Mieterhöhung nach Modernisierung 2026: Umlage nach § 559 BGB

Die Fenster sind getauscht, die Fassade ist gedämmt, die Schlussrechnungen liegen vor. Jetzt soll ein Teil der Investition über die Modernisierungsumlage zurückkommen. Die naheliegende Rechnung für die Mieterhöhung nach Modernisierung lautet: Rechnungssumme mal 8 Prozent, geteilt durch zwölf. Sie führt fast immer zu einem zu hohen Betrag. Abzuziehen sind der Anteil, der ohnehin für Erhaltung angefallen wäre, alle Fördermittel und bei mehreren Wohnungen alles, was auf die anderen Einheiten entfällt. Danach begrenzt die Kappung pro Quadratmeter das Ergebnis, bei Heizungen schon bei 0,50 Euro.

Formfehler kosten zusätzlich Zeit oder Geld: Ohne ordnungsgemäße Ankündigung kommt die höhere Miete später, ohne nachvollziehbare Berechnung in der Erklärung ist die Erhöhung insoweit unwirksam. Dieser Leitfaden geht den Ablauf nach den §§ 555b bis 559f BGB Schritt für Schritt durch und rechnet vier Fälle durch: Fenstertausch, Dämmung eines Mehrfamilienhauses, Wärmepumpe und vereinfachtes Verfahren. Berücksichtigt ist der Rechtsstand vom 26.09.2026, einschließlich der BGB-Änderungen durch das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, die seit dem 29.07.2026 gelten.

Das Wichtigste in Kürze

• Umlagesatz: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB), nach Abzug des Erhaltungsanteils und der Drittmittel.
• Heizung mit Förderung: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung und einer Pauschale von 15 Prozent (§ 559e BGB). Für Wärmepumpen gilt § 559f BGB (seit 29.07.2026, zuvor weitgehend gleich in § 71o GEG): volle Umlage nur mit Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 oder bei einer Ausnahme.
• Kappung: höchstens 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7,00 €/m² höchstens 2 €/m². Für den Einbau einer Heizungsanlage höchstens 0,50 €/m².
• Ankündigung: spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform (§ 555c BGB).
• Wirksamkeit: ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung oder bei mehr als 10 Prozent Abweichung sechs Monate später (§ 559b Abs. 2 BGB).
• Vereinfachtes Verfahren: bis 10.000 € je Wohnung mit 30 Prozent Pauschalabzug (§ 559c BGB). Die Anhebung auf 20.000 € ist bisher nur im Regierungsentwurf vorgesehen.

Modernisierung oder Erhaltung: Was § 555b BGB erfasst

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB setzt eine Modernisierungsmaßnahme voraus, also eine bauliche Veränderung, die in den Katalog des § 555b BGB fällt. Nicht jede dieser Maßnahmen berechtigt aber zur Mieterhöhung. § 559 Abs. 1 BGB lässt die Umlage nur für die Nummern 1, 3, 4, 5 und 6 zu, für Nummer 4a unter zusätzlichen Bedingungen. Für neue Heizungsanlagen gilt mit § 559e BGB eine eigene Vorschrift.

Maßnahmen nach Nr. 2 und Nr. 7 muss der Mieter grundsätzlich dulden, eine höhere Miete zahlt er dafür nicht.

Erhaltung ist nie umlagefähig

Von der Modernisierung zu trennen sind Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB, also Instandhaltung und Instandsetzung. Wer ein schadhaftes Dach neu eindeckt, ein undichtes Fenster gleichwertig ersetzt oder den Putz ausbessert, erfüllt seine Pflicht aus § 535 BGB und kann diese Kosten nicht über die Miete zurückholen.

Die meisten Modernisierungen sind eine Mischung aus beidem, etwa wenn ein 30 Jahre altes Fenster, das ohnehin bald fällig gewesen wäre, durch ein deutlich besseres Wärmeschutzfenster ersetzt wird (modernisierende Instandsetzung). Umlagefähig ist dann nur der Teil der Kosten, der über die ohnehin fällige Erhaltung hinausgeht; wie Sie ihn schätzen, zeigt Schritt 2 der Berechnung.

Bei der energetischen Modernisierung genügt es, wenn zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie technisch fundiert zu erwarten ist. Einen Verbrauchsvergleich müssen Sie nicht vorlegen, die Höhe der Einsparung ist unerheblich (BGH, Urteil vom 26.03.2025, VIII ZR 283/23, zur Rechtslage vor 2019 bei unverändertem § 555b Nr. 1 BGB). Für die energetische Qualität von Bauteilen dürfen Sie auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c Abs. 3 BGB), etwa typische U-Werte alter und neuer Fenster.

Der mietrechtliche Erhaltungsanteil ist nicht dasselbe wie steuerlicher Erhaltungsaufwand. Wie Sie die Kosten in der Steuererklärung behandeln, erklärt der Artikel zur steuerlichen Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten.

Der Ablauf von der Planung bis zur neuen Miete

Die Modernisierungsmieterhöhung ist ein zweistufiges Verfahren: erst die Ankündigung vor Baubeginn, dann die Erhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten. Die Daten in der Tabelle sind ein durchgehendes Beispiel.

Statt des einseitigen Verfahrens können Sie mit dem Mieter auch eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB schließen. Darin lassen sich Ablauf, Duldung und die künftige Höhe der Miete einvernehmlich regeln. Bei kleinen Häusern mit gutem Mieterverhältnis ist das oft der schnellere Weg, weil sich Streit über Erhaltungsanteil und Kappung erübrigt.

Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB

Die Ankündigung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zugehen (§ 555c Abs. 1 BGB). Für die Textform (§ 126b BGB) genügt eine E-Mail, eine Unterschrift ist nicht nötig. Aus Beweisgründen empfiehlt sich trotzdem ein Versandweg mit Zugangsnachweis.

Die Ankündigung muss enthalten:

1. Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Zusätzlich soll der Vermieter auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Das ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Ankündigung, hat aber eine klare Folge: Fehlt der Hinweis, ist der Mieter an die Textform und die Monatsfrist nicht gebunden (§ 555d Abs. 5 S. 1 BGB). Härtegründe gegen die Mieterhöhung muss er aber auch dann spätestens bis zum Beginn der Maßnahme mitteilen (§ 555d Abs. 5 S. 2 i. V. m. Abs. 4 S. 2 BGB).

