einer Klausel, die auf die prozentuale Veränderung abstellt, wird nach einer Umstellung des Basisjahrs die jeweils aktuelle Indexreihe verwendet.

Ausformuliert und im Abschnitt zur Miete. Das LG Berlin II hat eine Indexvereinbarung, die lediglich auf § 557b BGB verwies, ohne deren Inhalt zu erläutern, gegenüber Verbrauchern als intransparent angesehen und dabei auch ihre Stellung im Vertrag beanstandet (Hinweisbeschluss vom 13.01.2025, 63 S 138/24, besprochen in IMR 2025, 230). Schreiben Sie die Regelung deshalb aus und stellen Sie sie in den Abschnitt über die Miete. Steht sie an unerwarteter Stelle, etwa unter „Sonstiges“, kann sie als überraschende Klausel gar nicht Vertragsbestandteil werden (§ 305c Abs. 1 BGB).

Klar sagen, was indexiert wird. Fehlt eine ausdrückliche Regel, legt der BGH die Klausel nach der Mietstruktur aus: Bei Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung wird nur die Nettokaltmiete indexiert (VIII ZR 42/20, Rn. 40 ff.). Schreiben Sie das trotzdem ausdrücklich in den Vertrag.

Keine Laufzeitvorgabe, keine Kombination mit Staffeln. Eine Mindest- oder Höchstlaufzeit schreibt das Gesetz nicht vor. Eine Indexmiete, die zusätzlich feste Staffeln enthält, ist im Wohnraummietrecht dagegen nicht zulässig, weil § 557 Abs. 2 BGB nur das eine oder das andere erlaubt.

Ausgangsmiete und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt bei einer Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Liegt die Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete und für Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn (§ 556e BGB) sowie für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

Ist die Ausgangsmiete zu hoch, kann der Mieter das rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, bei einer Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn unter weiteren Voraussetzungen sogar ab Mietbeginn (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Indexklausel bleibt nach überwiegender Ansicht in der Literatur wirksam, indexiert wird dann die zulässige Ausgangsmiete. Ein Beispiel: Vereinbart sind 1.500 Euro, zulässig wären 1.200 Euro. Steigt der Index um 15 Prozent, sind 1.380 Euro geschuldet und nicht 1.725 Euro.

Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Prüfung ermitteln, zeigt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Für eine erste grobe Einordnung der geplanten Einstiegsmiete können Sie den Mietpreisrechner nutzen. Er liefert einen bundesweiten Modellwert nach Stadtgröße und ersetzt weder den örtlichen Mietspiegel noch die Prüfung der Mietpreisbremse.

Musterklausel für den Indexmietvertrag (unverbindlich)

Die folgende Klausel ist ein unverbindliches Formulierungsbeispiel ohne Gewähr. Sie setzt die Anforderungen aus Gesetz und Rechtsprechung um, ersetzt aber keine Prüfung im Einzelfall, etwa durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder Ihren Eigentümerverband.

§ [x] Miete und Indexmiete

(1) Die monatliche Nettokaltmiete beträgt bei Mietbeginn [Betrag] Euro (Ausgangsmiete). Hinzu kommen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach § [y].

(2) Die Parteien vereinbaren eine Indexmiete nach § 557b BGB. Die Nettokaltmiete wird durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) bestimmt. Ausgangswert ist der Indexstand für den Monat [Monat und Jahr des Mietbeginns].

(3) Ändert sich der Index gegenüber dem Ausgangswert oder gegenüber dem Indexstand, der der letzten Mietänderung zugrunde lag, kann jede Vertragspartei eine Änderung der Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis verlangen. Das gilt für Erhöhungen und Senkungen gleichermaßen. Wird der Index auf ein neues Basisjahr umgestellt, ist die Veränderung aus der jeweils aktuellen Indexreihe zu berechnen.

(4) Die Änderung ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Darin sind die eingetretene Änderung des Index sowie die geänderte Nettokaltmiete oder die Änderung als Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

(5) Die Nettokaltmiete muss, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

(6) Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nicht nach dem Index angepasst. Für sie gilt § 560 BGB.

(7) Während der Geltung der Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB sind nur in den Grenzen des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB möglich.

[Optional: (8) Eine Änderung nach Absatz 3 kann nur verlangt werden,
    wenn sich der Index seit dem Ausgangswert oder seit der letzten Mietänderung um mindestens [3] Prozent verändert hat. Dies gilt für beide Vertragsparteien.]

Drei Punkte stecken bewusst in dieser Formulierung:

