Energieausweis bei Neuvermietung 2026: Pflichten & Bußgeld

Sie haben einen Nachmieter gefunden, der Mietvertrag liegt unterschriftsreif auf dem Tisch, und erst beim Durchblättern Ihrer Unterlagen fällt Ihnen auf: Der Energieausweis ist abgelaufen. Oder schlimmer: Sie haben die Wohnung bereits auf einem Portal inseriert, ohne die geforderten Kennwerte anzugeben. Beides sind keine Lappalien. Es sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können, und beide passieren privaten Vermietern regelmäßig, weil die Pflichten rund um den Energieausweis im Detail unübersichtlich sind.

Dieser Leitfaden räumt mit den verbreiteten Irrtümern auf, erklärt die drei konkreten Pflichten bei jeder Neuvermietung, zeigt, welcher Ausweistyp wann vorgeschrieben ist, was er kostet, und ordnet ein, was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wirklich für Ihre Wohnung bedeutet, einschließlich der Änderungen, die ab dem 1. Januar 2027 gelten.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei jeder Neuvermietung gelten drei Pflichten nach den Paragrafen 80 und 87 GModG (bis Juli 2026 GEG): Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Aushändigung einer Kopie nach Vertragsschluss. Ab 1. Januar 2027 müssen Sie den Ausweis auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorlegen und übergeben.
• In der Immobilienanzeige müssen fünf Kernangaben stehen, sobald ein Ausweis vorliegt: Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei Ausweisen, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, treten Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf an die Stelle des Endenergiekennwerts.
• Der Verbrauchsausweis kostet rund 50 bis 100 Euro, der Bedarfsausweis typischerweise 300 bis 500 Euro. Bei Ausstellung bis 31. Dezember 2026 gilt: Bei Altbauten mit weniger als 5 Wohnungen (Bauantrag vor dem 1. November 1977, kein WSchV-77-Standard) ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für Ausweise, die ab 2027 für reine Wohngebäude ausgestellt werden, entfällt diese Pflicht.
• Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (Paragraf 108 GModG). Die oft genannten 15.000 Euro sind für diese Tatbestände falsch.
• Gültigkeit: zehn Jahre. Ein abgelaufener Ausweis bei Neuvermietung steht einem fehlenden Ausweis gleich. Bestehende Ausweise bleiben auch nach dem 1. Januar 2027 bis zu ihrem Ablaufdatum gültig.
• Bei Ausstellung bis 31. Dezember 2026 gilt: Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens drei Jahren (36 Monaten), deren jüngste Abrechnungsperiode vor höchstens 18 Monaten endete. Ab 1. Januar 2027 genügen zwei Jahre, die 18-Monats-Grenze bleibt.
• Mythos A-bis-G-Skala für alle: falsch. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die neue Skala A bis G gilt nach dem GModG ab 1. Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude.
• Weitere Änderungen ab 1. Januar 2027: Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, und als kleines Gebäude gilt nur noch eines mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Die drei Pflichten des Vermieters bei Neuvermietung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 28. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG) bündelt in Paragraf 80 die Informationspflichten rund um den Energieausweis, die Pflichtangaben in Anzeigen regelt Paragraf 87. Für die Vermietung einer Wohnung oder eines Gebäudes ergeben sich daraus drei klar abgegrenzte Pflichten, die zeitlich aufeinander folgen.

Erste Pflicht: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Schalten Sie eine kommerzielle Anzeige in einem Medium, etwa auf ImmoScout24, bei Kleinanzeigen oder in einer Zeitung, müssen die Kernkennwerte aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige stehen. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Liegt noch keiner vor, etwa bei einem noch nicht fertiggestellten Neubau, entfällt die Angabepflicht in der Anzeige, nicht aber die folgenden beiden Pflichten.

Zweite Pflicht: Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Den vollständigen Energieausweis oder eine Kopie davon müssen Sie dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, müssen Sie den Ausweis unverzüglich vorlegen. Verlangt der Interessent den Ausweis, müssen Sie ihn in jedem Fall unverzüglich vorlegen, auch schon vor einer Besichtigung (Paragraf 80 Absatz 4 Satz 3 und 4 in Verbindung mit Absatz 5 GModG).

Dritte Pflicht: Aushändigung nach Vertragsschluss. Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags müssen Sie dem neuen Mieter den Energieausweis oder eine Kopie davon aushändigen. Das bloße Zeigen bei der Besichtigung genügt nicht. Es braucht eine zusätzliche, dauerhafte Übergabe an den Mieter.