Unverbindliches Formulierungsbeispiel für den Härtehinweis: „Umstände, die für Sie eine Härte bedeuten und einer Duldung der Maßnahme oder der Mieterhöhung entgegenstehen, teilen Sie mir bitte bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, in Textform mit.“

Drei Besonderheiten sollten Sie kennen:

• Bagatellmaßnahmen: Die Ankündigungspflichten gelten nicht für Maßnahmen, die nur unerheblich auf die Mietsache einwirken und zugleich nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (§ 555c Abs. 4 BGB). Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
• Vereinfachtes Verfahren: Wollen Sie nach § 559c BGB abrechnen, müssen Sie das bereits in der Ankündigung angeben. Die Prognose der künftigen Betriebskosten entfällt dafür (§ 559c Abs. 5 BGB).
• Heizungen nach § 559e BGB: Die Pflicht zur Angabe des Erhöhungsbetrags (§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB) erfasst Erhöhungen nach § 559e derzeit nicht. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform will das ergänzen. Geben Sie den erwarteten Betrag vorsorglich trotzdem an.

Grenzen setzt § 559d BGB. Eine Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn die Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn starten oder nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn der angekündigte Erhöhungsbetrag die Monatsmiete mindestens verdoppeln würde oder wenn die Arbeiten den Mieter erheblich und objektiv unnötig belasten. Die Vermutung ist widerlegbar. Wer Mieter gezielt durch Bauarbeiten zur Kündigung bewegen will, handelt zudem ordnungswidrig (§ 6 WiStG, Bußgeld bis 100.000 €).

Duldung, Härteeinwand und Sonderkündigung

Der Mieter muss eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung grundsätzlich dulden, es sei denn, sie bedeutet für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, anderer Mieter sowie der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 1 und 2 BGB). Die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht; die finanzielle Härte prüft das Gesetz erst bei der Mieterhöhung selbst (§ 559 Abs. 4 BGB).

Härtegründe gegen die Duldung und gegen die Mieterhöhung muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Diese Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Vorgaben des § 555c BGB entspricht. Später kann er Gründe nur vorbringen, wenn er an der Fristversäumnis schuldlos war; Gründe gegen die Mieterhöhung muss er dann spätestens bis zum Beginn der Maßnahme mitteilen (§ 555d Abs. 4 BGB).

Im Erhöhungsverfahren ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB). Eine Abwägung findet nicht statt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hatte. Für den zweiten Fall gibt es eine Rückausnahme: Beim Einbau einer Heizungsanlage, die Nr. 1 oder Nr. 1a erfüllt, bleibt der Härteeinwand möglich. Berücksichtigt werden nur rechtzeitig mitgeteilte Gründe (§ 559 Abs. 5 BGB). Übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, kann der Mieter Härtegründe noch nachschieben.

Wie der BGH die Härte prüft, zeigt sein Urteil vom 09.10.2019 (VIII ZR 21/19) zu einem Mieter, der seit 1962 in einer 86 m² großen Wohnung lebte, Arbeitslosengeld II bezog und 240 € mehr im Monat zahlen sollte. Die Wohnungsgröße darf danach nicht isoliert betrachtet werden, auch Verwurzelung und Gesundheit zählen. „Allgemein üblich“ ist ein Zustand, den mindestens zwei Drittel vergleichbarer Gebäude gleichen Alters in der Region aufweisen. Eine Dämmpflicht, die erst eine freiwillig gewählte Putzerneuerung auslöst, macht die Maßnahme regelmäßig nicht zu einer vom Vermieter nicht zu vertretenden. Anders ist es, wenn die Putzerneuerung für den Vermieter unausweichlich geworden war, etwa weil der Putz marode war.

Nach Zugang der Ankündigung kann der Mieter außerdem außerordentlich kündigen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB). Geht die Kündigung im Beispiel oben im November 2026 zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.01.2027.

Modernisierungsumlage berechnen: die Formel in sechs Schritten

Die Rechnung selbst ist einfach, sobald die Eingangswerte stimmen:

Umlagefähige Kosten der Wohnung
  = Kostenanteil der Wohnung − Erhaltungsanteil
    − öffentliche Zuschüsse und vom Mieter oder für ihn
      von Dritten übernommene Kosten (§ 559a Abs. 1)

Jährliche Erhöhung
  = umlagefähige Kosten × 8 %
    − Jahresbetrag der Zinsverbilligung (öffentliche Darlehen
      und gleichgestellte Mittel, § 559a Abs. 2 und 3)

Monatliche Erhöhung
  = jährliche Erhöhung ÷ 12, höchstens bis zur Kappungsgrenze

Welche Kosten Sie ansetzen dürfen, fasst die folgende Tabelle zusammen:

Schritt 1: Kosten je Maßnahme sammeln

Grundlage sind die tatsächlich angefallenen Kosten laut Schlussrechnung, nicht die Angebote. Erfassen Sie mehrere Maßnahmen getrennt, also etwa Fenster, Fassade und Dach, denn in der Erhöhungserklärung müssen Sie die Gesamtkosten je Maßnahme ausweisen (BGH, Urteil vom 20.07.2022, VIII ZR 361/21). Legen Sie die Rechnungen je Maßnahme geordnet ab, denn der Mieter kann Einsicht verlangen.

Schritt 2: Erhaltungsanteil abziehen (Sowieso-Kosten)

Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten. Sie sind, soweit erforderlich, zu schätzen, und der Abnutzungsgrad der Bauteile ist angemessen zu berücksichtigen.

Der BGH hat mit Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) klargestellt, dass dieser Abzug nicht erst bei defekten Bauteilen greift. Auch wenn alte Bauteile noch funktionieren, aber einen erheblichen Teil ihrer üblichen Nutzungsdauer hinter sich haben, ist ein Erhaltungsanteil abzuziehen. Im entschiedenen Fall ging es um rund 60 Jahre alte Türen, Fenster und Briefkästen. Darlegen und beweisen muss den Anteil der Vermieter.

