Die 15-Prozent-Falle: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für 280.000 Euro, das Bad ist von 1995, die Fenster sind einfach verglast, die Tapeten vergilbt. Logisch, dass Sie direkt nach dem Kauf renovieren. Das Bad wird erneuert, neue Fenster kommen rein, alle Wände werden gestrichen, macht in Summe 42.000 Euro. In der Steuererklärung wollen Sie diese 42.000 Euro als Werbungskosten sofort gegen Ihre Mieteinnahmen absetzen. Doch das Finanzamt streicht den Sofortabzug und verteilt die gesamte Summe über 50 Jahre. Statt einer Steuererstattung im fünfstelligen Bereich bleibt eine jährliche Abschreibung von einigen Hundert Euro.

Das ist die 15-Prozent-Falle. Sie trifft jedes Jahr zahlreiche Käufer vermieteter Immobilien, meist völlig unerwartet, weil niemand sie vor dem Kauf darauf hingewiesen hat. Wer die Regel kennt, kann sie mit etwas Planung legal umgehen und sich den vollen Sofortabzug sichern. Dieser Artikel zeigt, wie die Grenze funktioniert, was hineinzählt, wo die Ausnahmen liegen und mit welchen Strategien Sie die Falle vermeiden.

Das Wichtigste in Kürze

• Renovieren Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts (netto, ohne Grund und Boden), gelten alle diese Kosten als Herstellungskosten, nur noch über die AfA absetzbar.
• Es ist ein harter Klippeneffekt: Bei 14,9 Prozent voller Sofortabzug, bei 15,1 Prozent wird der komplette Betrag aktivierungspflichtig, nicht nur der überschießende Teil.
• Maßgeblich ist nur der Gebäudewert, nicht der Bodenanteil. Eine hohe Bodenquote im Kaufvertrag senkt die Grenze und erhöht das Risiko.
• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) zählen seit 2016 mit, wenn sie zusammen mit anderen Maßnahmen anfallen.
• Nach dem Kauf vom Mieter verursachte Schäden bleiben außen vor (BFH IX R 6/16); verdeckte Altmängel zählen dagegen mit.
• Beste Vermeidungsstrategie: größere Sanierungen über die Drei-Jahres-Frist hinausschieben.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Warum der Unterschied bares Geld wert ist

Bei vermieteten Immobilien können Sie nahezu alle Ausgaben rund um das Objekt steuerlich geltend machen. Entscheidend ist aber das Wie, und hier gibt es zwei grundsätzlich verschiedene Welten.

Erhaltungsaufwand erneuert oder repariert etwas bereits Vorhandenes, ohne den Charakter des Gebäudes wesentlich zu verändern. Eine kaputte Gastherme gegen eine neue, alte Fenster gegen moderne, ein veraltetes Bad gegen ein zeitgemäßes: Das alles ersetzt nur Bestehendes. Erhaltungsaufwand ist bei Vermietung im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent bekommen Sie von 40.000 Euro Renovierung also rund 16.800 Euro über die Steuer zurück, und zwar im selben Jahr.

Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, die Substanz erweitert oder der Standard wesentlich gehoben wird (ein Anbau, ein zusätzliches Stockwerk, die Hebung von einfacher auf gehobene Ausstattung). Diese Kosten gehören zum Gebäudewert und wirken sich nur über die Abschreibung (AfA) aus, bei Wohngebäuden in der Regel mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr, also über 33 bis 50 Jahre verteilt.

Der Unterschied ist gewaltig: 40.000 Euro sofort vs. 800 Euro pro Jahr. An dieser Stelle setzt die 15-Prozent-Falle an. Sie sorgt dafür, dass eigentlich klarer Erhaltungsaufwand kraft Gesetzes zu Herstellungskosten umgedeutet wird, mit allen Nachteilen.

Die 15-Prozent-Falle: Drei Jahre, 15 Prozent, alles oder nichts

Die Rechtsgrundlage steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Der Gesetzeswortlaut ist erstaunlich kurz und folgenreich:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Aus diesem Satz ergeben sich drei Bedingungen, die alle zusammenkommen müssen:

1. Anschaffung: Sie haben das Gebäude gekauft (nicht selbst gebaut). Die Falle gilt nur für angeschaffte Gebäude.
2. Drei-Jahres-Frist: Die Maßnahmen werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt. Diese Frist läuft taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin und nicht ab der Grundbucheintragung.
3. 15-Prozent-Schwelle: Die Netto-Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) übersteigen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes.

Sind alle drei Bedingungen erfüllt, kippt die Behandlung: Die gesamten Aufwendungen werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und dürfen nur noch über die AfA abgeschrieben werden.

