Energieausweis bei Neuvermietung 2026: Pflichten & Bußgeld

Sie haben einen Nachmieter gefunden, der Mietvertrag liegt unterschriftsreif auf dem Tisch, und erst beim Durchblättern Ihrer Unterlagen fällt Ihnen auf: Der Energieausweis ist abgelaufen. Oder schlimmer: Sie haben die Wohnung bereits auf einem Portal inseriert, ohne die geforderten Kennwerte anzugeben. Beides sind keine Lappalien. Es sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können, und beide passieren privaten Vermietern regelmäßig, weil die Pflichten rund um den Energieausweis im Detail unübersichtlich sind.

Dieser Leitfaden räumt mit den verbreiteten Irrtümern auf, erklärt die drei konkreten Pflichten bei jeder Neuvermietung, zeigt, welcher Ausweistyp wann vorgeschrieben ist, was er kostet, und ordnet ein, was das viel diskutierte Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 2026 wirklich für Ihre Wohnung bedeutet, und was eben nicht.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei jeder Neuvermietung gelten drei Pflichten nach Paragraf 80 GEG: Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Aushändigung einer Kopie nach Vertragsschluss.
• In der Immobilienanzeige müssen fünf Kernangaben stehen, sobald ein Ausweis vorliegt: Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
• Der Verbrauchsausweis kostet rund 50 bis 100 Euro, der Bedarfsausweis typischerweise 300 bis 500 Euro. Bei kleinen Altbauten (unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977, kein WSchV-77-Standard) ist der Bedarfsausweis Pflicht.
• Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (Paragraf 108 GEG). Die oft genannten 15.000 Euro sind für diese Tatbestände falsch.
• Gültigkeit: zehn Jahre. Ein abgelaufener Ausweis bei Neuvermietung steht einem fehlenden Ausweis gleich.
• Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie Verbrauchsdaten zusammenhängender Abrechnungszeiträume von mindestens drei Jahren (36 Monaten), deren jüngste Periode nicht länger als 18 Monate zurückliegt.
• Mythos A-bis-G-Skala für alle ab 2026: falsch. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die neue EU-Skala A bis G betrifft im GModG-Entwurf nur Nichtwohngebäude.

Die drei Pflichten des Vermieters bei Neuvermietung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt in Paragraf 80 die Informationspflichten rund um den Energieausweis. Für die Vermietung einer Wohnung oder eines Gebäudes ergeben sich daraus drei klar abgegrenzte Pflichten, die zeitlich aufeinander folgen.

Erste Pflicht: Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Schalten Sie eine kommerzielle Anzeige in einem Medium, etwa auf ImmoScout24, bei Kleinanzeigen oder in einer Zeitung, müssen die Kernkennwerte aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige stehen. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Liegt noch keiner vor, etwa bei einem noch nicht fertiggestellten Neubau, entfällt die Angabepflicht in der Anzeige, nicht aber die folgenden beiden Pflichten.

Zweite Pflicht: Vorlage spätestens bei der Besichtigung. Den vollständigen Energieausweis oder eine Kopie davon müssen Sie dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, gilt die Vorlage unverzüglich, nachdem der Interessent danach verlangt. Ein deutlich sichtbarer Aushang am Besichtigungsort erfüllt die Pflicht ebenfalls.

Dritte Pflicht: Aushändigung nach Vertragsschluss. Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrags müssen Sie dem neuen Mieter den Energieausweis oder eine Kopie davon aushändigen. Das bloße Zeigen bei der Besichtigung genügt nicht. Es braucht eine zusätzliche, dauerhafte Übergabe an den Mieter.

Diese Dreiteilung ist der häufigste Stolperstein. Viele Vermieter erfüllen Pflicht zwei (zeigen den Ausweis), vergessen aber Pflicht eins (Anzeige) und Pflicht drei (Aushändigung). Jeder der drei Punkte ist eigenständig bußgeldbewehrt.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige: Was genau hineingehört

Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen fünf Angaben in jede kommerzielle Immobilienanzeige. Das gilt ausdrücklich auch für private Vermieter, die ihre Wohnung selbst inserieren.

Ein vollständiger Anzeigen-Hinweis kann zum Beispiel so aussehen:

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 142 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Erdgas, Baujahr 1974, Energieeffizienzklasse E.

Fehlt eine dieser fünf Angaben, ist die Pflicht verletzt. In der Praxis werden vor allem der Energieträger und das Baujahr vergessen. Achten Sie darauf, dass die Werte aus dem aktuellen Ausweis stammen und nicht aus einer alten, möglicherweise schon abgelaufenen Fassung.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Wann brauche ich welchen?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich grundlegend unterscheiden. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner aus zusammenhängenden Abrechnungszeiträumen. Er ist günstiger, aber stark vom Heizverhalten der Vormieter abhängig. Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand von Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und teurer, dafür aber unabhängig vom Nutzerverhalten und aussagekräftiger über die Substanz.