Eine gesetzliche oder höchstrichterliche Rechenformel gibt es nicht. Eine gängige und nachvollziehbare Methode arbeitet mit den Sowieso-Kosten, also dem Preis eines gleichwertigen Ersatzes ohne Verbesserung:

Erhaltungsanteil = Sowieso-Kosten × bisherige Nutzungsdauer ÷ übliche Nutzungsdauer

Hat ein Bauteil seine übliche Nutzungsdauer erreicht oder ist es defekt, ziehen Sie die vollen Sowieso-Kosten ab. Lassen Sie sich vom Handwerker neben dem Angebot für die Modernisierung ein Vergleichsangebot für den gleichwertigen Ersatz geben und notieren Sie Alter und Zustand der alten Bauteile mit Fotos. Voreingestellte Nutzungsdauern je Bauteil, etwa 40 Jahre für Fenster, finden Sie im Rücklagen- und Sanierungsplaner von Vermieter1.de (Bezahltarife); es sind Planungswerte ohne Gewähr, die keine Zustandsbewertung ersetzen.

Schritt 3: Fördermittel und Drittmittel abziehen (§ 559a BGB)

Nicht umlagefähig sind Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für den Mieter übernimmt oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden (§ 559a Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Tilgungszuschüsse. Mittel der Förderbanken von Bund und Ländern, etwa der KfW, gelten als öffentliche Mittel (§ 559a Abs. 3 S. 2 BGB). Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine Leistung Dritter für den Mieter steht dagegen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich (§ 559a Abs. 3 S. 1 BGB). Anzurechnen ist dann nicht der Betrag selbst, sondern der Zinsvorteil nach § 559a Abs. 2 BGB.

Bei zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen verringert sich der jährliche Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (§ 559a Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der Unterschied zwischen dem Förderzins und dem marktüblichen Zins für erstrangige Hypotheken bei Abschluss der Maßnahme, bezogen auf den Ursprungsbetrag des Darlehens.

Ein Beispiel mit angenommenen Zinssätzen: Bei einem Förderdarlehen über 40.000 € mit 1,3 Prozent Förderzins und 3,8 Prozent marktüblichem Zins sinkt die Jahreserhöhung für das Gebäude um 40.000 € × 2,5 % = 1.000 €, verteilt auf die Wohnungen. Lässt sich ein Zuschuss oder Darlehen nicht eindeutig einzelnen Wohnungen zuordnen, wird er im Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufgeteilt (§ 559a Abs. 4 BGB). In der Erhöhungserklärung müssen Sie die Drittmittel angeben.

Schritt 4: Auf die Wohnungen verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB)

Betrifft die Maßnahme mehrere Wohnungen, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Kosten, die sich einer Wohnung direkt zuordnen lassen, etwa ihre Fenster, rechnen Sie dieser Wohnung zu. Gebäudekosten wie Fassade oder Dach verteilen Sie in der Regel nach Wohnfläche. Der BGH hat die Verteilung nach dem Wohnflächenanteil als formell nachvollziehbar anerkannt (VIII ZR 361/21). Leerstehende, selbst genutzte und gewerblich vermietete Einheiten gehören in den Verteilerschlüssel; ihren Anteil dürfen Sie nicht auf die Wohnungsmieter verschieben.

Schritt 5: 8 Prozent ansetzen

Von den umlagefähigen Kosten der Wohnung dürfen Sie 8 Prozent pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 Abs. 1 BGB). Geteilt durch zwölf ergibt sich die monatliche Erhöhung. Die Erhöhung ist dauerhaft; sie endet nicht, wenn die Kosten rechnerisch „abbezahlt“ sind.

Schritt 6: Kappungsgrenze der Modernisierungsumlage prüfen (§ 559 Abs. 3a BGB)

Zum Schluss prüfen Sie für jede Wohnung einzeln die Kappung:

Mitgezählt werden alle Modernisierungserhöhungen innerhalb der sechs Jahre, also auch frühere Erhöhungen nach § 559, § 559c oder § 559e BGB. Nicht mitgezählt werden Erhöhungen auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB und Anpassungen nach § 560 BGB, etwa der Betriebskostenvorauszahlung. Bei genau 7,00 €/m² gilt die 3-Euro-Grenze, denn das Gesetz spricht von „weniger als 7 Euro“. Bezugsgröße ist nach überwiegender Auffassung die Nettokaltmiete; bei Inklusivmieten ist das nicht abschließend geklärt.

Zwei Punkte hat der BGH noch nicht entschieden: wie das Sechs-Jahres-Fenster genau berechnet wird und ob die 7-Euro-Schwelle bei einer späteren Erhöhung neu zu bewerten ist, wenn die Miete durch eine frühere Modernisierung darüber gestiegen ist. Rechnen Sie vorsichtshalber alle Modernisierungserhöhungen mit, die in den sechs Jahren vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung wirksam wurden.

Nicht verwechseln sollten Sie diese Grenze mit der Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren, die für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt. Mehr dazu im Artikel zur Kappungsgrenze nach § 558 BGB.

Sonderfall vermietete Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung beschließt die Gemeinschaft über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa an Fassade, Dach oder Heizung. Gegenüber Ihrem Mieter bleiben aber Sie der Vermieter: Ankündigung und Erhöhungserklärung müssen von Ihnen kommen, ein Beschluss der Eigentümer ersetzt sie nicht. Ansetzen können Sie höchstens den Kostenanteil, den Sie nach dem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft tatsächlich tragen (§ 16 Abs. 2, § 21 WEG), abzüglich Erhaltungsanteil und der auf Ihre Einheit entfallenden Fördermittel. Fordern Sie Beschluss, Kostenaufstellung und Baubeginn früh beim Verwalter an, damit Sie die Drei-Monats-Frist der Ankündigung einhalten.

Rechenbeispiel 1: Fenstertausch in einer Wohnung

In einem Zweifamilienhaus lassen Sie in der vermieteten Wohnung alle Fenster gegen Wärmeschutzfenster tauschen.

Die naive Rechnung (14.000 € × 8 % ÷ 12) hätte 93,33 € ergeben, also mehr als das Doppelte. Der Erhaltungsanteil macht hier gut die Hälfte der Kosten aus, weil die alten Fenster bereits drei Viertel ihrer Nutzungsdauer hinter sich hatten. Die Kappung spielt keine Rolle. Das vereinfachte Verfahren scheidet nach vorsichtiger Lesart aus, weil die Kosten für die Wohnung über 10.000 € liegen (zur umstrittenen Teilgeltendmachung siehe den Abschnitt zum vereinfachten Verfahren). Die Einsparung von Endenergie legen Sie in der Erklärung über die U-Werte der alten und neuen Fenster dar; Pauschalwerte sind zulässig.

Rechenbeispiel 2: Dämmung eines Mehrfamilienhauses mit Kappung

Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1978, mit sechs Wohnungen und zusammen 420 m² Wohnfläche erhält eine Fassadendämmung, eine Dämmung der obersten Geschossdecke und eine Kellerdeckendämmung.

