Immobilien-Cashflow berechnen 2026: Verlust trotz Steuer

Auf dem Papier läuft alles. Der Steuerbescheid weist für Ihre vermietete Eigentumswohnung einen Überschuss aus, das Finanzamt verlangt Einkommensteuer auf diesen Gewinn. Und trotzdem müssen Sie jeden Monat Geld vom privaten Girokonto auf das Immobilienkonto nachschießen, weil die Bankrate die Miete übersteigt. Dieses Auseinanderfallen von steuerlichem Ergebnis und tatsächlichem Geldfluss ist der häufigste Grund, warum frisch gebackene Vermieter sich verrechnet fühlen.

Die Ursache ist keine Schludrigkeit, sondern System: Das Finanzamt rechnet nach den Regeln des Einkommensteuerrechts, Ihr Bankkonto nach den Regeln der Liquidität. Beide Rechnungen verwenden teils dieselben Zahlen, behandeln aber zwei zentrale Posten genau gegensätzlich, nämlich die Tilgung und die Abschreibung. Dabei treten zwei Konstellationen auf: Mal entsteht ein steuerlicher Verlust, der über die Steuerersparnis hilft, der Cashflow bleibt aber dennoch negativ. Mal entsteht ein steuerlicher Überschuss, auf den Sie Steuern zahlen, obwohl Sie real zuschießen. Wer beide Logiken sauber trennt, versteht beide Fälle und kann die Größen gezielt steuern.

Das Wichtigste in Kürze

• Steuerliches Ergebnis und Cashflow folgen unterschiedlichen Regeln und können verschiedene Vorzeichen haben.
• Absetzbar als Werbungskosten ist nur der Zinsanteil der Bankrate, nicht die Tilgung; die Tilgung kostet aber volle Liquidität.
• Die AfA mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt, und verbessert über die Steuerersparnis sogar den Cashflow.
• Ein negativer monatlicher Cashflow schließt einen steuerpflichtigen Überschuss nicht aus: Sie können Steuern zahlen und trotzdem zuschießen.
• Die Bruttomietrendite ist nur eine grobe Erstprüfung; erst die Cashflow-Rechnung mit voller Rate, Rücklage und Steuer zeigt, was übrig bleibt.
• Das Zinsniveau 2026 (zehnjährige Finanzierungen grob 3,5 bis gut 4 Prozent) verschärft negativen Cashflow trotz steuerlicher Schwarznull.

Warum Ihr Objekt steuerlich anders rechnet als Ihr Konto

Die kurze Antwort lautet: Tilgung und AfA werden in den beiden Rechnungen spiegelverkehrt behandelt.

Die Tilgung ist echtes Geld, das Ihr Konto verlässt, zählt steuerlich aber nicht als Aufwand. Sie reduziert Ihren Cashflow voll, das steuerliche Ergebnis dagegen gar nicht. Die AfA ist genau umgekehrt: Sie ist eine reine Buchgröße, der kein Geldabfluss gegenübersteht, mindert aber das steuerliche Ergebnis und damit Ihre Steuerlast. Dadurch entstehen zwei Zahlen, die auseinanderdriften.

Stellen Sie sich ein Objekt vor, bei dem Miete und laufende Kosten sich ungefähr die Waage halten und die komplette Bankrate aus Zins und Tilgung obendrauf kommt. Steuerlich ziehen Sie nur den Zinsanteil und die AfA ab, was zu einem kleinen Überschuss oder einer roten Null führen kann. Auf dem Konto fehlt aber die volle Tilgung, sodass Sie real ins Minus rutschen. Dieses Muster sorgt für die verbreitete Verwirrung.

Das steuerliche Ergebnis: Einnahmen minus Werbungskosten

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach Paragraf 21 EStG eine sogenannte Überschusseinkunftsart. Das bedeutet: Sie ermitteln den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Es gibt keine Bilanz, keine Abschreibung auf Vorräte, keinen Warenbestand, nur eine vergleichsweise einfache Gegenüberstellung. Diese Logik bildet auch die Grundlage der Anlage V in Ihrer Steuererklärung.

