Schönheitsreparaturen 2026: Wann die Klausel unwirksam ist

Nach acht Jahren zieht Ihr Mieter aus. Die Wände im Wohnzimmer sind vergilbt, im Flur zeichnen sich die Umrisse von Bilderrahmen ab, der Lack an den Innentüren ist abgestoßen. Im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Ob Sie deshalb eine Renovierung, Schadensersatz oder einen Abzug von der Kaution verlangen können, entscheidet sich am genauen Wortlaut dieser Schönheitsreparaturklausel, am Zustand der Wohnung beim Einzug und an einer Verjährungsfrist, die mit der Schlüsselrückgabe beginnt.

Der Bundesgerichtshof hat seit 2003 eine lange Reihe von Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen geprüft und viele davon verworfen. Vor allem ältere Mustermietverträge enthalten Formulierungen, die heute nicht mehr halten. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Klauseltypen mit Datum und Aktenzeichen ein, erklärt die Sonderregeln für unrenoviert übergebene Wohnungen und rechnet Ausgleich, Kostenteilung und Verjährung an Beispielen durch.

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne wirksame Vereinbarung renoviert der Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Übertragung auf den Mieter ist die Ausnahme.
• Eine Formularklausel wirkt nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
• Unwirksam sind unter anderem starre Fristenpläne, Quotenabgeltung, Endrenovierung unabhängig vom Zustand, Farbvorgaben für die Mietzeit, Fachbetriebspflichten und Arbeiten über den Katalog der II. BV hinaus.
• Ein unwirksamer Baustein lässt in der Regel die gesamte Übertragung entfallen. Ausnahme: Eine unwirksame Quotenklausel lässt eine sonst wirksame Renovierungspflicht bestehen. Einen Mietzuschlag als Ersatz gibt es nicht (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07).
• Beim Auszug müssen Sie in der Regel erst eine Frist zur Renovierung setzen. Ihre Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört und was nicht

Eine gesetzliche Definition gibt es nur für preisgebundenen Wohnraum, und zwar in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV):

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Der BGH legt diese Definition auch bei frei finanzierten Wohnungen zugrunde (BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08). Das hat praktische Folgen. Was nicht im Katalog steht, ist keine Schönheitsreparatur. Dazu gehören der Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie das Abziehen und Neuversiegeln von Parkett (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09). Eine Formularklausel, die dem Mieter solche Arbeiten ohne angemessene Kompensation auferlegt, ist nicht nur in diesem Punkt, sondern insgesamt unwirksam (BGH, Urteile vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08, und vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09).

Beachten Sie das Wort „nur“ im Verordnungstext. Der Katalog ist abschließend. Wer ihn in einem eigenen Vertrag erweitert oder offen formuliert, geht ein unnötiges Risiko ein. Am sichersten ist es, den Wortlaut der II. BV zu übernehmen.

Schönheitsreparaturen beseitigen also die Abnutzung der Dekoration durch normales Wohnen. Im Mietvertrag stehen sie oft direkt neben zwei anderen Themen, die rechtlich anders funktionieren:

Für Kleinreparaturen gelten eigene Regeln mit Einzel- und Jahreshöchstgrenze, die im Beitrag zur Kleinreparaturklausel erklärt sind. Die Grenze zum Substanzschaden liegt dort, wo Streichen und Tapezieren nicht mehr ausreichen. Für Rauchen hat der BGH das ausdrücklich so entschieden: Eine Schadensersatzpflicht besteht erst, wenn sich die Verschlechterungen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne der II. BV beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07). Wie sich Abnutzung und Schaden bei Feuchtigkeit abgrenzen lassen, zeigt der Beitrag Schimmel: Wer ist verantwortlich?.

Der gesetzliche Grundsatz: Renovieren ist Sache des Vermieters

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache „dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Schönheitsreparaturen sind Teil dieser Erhaltungspflicht. § 538 BGB ergänzt, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten hat. Die normale Abnutzung von Wänden, Türen und Heizkörpern ist mit der Miete abgegolten.

Diese Regel ist allerdings abdingbar. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden (BGH, Urteil vom 06.03.2024, VIII ZR 79/22). Wie weit das reicht, hängt davon ab, ob die Übertragung in einer vorformulierten Klausel steht oder im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Formularklausel oder Individualvereinbarung

Warum Ihr Mietvertrag fast immer AGB enthält

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB alle „für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen“, die eine Partei der anderen bei Vertragsschluss stellt. Das trifft auf praktisch jeden Mietvertrag aus einem Formularbuch, von einem Verband oder aus dem Internet zu. Auch wenn Sie das Muster selbst nur ein einziges Mal verwenden, sind seine Klauseln in aller Regel AGB, weil ein anderer sie für viele Verträge vorformuliert hat.