• Referenzmonat gleich Monat des Mietbeginns. Im Gewerbemietrecht hat der BGH die Einschätzung des OLG Düsseldorf bestätigt, dass eine Formularklausel mit einem Ausgangsindex mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn den Mieter unangemessen benachteiligt, die Revision hatte das nicht angegriffen. Die Klausel war nach § 307 BGB von Anfang an unwirksam (Urteil vom 11.03.2026, XII ZR 51/25). Ob das so auf Wohnraum übertragbar ist, ist nicht entschieden. Mit dem Monat des Mietbeginns vermeiden Sie das Risiko.
• Anpassung durch Erklärung, für beide Seiten. Das Gesetz verlangt eine Erklärung in Textform. Formulierungen wie „die Miete ändert sich automatisch“ widersprechen § 557b Abs. 3 BGB. Im genannten Gewerbefall hat das OLG eine solche Formulierung neben einer Pflicht zur schriftlichen Aufforderung als intransparent gewertet, der BGH hat das bestätigt. Ebenso wichtig ist, dass beide Seiten die Anpassung verlangen können, also auch der Mieter bei sinkendem Index. Absatz (4) gibt deshalb nur die gesetzlichen Pflichtangaben wieder, damit an die Erklärung des Mieters keine strengeren Anforderungen gestellt werden als im Gesetz. Monat und Jahr der Indexstände sollten Sie in Ihrem eigenen Schreiben trotzdem nennen.
• Bagatellschwelle optional. Der BGH hat eine Indexklausel mit einer für beide Seiten geltenden Schwelle von 3 Prozent nicht beanstandet und die Schwelle als Bagatellklausel eingeordnet. Sie beschränkt nur, ab wann eine Anpassung verlangt werden kann, nicht die Berechnung (VIII ZR 42/20, Rn. 55). Eine Schwelle, die nur zugunsten des Vermieters wirkt, wäre an § 557b Abs. 5 BGB zu messen.

Typische Klauselfehler

Zwei Gestaltungen sind dagegen keine Fehler. Eine für beide Seiten geltende Bagatellschwelle hat der BGH nicht beanstandet (VIII ZR 42/20). Eine Höchstgrenze der Erhöhung zugunsten des Mieters benachteiligt ihn nicht und dürfte zulässig sein, höchstrichterlich entschieden ist das aber nicht.

Bei vorformulierten Klauseln gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion: Ein Gericht passt eine unwirksame Klausel nicht auf das gerade noch Zulässige an. Dass der Mieter Erhöhungen bisher ohne Vorbehalt gezahlt hat, macht eine unwirksame Vereinbarung nach Literaturansicht nicht wirksam.

Indexmiete im laufenden Mietvertrag nachträglich vereinbaren

Eine bestehende Standardmiete lässt sich per Vertragsänderung auf eine Indexmiete umstellen (§ 557 Abs. 2, § 557b Abs. 1 BGB). Dafür gelten dieselben Anforderungen wie bei einem neuen Vertrag, insbesondere die Schriftform mit Unterschrift beider Seiten.

Der Mieter muss einer solchen Umstellung nicht zustimmen, einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Bedenken Sie außerdem die Folge: Ab der Umstellung ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Liegt die aktuelle Miete deutlich unter dem örtlichen Niveau, geben Sie diesen Abstand mit der Umstellung dauerhaft auf. Ausgangspunkt der Indexierung sind dann die aktuelle Miete und der Indexstand des Monats, den Sie in der Vereinbarung festlegen. Legen Sie als Ausgangswert den Monat fest, in dem die Indexvereinbarung wirksam wird, und keinen früheren Monat (siehe den Hinweis zum Referenzmonat oben). Wurde die Miete kurz vor der Umstellung nach § 558 BGB erhöht, ist nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Jahresfrist für die erste Indexanpassung ab dieser Erhöhung oder erst ab der Umstellung läuft. Vorsichtig ist, die erste Anpassung frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der Indexvereinbarung gelten zu lassen.

Die Mietpreisbremse gilt für eine isolierte, nachträgliche Indexvereinbarung nach einer Literaturansicht nicht, weil sie auf den Beginn des Mietverhältnisses abstellt. Eine Entscheidung des BGH dazu gibt es nicht. Ein Prüfhinweis noch: Wer als Unternehmer vermietet und die Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation schließt, kann ein Widerrufsrecht des Mieters auslösen (§ 312 Abs. 3, §§ 312b, 312c, 312g BGB). Ob ein privater Vermieter als Unternehmer gilt, hängt vom Umfang der Vermietung ab. Klären Sie das im Zweifel vorher.

Indexmiete berechnen

Die Formel: Prozent, nicht Punkte

Die Miete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index. Das Statistische Bundesamt nennt dafür zwei Formeln:

• neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
• Veränderung in Prozent = (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand × 100) − 100

Der häufigste Rechenfehler ist, die Differenz der Indexpunkte als Prozentsatz zu nehmen. Steigt der Index von 120,0 auf 130,0, sind das 10 Punkte, aber nur 8,33 Prozent. Je höher der Index über 100 liegt, desto größer wird der Unterschied. Destatis rät deshalb von Klauseln ab, die mit Punkten arbeiten.

Mit dem kostenlosen Indexmiete-Rechner tragen Sie Miete und zwei Indexstände ein. Der Rechner ermittelt die neue Miete, prüft die Jahresfrist und nennt den Monat, ab dem der Mieter die geänderte Miete zahlt.

Welcher Indexwert gilt?