Der gemeinste Teil ist der Klippeneffekt. Es gibt keinen Freibetrag und keine gleitende Regelung. Liegen Ihre Sanierungskosten bei 14,9 Prozent des Gebäudewerts, sind sie zu 100 Prozent sofort abziehbar. Liegen sie bei 15,1 Prozent, wird der komplette Betrag aktivierungspflichtig, nicht nur der überschießende Teil von 0,1 Prozent. Ein einziger zusätzlicher Handwerkertermin, eine Nachkalkulation oder eine vergessene Rechnung kann den vollen Sofortabzug kosten.

So berechnen Sie die 15-Prozent-Grenze richtig

Der häufigste Rechenfehler: Vermieter nehmen den vollen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage. Falsch. Maßgeblich sind nur die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, weil Boden nicht abnutzbar ist und gar nicht abgeschrieben wird.

Der Gesamtkaufpreis muss daher in zwei Teile zerlegt werden:

• Anteil Grund und Boden (zählt nicht mit)
• Anteil Gebäude (Basis für die 15-Prozent-Grenze)

Diese sogenannte Kaufpreisaufteilung erfolgt entweder nach den Werten im notariellen Kaufvertrag oder, wenn dort nichts steht, nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Eine hohe Bodenquote senkt den Gebäudewert und damit auch die 15-Prozent-Grenze. Wer also einen hohen Bodenanteil ansetzt, vergrößert das Risiko, in die Falle zu laufen.

Außerdem zählen zur Bemessungsgrundlage nicht nur der Gebäudekaufpreis selbst, sondern auch anteilige Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch), soweit sie auf das Gebäude entfallen. Auch das erhöht die Basis ein wenig.

Die Formel in Kurzform:

15-Prozent-Grenze = (anteilige Gebäude-Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten) × 0,15

Alle Netto-Sanierungskosten der ersten drei Jahre werden aufaddiert und mit dieser Grenze verglichen.

Durchgerechnetes Beispiel: Wenn 1.000 Euro über 50.000 Euro AfA entscheiden

Nehmen wir einen typischen Fall. Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung, die 1998 fertiggestellt wurde.

Kaufpreisaufteilung:

Die 15-Prozent-Grenze berechnet sich nur aus dem Gebäudeanteil:

250.000 € × 15 % = 37.500 €

Bis 37.500 Euro netto an Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren bleiben Sie auf der sicheren Seite und können alles sofort absetzen.

Szenario A, knapp drunter (37.000 Euro netto):

37.000 € liegen unter der Grenze von 37.500 €. Ergebnis: voller Sofortabzug von 37.000 €. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz fließen rund 15.540 € Steuerersparnis, im selben Jahr.

Szenario B, knapp drüber (40.000 Euro netto):

40.000 € übersteigen die Grenze von 37.500 € um 2.500 €. Folge: Der gesamte Betrag von 40.000 € wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und der Gebäude-AfA zugeschlagen. Bei einem vor 2023 fertiggestellten Gebäude beträgt die AfA 2 Prozent pro Jahr:

40.000 € × 2 % = 800 € Abschreibung pro Jahr

Statt 40.000 € sofort gibt es also 800 € pro Jahr über 50 Jahre. Der Liquiditätsnachteil im ersten Jahr: rund 39.200 € weniger absetzbar. Bei 42 Prozent Steuersatz heißt das im Kaufjahr rund 16.464 € weniger Steuererstattung als bei vollem Sofortabzug.

Die einzige zusätzliche Maßnahme in Szenario B, die Elektro-Modernisierung für 3.000 €, war der Auslöser. Hätte man diese eine Maßnahme erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist beauftragt, wäre die Grenze gehalten worden und alle übrigen 37.000 € voll sofort abziehbar gewesen. So entscheiden buchstäblich wenige tausend Euro über einen fünfstelligen Steuereffekt.

Was in die 15-Prozent-Grenze einfließt und was nicht

Die Abgrenzung ist in der Praxis der Knackpunkt. Grundsätzlich zählen alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit, also der klassische Erhaltungsaufwand, der ohne die Falle sofort abziehbar wäre.

Diese Kosten zählen in die 15-Prozent-Grenze hinein:

• Renovierung von Bad und Küche
• Austausch von Fenstern und Türen
• Erneuerung von Bodenbelägen
• Modernisierung der Elektro- und Sanitärinstallation
• Heizungserneuerung (sofern reiner Ersatz)
• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Lackieren), wenn im Zusammenhang mit anderen Maßnahmen

Diese Kosten bleiben außen vor:

• Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB (Anbau, Aufstockung, Substanzmehrung); diese sind ohnehin von vornherein eigenständige Herstellungskosten und werden nicht mitgezählt.
• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie laufende Wartung von Heizung, Aufzug oder die Pflege von Außenanlagen; diese bleiben sofort abziehbar.
• Schäden, die erst nach dem Kauf durch Dritte verursacht wurden (dazu unten mehr).