Für AGB gelten drei Prüfmaßstäbe, die bei Schönheitsreparaturen fast immer den Ausschlag geben:

• Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel der Fall, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), hier also mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Auch eine Formulierung, die nicht klar und verständlich ist, kann genügen (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Kundenfeindlichste Auslegung: Lässt eine Klausel mehrere Lesarten zu, legt das Gericht bei der Inhaltskontrolle die für den Mieter ungünstigste zugrunde (§ 305c Abs. 2 BGB). An diesem Maßstab ist zum Beispiel die Formulierung gescheitert, der Mieter habe die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09).
• Keine geltungserhaltende Reduktion: Das Gericht kürzt eine zu weit gehende Klausel nicht auf das gerade noch Zulässige. Sie fällt weg, und an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 2 BGB). Der übrige Mietvertrag bleibt wirksam (§ 306 Abs. 1 BGB).

Was ein echtes Aushandeln voraussetzt

AGB liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen „im Einzelnen ausgehandelt“ sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dann entfällt die strenge Inhaltskontrolle. Der BGH hält in diesem Fall sogar eine Quotenabgeltungsklausel grundsätzlich für zulässig (BGH, Urteil vom 06.03.2024, VIII ZR 79/22).

Die Hürde ist allerdings hoch. Aushandeln setzt nach diesem Urteil voraus, dass der Vermieter die Klausel „inhaltlich ernsthaft zur Disposition“ stellt und sich deutlich und ernsthaft zu gewünschten Änderungen bereit erklärt. Der Mieter muss die Gelegenheit haben, eigene Textvorschläge mit einer echten Chance auf Durchsetzung einzubringen. Die bloße Wahl zwischen mehreren vorformulierten Varianten reicht grundsätzlich nicht.

Im entschiedenen Fall hieß es in einer Zusatzvereinbarung, die Regelung sei „ausdrücklich verhandelt“ worden; für die Übernahme der Schönheitsreparaturen war die Miete um 80 Euro niedriger. Der BGH hob das mieterfreundliche Berufungsurteil auf, weil eine individuell ausgehandelte Quotenklausel wirksam sein kann, und verwies die Sache an das Landgericht zurück, das klären sollte, ob tatsächlich ausgehandelt wurde. Dazu gab der BGH den Hinweis, dass die Wahl zwischen niedrigerer Miete mit Schönheitsreparaturen und höherer Miete ohne sie „nicht ohne Weiteres“ für ein Aushandeln genügt.

Wie streng der BGH das handhabt, zeigt ein Hinweisbeschluss vom 08.04.2025 (VIII ZR 245/22). Dort hatte die Vermieterin zwei vorformulierte Vertragsfassungen vorgelegt, eine mit und eine ohne Übernahme der Schönheitsreparaturen samt Quotenklausel. Nach ihrer Darstellung waren gegenüber dem ersten Entwurf eine kürzere Mindestlaufzeit und eine um 56 Euro niedrigere Miete im Gegenzug für die Schönheitsreparaturen verhandelt worden. Das genügte nicht. Eine allgemein erklärte Verhandlungsbereitschaft reicht ebenso wenig wie ein Gesamtpaket aus Laufzeit und Schönheitsreparaturen. Das Aushandeln muss sich auf die konkrete Klausel beziehen. Darlegen muss es der Vermieter, und daran stellt der BGH strenge Anforderungen. Die Vermieterin nahm ihre Revision anschließend zurück.

Für private Vermieter heißt das: Eine Individualvereinbarung ist möglich, aber im Streitfall schwer zu beweisen. Wer diesen Weg gehen will, sollte die Verhandlung gerade über diese Klausel dokumentieren, etwa durch E-Mails mit Änderungsvorschlägen beider Seiten und einen Vertragstext, der erkennbar vom Muster abweicht. Verlassen Sie sich nicht auf einen Satz im Vertrag, die Klausel sei ausgehandelt. Im Fall VIII ZR 79/22 stand ein solcher Satz in der Vereinbarung, und trotzdem verwies der BGH die Sache zur Klärung zurück, ob wirklich verhandelt wurde.

Die BGH-Klauseltypen im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Entscheidungen zusammen. Wörtliche Zitate aus den Urteilen stehen in Anführungszeichen und sind teilweise gekürzt; die übrigen Angaben fassen Klausel oder Sachverhalt sinngemäß zusammen. „Unwirksam“ bezieht sich auf Formularklauseln.

Aus der Tabelle ergeben sich vier Regeln, die Sie bei jeder Prüfung im Kopf haben sollten.