Auf der Einnahmenseite stehen die Kaltmiete sowie die vom Mieter gezahlten und umgelegten Nebenkosten. Auf der Ausgabenseite, den Werbungskosten, finden sich unter anderem:

• Schuldzinsen für das Darlehen (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung)
• die Gebäude-AfA nach Paragraf 7 EStG
• Erhaltungsaufwendungen, also Reparaturen und Instandhaltung
• nicht umlagefähige Verwaltungskosten und Kontoführung
• die an die Stadt gezahlten, aber auf den Mieter umgelegten Betriebskosten als durchlaufender Posten

Was hier auffällt: Die Tilgung fehlt in dieser Liste. Sie ist kein Aufwand, sondern Rückzahlung Ihrer Schuld und damit Vermögensbildung. Wer in der Anlage V die volle Bankrate als Werbungskosten ansetzt, macht einen klassischen Fehler und setzt die nicht absetzbare Tilgung unzulässig mit ab. Eine ausführliche Anleitung zur korrekten Zuordnung finden Sie im Leitfaden zur Anlage V.

Warum die Tilgung steuerlich nicht zählt, die Liquidität aber frisst

Ihre Bankrate, die Annuität, besteht aus zwei Bestandteilen: Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis dafür, dass die Bank Ihnen Kapital überlässt, und damit ein echter Aufwand. Die Tilgung dagegen ist die Rückzahlung des geliehenen Geldes. Sie wandeln damit Schulden in Eigenkapital um, bauen also Vermögen auf. Vermögensbildung ist steuerlich kein abziehbarer Aufwand, weshalb nur der Zinsanteil als Werbungskosten zählt.

Für Ihren Cashflow spielt diese Unterscheidung keine Rolle: Beide Bestandteile verlassen Ihr Konto in voller Höhe. Ob ein Euro Ihrer Rate als Zins oder als Tilgung verbucht wird, ändert nichts daran, dass er weg ist.

Hinzu kommt ein Effekt über die Zeit. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant, aber das Verhältnis verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt von Jahr zu Jahr, der Tilgungsanteil steigt. Folge: Ihre absetzbaren Werbungskosten schrumpfen mit jedem Jahr, das steuerliche Ergebnis steigt also tendenziell, während Ihr Cashflow vor Steuer bei gleicher Rate unverändert bleibt. Das Objekt wird über die Jahre steuerlich teurer, ohne dass sich am Geldfluss etwas ändert.

Warum die AfA die Steuer senkt, ohne dass Geld abfließt

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Sie ist eine reine Buchgröße: Im laufenden Jahr zahlen Sie keinen Euro dafür, mindern aber Ihr steuerpflichtiges Ergebnis. Das Ergebnis ist eine Steuerersparnis ohne echten Geldabfluss, was Ihren Cashflow nicht belastet, sondern über die niedrigere Steuer verbessert.

Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden. Der Boden nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben. Beim Kauf müssen Sie den Kaufpreis deshalb in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufteilen.

Die linearen AfA-Sätze nach Paragraf 7 Abs. 4 EStG im Überblick:

Für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude gibt es zudem befristet eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (Paragraf 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz). Sie greift, wenn mit der Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird. Anders als bei der linearen AfA fallen die Jahresbeträge, weil sie immer vom Restwert berechnet werden; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Die Details zur Abschreibung behandeln wir vertieft im Beitrag zur AfA und Abschreibung bei Vermietung.

Der Liquiditäts-Cashflow: Was am Monatsende wirklich übrig bleibt

Der Cashflow beantwortet eine simple Frage: Wie viel Geld bleibt nach allen tatsächlichen Zahlungen auf dem Konto, oder wie viel müssen Sie zuschießen? Hier zählt jeder reale Geldabfluss, unabhängig davon, ob er steuerlich absetzbar ist. Umgekehrt taucht die AfA hier gar nicht auf, weil ihr kein Geldabfluss gegenübersteht.