So steht es im Gesetz (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG): Zu den einbezogenen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Schönheitsreparaturen, Standardhebung und Erweiterungen: drei Sonderfälle

Schönheitsreparaturen zählen seit 2016 mit

Lange galt: Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren stehen für sich und müssen separat betrachtet werden. Das ist vorbei. Der Bundesfinanzhof hat mit mehreren Urteilen vom 14.06.2016 seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Seither gilt: Fallen Schönheitsreparaturen im zeitlichen Zusammenhang mit anderen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, werden sie in die 15-Prozent-Prüfung einbezogen.

Das ist eine echte Falle für Vermieter, die das Bad sanieren und bei der Gelegenheit gleich alle Wände streichen lassen. Die 5.000 Euro Malerarbeiten, die früher harmlos waren, können heute den Ausschlag über die 15-Prozent-Schwelle geben.

Standardhebung führt direkt zu Herstellungskosten

Unabhängig von der 15-Prozent-Grenze gibt es einen zweiten Weg in die Herstellungskosten: die wesentliche Verbesserung durch Hebung des Wohnstandards. Die Finanzverwaltung orientiert sich an vier zentralen Ausstattungsbereichen:

• Heizung
• Sanitär
• Elektro
• Fenster

Wird durch ein Bündel von Baumaßnahmen der Standard in mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich gehoben (etwa von einfacher auf gehobene oder sehr gehobene Ausstattung), liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Die Kosten sind dann von vornherein Herstellungskosten, ganz egal, ob die 15-Prozent-Grenze eingehalten wird. Der bloße Austausch einer alten Heizung gegen eine moderne reicht dafür allein nicht aus.

Erweiterungen sind immer Herstellungskosten

Wer anbaut, aufstockt oder die nutzbare Fläche vergrößert (etwa durch Ausbau des Dachgeschosses), schafft neue Substanz. Solche Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB sind unabhängig von Fristen und Schwellen immer Herstellungskosten. Sie werden deshalb auch nicht in die 15-Prozent-Grenze einbezogen; sie stehen schon vorher auf der anderen Seite.

Ausnahme Mieterschäden: BFH IX R 6/16 als Rettungsanker

Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft Schäden, die erst nach dem Kauf entstehen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 09.05.2017 (Az. IX R 6/16) entschieden: Kosten zur Beseitigung von Schäden, die beim Erwerb noch nicht vorhanden und auch nicht angelegt waren, sondern nachweislich erst danach durch das schuldhafte Handeln eines Dritten (etwa eines Mieters) verursacht wurden, gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Im Streitfall hatte eine Mieterin nach dem Erwerb erhebliche Schäden verursacht: eingeschlagene Scheiben, zerstörte Bodenfliesen, Schimmel durch ein beschädigtes Rohr. Die Reparaturkosten waren sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, auch wenn sie innerhalb der drei Jahre anfielen und die 15-Prozent-Grenze gesprengt hätten.

Das ist ein echter Rettungsanker. Aber Vorsicht bei der Abgrenzung:

Die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter. Dokumentieren Sie den Zustand des Objekts beim Kauf möglichst genau, am besten über ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos. Eine sorgfältige Wohnungsübergabe mit Checkliste ist nicht nur beim Mieterwechsel Gold wert, sondern auch beim Objektkauf der entscheidende Beleg, dass ein Schaden erst später entstanden ist.

Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26.01.2026

Die Finanzverwaltung hat die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs-/Herstellungskosten in einem aktuellen BMF-Schreiben gebündelt, datiert auf den 26.01.2026 (Az. IV C 1 - S 2253/00082/001/064, veröffentlicht durch das BMF). Das Schreiben behandelt unter anderem:

• die Abgrenzung von Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungskosten
• die anschaffungsnahen Herstellungskosten mit Dreijahreszeitraum und 15-Prozent-Grenze
• das Zusammentreffen mit echten Erhaltungsaufwendungen
• die Feststellungslast (wer was beweisen muss)

Das Schreiben gilt in allen offenen Fällen. Inhaltlich bestätigt es die bekannte Linie der Rechtsprechung; einen neuen Spielraum eröffnet es nicht. Für die Praxis bleibt entscheidend: Die Drei-Jahres-Frist und die 15-Prozent-Grenze sind hart, die wenigen Ausnahmen (Mieterschäden, Erweiterungen, jährlich übliche Wartung) müssen sauber belegt werden.

