AfA Abschreibung Vermietung 2026: linear, degressiv, § 7b

Sie haben für 480.000 Euro eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, der Notarvertrag ist unterschrieben, der erste Mieter zahlt. Jetzt steht die Steuererklärung an und Sie fragen sich: Welchen Betrag dürfen Sie Jahr für Jahr von der Miete absetzen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt? Genau das leistet die AfA, die Absetzung für Abnutzung. Sie ist der größte einzelne Werbungskostenposten vieler Vermieter und entscheidet oft darüber, ob die Vermietung steuerlich ein Plus oder ein Minus ergibt.

Die Schwierigkeit: Es gibt nicht die eine AfA. Je nach Baujahr, Neubau oder Bestand und Art der Förderung kommen lineare 2 bis 3 Prozent, eine degressive Variante mit 5 Prozent vom Restwert oder eine Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG infrage, die sich teils kombinieren lassen. Dieser Leitfaden ordnet die Varianten für 2026 ein, nennt die Fristen und Beträge und rechnet ein konkretes Beispiel durch.

Das Wichtigste in Kürze

• Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht Grund und Boden. Der Kaufpreis muss aufgeteilt werden; nur der Gebäudeanteil (plus anteilige Nebenkosten) ist AfA-Grundlage.
• Lineare AfA nach Fertigstellungsjahr: 3 Prozent ab Baujahr 2023, 2 Prozent für Baujahr 1925 bis 2022, 2,5 Prozent für Baujahr vor 1925.
• Degressive AfA (5 Prozent vom Restwert) gibt es nur für Neubauten mit Baubeginn vom 1.10.2023 bis 30.9.2029. Anfangs deutlich höhere Beträge, später Wechsel auf linear sinnvoll.
• Sonder-AfA Paragraf 7b bringt zusätzlich bis zu 4-mal 5 Prozent in den ersten vier Jahren, aber nur für förderfähigen Mietneubau mit EH-40/QNG und 10-Jahres-Bindung.
• Kombination Paragraf 7b plus degressiv ist seit dem BMF-Schreiben vom 21.5.2025 erlaubt und liefert das höchste Abschreibungsvolumen in den Anfangsjahren.
• Eingetragen wird die AfA in der Anlage V, getrennt von den laufenden Werbungskosten.

Was ist AfA und warum nur das Gebäude zählt

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Gedanke dahinter: Ein vermietetes Gebäude nutzt sich über die Jahre ab und verliert an Wert. Diesen Wertverzehr dürfen Sie steuerlich geltend machen, indem Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten abziehen. Dabei fließt in dem Jahr, in dem Sie die AfA absetzen, kein Euro ab. Sie haben das Geld beim Kauf einmal bezahlt; die AfA verteilt diesen Aufwand nur steuerlich über viele Jahre.

Entscheidend ist die Trennung von Gebäude und Grund und Boden. Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, denn nur dieses nutzt sich ab. Der Boden verschleißt nicht, er behält dauerhaft seinen Wert und ist deshalb nicht abschreibbar. Wer eine bebaute Immobilie kauft, erwirbt aber beides in einem Preis. Deshalb muss der Gesamtkaufpreis in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil bildet, zusammen mit den anteiligen Anschaffungsnebenkosten, die Bemessungsgrundlage der AfA.

Das ist mehr als eine Formalie. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre AfA und desto niedriger Ihre Steuer, über die gesamte Abschreibungsdauer. Schon ein paar Prozentpunkte zugunsten des Bodens kosten über Jahrzehnte fünfstellige Beträge an verschenkter AfA.

Die Kaufpreisaufteilung: Gebäudeanteil sauber ermitteln

Wie viel vom Kaufpreis entfällt auf das Gebäude, wie viel auf den Boden? Drei Wege sind üblich.