Die Cashflow-Rechnung in einer praxistauglichen Reihenfolge:

  Mieteinnahmen (Kaltmiete, ohne durchlaufende Nebenkosten)
- nicht umlagefähige Bewirtschaftung (Verwaltung, Kontoführung,
  bei der ETW: nicht umlagefähiges Hausgeld)
- Instandhaltungsrücklage (Ihre eigene Reserve für Reparaturen)
- volle Bankrate (Zins UND Tilgung)
= Cashflow vor Steuer
- tatsächlich gezahlte Einkommensteuer auf den steuerlichen Überschuss
  (oder + Steuerersparnis bei steuerlichem Verlust)
= Cashflow nach Steuer

Zwei Posten machen den Unterschied zur Steuerrechnung aus: Die volle Tilgung belastet hier die Liquidität, und die Instandhaltungsrücklage taucht auf, obwohl sie steuerlich kein sofort abziehbarer Werbungskostenposten ist. Wie hoch Sie diese Rücklage ansetzen sollten, lesen Sie im Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und ihren Richtwerten.

Bei einer Eigentumswohnung kommt das nicht umlagefähige Hausgeld hinzu, also der Anteil für Verwaltung, Instandhaltung und die WEG-Rücklage, den Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Verwaltung, Instandhaltung, die eigene Rücklage und das Mietausfallwagnis trägt grundsätzlich der Vermieter selbst; sie sind nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig und belasten daher Ihren Cashflow.

Durchgerechnetes Beispiel: steuerlicher Verlust, trotzdem negativer Cashflow

Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt. Die Eckdaten:

Schritt 1: Das steuerliche Ergebnis

Hier zählen nur Werbungskosten, also Zins (nicht Tilgung), AfA und die nicht umlagefähige Bewirtschaftung. Die selbst gebildete Instandhaltungsrücklage ist kein sofort abziehbarer Aufwand und bleibt hier außen vor.

In diesem Beispiel entsteht ein steuerlicher Verlust von 4.860 Euro. Dieser Verlust senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen, etwa dem Gehalt. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bedeutet das eine Steuerersparnis von rund 2.041 Euro (42 Prozent von 4.860 Euro).

Schritt 2: Der Liquiditäts-Cashflow

Jetzt zählt das echte Geld. Die AfA fällt weg, dafür kommen die volle Tilgung und die Rücklage hinein.

Das Ergebnis: Trotz Steuerersparnis müssen Sie im ersten Jahr rund 4.619 Euro zuschießen, etwa 385 Euro im Monat. Der Grund ist die hohe Tilgung von 5.400 Euro, die voll Ihre Liquidität belastet, steuerlich aber nicht zählt. Sie bauen mit dieser Tilgung Vermögen auf, müssen das Geld aber aus anderen Quellen aufbringen.

Wenn das Objekt steuerlich Gewinn macht: das Gegenstück durchgerechnet

Im ersten Beispiel hilft der steuerliche Verlust wenigstens über die Steuerersparnis. Es gibt aber die unangenehmere Konstellation, in der Sie auf den Buchgewinn sogar Steuern zahlen und trotzdem zuschießen. Sie entsteht, sobald die Zinslast kleiner ist, etwa weil das Darlehen niedriger ausfällt oder schon ein Teil getilgt wurde, die Tilgung aber hoch bleibt.

Drehen wir dazu die Eckdaten: gleiche Wohnung, aber niedrigeres Darlehen von 150.000 Euro und eine höhere Jahreskaltmiete von 15.000 Euro. Bei 3,8 Prozent Sollzins und 4,0 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Annuität von 11.700 Euro im Jahr, davon 5.700 Euro Zins und 6.000 Euro Tilgung im ersten Jahr. Die AfA bleibt bei 4.800 Euro, die nicht umlagefähige Bewirtschaftung bei 1.800 Euro, die Rücklage bei 1.200 Euro.

Hier weist das Finanzamt einen Überschuss von 2.700 Euro aus, auf den bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 1.134 Euro Einkommensteuer anfallen. Vor Steuer steht der Cashflow knapp im Plus, nach Steuer rutscht er mit rund 834 Euro ins Minus. Das ist der eingangs beschriebene Klassiker: Steuer zahlen und trotzdem zuschießen. Treiber ist erneut die Tilgung von 6.000 Euro, die nirgends in der Steuerrechnung auftaucht, aber voll auf dem Konto fehlt. Genau deshalb müssen beide Rechnungen getrennt geführt werden, niemals in einen Topf geworfen.