• Monatswerte: Regelt der Vertrag nichts anderes, ist der Index eines bestimmten Monats maßgeblich, nicht der Jahresdurchschnitt (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 43 ff.).
• Alter Indexstand: der Monat, der der letzten Anpassung zugrunde lag. Bei der ersten Anpassung ist es der Ausgangsmonat laut Vertrag.
• Neuer Indexstand: der aktuellste endgültige Monatswert, der beim Zugang veröffentlicht ist. Vorläufige Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt bereits am Ende des Berichtsmonats (Juli 2026: am 30.07.2026), endgültige Werte um die Mitte des Folgemonats (Juli 2026: am 12.08.2026). Nehmen Sie den endgültigen Wert, der vorläufige kann sich noch ändern.
• Dieselbe Basis für beide Werte. Aktuell gilt die Basis 2020 = 100, auf die mit dem Berichtsmonat Januar 2023 umgestellt wurde. Die Umstellung auf die Basis 2025 = 100 erwartet Destatis voraussichtlich im Jahr 2028. Danach nehmen Sie beide Werte aus der neuen Reihe, bereits erfolgte Anpassungen bleiben unberührt. Maßgeblich ist die Indexreihe, die beim Zugang Ihrer Erklärung veröffentlicht ist (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 34).
• Nicht verwechseln: Der HVPI wird seit dem Berichtsmonat Januar 2026 bereits auf der Basis 2025 = 100 ausgewiesen. Er ist nicht der Index des § 557b BGB.

Die Werte finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamts in der Tabelle „Verbraucherpreisindex: Gesamtindex und 12 Abteilungen“ oder in der Datenbank GENESIS-Online unter Tabelle 61111-0002.

VPI-Werte 2024 bis 2026

Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100. Quelle: Statistisches Bundesamt, Datenstand 10.09.2026, abgerufen am 26.09.2026.

Ältere Werte aus derselben Reihe, die in den Beispielen dieses Artikels vorkommen: Oktober 2021 = 104,3, März 2022 = 108,1, Oktober 2022 = 113,5. Jahresdurchschnitte zur Einordnung: 2021 = 103,1, 2022 = 110,2, 2023 = 116,7, 2024 = 119,3, 2025 = 121,9 (Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland, Jahreswerte, Stand 10.09.2026). Für die Mietanpassung verwenden Sie immer Monatswerte.

Zum Vergleich: Im August 2026 lagen die tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten bundesweit 2,2 Prozent über dem Vorjahresmonat, der Gesamtindex 2,9 Prozent (Destatis, Pressemitteilung Nr. 320 vom 10.09.2026). Indexmieten steigen derzeit also schneller als die Mieten im Bundesdurchschnitt. Wie sich die Mieten an Ihrem Standort entwickeln, kann davon deutlich abweichen.

Rechenbeispiel 1: erste Anpassung

Mietbeginn war der 01.10.2024, die Nettokaltmiete beträgt 900,00 Euro. Ausgangswert laut Vertrag ist Oktober 2024 mit 120,2. Die Erklärung geht dem Mieter am 07.10.2026 zu. Der zuletzt veröffentlichte endgültige Wert ist August 2026 mit 125,8. Den endgültigen Wert für September 2026 veröffentlicht das Statistische Bundesamt laut Veröffentlichungskalender erst am 13.10.2026.

Die Jahresfrist ist erfüllt, denn die Miete ist seit dem 01.10.2024 unverändert.

Rechenbeispiel 2: nach Jahren nachholen

Ein Mietverhältnis läuft seit März 2022 mit 750,00 Euro Nettokaltmiete. Ausgangswert ist März 2022 mit 108,1. Der Vermieter hat nie angepasst und holt das jetzt nach, Zugang wieder am 07.10.2026 mit dem Wert August 2026 = 125,8.

• Neue Miete: 750,00 € × 125,8 ÷ 108,1 = 872,80 €
• Erhöhung: 122,80 € pro Monat, das sind 16,37 Prozent
• Zahlbar ab 01.12.2026

Eine gebündelte Anpassung nach mehreren Jahren ist zulässig, eine Pflicht zur schrittweisen Anpassung gibt es nicht (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 56). Allein durch Abwarten verliert der Vermieter sein Recht nicht. Einen Verstoß gegen Treu und Glauben sah der BGH im entschiedenen Fall nicht, eine solche Grenze im Einzelfall hat er aber nicht ausgeschlossen. Die Erhöhungen, die in den Jahren 2023 bis 2025 möglich gewesen wären, bekommt der Vermieter nicht nachträglich, weil eine Indexerhöhung nur für die Zukunft wirkt.

Hier zeigt sich auch die Punktefalle: Der Index ist um 17,7 Punkte gestiegen. Wer daraus 17,7 Prozent macht, verlangt 882,75 Euro und damit 9,95 Euro im Monat zu viel.

Rechenbeispiel 3: Folgeanpassung mit Bezugsmonat

Mietbeginn war der 01.07.2024 mit 1.000,00 Euro, Ausgangswert Juli 2024 = 119,8.

Die zweite Anpassung beträgt 28,38 Euro oder 2,78 Prozent. Entscheidend ist der Bezugsmonat: Alter Indexstand für die zweite Anpassung ist Juli 2025, also der Wert, auf dem die erste Anpassung beruhte, und nicht der Ausgangswert Juli 2024. Zur Kontrolle: 1.000,00 € × 125,6 ÷ 119,8 ergibt ebenfalls 1.048,41 Euro.

Die neue Miete gilt ab 01.10.2026 und damit genau ein Jahr nach der ersten Anpassung. Die Erklärung selbst geht allerdings schon vor Ablauf dieses Jahres zu. Warum das nach überwiegender Ansicht zulässig ist, steht im Abschnitt zu den Fristen. Der endgültige Wert für Juli 2026 wurde am 12.08.2026 veröffentlicht, der für August 2026 am 10.09.2026. Bei einem Zugang zwischen dem 12. und dem 31.08.2026 ist Juli 2026 deshalb der aktuellste endgültige Monatswert.