1. Aufteilung im Kaufvertrag: Wenn Käufer und Verkäufer im notariellen Vertrag eine Aufteilung festschreiben (etwa 80 Prozent Gebäude, 20 Prozent Boden), erkennt das Finanzamt diese grundsätzlich an. Voraussetzung: Die Aufteilung darf die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlen und keine reine Steuergestaltung sein. Eine vertragliche Aufteilung ist daher der sauberste Weg, sollte aber begründbar sein.

2. Schätzung über den Bodenrichtwert: Ohne vertragliche Regelung lässt sich der Bodenanteil über den amtlichen Bodenrichtwert (Quadratmeterpreis Ihres Grundstücks mal Fläche) ermitteln. Der Rest des Kaufpreises entfällt rechnerisch auf das Gebäude.

3. Gutachten: Bei wertvollen Objekten oder strittigen Fällen kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten den Gebäudeanteil belegen.

Die BMF-Arbeitshilfe und ihre Grenzen

Die Finanzverwaltung stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Verbindlich ist sie aber nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.7.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass ein Finanzgericht eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch die Werte der Arbeitshilfe ersetzen darf. Die Arbeitshilfe taugt nur zur groben Plausibilitätskontrolle, weil sie auf das vereinfachte Sachwertverfahren verengt ist und gerade in begehrten Lagen den Bodenanteil systematisch zu hoch ansetzt.

Praktische Konsequenz: Teilt das Finanzamt zu Ihren Ungunsten auf, also mit hohem Bodenanteil und niedriger AfA, müssen Sie das nicht hinnehmen. Eine realistische vertragliche Aufteilung oder ein Gutachten kann den höheren Gebäudeanteil und damit die höhere AfA über die gesamte Abschreibungsdauer absichern.

Merke: Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie erhöhen anteilig die Gebäude-Bemessungsgrundlage und werden über die AfA abgesetzt. Rechnen Sie also den Gebäudeanteil dieser Nebenkosten zur AfA-Grundlage hinzu.

Lineare Gebäude-AfA nach Paragraf 7 Abs. 4 EStG

Die lineare AfA ist der Standardfall: Jedes Jahr wird derselbe feste Prozentsatz von der ursprünglichen Bemessungsgrundlage abgesetzt, bis die Kosten vollständig abgeschrieben sind. Welcher Satz gilt, hängt allein vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab, nicht vom Kaufjahr.

Der 3-Prozent-Satz wurde zum 1.1.2023 von zuvor 2 Prozent angehoben. Wichtig: Der höhere Satz entspricht rechnerisch rund 33 Jahren, ändert aber nichts an der unterstellten tatsächlichen Nutzungsdauer von in der Regel über 50 Jahren. Es handelt sich also um eine reine steuerliche Beschleunigung der Abschreibung, nicht um ein Eingeständnis, dass das Gebäude schneller verfällt.

Ein häufiger Fehler: der Satz wird am Kaufjahr festgemacht. Wer 2026 ein 2010 fertiggestelltes Mehrfamilienhaus kauft, schreibt mit 2 Prozent ab, nicht mit 3 Prozent. Die 3 Prozent gibt es nur, wenn das Gebäude selbst nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde.

Rechenbeispiel: lineare AfA bei einer Bestandswohnung

Eine 2008 fertiggestellte Eigentumswohnung wird 2026 für 480.000 Euro gekauft, dazu kommen rund 12 Prozent Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Die vertragliche Kaufpreisaufteilung weist 78 Prozent auf das Gebäude und 22 Prozent auf den Boden aus.

Sie setzen also rund 8.387 Euro pro Jahr als Werbungskosten ab, ohne dass dafür Geld abfließt. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent entspricht das einer Steuerersparnis von etwa 3.523 Euro pro Jahr, allein aus der AfA.

Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer: schneller abschreiben

Die gesetzlichen Sätze unterstellen eine typisierte Nutzungsdauer. In manchen Fällen ist ein Gebäude aber tatsächlich näher am Ende seiner wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Paragraf 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt dann, eine kürzere Restnutzungsdauer anzusetzen und entsprechend höher abzuschreiben.