• Gesamtkosten laut Schlussrechnungen einschließlich Gerüst: 189.000 €
• Erhaltungsanteil: Der Putz war schadhaft, ein Anstrich stand an. Putzausbesserung, Anstrich und der darauf entfallende Gerüstanteil sind mit 42.000 € geschätzt und belegt.
• Umlagefähig: 147.000 €, verteilt nach Wohnfläche, also 350 € je m²
• 8 Prozent davon: 28 € je m² und Jahr, das sind rund 2,33 € je m² und Monat
• Keine Förderung

So lesen Sie die Tabelle:

• W1: Die Miete liegt unter 7 €/m², also gilt die 2-Euro-Grenze. Vor vier Jahren wurde hier bereits eine Modernisierungserhöhung von 0,30 €/m² (18,00 €) wirksam. Sie liegt im Sechs-Jahres-Fenster und wird angerechnet. Zulässig sind noch 102,00 €.
• W5: Ebenfalls unter 7 €/m², die Kappung greift bei 120,00 € statt 140,00 €.
• W3: Genau 7,00 €/m², damit gilt die 3-Euro-Grenze. Läge die Miete bei 6,99 €/m², wäre bei 140,00 € Schluss.
• W2, W4, W6: Die Kappung greift nicht.

Durch die Kappung entgehen Ihnen in diesem Beispiel 58 € im Monat, also 696 € im Jahr. Das vereinfachte Verfahren kommt nach vorsichtiger Lesart nicht in Betracht, weil jede Wohnung mit mehr als 10.000 € belastet ist. Hätten Sie einen Förderzuschuss erhalten, zögen Sie ihn vor der Verteilung ab oder verteilten ihn nach § 559a Abs. 4 BGB im Verhältnis der Kosten.

Sonderregeln für Heizungen: §§ 559e und 559f BGB

Für den Einbau neuer Heizungsanlagen gelten eigene Regeln. § 559e BGB mit dem Umlagesatz von 10 Prozent, der 15-Prozent-Pauschale und der Kappung von 0,50 €/m² gilt seit dem 01.01.2024. Zum 29.07.2026 haben sich der Anwendungsbereich und einige Details geändert: Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündet am 28.07.2026) hat das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt und in Art. 6 auch das BGB geändert. Eine eigene Übergangsregel für bereits laufende Modernisierungen enthält es nicht.

§ 559f BGB im Detail. Die Regel stand vorher in § 71o GEG und wurde mit einer Änderung ins BGB übernommen: § 71o GEG verlangte eine Jahresarbeitszahl über 2,5, § 559f BGB lässt mindestens 2,5 genügen. Beim Einbau einer Wärmepumpe können Sie eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB nur dann in voller Höhe verlangen, wenn ein Fachunternehmer nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Ermittelt wird sie nach VDI 4650 Blatt 1 (Berichtigung 2024-08) oder einem vergleichbaren Verfahren, in der Regel vor der Inbetriebnahme. Der Nachweis ist nicht erforderlich, wenn das Gebäude

1. nach 1996 errichtet wurde,
2. mindestens nach der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebaut wurde oder nachweislich deren Anforderungen an den Jahres-Heizwärmebedarf einhält,
3. nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 GModG entspricht oder
4. mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.

Ohne Nachweis und ohne Ausnahme dürfen Sie nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.

Welche Vorschrift greift. Ist die neue Anlage dem Grunde nach förderfähig und nehmen Sie die Förderung in Anspruch, können Sie nach § 559e BGB erhöhen. Erfolgt trotz Förderfähigkeit keine Förderung, etwa weil Sie sie nicht beantragen, richtet sich die Erhöhung nach § 559 BGB (§ 559e Abs. 1 S. 2 BGB). Ist die Anlage nicht förderfähig, bleibt nur § 559 BGB. Er setzt voraus, dass zugleich ein Tatbestand des § 559 Abs. 1 BGB erfüllt ist, etwa eine Einsparung von Endenergie (Nr. 1), eine Erhöhung des Gebrauchswerts (Nr. 4, zum Beispiel Zentralheizung statt Einzelöfen) oder ein vom Vermieter nicht zu vertretender Umstand (Nr. 6). Sind mehrere Tatbestände erfüllt, dürfen Sie wählen, worauf Sie die Erhöhung stützen (BT-Drs. 20/7619, S. 96 und 98).

Gas- und Ölheizungen. Seit dem 29.07.2026 ist auch der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung eine Modernisierung nach Nr. 1a, die der Mieter dulden muss. Umlegen lässt sie sich nur eingeschränkt. Eine reine Gas- oder Ölheizung ist nicht förderfähig, § 559e BGB scheidet damit aus. Eine Erhöhung ist dann nur nach § 559 BGB möglich, wenn zugleich Nr. 1, 4 oder 6 vorliegt, mit 8 Prozent, einem konkret geschätzten Erhaltungsanteil und der Kappung von 0,50 €/m². Ersetzt der neue Kessel einen verbrauchten alten, kann der Erhaltungsanteil einen Großteil der Kosten ausmachen. Der Ausschluss der 15-Prozent-Pauschale in § 559e Abs. 2 S. 2 BGB betrifft geförderte Maßnahmen, soweit dabei Kosten für eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne des § 43 GModG anfallen. Für diesen Anteil schätzen Sie den Erhaltungsanteil konkret nach § 559 Abs. 2 BGB.

Die Heizungspflichten selbst und die neue Kostenteilung bei neuen Gas- und Ölheizungen behandelt der Artikel zum Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungsgesetz. Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten und bei Gas die Netzentgelte je zur Hälfte, ab 2029 auch die Kosten des vorgeschriebenen Bio-Anteils bis zu 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG).

Rechenbeispiel 3: Wärmepumpe nach § 559e und § 559 im Vergleich

Zwei Jahre nach der Dämmung aus Beispiel 2 ersetzen Sie im selben Haus den 24 Jahre alten Gaskessel durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Die Förderangaben entsprechen dem Stand der KfW-Produktseite zur Heizungsförderung (458) im September 2026. Vermieter erhalten danach nur die Grundförderung von 30 Prozent, die Boni gibt es nur für selbstnutzende Eigentümer. Für Anträge ab dem 01.02.2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit nach Angabe der KfW halbjährlich um 750 €; am Ergebnis des Beispiels ändert das nichts. Prüfen Sie die Bedingungen vor dem Antrag.