Runden

Eine gesetzliche Rundungsregel gibt es nicht. Rechnen Sie mit dem ungerundeten Verhältnis der beiden Indexstände und runden Sie erst den Eurobetrag auf den Cent. Der Indexmiete-Rechner und Vermieter1.de runden dabei kaufmännisch; wer jede Überschreitung um einen Bruchteil eines Cents vermeiden will, rundet ab. Wer zuerst den Prozentsatz rundet, kann zu viel verlangen: Mit gerundeten 16,4 Prozent ergäbe Beispiel 2 eine Miete von 873,00 Euro statt 872,80 Euro. Geschuldet ist dann nur der richtige Betrag. Verlangen Sie weniger als zulässig, bleibt die Erklärung wirksam (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 52).

Fristen: Wann Sie erhöhen dürfen und ab wann die neue Miete gilt

Die Jahresfrist

Während der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Gemessen wird ab Mietbeginn oder ab dem Tag, an dem die letzte Indexänderung wirksam wurde, bis zu dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll. Erhöhungen wegen Modernisierung nach §§ 559 bis 559e BGB oder angepasste Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB setzen diese Frist nicht neu in Gang.

Übernächster Monat nach Zugang

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Tag des Zugangs innerhalb des Monats spielt keine Rolle, der Monat schon:

Ein Tag Unterschied beim Zugang kann also einen vollen Monat der Erhöhung kosten. Planen Sie einige Tage Puffer vor dem Monatsende ein, auch wegen Wochenenden und Feiertagen. Ein Brief, der erst spätabends in den Briefkasten geworfen wird, geht in der Regel erst am nächsten Tag zu.

Erklärung schon vor Ablauf der Jahresfrist

Nach überwiegender Ansicht in der Literatur dürfen Sie die Erklärung schon abgeben, bevor die Jahresfrist abgelaufen ist. Die neue Miete gilt dann frühestens ab Ablauf der Jahresfrist. Höchstrichterlich entschieden ist das nicht, und der BGH bezeichnet die Wartefrist als gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung (VIII ZR 42/20, Rn. 38). Wer diesen Satz streng liest, hält eine verfrühte Erklärung für unwirksam, sie müsste dann wiederholt werden.

Ein Beispiel: Mietbeginn war der 01.12.2025. Geht die Erklärung am 20.10.2026 mit dem Wert September 2026 zu, gilt die neue Miete ab 01.12.2026, also genau nach einem Jahr. Geht sie erst am 03.12.2026 zu, gilt die neue Miete ab 01.02.2027. Am frühesten gilt die neue Miete also, wenn die Erklärung im vorletzten Monat vor Ablauf der Jahresfrist zugeht, weil der übernächste Monat dann genau auf das Fristende fällt. Wer jedes Risiko vermeiden will, lässt die Erklärung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugehen und nimmt einen späteren Zahlungstermin in Kauf.

Indexmieterhöhung: das Erhöhungsschreiben

Pflichtangaben nach § 557b Abs. 3 BGB

1. Textform: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist (§ 126b BGB). Brief ohne eigenhändige Unterschrift, E-Mail oder Fax genügen. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
2. Die eingetretene Änderung des Preisindexes: der alte und der neue Indexstand. Die prozentuale Veränderung muss nicht angegeben werden (BGH, VIII ZR 291/16). Nach diesem Urteil genügen Index bei Mietbeginn, aktueller Index, Erhöhungsbetrag und neue Miete.
3. Die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag in Euro.

Sinnvolle Zusatzangaben

• Monat und Jahr beider Indexstände sowie die Basis (2020 = 100). Teile der Kommentarliteratur verlangen die Bezugsmonate. Ohne sie ist die Angabe der Indexänderung angreifbar.
• Die prozentuale Veränderung, damit der Mieter die Rechnung nachvollziehen kann.
• Bisherige Miete, Erhöhung und neue Miete nebeneinander.
• Der Zahlungstermin und der Hinweis, dass die Betriebskostenvorauszahlungen unverändert bleiben, dazu die neue Gesamtmiete.
• Mietvertrag und Klausel, auf die Sie sich stützen.
• Alle Beteiligten: Adressieren Sie das Schreiben an alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, und geben Sie es für alle Vermieter ab oder mit Vollmacht. Das ist eine Praxisempfehlung, um Streit über die Wirksamkeit zu vermeiden.

Formfehler oder Rechenfehler: was die Erklärung unwirksam macht

Zu vielen Fehlern im Schreiben gibt es keine höchstrichterliche Entscheidung. Wo die Tabelle kein Urteil nennt, gibt sie die überwiegende Ansicht in der Kommentarliteratur wieder.

Unverbindliches Muster für das Erhöhungsschreiben

Das folgende Muster ist ein unverbindliches Formulierungsbeispiel mit den Zahlen aus Rechenbeispiel 1. Passen Sie Namen, Beträge, Indexmonate und den Zahlungstermin an Ihren Fall an.