Ein unwirksamer Baustein reißt die ganze Übertragung mit

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen ist nach dem BGH eine einheitliche Rechtspflicht (VIII ZR 48/09). Belastet ihre Ausgestaltung den Mieter bei Fristen, Ausführungsart oder Umfang übermäßig, entfällt die gesamte Übertragung. Das gilt auch, wenn Pflicht und Ausgestaltung in verschiedenen Paragrafen des Vertrags stehen (VIII ZR 360/03; VIII ZR 199/06). Dazu zählt die Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen, weil sie dem Mieter die kostensparende Eigenleistung nimmt (VIII ZR 294/09). Die Vorgabe, Arbeiten „handwerksgerecht“ auszuführen, war dagegen Teil der Klausel, die der BGH im Urteil VIII ZR 283/07 gebilligt hat.

Hinzu kommt der Summierungseffekt: Zwei Klauseln an verschiedenen Stellen des Vertrags können zusammen eine übermäßige Belastung ergeben und damit die Gesamtregelung unwirksam machen. Im Urteil VIII ZR 308/02 traf eine laufende Renovierungspflicht nach einem Fristenplan mit „mindestens“ auf die Pflicht, die Wohnung beim Auszug „ohne Rücksicht auf den … Zeitablauf“ renoviert zurückzugeben. Zur laufenden Renovierung kam damit eine Endrenovierung, unabhängig davon, wann zuletzt renoviert worden war.

Nicht abschließend geklärt ist die Folge einer Pflicht, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen. Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erklärt (VIII ZR 109/05). Die Renovierungsklausel war in jenem Fall aber ohnehin wegen starrer Fristen unwirksam. Ob eine Tapetenklausel eine sonst wirksame Renovierungspflicht mitreißt, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden.

Quotenabgeltungsklausel: unwirksam, aber ohne Folgen für die Renovierungspflicht

Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel lässt eine für sich wirksame Vornahmeklausel bestehen (BGH, Beschluss vom 30.01.2024, VIII ZB 43/23). Sie können dann zwar keine anteiligen Kosten verlangen, eine fällige Renovierung aber schon.

Starre und weiche Fristen bei Schönheitsreparaturen

Bei Fristen entscheidet die Flexibilität, nicht ein einzelnes Wort. Starr ist ein Fristenplan, der die Renovierung nach Ablauf der Frist unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangt, wie mit „mindestens aber“ im Urteil VIII ZR 361/03. Weich ist er, wenn die Fristen erkennbar nur Richtwerte sind, von denen bei gutem Zustand nach oben abgewichen werden kann. Gebilligt hat der BGH Klauseln mit „in der Regel“ (VIII ZR 351/04) und „üblicherweise“ (VIII ZR 283/07).

Viele Altverträge übernehmen den Fristenplan des Mustermietvertrags 1976, den das Bundesjustizministerium herausgegeben hat. Danach sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen „im Allgemeinen“ nach drei Jahren erforderlich. Der BGH hat im Urteil vom 16.02.2005 (VIII ZR 48/04) festgehalten, dass dieser Fristenplan in Rechtsprechung und Schrifttum auch als Formularklausel allgemein als zulässig angesehen wird. Klauseln ganz ohne Fristenplan scheitern jedenfalls nicht an diesem Punkt.

Farbvorgaben: Mietzeit oder Rückgabe

Eine Farbvorgabe ist nur zulässig, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter einen gewissen Spielraum lässt (Beschluss VIII ZR 198/10 unter Verweis auf VIII ZR 224/07 und VIII ZR 283/07). Während der Mietzeit darf der Mieter so streichen, wie er möchte.

Unrenoviert übergeben: was „angemessener Ausgleich“ bedeutet

Auch eine Klausel mit weichen Fristen und ohne weitere Mängel wirkt nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Mit dem Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) hat der BGH seine frühere, vermieterfreundlichere Linie aufgegeben.

Wann eine Wohnung als unrenoviert gilt

Nach diesem Urteil ist eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert, wenn sie völlig abgewohnt ist. Es kommt darauf an, ob sie bei Mietbeginn Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem Vertrag aufwies. Unerhebliche Spuren bleiben außer Betracht. Maßgeblich ist, ob die Räume den „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ vermitteln. Das beurteilt im Streitfall das Gericht anhand der Umstände des Einzelfalls. Im entschiedenen Fall genügte es, dass in drei Zimmern noch Streicharbeiten nötig waren.

Wer was beweisen muss

Die Beweislast ist verteilt. Der Mieter muss beweisen, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (VIII ZR 185/14; bestätigt durch BGH, Beschluss vom 30.01.2024, VIII ZB 43/23). Sie als Vermieter müssen beweisen, dass Sie einen angemessenen Ausgleich gewährt haben.