Bei Heizungen entscheidet fast immer die Kappung, nicht der Umlagesatz. In allen drei Varianten landet W2 bei 40 € im Monat. Daraus folgt: Die Förderung kostet Sie hier nichts an Umlage. Wer auf den Zuschuss verzichtet, um nach § 559 ohne Förderabzug zu rechnen, verschenkt 21.600 €.

Zwei Annahmen der Tabelle sollten Sie kennen:

• Rechenweg und Wahlrecht: Die 15-Prozent-Pauschale ist von den gesamten Kosten abgezogen (72.000 € × 85 % − 21.600 € = 39.600 €), wie es Wortlaut und Gesetzesbegründung nahelegen (BT-Drs. 20/7619, S. 98); wer zuerst die Förderung abzieht, kommt auf 4.284 € im Jahr. Die mittlere Spalte setzt voraus, dass die Maßnahme zugleich einen Tatbestand des § 559 Abs. 1 erfüllt, hier die Einsparung von Endenergie (Nr. 1); nur dann besteht das Wahlrecht zwischen § 559e und § 559. Gerichtlich geklärt ist beides nicht; hier entscheidet ohnehin die Kappung.
• § 559f BGB: Das Haus stammt von 1978. Nach der Dämmung aus Beispiel 2 kommen aber die Ausnahmen Nr. 2 bis 4 in Betracht, etwa eine Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad; das müssen Sie nachweisen. Sonst brauchen Sie den Nachweis der Jahresarbeitszahl vor der Inbetriebnahme. Fehlt beides, zählt nur die Hälfte der Kosten, und die Erhöhung kann unter die Kappung fallen.

Zur Gesamtkappung: Bei W2 kommen innerhalb von sechs Jahren 186,67 € aus der Dämmung und 40,00 € aus der Heizung zusammen, also 226,67 € oder 2,83 €/m², und damit weniger als 3 €/m². Bei W1 ist die 2-Euro-Grenze mit Dämmung (102 €) und früherer Erhöhung (18 €) ausgeschöpft. Spielraum für die Heizung entsteht erst, wenn die frühere Erhöhung aus dem Sechs-Jahres-Fenster fällt; zur offenen Frage, ob wegen der inzwischen höheren Miete die 3-Euro-Grenze gilt, siehe Schritt 6.

Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB

Für kleinere Maßnahmen bietet § 559c BGB eine Abkürzung: Statt den Erhaltungsanteil konkret zu schätzen, ziehen Sie pauschal 30 Prozent ab, und der Härteeinwand ist weitgehend ausgeschlossen. Dafür gelten eine Kostengrenze von 10.000 € je Wohnung und eine Sperre von fünf Jahren für weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e.

Die Fünf-Jahres-Sperre hat zwei Ausnahmen: Modernisierungen aufgrund einer gesetzlichen Pflicht, die Sie bei der vereinfachten Erhöhung nicht kannten und nicht kennen mussten, und Maßnahmen aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Erklärung gefasst wurde (§ 559c Abs. 4 BGB).

Zwei Fragen sind nicht gerichtlich geklärt: ob Zuschüsse schon vor der Prüfung der 10.000-Euro-Grenze abgezogen werden dürfen und ob Sie bei höheren Kosten nur 10.000 € „geltend machen“ können, um ins vereinfachte Verfahren zu kommen. Der Wortlaut („geltend gemachte Kosten“) lässt die zweite Möglichkeit zu. Die Gesetzesbegründung stellt dagegen auf ein Investitionsvolumen von höchstens 10.000 € je Wohnung ab (BT-Drs. 19/4672, S. 32). Liegen die Kosten darüber, rechnen Sie sicherheitshalber regulär ab.

Rechenbeispiel 4: Gegensprechanlage und Sicherheitstür im vereinfachten Verfahren

In einer 65 m² großen Wohnung mit 600 € Nettokaltmiete lassen Sie eine Video-Gegensprechanlage und eine einbruchhemmende Wohnungstür einbauen. Die Kosten für die Wohnung betragen 8.400 €, in den letzten fünf Jahren gab es keine Modernisierungserhöhung.

Ob sich das vereinfachte Verfahren lohnt, hängt vom tatsächlichen Erhaltungsanteil ab. Gab es bisher keine Gegensprechanlage und war die alte Tür noch lange nicht verbraucht, läge der konkrete Abzug deutlich unter 30 Prozent, und das reguläre Verfahren brächte mehr. Hätte die Tür ohnehin ersetzt werden müssen, spart die Pauschale Streit über die Schätzung. Bedenken Sie in jedem Fall die Sperre von fünf Jahren.

Mieterhöhung nach Modernisierung erklären: § 559b BGB

Die Erhöhung verlangen Sie mit einer Erklärung in Textform, und zwar erst, wenn die Maßnahme durchgeführt ist. Die Erklärung ist nach § 559b Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn darin die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird. Wie genau das sein muss, hat der BGH mit Urteil vom 20.07.2022 (VIII ZR 361/21) festgelegt:

• Es genügt regelmäßig, die Gesamtkosten je Maßnahme anzugeben.
• Bei modernisierender Instandsetzung ist der Erhaltungsanteil mindestens als Quote oder bezifferter Betrag auszuweisen.
• Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist grundsätzlich nicht erforderlich, auch nicht bei umfangreichen Maßnahmen.

Weitere Details kann der Mieter über sein Auskunfts- und Belegeinsichtsrecht entsprechend § 259 BGB prüfen. Die Beweislast dafür, dass es sich um Modernisierung handelt und die Kosten nicht auf Erhaltung entfallen, trägt der Vermieter. Genügt die Erklärung für eine von mehreren trennbaren Maßnahmen nicht, ist sie nur insoweit unwirksam (BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19).

Wirksamkeit. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2 BGB). Geht die Erklärung am 20.05.2027 zu, gilt die neue Miete ab 01.08.2027. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, also bis 01.02.2028, wenn Sie die Maßnahme nicht nach § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 BGB angekündigt haben oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Die Erhöhung wird dadurch nicht unwirksam, sie greift nur später.

Sonderkündigung. Nach einer Erhöhung nach § 559 BGB kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Erhöhungen nach § 559e BGB nennt § 561 derzeit nicht; der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform will sie ergänzen.