Lange galt das als kaum durchsetzbar. Der BFH hat das mit Urteil vom 28.7.2021 (IX R 25/19) deutlich entschärft: Es gibt keine überzogenen Anforderungen, jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig, und ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist nicht zwingend erforderlich. Das anschließend ergangene strenge BMF-Schreiben vom 22.2.2023, das die Hürden wieder hochgezogen hatte, wurde aufgehoben. Damit gilt vorrangig wieder die großzügigere BFH-Rechtsprechung.

Was Sie trotzdem brauchen, ist ein belastbares Gutachten zum konkreten Gebäudezustand. Eine bloße Behauptung, das Haus halte keine 50 Jahre mehr, trägt nicht. Entscheidend ist eine nachvollziehbare gutachterliche Begründung, etwa zu tragenden Bauteilen, Modernisierungsstau oder dem technischen Zustand. Der höhere Satz ist dabei kein frei wählbarer Wert, sondern ergibt sich rechnerisch aus der gutachterlich belegten Restnutzungsdauer (100 geteilt durch die Restjahre). Belegt ein Gutachten etwa nur noch rund 25 Jahre Restnutzungsdauer, entspricht das rechnerisch rund 4 Prozent jährlich. Lohnen kann sich das vor allem bei älteren, stark abgenutzten Objekten, bei denen der Unterschied zur typisierten 2-Prozent-Abschreibung erheblich ins Gewicht fällt.

Degressive AfA nach Paragraf 7 Abs. 5a EStG: 5 Prozent vom Restwert

Die degressive AfA wurde mit dem Wachstumschancengesetz (verkündet am 27.3.2024) eingeführt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Statt eines festen Betrags vom ursprünglichen Anschaffungswert werden hier jedes Jahr 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben. Weil dieser Restwert von Jahr zu Jahr sinkt, fallen die Abschreibungsbeträge anfangs deutlich höher aus und nehmen später ab.

Die degressive AfA gilt eng begrenzt nur für neue Wohngebäude:

• Baubeginn nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029, oder
• bei Anschaffung: rechtswirksamer Abschluss des obligatorischen Vertrags (Kaufvertrag) in genau diesem Zeitfenster, wobei die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen muss.

Für gekaufte Bestandsimmobilien ist die degressive AfA ausgeschlossen. Stand Juni 2026 läuft das Zeitfenster unverändert; eine Verlängerung über den 30.9.2029 hinaus ist gesetzlich nicht beschlossen, eine Anschlussförderung wird politisch aber diskutiert.

Rechenbeispiel: degressiv versus linear bei einem Neubau

Ein 2026 fertiggestelltes Mietshaus mit einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 400.000 Euro. Linear (3 Prozent, Baujahr nach 2022) wären das konstant 12.000 Euro pro Jahr. Degressiv mit 5 Prozent vom Restwert sieht es so aus:

Allein in den ersten fünf Jahren bringt die degressive AfA rund 90.488 Euro an Abschreibung, gegenüber 60.000 Euro bei linearer Abschreibung. Das ist ein Vorteil von gut 30.000 Euro Bemessungsgrundlage in der Anfangsphase, was bei 42 Prozent Steuersatz rund 12.800 Euro früher realisierter Steuerersparnis entspricht. Es handelt sich um einen Steuerstundungseffekt: In späteren Jahren ist die degressive AfA niedriger als die lineare.

Der Umschaltpunkt: wann sich der Wechsel auf linear lohnt

Die degressive AfA hat einen mathematischen Haken: Da immer nur ein Prozentsatz vom Restwert abgeschrieben wird, fällt der Restbuchwert nie auf null. Würde man dauerhaft degressiv abschreiben, bliebe immer ein Rest stehen. Deshalb erlaubt das Gesetz ausdrücklich den Übergang zur linearen AfA.