Diese Dreiteilung ist der häufigste Stolperstein. Viele Vermieter erfüllen Pflicht zwei (zeigen den Ausweis), vergessen aber Pflicht eins (Anzeige) und Pflicht drei (Aushändigung). Jeder der drei Punkte ist eigenständig bußgeldbewehrt.

Ab dem 1. Januar 2027 gelten die Vorlage- und die Übergabepflicht auch, wenn Sie einen bestehenden Mietvertrag verlängern (Paragraf 80 Absatz 3 und 5 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Praktisch betrifft das vor allem befristete Verträge; ein unbefristeter Mietvertrag läuft ohne Verlängerung weiter.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: Was genau hineingehört

Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen fünf Angaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige (Paragraf 87 GModG). Das gilt ausdrücklich auch für private Vermieter, die ihre Wohnung selbst inserieren.

Ein vollständiger Anzeigen-Hinweis kann zum Beispiel so aussehen:

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 142 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Erdgas, Baujahr 1974, Energieeffizienzklasse E.

Fehlt eine dieser fünf Angaben, ist die Pflicht verletzt. In der Praxis werden vor allem der Energieträger und das Baujahr vergessen. Achten Sie darauf, dass die Werte aus dem aktuellen Ausweis stammen und nicht aus einer alten, möglicherweise schon abgelaufenen Fassung.

Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändern sich die Pflichtangaben. In die Anzeige gehören dann: ob der Ausweis auf einer energetischen Bilanzierung oder auf dem erfassten Verbrauch beruht, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung (Paragraf 87 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleibt es auch nach dem Jahreswechsel bei den fünf Angaben aus der Tabelle (Paragraf 112 Absatz 3 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Maßgeblich ist also das Ausstellungsdatum Ihres Ausweises.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Wann brauche ich welchen?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich grundlegend unterscheiden. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner aus zusammenhängenden Abrechnungszeiträumen. Er ist günstiger, aber stark vom Heizverhalten der Vormieter abhängig. Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand von Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und teurer, dafür aber unabhängig vom Nutzerverhalten und aussagekräftiger über die Substanz.

Welcher Typ zulässig ist, hängt bei Ausweisen, die bis 31. Dezember 2026 ausgestellt werden, von Größe und Baualter des Gebäudes ab (Paragraf 80 Absatz 3 GModG):

Die Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchV 77) ist hier der Stichtag. Bei alten, unsanierten Häusern mit weniger als fünf Wohnungen verlangt der Gesetzgeber bis Ende 2026 den aussagekräftigeren Bedarfsausweis. Wer hier aus Kostengründen einen Verbrauchsausweis erstellen lässt, riskiert einen unzulässigen Ausweis, der bei einem Streit angreifbar ist.

Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie bis dahin zudem Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens drei Jahren (36 Monaten), der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt. Deren Ende darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (Paragraf 82 Absatz 4 GModG). Längere Leerstände werden dabei rechnerisch berücksichtigt. Fehlen solche Verbrauchsdaten, etwa weil für das Gebäude keine Abrechnungen über diesen Zeitraum vorliegen, bleibt nur der Bedarfsausweis.

Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, fällt die Kopplung an die Wärmeschutzverordnung weg, und für den Verbrauchsausweis genügen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren. Die Einzelheiten stehen weiter unten im Abschnitt Was sich am 1. Januar 2027 beim Energieausweis ändert.

Was der Energieausweis kostet

Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung für Energieausweise. Die Preise sind reine Marktpreise und schwanken je nach Anbieter, Gebäudegröße und Datenlage.

Online-Anbieter werben teils mit niedrigeren Einstiegspreisen. Bei besonders günstigen Angeboten lohnt der genaue Blick: Der Aussteller muss berechtigt sein (Paragraf 88 GModG legt fest, wer ausstellen darf), und die Datengrundlage muss seriös sein. Ein billiger Ausweis auf Basis grob geschätzter Daten kann später teuer werden, wenn die Angaben angreifbar sind.

Rechenbeispiel: Energieausweis-Kosten über zehn Jahre

Wie stark der Ausweis ins Gewicht fällt, zeigt eine einfache Umlage auf die Gültigkeitsdauer. Angenommen, Sie vermieten ein Dreifamilienhaus, Baujahr 1972, unsaniert, bei Ausstellung bis Ende 2026 also Bedarfsausweis-Pflicht.