Praxis-Strategie: Sanierungen über die Drei-Jahres-Frist strecken

Die wirksamste Strategie ist zugleich die einfachste: Zeit. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG greift ausschließlich für Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung. Alles, was Sie nach Ablauf dieser Frist beauftragen und durchführen lassen, fällt nicht mehr unter die Falle, selbst wenn es um 100.000 Euro geht.

Drei konkrete Bausteine:

1. Frist taggenau berechnen. Maßgeblich ist der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Notieren Sie sich dieses Datum und addieren Sie exakt drei Jahre. Erst danach durchgeführte Maßnahmen sind sicher.

2. Vor dem Kauf das Budget kalkulieren. Rechnen Sie schon vor dem Notartermin aus, wie viel Sanierungsbudget innerhalb der 15-Prozent-Grenze bleibt. Liegt der absehbare Renovierungsbedarf darüber, planen Sie die Maßnahmen von vornherein zeitlich gestaffelt: das Dringendste sofort (innerhalb der Grenze), den Rest nach Jahr drei.

3. Priorisieren statt alles auf einmal. Dringende Reparaturen (defekte Heizung, undichtes Dach) müssen sofort gemacht werden. Planbare Modernisierungen (zweites Bad modernisieren, Bodenbeläge im Wohnzimmer) lassen sich verschieben. So bleiben Sie unter der Grenze, ohne auf Notwendiges zu verzichten.

Eine ergänzende Möglichkeit für echten Erhaltungsaufwand (also wenn Sie ohnehin unter der 15-Prozent-Grenze bleiben): Größerer Erhaltungsaufwand für überwiegend Wohnzwecken dienende Gebäude im Privatvermögen kann nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist ein Wahlrecht zur Glättung der Steuerprogression und sinnvoll, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen im Renovierungsjahr ohnehin niedrig ist. Achtung: Dieses Wahlrecht gilt nicht für aktivierte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wer die 15-Prozent-Grenze reißt, verliert beide Vorteile zugleich: den Sofortabzug und die Verteilungsoption.

Checkliste vor dem ersten Handwerker-Auftrag

Bevor Sie nach dem Kauf den ersten Auftrag erteilen, gehen Sie diese Punkte durch:

• Gebäudewert ermittelt? Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt, Nebenkosten anteilig berücksichtigt.
• 15-Prozent-Grenze berechnet? Gebäudewert × 0,15 = Ihr Sanierungsbudget für die ersten drei Jahre (netto).
• Drei-Jahres-Frist notiert? Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten plus drei Jahre, taggenau.
• Alle geplanten Maßnahmen aufgelistet? Inklusive Schönheitsreparaturen, die mitzählen.
• Netto, nicht brutto gerechnet? Umsatzsteuer aus den Angeboten herausrechnen.
• Standardhebung geprüft? Werden mehr als zwei der vier Kernbereiche (Heizung/Sanitär/Elektro/Fenster) gehoben? Dann drohen ohnehin Herstellungskosten.
• Objektzustand dokumentiert? Fotos und Protokoll beim Kauf für die Abgrenzung späterer Mieterschäden.
• Budget überschritten? Maßnahmen priorisieren und Nicht-Dringendes auf nach Jahr drei verschieben.

Wer diese acht Punkte abarbeitet, hat das Wesentliche im Griff. Im Zweifel, vor allem bei größeren Investitionen oder unklarer Abgrenzung, lohnt sich die Rücksprache mit dem Steuerberater, bevor der erste Bagger anrückt.

So behalten Sie Erhaltungsaufwand mit Vermieter1.de im Blick

Die 15-Prozent-Falle scheitert in der Praxis selten am Wissen, sondern an der fehlenden Übersicht: Welche Rechnungen sind in den ersten drei Jahren angefallen? Wie viel ist netto schon zusammengekommen? Mit Vermieter1.de erfassen Sie jede Sanierungsrechnung direkt am Objekt und behalten den Schwellenwert im Blick.

• Belege und Sanierungsrechnungen pro Immobilie digital erfassen und kategorisieren
• Erhaltungsaufwand und Werbungskosten sauber für die Anlage V aufbereiten
• Anschaffungsdatum und laufende Kosten je Objekt zentral dokumentiert
• Alle Belege jederzeit griffbereit, wenn das Finanzamt nachfragt

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Genannte Werte, Grenzen und Vorschriften sind stichtagsbezogen und können sich ändern; im Einzelfall ist fachkundiger Rat einzuholen. Stand: Juni 2026.