[Name und Anschrift des Vermieters]

[Namen aller Mieter]
[Anschrift der Wohnung]

[Ort], 05.10.2026

Anpassung der Indexmiete nach § 557b BGB
Mietverhältnis [Anschrift, Lage der Wohnung], Mietvertrag vom [Datum]

Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],

nach § [x] Ihres Mietvertrags ist die Nettokaltmiete an den
Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen
Bundesamts gebunden. Seit Beginn des Mietverhältnisses am 01.10.2024
ist die Nettokaltmiete unverändert.

Der Index hat sich wie folgt verändert (Basis 2020 = 100):
  Indexstand Oktober 2024 (Ausgangswert laut Vertrag)     120,2
  Indexstand August 2026 (zuletzt veröffentlicht)         125,8
  Veränderung                                           + 4,66 %

Daraus ergibt sich folgende Anpassung der Nettokaltmiete:
  bisherige Nettokaltmiete                            900,00 EUR
  Erhöhung                                             41,93 EUR
  neue Nettokaltmiete                                 941,93 EUR

Die neue Nettokaltmiete ist ab dem 01.12.2026 zu zahlen.

Die Vorauszahlung auf die Betriebskosten von [Betrag] EUR bleibt
unverändert. Ihre monatliche Gesamtmiete beträgt ab dem 01.12.2026
somit [Betrag] EUR. Bitte passen Sie Ihren Dauerauftrag entsprechend an.

Mit freundlichen Grüßen

[Name des Vermieters]

Der Termin 01.12.2026 stimmt nur bei Zugang bis 31.10.2026. Setzen Sie ihn erst ein, wenn feststeht, wie und wann das Schreiben zugestellt wird. Geht das Schreiben am 13.10.2026 oder später zu, ist der dann veröffentlichte endgültige Wert für September 2026 der aktuellste endgültige Monatswert. Rechnen Sie in diesem Fall mit ihm.

Zugang nachweisen

Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass und wann die Erklärung zugegangen ist. Gebräuchliche Wege:

• Bote: Eine Person, die den Inhalt kennt, wirft das Schreiben ein und notiert Datum und Uhrzeit. Das ist der sicherste Nachweis für Inhalt und Zugang.
• Einwurf-Einschreiben: belegt den Einwurf, aber nicht den Inhalt des Umschlags.
• Persönliche Übergabe: gegen eine Empfangsbestätigung auf einer Kopie.
• E-Mail: erfüllt die Textform. Den Zugang können Sie schwerer beweisen. Bitten Sie um eine kurze Bestätigung.

Was während der Indexmiete gilt

Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, keine Kappungsgrenze

Solange die Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Damit gilt für Indexanpassungen auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht. Sie begrenzt nur Erhöhungen auf die Vergleichsmiete auf 20 Prozent, in Gebieten mit Landesverordnung auf 15 Prozent, innerhalb von drei Jahren. Wie Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ablaufen und wie die Kappungsgrenze wirkt, erklären die Artikel Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen und Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.

Auch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB entsteht bei einer Indexanpassung nicht, denn es knüpft nur an Erhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB an. Die ordentliche Kündigung des Mieters bleibt davon unberührt.

Modernisierung und Heizungstausch

§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB lautet: „Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt.“

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) ist bei einer Indexmiete damit nur möglich, soweit Sie bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt haben, die Sie nicht zu vertreten haben. Das sind vor allem gesetzliche oder behördlich angeordnete Nachrüstpflichten. Freiwillige Modernisierungen gehören nicht dazu, auch dann nicht, wenn Sie dabei energetische Vorgaben einhalten müssen.

Beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB ist die Lage unklar. Nach dem Wortlaut schließt das „es sei denn“ Erhöhungen nach § 559 und nach § 559e BGB aus, auch wenn der Tausch gesetzlich vorgeschrieben ist. Nach der Begründung des Ausschusses für Klimaschutz und Energie zur GEG-Novelle 2023 soll der Ausschluss dagegen nur greifen, wenn die Erhöhung auf § 559e BGB gestützt wird (BT-Drucksache 20/7619, S. 97). Eine Erhöhung nach § 559 BGB wegen einer gesetzlichen Pflicht bliebe danach möglich, zumal der Ausschuss dem Vermieter ein Wahlrecht zwischen mehreren erfüllten Modernisierungstatbeständen zugesteht (ebenda, S. 96), hier also § 555b Nr. 6 BGB für nicht zu vertretende Umstände. Eine Entscheidung des BGH dazu gibt es nicht. Wer bei laufender Indexmiete einen vorgeschriebenen Heizungstausch nach § 559 BGB umlegen will, sollte das vorher rechtlich prüfen lassen.

Klarer ist die Lage bei § 559e BGB. Weil er immer eine Maßnahme nach § 555b Nr. 1a voraussetzt, bleibt für ihn bei einer Indexmiete kein Anwendungsbereich. Die Begründung des aktuellen Regierungsentwurfs formuliert es ausdrücklich: „Die Möglichkeit zur Mieterhöhung gemäß § 559e BGB besteht auch im Rahmen von Indexmietverträgen nicht“ (BT-Drucksache 21/6807, S. 25). Das „es sei denn“ lässt sich sprachlich auch als zusätzliche Erlaubnis für jede Heizungsmodernisierung lesen, so verstehen es einzelne Ratgeber. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht. § 555b Nr. 1a BGB erfasst in der aktuellen Fassung den Einbau oder das Aufstellen einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Planen Sie einen Heizungstausch, berücksichtigen Sie das bei der Wahl der Mietart.