Die Renditeformeln: Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Bevor Sie in die volle Cashflow-Rechnung einsteigen, helfen zwei Renditekennzahlen bei der ersten Einordnung. Beide sind kaufmännische Faustformeln ohne gesetzliche Grundlage.

Bruttomietrendite

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100

Beispiel: 12.000 Euro Jahreskaltmiete bei 300.000 Euro Kaufpreis ergeben 4,0 Prozent. Diese Kennzahl eignet sich nur für eine grobe Erstprüfung, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten, Zinsen oder Tilgung berücksichtigt. Verbreitet gilt eine Bruttomietrendite ab etwa 4 Prozent als Mindestschwelle für eine genauere Prüfung. Sie sagt aber nichts darüber aus, ob am Monatsende Geld übrig bleibt.

Nettomietrendite

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende, nicht umlagefähige Kosten)
                   / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, weil sie laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis sowie die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Makler und Notar einbezieht. Sie liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.

Wichtig: Beide Renditekennzahlen sind keine Cashflow-Zahlen. Sie ignorieren die Finanzierung vollständig. Erst wenn Sie Zins, Tilgung, Rücklage und Steuer hineinrechnen, sehen Sie Ihren realen Cashflow vor und nach Steuer, wie in den Beispielen oben durchgerechnet.

Das 2026-Zinsumfeld als Brandbeschleuniger für negativen Cashflow

Im Juni 2026 liegen Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen je nach Bonität und Beleihung grob im Bereich von rund 3,5 bis gut 4 Prozent. Bauzinsen orientieren sich dabei an der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe, nicht direkt am Leitzins der EZB.

Für den Cashflow ist dieses Niveau in zweierlei Hinsicht relevant. Erstens steigt die absolute Bankrate, je höher der Zins, desto größer der Geldabfluss. Zweitens, und das ist der unterschätzte Punkt, wirkt der Steuerabzug nur teilweise gegen diesen Abfluss. Höhere Zinsen erhöhen zwar Ihre absetzbaren Werbungskosten und senken die Steuer. Da die Steuerersparnis aber nur dem Grenzsteuersatz entspricht, bleibt der überwiegende Teil der Zinslast ein echter Liquiditätsabfluss.

Ein Rechenbeispiel macht das deutlich: Steigt Ihre jährliche Zinslast um 2.000 Euro, sinkt Ihre Steuer bei 42 Prozent Grenzsteuersatz um 840 Euro. Es bleiben 1.160 Euro, die Ihren Cashflow real belasten. Die Steuer fängt nur einen Teil des Schmerzes ab. Hohe Zinsen kombiniert mit hoher Tilgung führen daher schnell zu negativem Cashflow trotz steuerlich ausgeglichenem oder sogar positivem Ergebnis.

Wer eine bestehende Finanzierung verlängern muss, sollte das Thema rechtzeitig angehen. Eine teurere Anschlussfinanzierung kann einen bisher positiven Cashflow ins Minus drehen. Worauf es bei der Verlängerung ankommt, behandelt der Beitrag zur Anschlussfinanzierung für Vermieter.

Praxis-Fallen bei der Cashflow-Berechnung

Die folgenden Fehler tauchen bei privaten Vermietern immer wieder auf. Jeder einzelne verzerrt das Bild, oft in die für die Liquidität gefährliche Richtung.

Tilgung mit Schuldzinsen verwechseln: Wer in der Anlage V die volle Bankrate als Werbungskosten ansetzt, setzt unzulässig die nicht absetzbare Tilgung mit ab. Absetzbar ist nur der Zinsanteil aus dem Tilgungsplan der Bank. Diesen Plan sollten Sie sich für jede Steuererklärung neu ausdrucken, weil sich Zins- und Tilgungsanteil jedes Jahr verschieben.