Über die Laufzeit verteilt liegen die Kosten bei rund 14 Euro pro Wohnung und Jahr. Gemessen am Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro ist das eine überschaubare Pflichtinvestition. Wichtig für die Steuer: Die Ausgabe für den Energieausweis ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Wie Sie solche Posten korrekt erfassen, lesen Sie im Leitfaden zur Anlage V in der Steuererklärung.

Gültigkeit, Ausnahmen und Sonderfälle

Ein Energieausweis ist nach Paragraf 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre gültig. Innerhalb dieser Zeit dürfen Sie ihn für beliebig viele Vermietungen verwenden. Nach Ablauf muss er für eine erneute Vermietung neu erstellt werden. Ein abgelaufener Ausweis steht rechtlich einem fehlenden Ausweis gleich, das ist ein häufig übersehenes Risiko bei langjährig gehaltenen Objekten. Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum verwendbar.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind:

• Baudenkmäler (Paragraf 79 Absatz 4 Satz 2 in Verbindung mit Paragraf 80 Absatz 3 bis 7 GModG): Bis 31. Dezember 2026 muss kein Energieausweis ausgestellt, vorgelegt oder übergeben werden. Liegt trotzdem einer vor, gehören seine Pflichtangaben in die Anzeige (Paragraf 87 GModG). Die Ausnahme entfällt ab 1. Januar 2027.
• Kleine Gebäude (Paragraf 79 Absatz 4 in Verbindung mit Paragraf 3 Absatz 1 Nummer 17 GModG): bis Ende 2026 Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 Quadratmetern. Gemeint ist das ganze Gebäude, nicht die einzelne Wohnung.
• Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren und Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden (Paragraf 2 Absatz 2 Nummer 6 GModG).
• Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (Paragraf 2 Absatz 1 Nummer 1 GModG).
• Wohngebäude mit begrenzter jährlicher Nutzung (Paragraf 2 Absatz 2 Nummer 8 GModG): Gebäude, die für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind, oder Gebäude mit begrenzter jährlicher Nutzung, deren zu erwartender Energieverbrauch unter 25 Prozent einer ganzjährigen Nutzung liegt. Das kann etwa ein nur saisonal genutztes Ferienhaus sein.

Für die übrigen vermieteten Wohngebäude gilt die Pflicht. Die Ausnahmen sind eng auszulegen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Ihr Altbau schon irgendwie unter eine Ausnahme fällt. Im Zweifel gilt die Pflicht.

Bußgeld bis 10.000 Euro: Welche Verstöße teuer werden

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach Paragraf 108 GModG. Der Bußgeldrahmen für die Energieausweis-Tatbestände beträgt nach Paragraf 108 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 2 GModG bis zu 10.000 Euro. Die im Netz oft kolportierten 15.000 Euro sind für die Energieausweis-Verstöße nicht zutreffend, und die ebenfalls genannten 50.000 Euro betreffen ganz andere Tatbestände des Gesetzes. Zum 1. Januar 2027 verschiebt sich die Nummerierung der Tatbestände, der Rahmen von bis zu 10.000 Euro bleibt.

Diese Verstöße rund um den Energieausweis sind bußgeldbewehrt:

In der Praxis schöpfen die Behörden den Rahmen bei einem Ersttäter selten voll aus. Realistischer sind vierstellige Beträge im unteren Bereich. Wer die Pflicht aber als Bagatelle abtut, unterschätzt das Risiko: Die Behörden werden häufig durch Hinweise von Mietern oder Mitbewerbern aktiv, und ein Bußgeldbescheid trifft Sie als Vermieter persönlich.

GModG 2026 im Faktencheck: Warum die A-bis-G-Skala nicht für Ihre Wohnung gilt

Rund um das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kursiert ein hartnäckiger Irrtum: Für alle Energieausweise gelte künftig eine neue Skala von A bis G, deshalb müssten Vermieter ihre Ausweise erneuern lassen. Das ist für Wohnungen falsch.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt eine EU-Vorgabe um. Ab dem 1. Januar 2027 führt es die Skala A bis G ausschließlich für Nichtwohngebäude ein (Paragraf 86 Absatz 3 und Anlage 10a GModG). Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H (Paragraf 86 Absatz 1 und Anlage 10). Ob die Skala für Wohngebäude später angepasst wird, regelt das Gesetz nicht.