Wie die Umlage bei einer Standardmiete berechnet wird, zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen. Die Pflichten beim Heizungstausch behandelt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Betriebskostenvorauszahlungen bleiben getrennt

Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden nicht mitindexiert. Sie passen sie wie bei jeder anderen Mietart nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform an (§ 560 Abs. 4 BGB). Details dazu stehen im Artikel Betriebskostenvorauszahlung anpassen.

Sinkender Index

Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen. Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann der Mieter eine entsprechende Senkung verlangen, und zwar nach denselben Regeln wie bei einer Erhöhung. Von sich aus müssen Sie die Miete nicht senken. Zur Einordnung des Risikos: Nach der Begründung des Regierungsentwurfs lag die durchschnittliche Inflation in den Jahren 2001 bis 2024 bei 1,9 Prozent.

Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete?

Welche Mietart passt, hängt von der Wohnung, dem Standort und Ihren Plänen ab. Die Unterschiede im Überblick:

Vor- und Nachteile der Indexmiete für Vermieter

Vorteile

• Keine Begründung mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen. Die Indexwerte sind öffentlich und für beide Seiten nachprüfbar.
• Keine Zustimmung des Mieters: Die Anpassung ist eine einseitige Erklärung in Textform.
• Keine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, und die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
• Der reale Wert der Miete bleibt erhalten, wenn die Verbraucherpreise steigen.
• Kein Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB bei einer Indexanpassung.

Nachteile

• Keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, auch wenn die Mieten am Standort schneller steigen als die Verbraucherpreise.
• Modernisierungskosten lassen sich nur ausnahmsweise umlegen, eine Erhöhung nach § 559e BGB für eine neue Heizung gar nicht.
• Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
• Die Vereinbarung braucht die Schriftform, und Klauselfehler können die gesamte Indexvereinbarung unwirksam machen.
• Wird die geplante Kappung beschlossen, würde in Verordnungsgebieten der Teil einer jährlichen Indexsteigerung über 3 Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt.

Einseitig können Sie die Indexvereinbarung nicht beenden. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist bei Wohnraum ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Solange das Mietverhältnis läuft, geht es zurück zur Vergleichsmiete nur durch eine Vereinbarung mit dem Mieter.

Welche Mietart passt?

Die Indexmiete ist im Vorteil, wenn die Verbraucherpreise schneller steigen als die Mieten am Standort, und im Nachteil, wenn es umgekehrt ist. Planen Sie in den nächsten Jahren eine größere Sanierung oder einen Heizungstausch, passt sie schlecht, weil sich Modernisierungen kaum umlegen lassen. Die Staffelmiete legt Sie auf feste Beträge fest, und jede Staffel muss der Mietpreisbremse genügen. Mehr dazu im Artikel Staffelmiete für Vermieter und im Staffelmiete-Rechner. Die Vergleichsmiete ist am flexibelsten, verlangt aber für jede Erhöhung eine Begründung und die Zustimmung des Mieters.

Geplante Kappung von Indexmieten (Stand 26.09.2026)

Verfahrensstand

Eine Begrenzung von Indexmieten ist Teil des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Sie ist Stand 26.09.2026 nicht beschlossen und nicht in Kraft. § 557b BGB gilt im oben beschriebenen Wortlaut.

Die Regel zur Indexmiete soll laut Entwurf am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Wirkung hätte sie aber erst dort, wo eine Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat.

Was der Regierungsentwurf vorsieht

Nach dem Entwurf soll in § 557b BGB ein neuer Absatz 4 eingefügt werden. Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Teils bei der Berechnung unberücksichtigt. Das gilt nur für Wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung, die die Landesregierung per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmt. Die Kappung greift also nicht automatisch dort, wo heute schon die Mietpreisbremse oder die abgesenkte Kappungsgrenze gilt. Es braucht eine eigene Verordnung.

Weitere Punkte aus der Begründung:

• Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation wäre nur eine Erhöhung um 4 Prozent möglich.
• Jahresbezug: Die Grenze gilt für jedes Jahr ab Mietbeginn oder ab der letzten Erhöhung, das kein Kalenderjahr sein muss. Wer mehrere Jahre nicht angepasst hat, soll nicht schlechter gestellt werden, die Begrenzung wirkt für jedes Jahr separat. Für angebrochene Jahre soll sie zeitanteilig je vollem Monat gelten. Wie das bei mehrjährigen Zeiträumen genau zu rechnen ist, lässt der Entwurf offen.
• Auch bei Deflation: Nach der Begründung soll die Regel in beide Richtungen wirken. Der Wortlaut ist insoweit nicht eindeutig.
• Unberührt bleiben Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB.
• Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters wären im Umfang der Abweichung unwirksam, die übrige Indexvereinbarung bliebe bestehen. Zu viel gezahlte Miete könnte der Mieter zurückverlangen.

Gilt die Kappung für bestehende Verträge?

Ja, nach dem Entwurf auch für Indexmietverträge, die heute schon laufen. Maßgeblich soll der Zugang der Änderungserklärung sein: Die Kappung gilt für Erklärungen, die zugehen, wenn die Wohnung bereits unter eine Landesverordnung fällt. Erklärungen, die vorher zugegangen, aber noch nicht fällig sind, bleiben nach dem bisherigen Recht zu beurteilen.