Der BGH nennt selbst die Beweismittel, auf die es ankommt: ein gemeinsames Übergabeprotokoll, an dem nach seinen Worten „regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben“ wird, Fotos vom Zustand bei Mietbeginn, Belege über Renovierungskosten sowie Helfer oder Handwerker als Zeugen. Ein gutes Einzugsprotokoll mit Fotos ist damit Ihr wichtigstes Beweismittel: Es belegt entweder den renovierten Zustand oder den vereinbarten Ausgleich.

Rechenbeispiel 1: Ausgleich statt Anfangsrenovierung

Beispielwerte: Die Nettokaltmiete beträgt 750 Euro im Monat. Bei der Übergabe müssen drei von vier Zimmern gestrichen werden. Ein Malerbetrieb bietet die Arbeiten für 2.250 Euro an. Der Mieter soll die Anfangsrenovierung übernehmen und später die laufenden Schönheitsreparaturen tragen.

Variante A scheidet aus. Der BGH hat genau diesen Nachlass einer halben Monatsmiete nicht genügen lassen, weil drei von vier Zimmern betroffen waren. Nach dem Urteil muss der Ausgleich den Mieter so stellen, „als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden“. Als Beispiel nennt der BGH, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zahlt.

Eine feste Formel für die Höhe gibt der BGH nicht vor. Die Kosten eines Fachbetriebs als Maßstab zu nehmen, wie in Variante C, ist eine vorsichtige Annahme, keine gerichtlich abgesicherte Rechengröße. Halten Sie schriftlich fest, welcher Zustand übergeben wurde, welche Arbeiten der Ausgleich abdeckt und in welcher Form er gewährt wird.

Die vierte Möglichkeit ist, vor dem Einzug selbst renovieren zu lassen. Dann entfällt die Ausgleichsfrage. Steuerlich sind solche Kosten in der Regel Erhaltungsaufwand. Kurz nach einem Kauf können sie aber in die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten fallen, wie im Beitrag zur 15-Prozent-Falle beschrieben.

Schönheitsreparaturklausel unwirksam: Folgen für Vermieter

Ist die Übertragung unwirksam, tritt nach § 306 Abs. 2 BGB wieder die gesetzliche Regel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an ihre Stelle (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Für Sie bedeutet das:

• Sie können vom Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug Schönheitsreparaturen verlangen.
• Es gibt keinen Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung und deshalb auch keinen Abzug von der Kaution aus diesem Grund.
• Während der Mietzeit sind Sie selbst für Schönheitsreparaturen zuständig, soweit der vertragsgemäße Zustand es erfordert.
• Einen Ausgleich über die Miete gibt es nicht. Der BGH hat einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den Fall einer unwirksamen Klausel abgelehnt (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07). Eine Mieterhöhung ist nur nach den allgemeinen Regeln möglich; mehr dazu im Beitrag Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen.

Wenn der Mieter bei unrenovierter Übergabe eine Renovierung verlangt

Welchen Zustand Sie schulden, richtet sich nach dem vertragsgemäßen Zustand, und das kann auch der unrenovierte Zustand bei Mietbeginn sein. Mit zwei Urteilen vom 08.07.2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat der BGH entschieden, wie es weitergeht, wenn sich dieser Zustand im Lauf der Jahre wesentlich verschlechtert.

Den alten, unrenovierten Zustand wiederherzustellen, ist in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll. Der Mieter kann deshalb eine frische Renovierung verlangen. Weil er damit besser dasteht als bei seinem Einzug, muss er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) an den erforderlichen Kosten beteiligen, und zwar in angemessenem, in der Regel hälftigem Umfang. Beide Verfahren betrafen lange Mietverhältnisse von 14 und 25 Jahren und wurden zur weiteren Klärung zurückverwiesen.

Rechenbeispiel 2: Kostenteilung bei unrenovierter Übergabe

Beispielwerte: Die Wohnung wurde 2012 unrenoviert übergeben, die Klausel ist unwirksam. 2026 ist die Dekoration deutlich verschlechtert, und der Mieter verlangt eine Renovierung. Ein Malerbetrieb bietet die Arbeiten für 3.600 Euro an.

Sie können die Renovierung davon abhängig machen, dass der Mieter seinen Anteil trägt. Darauf müssen Sie sich aber ausdrücklich berufen, nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB). Reagieren Sie auf die Aufforderung des Mieters nicht, geraten Sie in Verzug, auch wenn der Mieter selbst keine Kostenbeteiligung angeboten hat (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18, Rn. 48). Verlangt der Mieter einen Vorschuss, weil Sie mit der Renovierung in Verzug sind, wird sein Anteil von den voraussichtlichen Kosten abgezogen. Die Hälfte ist der Regelfall, keine starre Quote. Besonderheiten des Einzelfalls können zu einer anderen Aufteilung führen.