Der optimale Zeitpunkt für diesen Wechsel ist erreicht, sobald die lineare Restwert-AfA, also Restbuchwert geteilt durch die verbleibende Nutzungsdauer, einen höheren oder gleich hohen Jahresbetrag ergibt als die degressive AfA. Ab diesem Punkt schreiben Sie linear mehr ab und schöpfen so das volle Volumen aus. Bei einem Degressivsatz von 5 Prozent liegt dieser Umschaltpunkt typischerweise im Bereich des 14. bis 20. Jahres, abhängig von der verbleibenden Nutzungsdauer.

Wichtig: Das Finanzamt nimmt diesen Wechsel nicht automatisch vor. Sie müssen den Übergang aktiv wählen. Wer das vergisst, verschenkt Abschreibungsvolumen. Das ist einer der häufigsten und teuersten Fehler bei der degressiven AfA, neben der irrigen Annahme, sie gelte auch für gekaufte Bestandsobjekte.

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach Paragraf 7b EStG

Die Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG ist keine Alternative zur regulären AfA, sondern kommt zusätzlich oben drauf. In den ersten vier Jahren (Jahr der Anschaffung oder Herstellung plus drei Folgejahre) dürfen jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich abgesetzt werden, über vier Jahre also bis zu 20 Prozent extra. Sie wird als volle Jahresabschreibung ohne zeitanteilige Kürzung gewährt.

Die Förderung ist allerdings an strenge Bedingungen geknüpft. Sie gilt nur für neuen, bisher nicht vorhandenen Mietwohnraum. Für die aktuelle Förderphase (Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029) gelten:

Besonders tückisch ist die Baukostenobergrenze: Wird sie überschritten, entfällt die gesamte Sonder-AfA, nicht nur der übersteigende Teil. Die maximale Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter wirkt dagegen als Deckel: Liegen die tatsächlichen Kosten höher, wird die 5-Prozent-Sonder-AfA nur auf diese 4.000 Euro je Quadratmeter berechnet. Auch das EH-40-/QNG-Niveau und die 10-jährige Vermietungsbindung sind harte Bedingungen, deren Verletzung die Förderung rückwirkend gefährdet.

Eine frühere Förderphase (Bauantrag nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022, mit 3.000 bzw. 2.000 Euro je m² und ohne EH-40-Pflicht) ist für Neubauvorhaben 2026 nicht mehr relevant. Für aktuelle Projekte zählt allein die zweite Phase.

Paragraf 7b und degressive AfA kombinieren: das geht seit 2025

Lange war unklar, ob sich die Sonder-AfA nach Paragraf 7b mit der degressiven AfA nach Paragraf 7 Abs. 5a kombinieren lässt. Das BMF hat mit Anwendungsschreiben vom 21.5.2025 Klarheit geschaffen: Beide Methoden dürfen kombiniert werden.

Die Rechentechnik dabei:

• Die reguläre AfA (hier degressiv) wird stets aus den vollen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten berechnet.
• Die Sonder-AfA wird aus der gedeckelten Bemessungsgrundlage (max. 4.000 Euro je m²) berechnet.
• Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums wird die degressive Restwert-AfA aus dem um die Sonderabschreibung geminderten Restbuchwert fortgeführt.

Diese Kombination liefert in den ersten vier Jahren das mit Abstand höchste Abschreibungsvolumen, ist aber an sämtliche strengen Paragraf-7b-Voraussetzungen gebunden (EH-40/QNG, Kostengrenzen, 10-Jahres-Bindung).

Vergleichstabelle: lineare versus degressive versus degressiv plus Paragraf 7b

Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Beispiel mit 400.000 Euro abschreibungsfähigem Gebäudeanteil. Für die Paragraf-7b-Spalte unterstellen wir, dass die volle Bemessungsgrundlage förderfähig ist (also unter dem Deckel von 4.000 Euro je Quadratmeter liegt). Die degressive AfA wird aus den vollen 400.000 Euro berechnet, die Sonder-AfA mit 5 Prozent zusätzlich.