Für private Vermieter von Wohnungen heißt das konkret: An der Skala der Energieeffizienzklassen ändert sich durch das GModG nichts. Sie müssen keinen neuen Ausweis erstellen lassen, nur weil für Nichtwohngebäude eine neue Skala eingeführt wird. Ihr gültiger Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig, auch über den 1. Januar 2027 hinaus.

Ab dem 1. Januar 2027 müssen neu ausgestellte Ausweise unter anderem enthalten (Paragraf 85 Absatz 1 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung):

• Absolute Jahreswerte für Primär- und Endenergie in Megawattstunden und den Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie.
• Eine Ja-oder-Nein-Angabe, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und seinen Energieverbrauch anpassen kann (Smart-Readiness).

Der Ausweis wird dann digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers auch auf Papier (Paragraf 79 Absatz 2). Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis heißen dann Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (Paragraf 81) und auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs (Paragraf 82). In diesem Beitrag bleiben wir bei den gebräuchlichen Begriffen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Zum Zeitplan: Das Gesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 heißt das GEG Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Vermieter ändern sich die Pflichten rund um den Energieausweis dadurch nicht; angepasst wurden im Wesentlichen Verweise und die Nummerierung der Bußgeldtatbestände. Die neuen Energieausweis-Regeln gelten ab dem 1. Januar 2027 (Artikel 2 in Verbindung mit Artikel 9 Absatz 2 des Gesetzes).

Was sich am 1. Januar 2027 beim Energieausweis ändert

Artikel 2 des Gesetzes fasst die Regeln zum Energieausweis zum 1. Januar 2027 neu. Die Paragrafen in diesem Abschnitt beziehen sich auf die ab diesem Tag geltende Fassung des GModG.

• Ausweisart: Für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, können Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Die Bedarfsausweis-Pflicht für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne WSchV-77-Niveau entfällt. Für Nichtwohngebäude ist bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis zulässig (Paragraf 80 Absatz 3, Paragraf 82 Absatz 1). Wird ein Gebäude teilweise gewerblich genutzt, klären Sie die zulässige Ausweisart mit dem Aussteller.
• Verbrauchsdaten: Für den Verbrauchsausweis genügen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren. Die jüngste Abrechnungsperiode darf weiterhin höchstens 18 Monate zurückliegen (Paragraf 82 Absatz 1 und 4).
• Baudenkmäler: Die ausdrückliche Ausnahme in Paragraf 79 Absatz 4 entfällt. Auch für ein vermietetes Baudenkmal brauchen Sie dann grundsätzlich einen Energieausweis.
• Kleine Gebäude: Ausgenommen sind nur noch Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche (Paragraf 3 Absatz 1 Nummer 17, Paragraf 79 Absatz 4).
• Vertragsverlängerung: Die Pflichten gelten auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird (Paragraf 80 Absatz 3 und 5).
• Anzeige: Für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, gehören in die Anzeige: Ausweisart (Paragraf 81 oder 82), Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung (Paragraf 87). Für vorher ausgestellte Ausweise bleibt es bei den bisherigen fünf Angaben (Paragraf 112 Absatz 3).
• Unverändert: Bestehende Ausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig (Paragraf 79 Absatz 3). Der Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro bleibt.

Ein zweiter wichtiger Punkt zur Beruhigung: Für Wohngebäude ist der Energieausweis eine reine Informationspflicht, kein Sanierungsbefehl. Aus einer schlechten Effizienzklasse leitet sich für private Wohnungsvermieter keine unmittelbare Sanierungspflicht ab. Die im GModG ab 2030 vorgesehenen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (Paragraf 40 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung) betreffen bestehende Nichtwohngebäude mit sehr schlechter Gesamtenergieeffizienz, nicht einzelne vermietete Wohnungen. Was das neue Heizungsrecht für Sie bedeutet, ordnen wir im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungsgesetz 2026 ein.