Anders liegt es nach der Logik dieser Urteile, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die Klausel aus einem anderen Grund unwirksam ist, etwa wegen starrer Fristen. Dann ist der renovierte Zustand der vertragsgemäße, und Sie schulden seine Erhaltung. Die hälftige Beteiligung knüpft gerade an die Besserstellung gegenüber einem unrenovierten Anfangszustand an und passt auf diesen Fall nicht.

Wenn der Mieter trotz unwirksamer Klausel renoviert hat

Hat der Mieter in der irrigen Annahme renoviert, er sei dazu verpflichtet, kann er von Ihnen Wertersatz nach Bereicherungsrecht verlangen (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Bei Eigenleistung bemisst sich dieser Wertersatz nach dem BGH „üblicherweise“ nur nach dem, was der Mieter für das Material und für Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07).

Beispielwerte: Der Mieter hat vor dem Auszug selbst gestrichen, weil er eine unwirksame Endrenovierungsklausel für verbindlich hielt. Das Material kostete 380 Euro, zwei Helfer aus dem Bekanntenkreis erhielten zusammen 150 Euro. Ein Malerbetrieb hätte 2.400 Euro berechnet. Der Wertersatz liegt dann üblicherweise bei 530 Euro, nicht bei 2.400 Euro.

Solche Ansprüche des Mieters verjähren sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10).

Ausnahme: knallige Farben bei der Rückgabe

Unabhängig von jeder Klausel haftet ein Mieter, der eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung „in einem ausgefallenen farblichen Zustand“ zurückgibt, „der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird“. Er schuldet dann Schadensersatz nach §§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12). Das ist keine Aussage über Farbklauseln, sondern eine eigenständige Haftung wegen verletzter Rücksichtnahmepflichten. Voraussetzung ist, dass Sie die neutrale Ausgangsdekoration belegen können.

Schönheitsreparaturen beim Auszug: So setzen Sie Ansprüche durch

Wenn die Klausel wirksam ist und bei der Rückgabe Renovierungsbedarf besteht, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Klausel prüfen. Nutzen Sie die Checkliste weiter unten. Ist die Übertragung unwirksam, haben Sie keinen Anspruch, und die folgenden Schritte entfallen.
2. Zustand dokumentieren. Halten Sie im Auszugsprotokoll je Raum fest, wo Renovierungsbedarf besteht, und fotografieren Sie ihn. Vergleichen Sie mit dem Einzugsprotokoll. Eine Pflicht zur „besenreinen“ Rückgabe verlangt übrigens nur die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05).
3. Auffordern und Frist setzen. Für Schadensersatz statt der Leistung müssen Sie dem Mieter nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB „erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung“ gesetzt haben. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; schreiben Sie trotzdem, damit Sie die Frist beweisen können. Benennen Sie die Räume und Arbeiten konkret. Der Mieter darf die Arbeiten in Eigenleistung erledigen. Entbehrlich ist die Frist vor allem, wenn der Mieter die Renovierung ernsthaft und endgültig verweigert, oder wenn besondere Umstände den sofortigen Schadensersatz rechtfertigen (§ 281 Abs. 2 BGB). Verlassen Sie sich darauf im Zweifel nicht und setzen Sie eine Frist.
4. Schadensersatz beziffern. Nach fruchtlosem Fristablauf können Sie Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB). Nach dem Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie den Schaden auch anhand der erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten bemessen, etwa nach einem Kostenvoranschlag (BGH, Urteil vom 19.04.2023, VIII ZR 280/21).
5. Verjährung sichern. Alles muss innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt der Wohnung geschehen oder die Verjährung rechtzeitig gehemmt werden.

Für echte Substanzschäden wie ein Brandloch brauchen Sie dagegen keine Frist und können sofort Geld verlangen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).

Formulierungsbeispiel: Aufforderung mit Fristsetzung

Unverbindliches Formulierungsbeispiel. Passen Sie Vertragsstelle, Räume, Arbeiten und Datum an Ihren Fall an.