Wer förderfähigen Neubau errichtet und alle Bedingungen erfüllt, kann allein in den ersten vier Jahren ein Vielfaches der linearen AfA absetzen. Das ist ein erheblicher Liquiditäts- und Stundungsvorteil, der sich direkt auf den Cashflow auswirkt. Wie sich solche Steuereffekte in die laufende Rentabilität einrechnen, zeigt unser Beitrag zur Immobilien-Cashflow-Berechnung.

Welche Abschreibung lohnt sich für wen?

Die richtige Methode hängt vom Objekt und von Ihrer Situation ab:

Die degressive AfA und die Kombination mit Paragraf 7b sind Stundungsinstrumente: Sie verschieben Steuerlast in die Zukunft. Das nützt vor allem, wenn Sie in den Anfangsjahren ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben oder die frühe Liquidität für die Finanzierung brauchen. Wer dagegen langfristig planbare, gleichmäßige Werbungskosten möchte, fährt mit der linearen AfA einfacher.

AfA richtig in die Anlage V eintragen

Die AfA wird in der Anlage V eingetragen, dem Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie steht dort getrennt von den laufenden Werbungskosten (wie Schuldzinsen, nicht umlagefähige Nebenkosten oder Erhaltungsaufwand) in den dafür vorgesehenen Zeilen zur Gebäudeabschreibung.

Achten Sie auf eine konsistente Dokumentation: Bewahren Sie Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, die Berechnung der Bemessungsgrundlage sowie etwaige Gutachten geordnet auf. Das Finanzamt prüft den Gebäudeanteil regelmäßig nach, und bei der degressiven AfA müssen Sie den Restbuchwert über die Jahre fortschreiben. Die systematische Erfassung aller Beträge und Belege erleichtert das erheblich. Tiefer in das Formular und die übrigen absetzbaren Posten steigt unser Leitfaden zur Anlage V ein.

Eng verknüpft mit der AfA ist die Frage, ob nach dem Kauf getätigte Ausgaben sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sind oder als Herstellungskosten nur über die AfA wirken. Die berüchtigte 15-Prozent-Grenze entscheidet das. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel saniert, riskiert, dass alles in die AfA wandert. Details dazu im Beitrag zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.

Häufige Fehler bei der Gebäude-AfA

• Boden und Gebäude nicht getrennt: Wer die gesamte Kaufsumme abschreibt, bekommt eine Korrektur vom Finanzamt. Nur der Gebäudeanteil ist AfA-fähig.
• Falscher linearer Satz: Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr, nicht nach dem Kaufjahr. 3 Prozent gibt es nur für Fertigstellung ab 2023.
• Degressive AfA falsch zugeordnet: Sie gilt nur für Neubauten mit Baubeginn ab dem 1.10.2023, nicht für gekaufte Bestandsobjekte.
• Umschaltpunkt verpasst: Der Wechsel von degressiv auf linear passiert nicht automatisch und muss aktiv gewählt werden.
• Paragraf-7b-Voraussetzungen unterschätzt: Wird die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je m² überschritten, entfällt die gesamte Sonder-AfA. Auch EH-40/QNG und die 10-Jahres-Bindung sind harte Bedingungen.
• Anschaffungsnebenkosten nicht aktiviert: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten erhöhen anteilig die Gebäude-Bemessungsgrundlage, sie sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten.
• Anschaffungsnaher Aufwand übersehen: Übersteigen Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar.
• BMF-Arbeitshilfe ungeprüft hingenommen: Teilt das Finanzamt zugunsten eines hohen Bodenanteils auf, schmälert das dauerhaft die AfA. Eine realistische Aufteilung oder ein Gutachten kann sich über die gesamte Dauer auszahlen.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen. Genannte Werte, Fristen und Rechtslagen sind stichtagsbezogen und können sich ändern. Für die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Einzelfalls ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder eine andere fachkundige Stelle hinzu. Stand: Juni 2026.