Gliederung und Checkliste für die Erklärung (unverbindlich)

Die Gliederung ist ein unverbindliches Gerüst, kein fertiger Text, und muss an Ihre Maßnahme angepasst werden. Jeder Punkt nennt, was darin stehen sollte.

1. Kopf: Vermieter als Absender, alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, als Empfänger, Ort und Datum; Textform gewahrt
2. Betreff: Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559, § 559e oder § 559c BGB, Mietobjekt; beim vereinfachten Verfahren mit ausdrücklichem Hinweis
3. Bezug: Modernisierungsankündigung vom Datum
4. Maßnahmen: Ausführungszeitraum und Tatbestand nach § 555b BGB, bei energetischen Maßnahmen die Einsparung dargelegt (Pauschalwerte zulässig)
5. Kosten je Maßnahme: Gesamtkosten, Erhaltungsanteil als Quote oder Betrag mit kurzer Begründung (Alter, übliche Nutzungsdauer, Zustand), Drittmittel (Zuschüsse, Tilgungszuschüsse, Zinsverbilligung mit Rechenweg)
6. Anteil der Wohnung: Verteilerschlüssel und Anteil, zum Beispiel Wohnfläche 80 von 420 m²
7. Berechnung: (umlagefähige Kosten × 8 % bzw. 10 % − Jahresbetrag einer Zinsverbilligung) ÷ 12; bei einer Wärmepumpe Nachweis der Jahresarbeitszahl oder Ausnahme nach § 559f BGB
8. Kappung: Ausgangsmiete je m², frühere Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre, bei Heizungen die 0,50-Euro-Grenze
9. Übersicht: bisherige Nettokaltmiete, Erhöhung, neue Nettokaltmiete, unveränderte Vorauszahlungen, Gesamtmiete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang
10. Schluss: Angebot zur Belegeinsicht, beim vereinfachten Verfahren Hinweis nach § 559c Abs. 3 BGB, Name des Vermieters; Zugang nachweisbar sichern

Modernisierungsumlage oder Vergleichsmiete?

Neben der Modernisierungsumlage steht Ihnen die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB offen. Beide Wege lassen sich kombinieren, aber nicht beliebig.

Zunächst die Abgrenzung: Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der Wartefrist nach § 558 Abs. 1 BGB und bei der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB außer Betracht. Eine Modernisierungsumlage blockiert also keine spätere Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Wer nach einer geförderten Modernisierung nach § 558 erhöht, muss nach § 558 Abs. 5 BGB vom Jahresbetrag der Erhöhung die Drittmittel abziehen, bei Zuschüssen in Höhe von 8 Prozent des Zuschusses.

Zur Reihenfolge hat der BGH mit Urteil vom 16.12.2020 (VIII ZR 367/18) entschieden:

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin nach Modernisierungen, unter anderem eines Badausbaus, die Miete zunächst nach § 558 BGB um 37,32 € erhöht und danach 116,53 € nach § 559 BGB verlangt. Die erste Erhöhung war anzurechnen, zulässig blieben 79,21 €.

Welcher Weg mehr bringt, hängt vom Abstand zwischen Ihrer Miete und der Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen ab. Liegt die Miete deutlich darunter, kann § 558 günstiger sein, zumal dort weder Erhaltungsanteil noch Kappung pro Quadratmeter gelten; dafür greifen Wartefrist und die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent. Maßgeblich ist der örtliche Mietspiegel, wie Sie ihn einordnen, zeigt der Artikel ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Eine erste Orientierung liefert der Mietpreisrechner; er berechnet einen bundesweiten Modellwert und ersetzt keinen Mietspiegel.

Staffelmiete, Indexmiete und Mietpreisbremse

Das Mietmodell im Vertrag entscheidet, ob eine Modernisierungsumlage überhaupt möglich ist.

Der Halbsatz zu Heizungsanlagen in § 557b Abs. 2 S. 2 BGB schränkt die Erhöhung weiter ein. Nach seinem Wortlaut entfällt die Ausnahme für nicht zu vertretende Umstände, sobald eine Maßnahme nach § 555b Nr. 1a durchgeführt wurde. Die Gesetzesbegründung schließt dagegen ausdrücklich nur Erhöhungen nach § 559e aus, und zwar auch dann, wenn der Einbau gesetzlich vorgeschrieben war (BT-Drs. 20/7619, S. 97). Die Begründung des Regierungsentwurfs zur Mietrechtsreform hält fest, dass eine Erhöhung nach § 559e bei Indexmietverträgen nicht möglich ist (BT-Drs. 21/6807, S. 25). Weil § 559e immer eine solche Maßnahme voraussetzt, bleibt für ihn bei einer Indexmiete kein Anwendungsbereich. Ob eine Erhöhung nach § 559 für einen gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch möglich bleibt, ist ungeklärt: Der Wortlaut spricht dagegen, die Begründung von 2023 dafür. Einzelne Ratgeber lesen das „es sei denn“ sogar als zusätzliche Erlaubnis für jede Heizungsmodernisierung; darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Rechnen Sie bei einer Indexmiete deshalb nicht mit einer Umlage für den Heizungstausch. Seit dem 29.07.2026 fällt jeder Heizungseinbau nach § 42 GModG unter Nr. 1a; folgt man dem Wortlaut, erfasst der Ausschluss damit auch Gas- und Ölheizungen. Zur Staffelmiete siehe den Abschnitt zur Mietrechtsreform unten.

Wer sich bei einer Neuvermietung auf § 556e Abs. 2 oder § 556f BGB stützen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Mehr zur Staffelmiete finden Sie im Artikel Staffelmiete für Vermieter, zur Indexmiete im Artikel Indexmiete für Vermieter; nachrechnen lassen sich beide Modelle im Staffelmiete-Rechner und im Indexmiete-Rechner.

Was die Mietrechtsreform 2026 ändern soll

Die Bundesregierung will mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete auch einige Modernisierungsregeln ändern. Stand 26.09.2026 ist das Gesetz weder beschlossen noch in Kraft:

• Referentenentwurf des BMJV: Februar 2026
• Kabinettsbeschluss: 29.04.2026
• Stellungnahme des Bundesrats (1. Durchgang): 12.06.2026
• Regierungsentwurf: Bundestagsdrucksache 21/6807 vom 01.07.2026
• 1. Lesung im Bundestag: 09.07.2026, Überweisung an den Rechtsausschuss
• Öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss: angesetzt für den 14.10.2026
• 2./3. Lesung im Bundestag und zweiter Durchgang im Bundesrat: ausstehend, Änderungen sind möglich

Umlagesatz, Kappungsgrenzen und die Sätze des § 559e BGB will der Entwurf nicht ändern. Die neue Grenze im vereinfachten Verfahren soll nach der Übergangsregel des Entwurfs nicht für Maßnahmen gelten, die vor dem Inkrafttreten angekündigt wurden. Maßgeblich wäre also das Datum der Modernisierungsankündigung.

