Ein Jahr unverändert
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, gerechnet ab Mietbeginn oder ab der letzten Änderung. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.
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Indexmiete-Rechner
Anpassung nach VPI berechnen
Tragen Sie Miete und zwei Indexstände ein. Der Rechner ermittelt die neue Miete, prüft die Jahresfrist und nennt den Monat, ab dem der Mieter die geänderte Miete zahlt.
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- Jahresfrist und Zahlungstermin
Indexmiete berechnen
Anpassung nach Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB)
So rechnet der Indexmiete-Rechner
Formel
1. Veränderung des Index
Veränderung in % = (VPI neu ÷ VPI alt − 1) × 100
2. Neue Miete
Neue Miete = bisherige Nettokaltmiete × VPI neu ÷ VPI alt
Die Miete ändert sich im selben Verhältnis wie der Index. Gerechnet wird mit der prozentualen Veränderung, nicht mit der Differenz der Indexpunkte. Das Ergebnis rundet der Rechner kaufmännisch auf volle Cent.
Beispielrechnung
Beispielwerte zur Veranschaulichung, keine amtlichen Indexstände.
- Bisherige Nettokaltmiete
- 800,00 €
- Indexstand bei der letzten Anpassung
- 110,0
- Aktueller Indexstand
- 114,4
- Veränderung
- (114,4 ÷ 110,0 − 1) × 100 = 4,0 %
- Neue Miete
- 800,00 € × 114,4 ÷ 110,0 = 832,00 €
Ergebnis: neue Miete 832,00 €, Erhöhung 32,00 € pro Monat.
Fristen und Form der Anpassung
Die Indexmiete ändert sich nicht automatisch. Die Anpassung muss erklärt werden, und dafür gelten feste Regeln.
Erklärung in Textform
Die Erklärung nennt die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Brief oder E-Mail genügen, eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
Zahlung ab übernächstem Monat
Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen. Beispiel: Zugang am 20. Januar 2026, neue Miete ab 1. März 2026, sofern die Jahresfrist dann abgelaufen ist.
Rechtsgrundlage: § 557b BGB
- Abs. 1Die Indexmiete wird schriftlich vereinbart und an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt (Verbraucherpreisindex).
- Abs. 2Die Miete muss, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist ausgeschlossen, eine Modernisierungsumlage nur eingeschränkt möglich.
- Abs. 3Die Änderung wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht, mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete oder der Erhöhung als Geldbetrag. Zu zahlen ist sie ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
- Abs. 4Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) gilt nur für die Ausgangsmiete, nicht für spätere Indexanpassungen.
- Abs. 5Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Der Rechner bildet § 557b BGB in der am 26.09.2026 geltenden Fassung ab (Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (öffnet in neuem Tab)). Eine Kappung der Indexmiete enthält diese Fassung nicht.
Geplante Änderung, noch kein geltendes Recht: Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Er liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 (PDF, öffnet in neuem Tab) vom 01.07.2026 vor. Am 09.07.2026 hat der Bundestag ihn in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen, die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14.10.2026 angesetzt. Beschlossen ist das Gesetz nicht. Der Entwurf sieht vor, dass die Landesregierungen Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen können. Dafür bräuchte es eine eigene Verordnung; Gebiete mit Mietpreisbremse wären nicht automatisch erfasst. Steigt der Index dort in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, bliebe die Hälfte des darüber liegenden Anteils unberücksichtigt: Bei 5 Prozent Indexsteigerung wären 4 Prozent Mieterhöhung möglich. Das gälte auch für bestehende Indexmietverträge, wenn die Wohnung beim Zugang der Erklärung in einem solchen Gebiet liegt. Der Rechner berücksichtigt die geplante Kappung nicht. Den Verfahrensstand nennt die Verfahrensseite des BMJV (öffnet in neuem Tab).
Häufige Fragen zur Indexmiete
Wie berechne ich eine Indexmieterhöhung?
Teilen Sie den aktuellen Indexstand durch den Indexstand der letzten Anpassung und multiplizieren Sie das Ergebnis mit der bisherigen Nettokaltmiete. Beispiel: 800,00 € × 114,4 ÷ 110,0 = 832,00 €. Die Veränderung beträgt (114,4 ÷ 110,0 − 1) × 100 = 4,0 %. Die Miete ändert sich im selben Verhältnis wie der Index, gerechnet wird deshalb mit der prozentualen Veränderung und nicht mit der Differenz der Indexpunkte.
Wo finde ich den aktuellen Verbraucherpreisindex?
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Monatswerte in der GENESIS-Tabelle 61111-0002 (Verbraucherpreisindex für Deutschland). Derzeit gilt die Basis 2020 = 100; auf sie wurde mit dem Berichtsmonat Januar 2023 umgestellt. Verwenden Sie für den alten und den neuen Monat Werte derselben Basis.
Wie oft darf die Indexmiete angepasst werden?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Frist läuft ab Mietbeginn oder ab der letzten Mietänderung. Nach überwiegender Ansicht in der Literatur darf die Erklärung schon vor Ablauf des Jahres zugehen; die geänderte Miete ist dann aber erst zu zahlen, wenn die Jahresfrist abgelaufen ist. Höchstrichterlich geklärt ist das nicht.
Ab wann muss der Mieter die neue Miete zahlen?
Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht die Erklärung am 20. Januar zu, gilt die neue Miete ab 1. März. Geht sie am 1. Februar zu, gilt sie ab 1. April. Voraussetzung ist, dass die Jahresfrist zu diesem Termin abgelaufen ist.
Was passiert, wenn der Index sinkt?
Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen. Sinkt der Index, kann der Mieter eine entsprechende Senkung der Miete durch Erklärung in Textform geltend machen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einer Erhöhung: Jahresfrist, Angabe der Indexänderung und Zahlung ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Kann ich bei einer Indexmiete zusätzlich auf die Vergleichsmiete erhöhen?
Nein. Während eine Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB ist eine Erhöhung nach § 559e BGB ausgeschlossen; ob bei einem gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstausch eine Erhöhung nach § 559 BGB möglich bleibt, ist nicht geklärt (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB bleiben möglich.
Welche Form braucht die Anpassungserklärung?
Textform nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist, etwa ein Brief oder eine E-Mail. Sie muss die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten. Dokumentieren Sie, wann die Erklärung zugegangen ist, denn davon hängt der Zahlungstermin ab.
Haftungshinweis
Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag, die veröffentlichten Indexwerte und die Umstände des Einzelfalls. Prüfen Sie Eingaben und Ergebnis vor dem Versand einer Erklärung.
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