Was Vermieter 2026 jetzt konkret tun sollten

Für die nächste Neuvermietung ergibt sich daraus diese praktische Reihenfolge:

1. Bestand prüfen. Liegt ein Energieausweis vor? Wann wurde er ausgestellt? Ist er noch innerhalb der zehnjährigen Gültigkeit? Notieren Sie das Ablaufdatum, am besten direkt in Ihrer Objektverwaltung.
2. Ausweistyp klären. Falls ein neuer Ausweis nötig ist: Greift bei Ausstellung bis 31. Dezember 2026 die Bedarfsausweis-Pflicht (unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, kein WSchV-77-Standard)? Dann keinen Verbrauchsausweis bestellen.
3. Rechtzeitig bestellen. Planen Sie für einen Bedarfsausweis Vorlauf ein, weil oft eine Begehung oder die Sichtung von Bauunterlagen nötig ist.
4. Anzeige korrekt schalten. Übernehmen Sie alle Pflichtangaben aus dem Ausweis in jedes Inserat, bevor Sie online gehen. Welche das sind, hängt vom Ausstellungsdatum des Ausweises ab.
5. Vorlage organisieren. Halten Sie den Ausweis oder eine Kopie zu jeder Besichtigung bereit.
6. Übergabe dokumentieren. Händigen Sie dem neuen Mieter eine Kopie aus und lassen Sie sich den Empfang quittieren, idealerweise im Übergabeprotokoll. Eine Vorlage dafür finden Sie in unserer Checkliste zur Wohnungsübergabe.

Den Empfang können Sie mit einem kurzen Satz im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll festhalten:

Der Mieter bestätigt, eine Kopie des Energieausweises (Verbrauchsausweis vom 14.03.2024, Energieeffizienzklasse E) bei Vertragsschluss erhalten zu haben.

Dieser eine Satz schließt die dritte Pflicht sauber ab und gibt Ihnen im Streitfall einen Nachweis.

Häufige Fehler in der Praxis

• Anzeige ohne Pflichtangaben: Wer auf einem Portal inseriert, muss die Pflichtangaben machen, sobald ein Ausweis vorliegt. Bei privaten Anzeigen wird das oft vergessen, ist aber bußgeldbewehrt.
• Ausweis erst zur Vertragsunterschrift besorgen: Die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen. Wer ohne Ausweis besichtigt, verstößt bereits gegen die Vorlagepflicht.
• Kopie nicht aushändigen: Häufig wird der Ausweis nur gezeigt. Pflicht ist zusätzlich die dauerhafte Übergabe einer Kopie an den neuen Mieter.
• Abgelaufenen Ausweis weiterverwenden: Nach zehn Jahren ist der Ausweis ungültig. Eine Neuvermietung damit steht einer fehlenden Vorlage gleich.
• Falscher Ausweistyp: Bei alten, unsanierten Häusern mit weniger als 5 Wohnungen ist der Bedarfsausweis bei Ausstellung bis 31. Dezember 2026 Pflicht. Ein billiger Verbrauchsausweis ist dann unzulässig.
• Dem A-bis-G-Mythos aufsitzen: Für Wohngebäude bleibt es bei A+ bis H. Erstellen Sie keinen neuen Ausweis nur wegen der neuen Skala, sie betrifft nach dem GModG nur Nichtwohngebäude.
• Bußgeldhöhe falsch einschätzen: Die korrekte Obergrenze ist 10.000 Euro, nicht 15.000 Euro. Eine Bagatelle ist es trotzdem nicht.

Häufige Fragen

Brauche ich bei jeder Neuvermietung einen Energieausweis?

Ja. Nach Paragraf 80 GModG müssen Sie bei jeder Neuvermietung einen gültigen Energieausweis bereithalten, ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Mieter nach Vertragsabschluss eine Kopie aushändigen. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Sie Kernkennwerte angeben (Paragraf 87 GModG). Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (ab 2027: unter 50 Quadratmetern). Für ein Baudenkmal müssen Sie, nur noch bis 31. Dezember 2026, keinen Ausweis ausstellen lassen, vorlegen oder übergeben. Ab 1. Januar 2027 gilt die Pflicht auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags.

Was kostet ein Energieausweis 2026?

Der einfachere Verbrauchsausweis kostet bei reiner Online-Erstellung etwa 50 bis 100 Euro, mit Vor-Ort-Begehung bis rund 250 Euro. Der aufwendigere Bedarfsausweis liegt typischerweise bei 300 bis 500 Euro, bei größeren Mehrfamilienhäusern auch darüber. Das sind Marktpreise ohne gesetzliche Gebührenordnung. Bei sehr günstigen Angeboten sollten Sie auf eine seriöse Datengrundlage und die Ausstellerberechtigung achten.

Wann brauche ich einen Bedarfsausweis und wann reicht ein Verbrauchsausweis?