Zur Einordnung, ausdrücklich nicht geltendes Recht: Unter der geplanten 20.000-Euro-Grenze könnten Sie den Fenstertausch aus Beispiel 1 vereinfacht abrechnen. 14.000 € abzüglich 30 Prozent ergäben 9.800 €, davon 8 Prozent sind 784 € im Jahr oder 65,33 € im Monat statt 43,33 €. Der Grund: Der tatsächliche Erhaltungsanteil lag mit rund 54 Prozent über der Pauschale. Dafür gälten die Fünf-Jahres-Sperre und der Ausschluss des Härteeinwands. Die übrigen Reformpunkte behandelt der Artikel zur Mietrechtsreform 2026.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Häufige Fragen

Wie berechne ich die Modernisierungsumlage?

Sie ermitteln zuerst die Kosten der Maßnahme, die auf die jeweilige Wohnung entfallen. Davon ziehen Sie den Anteil ab, der für ohnehin fällige Erhaltung angefallen wäre, sowie öffentliche Zuschüsse und Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat. Vom verbleibenden Betrag dürfen Sie 8 Prozent pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen, abzüglich eines etwaigen Zinsvorteils aus Förderdarlehen; geteilt durch zwölf ergibt sich die monatliche Erhöhung. Zum Schluss prüfen Sie, ob die Kappungsgrenze von 3 Euro beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren eingehalten ist.

Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf ich auf die Miete umlegen?

Nach § 559 BGB dürfen Sie die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, und zwar nach Abzug des Erhaltungsanteils und der Drittmittel. Für eine geförderte neue Heizungsanlage können Sie nach § 559e BGB 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel und einer Pauschale von 15 Prozent für Erhaltung ansetzen; erfüllt die Maßnahme zugleich § 559 Abs. 1 BGB, dürfen Sie stattdessen nach § 559 erhöhen. In beiden Fällen begrenzt die Kappung pro Quadratmeter das Ergebnis, bei Heizungen auf 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Um wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung höchstens steigen?

Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungserhöhungen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Anpassungen der Betriebskosten zählen bei dieser Kappung nicht mit.

Muss der Mieter der Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen?

Nein. Die Modernisierungsmieterhöhung ist eine einseitige Erklärung in Textform, die ohne Zustimmung wirkt, wenn sie formell und inhaltlich stimmt. Der Mieter kann aber rechtzeitig mitgeteilte finanzielle Härtegründe geltend machen, die Rechnungen einsehen und nach einer Erhöhung nach § 559 BGB gemäß § 561 BGB außerordentlich kündigen. Kündigt er fristgerecht, tritt die Erhöhung nicht ein. Erhöhungen nach § 559e BGB nennt § 561 BGB derzeit nicht.

Ab wann gilt die höhere Miete, und was passiert ohne Ankündigung?

Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet. Geht die Erklärung am 20. Mai zu, gilt die neue Miete ab dem 1. August. Wurde die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs Monate. Die Erhöhung wird dadurch nicht unwirksam, sie greift nur später.

Welche Kosten darf ich nicht auf die Mieter umlegen?

Nicht umlagefähig sind Kosten, die für ohnehin notwendige Erhaltung angefallen wären, etwa der gleichwertige Ersatz alter, abgenutzter Bauteile. Abzuziehen sind außerdem öffentliche Zuschüsse und Tilgungszuschüsse, der Zinsvorteil geförderter Darlehen und Beträge, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat. Finanzierungskosten wie Kreditzinsen werden nach überwiegender Auffassung ebenfalls nicht angesetzt.

Kann ich die Kosten für eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?

Ja, aber in engen Grenzen. Nehmen Sie eine öffentliche Förderung in Anspruch, können Sie nach § 559e BGB 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung und einer Pauschale von 15 Prozent ansetzen. Die monatliche Miete darf dadurch um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren steigen, was in der Praxis meist die entscheidende Grenze ist. Für die volle Umlage verlangt § 559f BGB außerdem den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift; sonst zählt nur die Hälfte der Kosten. Diese Regel steht seit dem 29.07.2026 im BGB, vorher galt eine weitgehend entsprechende Vorgabe nach § 71o GEG.

Gilt im vereinfachten Verfahren schon die Grenze von 20.000 Euro?

Nein. Nach geltendem Recht liegt die Kostengrenze des vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB bei 10.000 Euro je Wohnung. Die Anhebung auf 20.000 Euro steht im Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807), den der Bundestag mit Stand 26.09.2026 noch nicht beschlossen hat. Die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14.10.2026 angesetzt. Nach dem Entwurf soll für Maßnahmen, die vor dem Inkrafttreten angekündigt wurden, die alte Grenze weiter gelten.

Ist eine Modernisierungsumlage bei Staffelmiete oder Indexmiete möglich?

Bei einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit ausgeschlossen; ob eine Erhöhung nach § 559e BGB dann zulässig bleibt, ist ungeklärt. Bei einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit die Maßnahme auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben, etwa einer gesetzlichen Nachrüstpflicht. Beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB ist eine Erhöhung nach § 559e BGB ausgeschlossen, davon gehen die Gesetzesbegründung von 2023 und die Begründung des aktuellen Regierungsentwurfs aus. Ob bei einem gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch eine Erhöhung nach § 559 BGB möglich bleibt, ist ungeklärt: Der Wortlaut spricht dagegen, die Gesetzesbegründung von 2023 dafür. Rechnen Sie bei einer Indexmiete deshalb nicht mit einer Umlage der Heizungskosten.