Die Steuer im Cashflow vergessen: Viele rechnen den Cashflow nur vor Steuer und übersehen, dass auf einen steuerlichen Überschuss Einkommensteuer anfällt, die den realen Cashflow zusätzlich mindert. Umgekehrt verbessert ein steuerlicher Verlust den Cashflow nach Steuer über die Ersparnis. Beide Richtungen gehören in die Rechnung.

Die AfA als Geldabfluss verbuchen: Die AfA ist eine reine Buchgröße. Wer sie im Cashflow als Ausgabe ansetzt, rechnet sich künstlich arm. Im steuerlichen Ergebnis dagegen darf sie auf keinen Fall fehlen, sonst zahlen Sie zu viel Steuer.

Bruttomietrendite mit Cashflow verwechseln: Eine Bruttomietrendite von 4 Prozent sagt nichts darüber aus, ob am Monatsende Geld übrig bleibt. Erst die Cashflow-Rechnung mit voller Rate, Rücklage und Steuer zeigt die Wahrheit.

Die Instandhaltungsrücklage nicht einplanen: Wer keine Rücklage für Reparaturen bildet, hat einen scheinbar besseren Cashflow, bis die erste große Instandsetzung wie eine neue Heizung oder ein Dach die Liquidität auf einen Schlag aufzehrt. Eine kalkulatorische Rücklage gehört in jede ehrliche Cashflow-Rechnung.

Bei Eigentumswohnungen das nicht umlagefähige Hausgeld übersehen: Verwaltung, Instandhaltung und WEG-Rücklage trägt der Eigentümer selbst. Diese Posten belasten den Cashflow, tauchen aber nicht eins zu eins als sofort absetzbare Werbungskosten auf. Nur der umlagefähige Teil des Hausgeldes ist ein durchlaufender Posten.

Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung ignorieren: Eine Sondertilgung verbessert die Vermögensbildung, verschlechtert aber kurzfristig den Cashflow. Eine teurere Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung kann einen bisher positiven Cashflow ins Minus drehen. Beide Effekte sollten Sie vorausschauend einplanen.

So trennen Sie steuerliches Ergebnis von Liquidität mit Vermieter1.de

Die beiden Rechnungen sauber getrennt und gleichzeitig im Blick zu behalten, ist genau das, woran viele Tabellenkalkulationen scheitern. Vermieter1.de bildet beide Sichten in der Jahresübersicht ab, sodass Sie auf einen Blick sehen, was das Finanzamt rechnet und was real auf dem Konto passiert.

• Steuerliches Ergebnis und Liquiditäts-Cashflow getrennt ausgewiesen: Schuldzinsen und AfA fließen ins steuerliche Ergebnis, die volle Bankrate inklusive Tilgung in den Cashflow.
• Finanzierung mit Zins- und Tilgungsanteil hinterlegt: Nur der Zinsanteil zählt steuerlich, die Tilgung belastet ausschließlich die Liquidität, beides automatisch zugeordnet.
• Mieteinnahmen und Zahlungseingänge im Überblick: Offene Posten und Mietrückstände fließen in die Liquiditätsbetrachtung ein.
• Basis für die Anlage V: Mieteinnahmen, Werbungskosten und AfA werden strukturiert erfasst, sodass die Steuererklärung schneller von der Hand geht.

Vermieter1.de 14 Tage kostenlos testen und steuerliches Ergebnis und Cashflow Ihrer Objekte sauber getrennt sehen.

Weiterführende Artikel

• Anlage V: Steuererklärung für Vermieter
• AfA und Abschreibung bei Vermietung 2026
• Instandhaltungsrücklage: Richtwerte für Vermieter
• Anschlussfinanzierung für Vermieter 2026
• Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: die 15-Prozent-Falle
• Betriebskostenabrechnung: das Handbuch für Vermieter

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Er begründet kein Mandatsverhältnis und keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit im Einzelfall. Genannte Werte, Zinssätze und Rechtsstände sind stichtagsbezogen und können sich ändern; steuerliche und finanzielle Auswirkungen hängen von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie Ihren konkreten Fall im Zweifel durch einen Steuerberater oder eine fachkundige Person prüfen. Stand: Juni 2026.