Hypothetisches Rechenbeispiel

Hätte die Kappung im Jahr der hohen Inflation schon gegolten und läge die Wohnung in einem Verordnungsgebiet, sähe eine Anpassung von Oktober 2021 (104,3) auf Oktober 2022 (113,5) so aus:

Beim aktuellen Stand hätte die Kappung keine Wirkung: Von August 2025 (122,3) bis August 2026 (125,8) ist der Index um 2,86 Prozent gestiegen und damit unter der Schwelle von 3 Prozent geblieben. Der Regierungsentwurf enthält weitere Änderungen, unter anderem zu möbliertem Wohnraum und zu Kurzzeitmietverhältnissen. Maßgeblich ist auch dafür der Text der BT-Drucksache 21/6807, nicht der frühere Referentenentwurf.

Checkliste für Vermieter mit Indexmiete

1. Ist die Indexvereinbarung von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben?
2. Ist die Klausel ausformuliert und steht sie im Abschnitt zur Miete, nennt sie den VPI und die Nettokaltmiete, und erlaubt sie beiden Seiten Erhöhung und Senkung?
3. Ist der Ausgangsmonat notiert, und bei späteren Anpassungen der Bezugsmonat der letzten Anpassung?
4. Ist die Miete zum geplanten Termin seit mindestens einem Jahr unverändert?
5. Haben Sie den zuletzt veröffentlichten endgültigen Monatswert (Basis 2020 = 100) aus der Destatis-Tabelle?
6. Ist die neue Miete mit dem ungerundeten Verhältnis berechnet und erst am Ende auf den Cent gerundet?
7. Nennt das Schreiben beide Indexstände mit Monat und Jahr sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro?
8. Geht das Schreiben so zu, dass der übernächste Monat zu Ihrem Termin passt, und können Sie den Zugang beweisen?
9. Sind die Betriebskostenvorauszahlungen getrennt behandelt?
10. Ist sichergestellt, dass parallel keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangt wird?
11. Beobachten Sie den Stand der Reform und, falls sie beschlossen wird, ob Ihr Land eine Verordnung erlässt?

Häufige Fragen

Wie berechne ich eine Indexmieterhöhung?

Sie teilen den aktuellen Indexstand durch den Indexstand, der dem Mietbeginn oder der letzten Anpassung zugrunde lag, und multiplizieren das Ergebnis mit der bisherigen Nettokaltmiete. Regelt der Vertrag nichts anderes, sind Monatswerte des Verbraucherpreisindex für Deutschland maßgeblich, beide aus derselben Reihe, derzeit Basis 2020 = 100. Beispiel: 900 Euro mal 125,8 geteilt durch 120,2 ergibt 941,93 Euro. Rechnen Sie mit der prozentualen Veränderung, nicht mit der Differenz der Indexpunkte.

Wie oft darf ich die Indexmiete erhöhen?

Höchstens einmal im Jahr. Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, gerechnet ab Mietbeginn oder ab dem Wirksamwerden der letzten Indexanpassung. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Eine Pflicht zur jährlichen Anpassung besteht nicht. Sie können auch nach mehreren Jahren in einem Schritt anpassen, verlieren aber die Monate, für die Sie keine Erhöhung verlangt haben.

Ab wann muss der Mieter die erhöhte Indexmiete zahlen?

Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht das Schreiben am 7. Oktober 2026 zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember 2026, bei Zugang am 2. November 2026 erst ab 1. Januar 2027. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Zusätzlich muss die Miete zu diesem Termin seit mindestens einem Jahr unverändert sein.

Muss der Mieter der Indexmieterhöhung zustimmen, und braucht das Schreiben eine Unterschrift?

Nein. Die Anpassung ist eine einseitige Erklärung, der Mieter muss nicht zustimmen. Sie muss in Textform erfolgen, ein Brief ohne eigenhändige Unterschrift oder eine E-Mail genügt. Inhaltlich muss sie die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro nennen. Die Vereinbarung der Indexmiete im Mietvertrag braucht dagegen die Unterschrift beider Parteien.

Kann ich eine Indexmiete im bestehenden Mietvertrag nachträglich vereinbaren?

Ja, aber nur im Einvernehmen mit dem Mieter. Er ist nicht verpflichtet, einer Umstellung zuzustimmen. Die Vereinbarung braucht die Schriftform mit Unterschrift beider Seiten. Ab dann ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen, auch wenn die Miete deutlich unter dem örtlichen Niveau liegt.

Gilt die Mietpreisbremse bei einer Indexmiete?

Nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete zu Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete oder eine nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnung. Die späteren Indexanpassungen unterliegen der Mietpreisbremse nicht.

Was passiert, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt?

Dann kann der Mieter eine entsprechende Senkung der Miete verlangen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einer Erhöhung: Erklärung in Textform, Jahresfrist und Wirkung ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt oder eine Mindestmiete festschreibt, benachteiligt den Mieter und kann die gesamte Indexvereinbarung unwirksam machen.

Gibt es 2026 einen Deckel für Indexmieten?

Nein. Stand 26. September 2026 gilt § 557b BGB unverändert. Der Regierungsentwurf vom 29. April 2026 (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht vor, dass Indexsteigerungen über 3 Prozent im Jahr nur zur Hälfte berücksichtigt werden, und zwar nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt. Die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestags ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt, beschlossen ist das Gesetz nicht.