Modernisierungen dokumentieren mit Vermieter1.de

Vermieter1.de rechnet eine Modernisierungserhöhung aus Ihren Eingaben nach dem Rechenweg dieses Artikels. Die Schätzungen, also die ersparten Erhaltungskosten und die Verteilung auf die Wohnungen, nehmen Sie selbst vor. Eine rechtliche Prüfung der Erhöhung ist das nicht. Daneben hilft die Software bei der Dokumentation, auf die es im Streitfall ankommt:

• Rechnungen je Maßnahme ablegen: Handwerkerrechnungen erfassen Sie als Ausgabe in der Kategorie „Modernisierung“, die als nicht umlagefähig geführt wird, mit dem Beleg als Anhang. So haben Sie die Gesamtkosten je Maßnahme und die Unterlagen für eine Belegeinsicht beisammen. Mehr zur Belegerfassung.
• Handwerker zuordnen: Ausgaben lassen sich einem Betrieb in der Dienstleisterverwaltung zuordnen. Die Funktion ist Teil der Bezahltarife.
• Modernisierungserhöhung am Mietverhältnis berechnen: In der Mieterverwaltung legen Sie in den Bezahltarifen eine Mieterhöhung vom Typ „Modernisierung“ an und wählen die Rechtsgrundlage: § 559 BGB mit 8 Prozent oder § 559e BGB mit 10 Prozent, Letzteres nur mit in Anspruch genommener Förderung. Tragen Sie die Kosten der Maßnahme insgesamt ein, nicht bereits bereinigte Kosten, sonst werden die Abzüge doppelt angesetzt. Dazu kommen die ersparten Erhaltungskosten als Quote oder Betrag, die Drittmittel, der Jahresbetrag der Zinsermäßigung und der Anteil der Wohnung in Prozent. Bei § 559e zieht die Software pauschal 15 Prozent als ersparte Erhaltungskosten ab, außer bei einer neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung (§ 43 GModG); dann geben Sie die ersparten Erhaltungskosten selbst an. Die Software wendet den Anteil der Wohnung an, halbiert bei einer Wärmepumpe ohne Nachweis der Jahresarbeitszahl (§ 559f Abs. 2 BGB), setzt 8 bzw. 10 Prozent als Jahresbetrag an, zieht davon den auf die Wohnung entfallenden Jahresbetrag der Zinsermäßigung ab (§ 559a Abs. 2 BGB), teilt durch 12 und kappt nach § 559 Abs. 3a BGB, bei Heizungsanlagen und nach § 559e zusätzlich auf 0,50 Euro je Quadratmeter. Grundlage der Kappung sind die Wohnfläche der Einheit und die früheren Modernisierungserhöhungen der letzten sechs Jahre, die die Software aus erfassten Mieterhöhungen vorbelegt. Ist an der Einheit keine Wohnfläche hinterlegt, weist sie darauf hin, dass die Kappung nicht geprüft werden kann. Erhaltungsanteil und Wohnungsanteil müssen Sie ausdrücklich eintragen, auch wenn sie 0 bzw. 100 Prozent betragen. Das Ergebnis übernehmen Sie mit „Erhöhung auf Kaltmiete anwenden“. Nicht abgebildet sind das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB und der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 und 5 BGB. Den Status verfolgen Sie von Entwurf bis Wirksam im Bereich „Miete & Vorauszahlungen“ des Mietverhältnisses.
• Frühesten Zahlungsbeginn ermitteln: Aus dem Zugangsdatum Ihrer Erklärung nennt die Software den frühesten Termin, den Beginn des dritten Monats nach Zugang (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), nicht ein Datum ab der Ankündigung. Ist keine Ankündigung erfasst, ist sie nicht als ordnungsgemäß bestätigt, fehlt der angekündigte Erhöhungsbetrag oder übersteigt die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, setzt sie den Beginn des neunten Monats an (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Liegt das eingetragene Datum früher, warnt sie.
• Anschreiben als Entwurf der Erhöhungserklärung: Sind die Angaben vollständig, erzeugt die Software das Anschreiben als Erklärung in Textform nach § 559b Abs. 1 BGB. Es enthält die Berechnungstabelle mit Kosten, Abzügen, Anteil der Wohnung, Satz, Zinsermäßigung und, soweit sie greift, Kappung sowie die eingetragene Beschreibung der Maßnahme. Fehlen die Kosten, der Erhaltungs- oder der Wohnungsanteil, weist die Software darauf hin und erzeugt das Schreiben ohne Berechnungstabelle nur, wenn Sie bestätigen, dass die Berechnung in der Begründung steht. Prüfen Sie vor dem Versand, ob die Beschreibung die Maßnahme als Modernisierung und die Schätzung der Erhaltungskosten nachvollziehbar erläutert, und ob der Verteilerschlüssel angegeben ist. Als Prüfhilfe dient die Gliederung mit Checkliste oben.
• Vergleichsmiete prüfen: Bei Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete prüft die Software Wartefrist und Kappungsgrenze nach § 558 BGB und lässt erfasste Modernisierungserhöhungen dabei außen vor, wie es das Gesetz vorsieht.
• Finanzierung durchrechnen: Im Finanzierungs-Rechner des Rücklagen- und Sanierungsplaners tragen Sie die errechnete Umlage als zusätzliche Miete pro Monat ein und stellen sie Kreditrate und Rücklage gegenüber. Auch dieses Modul gehört zu den Bezahltarifen.
• Fristen nicht verpassen: Ankündigungsfrist, Ende der Härtefrist und Wirksamkeitsdatum legen Sie als Aufgaben mit Fälligkeit und Erinnerung an. Die Termine erzeugt die Software nicht automatisch.

Das Anlegen von Mieterhöhungen, die Dienstleisterverwaltung und der Rücklagen- und Sanierungsplaner gehören zu den Bezahltarifen; Basic und Pro können Sie 14 Tage kostenlos testen. Eine Wohneinheit verwalten Sie dauerhaft kostenlos.

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Weiterführende Artikel

• Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen: Vergleichsmiete nach § 558 BGB
• Kappungsgrenze bei Mieterhöhung 2026: 15 oder 20 % berechnen
• Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Heizungspflichten für Vermieter
• Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: die 15-Prozent-Falle
• Instandhaltungsrücklage: Richtwerte für Vermieter
• Staffelmiete 2026: Regeln, Muster, Rechenbeispiel für Vermieter
• Indexmiete 2026: Vereinbaren, berechnen, erhöhen + Muster

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechenbeispiele beruhen auf angenommenen Werten; die Gliederung mit Checkliste ist eine unverbindliche Hilfe ohne Gewähr. Angaben zu Fördersätzen und zum Gesetzgebungsverfahren sind stichtagsbezogen und können sich ändern. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird nicht übernommen. Vor einer Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung sollten Sie im Einzelfall fachkundigen Rat einholen, etwa bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder Ihrem Eigentümerverband. Stand: September 2026.