„Das Mietverhältnis über die Wohnung Anschrift, Lage endete am Datum. Die Wohnung haben Sie am Datum zurückgegeben. Nach § Nummer des Mietvertrags haben Sie die Schönheitsreparaturen übernommen. Bei der Rückgabe haben wir im Protokoll folgenden Renovierungsbedarf festgestellt: Wohnzimmer: Wände und Decke streichen. Flur: Wände streichen, Innentür lackieren. Küche: Heizkörper lackieren. Wir fordern Sie auf, diese Arbeiten bis zum Datum ordnungsgemäß auszuführen. Sie können die Arbeiten selbst erledigen. Für den Zugang zur Wohnung stimmen Sie bitte einen Termin mit uns ab. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist werden wir Schadensersatz statt der Leistung verlangen und die erforderlichen Kosten anhand eines Kostenvoranschlags berechnen.“

Wählen Sie die Frist so, dass sie deutlich vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährung endet. Wie viele Tage angemessen sind, hängt vom Umfang der Arbeiten ab.

Rechenbeispiel 3: Verjährungskalender

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ihre Ersatzansprüche „in sechs Monaten“. Die Verjährung beginnt, wenn Sie die Mietsache zurückerhalten. Der BGH hat entschieden, dass dieser Beginn auch dann gilt, wenn der Anspruch erst später entsteht, zum Beispiel nach Ablauf Ihrer Renovierungsfrist (BGH, Urteil vom 19.01.2005, VIII ZR 114/04). Der Fall betraf genau diese Konstellation mit Schönheitsreparaturen.

Die Frist berechnet sich nach § 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB: Der Tag der Rückgabe zählt nicht mit, die Frist endet mit Ablauf des Tages sechs Monate später, der dieselbe Zahl trägt. Fehlt dieser Tag im Endmonat, endet die Frist am Monatsletzten (§ 188 Abs. 3 BGB).

Gehemmt wird die Verjährung zum Beispiel durch Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB), durch die Zustellung eines Mahnbescheids (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB) oder durch Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 BGB), die Sie schriftlich festhalten sollten. Ein einfaches Mahnschreiben hemmt die Verjährung nicht.

Kosten mit der Kaution verrechnen

Die Kaution sichert auch Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Bevor Sie einen Betrag einbehalten, sollten vier Punkte erfüllt sein:

• Die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist wirksam, und bei der Rückgabe bestand Renovierungsbedarf.
• Ihre Frist zur Renovierung ist fruchtlos abgelaufen oder war ausnahmsweise entbehrlich.
• Der Betrag ist beziffert, etwa anhand eines Kostenvoranschlags.
• Sie erklären in der Kautionsabrechnung die Aufrechnung mit diesem Betrag.

Mit der Abrechnung dürfen Sie auch mit Forderungen aufrechnen, die der Mieter bestreitet (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Ist die Klausel dagegen unwirksam, fehlt die Grundlage für einen Einbehalt wegen Renovierung.

Zur Verjährung: Der BGH hat 2024 entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache auch dann aufrechnen kann, wenn diese schon verjährt sind und er Geldersatz erst nach Ablauf der sechs Monate verlangt hat (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Ob das auf unterlassene Schönheitsreparaturen übertragbar ist, hat der BGH nicht entschieden. Hier entsteht der Geldanspruch erst mit dem fruchtlosen Ablauf Ihrer Frist. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine spätere Aufrechnung, sondern rechnen Sie innerhalb der sechs Monate ab. Wie Sie die Abrechnung aufbauen, zeigt der Beitrag Kautionsabrechnung erstellen und Kaution einbehalten.

Beweise sichern: Übergabeprotokoll und Fotos beim Einzug

Fast jeder Streit über Schönheitsreparaturen dreht sich am Ende um die Frage, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war. Wer erst beim Auszug nach Belegen sucht, findet meist keine. Dokumentieren Sie deshalb beim Einzug gezielt den Dekorationszustand:

• Wände und Decken je Raum: frisch gestrichen oder mit Gebrauchsspuren, Farbton, Art der Tapete
• Heizkörper und Heizrohre: Zustand des Lacks
• Innentüren und Zargen: Zustand des Lacks, Macken, Verfärbungen
• Fenster und Außentüren von innen: Zustand des Anstrichs
• Letzte Renovierung: Datum und Rechnung des Malerbetriebs oder Materialbelege
• Fotos: je Raum eine Übersicht und Detailaufnahmen, mit Datum
• Bei unrenovierter Übergabe: vereinbarter Ausgleich mit Betrag, Form und abgedeckten Arbeiten
• Unterschriften: Vermieter und Mieter unterschreiben das Protokoll gemeinsam

Verzichten Sie dagegen auf einen vorgedruckten Satz im Mietvertrag wie „Die Wohnung wurde renoviert übernommen“. Nach § 309 Nr. 12 Buchst. b BGB sind Formularklauseln unwirksam, mit denen der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen ändert, insbesondere indem er ihn bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Eine solche Bestätigung kann darunter fallen. Ein gemeinsam erstelltes und unterschriebenes Übergabeprotokoll mit Fotos ist in jedem Fall das bessere Beweismittel.