Für Ausweise, die bis 31. Dezember 2026 ausgestellt werden, gilt: Wahlfreiheit haben Sie bei Wohngebäuden mit mindestens 5 Wohnungen sowie bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde oder die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 schon bei Fertigstellung erfüllt haben oder durch spätere Änderungen erreichen. Ein Bedarfsausweis ist Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die dieses Niveau nicht erreichen (Paragraf 80 Absatz 3 GModG). Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten, deren jüngste Abrechnungsperiode vor höchstens 18 Monaten endete (Paragraf 82 Absatz 4 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt die Kopplung an die Wärmeschutzverordnung: Für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, können Sie zwischen beiden Ausweisarten wählen; der Verbrauchsausweis braucht dann Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, deren jüngste Abrechnungsperiode vor höchstens 18 Monaten endete. Für Nichtwohngebäude ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach Paragraf 108 GModG (bis Juli 2026: Paragraf 108 GEG) und können mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die häufig kursierenden 15.000 Euro sind für diese Verstöße nicht korrekt. In der Praxis fallen Bußgelder bei Ersttätern meist deutlich niedriger aus, ein vierstelliger Betrag ist aber durchaus möglich.

Stimmt es, dass es 2026 eine neue A-bis-G-Skala für alle Energieausweise gibt?

Nein. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), gilt die neue Skala A bis G ab 1. Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude (Paragraf 86 Absatz 3 und Anlage 10a GModG). Für Wohngebäude bleibt es bei A+ bis H. Ihr gültiger Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist nach Paragraf 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre lang gültig. Danach muss er für eine Neuvermietung erneuert werden. Solange er gültig ist, dürfen Sie ihn für beliebig viele Vermietungen verwenden. Wird ein abgelaufener Ausweis bei einer Neuvermietung genutzt, gilt das wie ein fehlender Ausweis. Auch vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum verwendbar.

Muss ich auch bei einer privaten Kleinanzeige Energiekennwerte angeben?

Ja. Die Pflichtangaben in kommerziellen Medien-Anzeigen treffen alle Vermieter, also auch Privatpersonen, die ihre Wohnung auf Portalen wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen inserieren. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Ist noch keiner vorhanden, etwa bei einem noch nicht fertigen Neubau, entfällt die Angabepflicht in der Anzeige, der Ausweis muss aber rechtzeitig zur Besichtigung beschafft werden. Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören Ausweisart, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung in die Anzeige.

Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?

Bis 31. Dezember 2026 nein: Für ein Baudenkmal muss kein Energieausweis ausgestellt, vorgelegt oder übergeben werden (Paragraf 79 Absatz 4 Satz 2 in Verbindung mit Paragraf 80 Absatz 3 bis 7 GModG). Liegt trotzdem ein Ausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in eine kommerzielle Immobilienanzeige (Paragraf 87 GModG). Ab 1. Januar 2027 entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler; dann brauchen Sie grundsätzlich auch für ein vermietetes Baudenkmal einen Energieausweis. Keine Pflicht besteht für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (ab 2027: unter 50 Quadratmetern), für provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, für Gebäude, die wiederholt aufgestellt und zerlegt werden sollen, für Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und für Wohngebäude, die für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind oder bei begrenzter jährlicher Nutzung weniger als 25 Prozent des Energieverbrauchs einer ganzjährigen Nutzung erwarten lassen. Für die übrigen vermieteten Wohngebäude gilt die Pflicht.

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Weiterführende Artikel

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• Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungsgesetz 2026 für Vermieter
• Anlage V: Leitfaden zur Steuererklärung für Vermieter
• Mietrechtsreform 2026: Was sich für Vermieter ändert
• Digitale Verbrauchserfassung und Smart Meter: Anleitung für Vermieter
• Betriebskostenabrechnung: Das Handbuch für Vermieter

Quellen

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in der geltenden Fassung, § 2, § 3, § 79, § 80, § 82, § 87 und § 108, abgerufen am 26.09.2026
• Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226: Artikel 1 (Umbenennung in GModG, in Kraft seit 29.07.2026), Artikel 2 (Neufassung der Energieausweis-Regeln ab 01.01.2027), Artikel 9 (Inkrafttreten)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Es wird keine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen. Genannte Werte, Beträge und Rechtsstände sind stichtagsbezogen und können sich ändern. Rechtsstand: Gebäudemodernisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Änderungen beim Energieausweis gelten ab 1. Januar 2027. Holen Sie im Einzelfall fachkundigen Rat bei einem Energieberater, einer Rechtsanwältin oder einem Steuerberater ein. Stand: 26. September 2026.