Darf ich bei einer Indexmiete Modernisierungskosten umlegen?

Nur eingeschränkt. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn Sie bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt haben, die Sie nicht zu vertreten haben, etwa wegen einer gesetzlichen Nachrüstpflicht. Freiwillige Modernisierungen berechtigen nicht zur Umlage. Eine Erhöhung nach § 559e BGB für den Einbau einer Heizungsanlage ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen, davon geht auch die Begründung des aktuellen Regierungsentwurfs aus. Ob bei einem gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch wenigstens eine Erhöhung nach § 559 BGB möglich bleibt, ist nicht geklärt: Der Wortlaut spricht dagegen, die Gesetzesbegründung von 2023 dafür.

Indexmiete verwalten mit Vermieter1.de

Vermieter1.de unterstützt Sie an mehreren Stellen, die im Code der Anwendung umgesetzt sind:

• Indexmietvertrag erstellen: Im Dokument-Generator wählen Sie beim Mietvertrag die Vertragsart „Indexmietvertrag“ und legen den Referenzmonat fest. Die erzeugte Klausel regelt die Anpassung im gleichen Verhältnis wie der VPI, die Erklärung in Textform, die Wirkung frühestens ab dem übernächsten Monat nach Zugang und den Mindestabstand von zwölf Monaten. Zwei Punkte müssen Sie selbst prüfen. Im Schritt „Vertragsklauseln“ ist unter „Mietanpassung“ die Anpassung an die Vergleichsmiete voreingestellt. Leeren Sie dort das Feld „Klauseltext“, sonst enthält der Vertrag unter „Sonstige Vereinbarungen“ zusätzlich eine Klausel zur Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Wählen Sie dort nicht „Indexmiete (Verbraucherpreisindex)“, denn dann stünde unter „Sonstige Vereinbarungen“ eine zweite, abweichend formulierte Indexklausel. Außerdem steht die Indexklausel des Vertrags im Abschnitt zur Mietdauer, nennt die Nettokaltmiete nicht ausdrücklich und regelt weder das Anpassungsrecht beider Seiten bei sinkendem Index noch den Ausschluss von § 558 BGB. Ihren Text können Sie im Generator nicht ändern. Ergänzungen nach der Musterklausel oben sind nur als Freitext unter „Zusatzvereinbarungen“ möglich, also außerhalb des Abschnitts zur Miete. Lassen Sie den Vertrag deshalb vor der Unterschrift prüfen.
• Mietart hinterlegen: In der Mieterverwaltung wählen Sie für das Mietverhältnis die Mietart „Indexmiete (§ 557b BGB)“. Die Prüfung von Mieterhöhungen kennzeichnet eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dann als unzulässig.
• Anpassung berechnen und dokumentieren: Bei einer Mieterhöhung vom Typ Indexmiete tragen Sie den alten und den neuen Indexwert ein. Die Werte übernehmen Sie selbst aus der Destatis-Tabelle, ein automatischer Abruf findet nicht statt. Die Anwendung zeigt die prozentuale Änderung und überträgt sie per Klick auf die Kaltmiete. Dabei rundet sie kaufmännisch auf den Cent. Prüfen Sie den Betrag, die Bezugsmonate und den Zahlungstermin anhand der Regeln oben.
• An die Übernahme erinnern: Rund 30 Tage vor dem Wirksamkeitsdatum einer erfassten Index- oder Staffelerhöhung erhalten Sie eine E-Mail, und in Ihrer Liste der Aufgaben erscheint eine Aufgabe, damit Sie die neue Miete rechtzeitig in das Mietverhältnis übernehmen und die Sollstellungen stimmen. Automatisch übernimmt die Software die Miete nicht.

Der Dokument-Generator und das Anlegen von Mieterhöhungen gehören zu den Bezahltarifen; Basic und Pro können Sie 14 Tage kostenlos testen. Eine Wohneinheit verwalten Sie dauerhaft kostenlos. Für eine schnelle Rechnung ohne Anmeldung steht der Indexmiete-Rechner bereit.

Vermieter1.de 14 Tage kostenlos testen und Mietverhältnisse, Mieterhöhungen und Verträge an einem Ort verwalten.

Weiterführende Artikel

• Staffelmiete 2026: Regeln, Muster, Rechenbeispiel für Vermieter
• Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen
• Kappungsgrenze bei Mieterhöhung 2026: 15 oder 20 % berechnen
• Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
• Modernisierungsumlage berechnen 2026: § 559 BGB mit Beispielen
• Betriebskostenvorauszahlung anpassen 2026: § 560 BGB + Muster

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Musterklausel und Musterschreiben sind unverbindliche Formulierungsbeispiele ohne Gewähr, maßgeblich sind § 557b BGB und Ihr Mietvertrag. Die VPI-Werte stammen vom Statistischen Bundesamt (Datenstand 10.09.2026, abgerufen am 26.09.2026). Der Stand des Gesetzgebungsverfahrens zur Kappung von Indexmieten kann sich nach Redaktionsschluss ändern. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird nicht übernommen. Im Einzelfall, insbesondere vor der Formulierung oder Prüfung von Vertragsklauseln, sollten Sie fachkundigen Rat einholen. Stand: September 2026.