Wie Sie die Übergabe insgesamt vorbereiten und durchführen, lesen Sie in der Wohnungsübergabe-Checkliste. Als Vorlage zum Ausdrucken eignen sich das Übergabeprotokoll als PDF, die Checkliste für den Einzug und die Checkliste für den Auszug.

Checkliste: Klausel in 5 Schritten prüfen

Mit den folgenden fünf Fragen prüfen Sie einen bestehenden Mietvertrag, bevor Sie beim Auszug Renovierung oder Geld verlangen.

Ein Nein in Schritt 2, 3 oder 5 reicht aus, damit Sie keine Schönheitsreparaturen verlangen können. Für Schritt 4 gilt das mit einer Einschränkung: Ob eine unwirksame Pflicht zur Tapetenentfernung (VIII ZR 109/05) eine sonst wirksame Übertragung mitreißt, ist nicht ausdrücklich entschieden. Fehlt zu Schritt 2 nur die Dokumentation, bleibt die Klausel wirksam. Es geht dann um die Beweislast: Den unrenovierten Zustand muss der Mieter beweisen, den Ausgleich müssen Sie beweisen. Eine Quotenklausel ist für sich unwirksam, lässt eine ansonsten wirksame Vornahmeklausel aber bestehen (VIII ZB 43/23). Liegt tatsächlich eine Individualvereinbarung vor, gelten weniger strenge Maßstäbe. Lassen Sie sie im Streitfall anwaltlich prüfen.

Neue Mietverträge: drei Wege

Für neue Verträge kommen drei Wege in Betracht. Das geringste Streitrisiko haben Weg A und Weg C; bei Weg B bleibt offen, ob der Ausgleich im Streitfall als angemessen gilt.

Weg A: renoviert übergeben und schlanke Klausel. Sie übergeben die Wohnung frisch renoviert und dokumentieren das im Einzugsprotokoll mit Fotos. Die Klausel übernimmt den Katalog der II. BV mit „nur“, enthält keine oder nur weiche Fristen, keine Endrenovierung, keine Quote, keine Pflicht zur Beauftragung eines Fachbetriebs und allenfalls eine Farbvorgabe für die Rückgabe, die Spielraum lässt.

Weg B: unrenoviert übergeben mit dokumentiertem Ausgleich. Sie übergeben die Wohnung mit Gebrauchsspuren und vereinbaren schriftlich einen Ausgleich, der die Anfangsrenovierung abdeckt, etwa mietfreie Monate. Halten Sie Betrag, Form und abgedeckte Arbeiten fest und bewahren Sie Belege auf, denn die Beweislast für den Ausgleich liegt bei Ihnen.

Unverbindliches Formulierungsbeispiel für den Vermerk im Einzugsprotokoll. Räume und Mängel sind Beispielangaben. Bemessen Sie den Ausgleich so, dass er die Kosten der Anfangsrenovierung deckt (siehe Rechenbeispiel 1, Variante C).

„Die Wohnung wird mit Gebrauchsspuren in folgenden Räumen übergeben: Wohnzimmer, Schlafzimmer und Flur: Wände und Decken vergilbt, Dübellöcher. Innentüren: Lack abgestoßen. Als Ausgleich für die Anfangsrenovierung dieser Räume zahlt der Mieter für Anzahl Monate (erster Monat bis letzter Monat) keine Nettokaltmiete (zusammen Betrag Euro). Der Ausgleich deckt folgende Arbeiten ab: Streichen der Wände und Decken in den genannten Räumen, Lackieren der Innentüren. Die Fotos Nr. von bis bis sind Bestandteil dieses Protokolls.“

Weg C: Schönheitsreparaturen beim Vermieter lassen. Sie verzichten auf eine Übertragung, berücksichtigen den Aufwand von Anfang an bei der Miethöhe und planen die Renovierung bei jedem Mieterwechsel in Ihre Kalkulation und Ihre Instandhaltungsrücklage ein.

Prüfen Sie auch Ihre Bestandsverträge mit der Checkliste oben. Eine unwirksame Klausel lässt sich nachträglich nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Eine Musterklausel, die in jedem Fall hält, gibt es nicht. Lassen Sie Ihren Vertragstext vor der Verwendung anwaltlich prüfen, vor allem wenn Sie von einem geprüften Muster abweichen.

Zur laufenden Gesetzgebung: Die Mietrechtsreform 2026 liegt als Regierungsentwurf vor (BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026, erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026, öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss für den 14.10.2026 angesetzt) und ist weder beschlossen noch in Kraft. Regelungen zu Schönheitsreparaturen enthält der Entwurf nicht. Die Rechtslage ergibt sich weiterhin aus dem BGB und der BGH-Rechtsprechung (Stand: 26.09.2026). Die geplanten Änderungen beschreibt der Beitrag zur Mietrechtsreform 2026.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter Schönheitsreparaturen selbst durchführen?

Ja, wenn im Mietvertrag nichts Wirksames vereinbart ist. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, und dazu gehören auch Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann diese Pflicht vertraglich auf den Mieter übertragen. In Formularverträgen gelingt das aber nur unter engen Voraussetzungen, die der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen festgelegt hat.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Eine Formularklausel ist unter anderem unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Dasselbe gilt bei starren Fristenplänen, bei einer Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand, bei Farbvorgaben für die laufende Mietzeit, bei einer Pflicht zur Beauftragung eines Fachbetriebs und bei Arbeiten, die über den Katalog der Zweiten Berechnungsverordnung hinausgehen. Schon ein einziger unwirksamer Baustein lässt in der Regel die gesamte Übertragung entfallen.

Muss der Mieter beim Auszug renovieren?

Nur wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn übertragen wurden und bei Auszug tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Eine Formularklausel, die unabhängig vom Zustand eine Endrenovierung verlangt, ist unwirksam. Besteht ein Anspruch, muss der Vermieter den Mieter in der Regel zunächst unter Fristsetzung zur Renovierung auffordern, bevor er Schadensersatz in Geld verlangen kann. Eine Schriftform schreibt das Gesetz dafür nicht vor, aus Beweisgründen ist ein Schreiben aber ratsam.

Sind starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre“ noch zulässig?

Nein. Ein Fristenplan, der die Renovierung nach Ablauf der Frist unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Der BGH hat solche starren Fristen mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) verworfen, und mit ihnen fällt die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen weg. Unter diesem Gesichtspunkt unbedenklich sind Klauseln ohne Fristenplan und weiche Fristen, die erkennbar nur Richtwerte sind, etwa mit „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „im Allgemeinen“ wie im Mustermietvertrag 1976. Maßgeblich ist der gesamte Wortlaut, nicht ein einzelnes Signalwort.

Was gilt, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde?

Dann ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat, der den Mieter so stellt, als sei ihm eine renovierte Wohnung überlassen worden. Das hat der BGH am 18.03.2015 entschieden (VIII ZR 185/14). Verschlechtert sich der Dekorationszustand später wesentlich, kann der Mieter eine Renovierung verlangen, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 08.07.2020).

Darf ich bei unwirksamer Klausel einen Mietzuschlag verlangen?

Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) entschieden, dass der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Eine Mieterhöhung ist nur nach den allgemeinen Regeln möglich. Die Kosten der Renovierung sollten Sie deshalb von vornherein in Ihre Kalkulation einbeziehen.

Darf ich dem Mieter Wandfarben vorschreiben?

Für die laufende Mietzeit nicht. Eine Formularklausel, die dem Mieter auch während des Mietverhältnisses bestimmte Farben vorgibt, ist unwirksam und reißt die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen mit. Zulässig ist eine Farbvorgabe nur für den Zeitpunkt der Rückgabe und nur, wenn sie dem Mieter einen gewissen Spielraum lässt. Die Vorgabe, ausschließlich in Weiß zurückzugeben, lässt diesen Spielraum nicht.

Hilft eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter?

Nein. Verpflichtet sich der neue Mieter gegenüber dem Vormieter, die Wohnung zu renovieren, ändert das nichts daran, dass die Wohnung im Verhältnis zum Vermieter unrenoviert übergeben wurde. Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen bleibt dann ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter unwirksam, wie der BGH am 22.08.2018 entschieden hat (VIII ZR 277/16).

Wie schnell verjähren Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen?

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung, in der Regel also ab der Schlüsselrückgabe. Die Frist läuft auch dann, wenn der Schadensersatzanspruch erst später entsteht, etwa nach Ablauf der gesetzten Renovierungsfrist. Wer Kosten verlangen oder mit der Kaution verrechnen will, sollte deshalb sofort nach Rückgabe Frist setzen, den Betrag beziffern und die Verjährung notfalls durch Klage oder Mahnbescheid hemmen.

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• Gemeinsame Prüfung und Unterschrift: Beteiligte prüfen den Stand gemeinsam und unterschreiben vor Ort oder über einen Unterschriftslink.
• PDF am Mietverhältnis: Das Protokoll wird als PDF archiviert und kann im Mieterportal freigegeben werden.
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