Welcher Typ zulässig ist, hängt von Größe und Baualter des Gebäudes ab:

Die Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchV 77) ist hier der Stichtag. Bei kleinen, alten und unsanierten Häusern verlangt der Gesetzgeber den aussagekräftigeren Bedarfsausweis. Wer hier aus Kostengründen einen Verbrauchsausweis erstellen lässt, riskiert einen unzulässigen Ausweis, der bei einem Streit angreifbar ist.

Für einen Verbrauchsausweis brauchen Sie zudem Verbrauchsdaten zusammenhängender Abrechnungszeiträume von mindestens drei Jahren (36 Monaten), deren jüngste Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegt. Liegen diese nicht vor, etwa nach einem längeren Leerstand oder einem Heizungstausch, bleibt nur der Bedarfsausweis.

Was der Energieausweis kostet

Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung für Energieausweise. Die Preise sind reine Marktpreise und schwanken je nach Anbieter, Gebäudegröße und Datenlage.

Online-Anbieter werben teils mit niedrigeren Einstiegspreisen. Bei besonders günstigen Angeboten lohnt der genaue Blick: Der Aussteller muss berechtigt sein (Paragraf 88 GEG legt fest, wer ausstellen darf), und die Datengrundlage muss seriös sein. Ein billiger Ausweis auf Basis grob geschätzter Daten kann später teuer werden, wenn die Angaben angreifbar sind.

Rechenbeispiel: Energieausweis-Kosten über zehn Jahre

Wie stark der Ausweis ins Gewicht fällt, zeigt eine einfache Umlage auf die Gültigkeitsdauer. Angenommen, Sie vermieten ein Dreifamilienhaus, Baujahr 1972, unsaniert, also Bedarfsausweis-Pflicht.

Über die Laufzeit verteilt liegen die Kosten bei rund 14 Euro pro Wohnung und Jahr. Gemessen am Bußgeldrisiko von bis zu 10.000 Euro ist das eine überschaubare Pflichtinvestition. Wichtig für die Steuer: Die Ausgabe für den Energieausweis ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Wie Sie solche Posten korrekt erfassen, lesen Sie im Leitfaden zur Anlage V in der Steuererklärung.

Gültigkeit, Ausnahmen und Sonderfälle

Ein Energieausweis ist nach Paragraf 79 GEG zehn Jahre gültig. Innerhalb dieser Zeit dürfen Sie ihn für beliebig viele Vermietungen verwenden. Nach Ablauf muss er für eine erneute Vermietung neu erstellt werden. Ein abgelaufener Ausweis steht rechtlich einem fehlenden Ausweis gleich, das ist ein häufig übersehenes Risiko bei langjährig gehaltenen Objekten.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind:

• Baudenkmäler (Paragraf 79 Absatz 4 GEG). Für geschützte Gebäude besteht keine Pflicht.
• Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche (Paragraf 79 Absatz 4 in Verbindung mit Paragraf 3 GEG).
• Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von unter zwei Jahren (Paragraf 2 Absatz 2 GEG).
• Gebäude ohne Heizung oder Klimatisierung.

Für alle übrigen vermieteten Wohngebäude gilt die Pflicht uneingeschränkt. Die Ausnahmen sind eng auszulegen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Ihr Altbau schon irgendwie unter eine Ausnahme fällt. Im Zweifel gilt die Pflicht.

Bußgeld bis 10.000 Euro: Welche Verstöße teuer werden

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach Paragraf 108 GEG. Der maßgebliche Bußgeldrahmen für die einschlägigen Energieausweis-Tatbestände des Paragrafen 108 Absatz 1 GEG beträgt bis zu 10.000 Euro. Die im Netz oft kolportierten 15.000 Euro sind für die Energieausweis-Verstöße nicht zutreffend, und die ebenfalls genannten 50.000 Euro betreffen ganz andere GEG-Tatbestände.

Diese Verstöße rund um den Energieausweis sind bußgeldbewehrt:

In der Praxis schöpfen die Behörden den Rahmen bei einem Ersttäter selten voll aus. Realistischer sind vierstellige Beträge im unteren Bereich. Wer die Pflicht aber als Bagatelle abtut, unterschätzt das Risiko: Die Behörden werden häufig durch Hinweise von Mietern oder Mitbewerbern aktiv, und ein Bußgeldbescheid trifft Sie als Vermieter persönlich.

GModG 2026 im Faktencheck: Warum die A-bis-G-Skala nicht für Ihre Wohnung gilt

Rund um das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kursiert ein hartnäckiger Irrtum: Ab 2026 gelte für alle Energieausweise eine neue Skala von A bis G, deshalb müssten Vermieter ihre Ausweise erneuern lassen. Das ist für Wohnungen falsch.

Der GModG-Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026 setzt eine EU-Vorgabe um. Die neue Effizienzskala A bis G wird darin ausschließlich für Nichtwohngebäude eingeführt. Für Wohngebäude bleibt die bisherige Skala A+ bis H unverändert bestehen. Eine spätere Anpassung auch der Wohngebäude wurde auf eine künftige Novelle verschoben.

Für private Vermieter von Wohnungen heißt das konkret: An der Energieeffizienzklasse Ihrer Wohnung ändert sich durch das GModG vorerst nichts. Sie müssen keinen neuen Ausweis erstellen lassen, nur weil eine neue Skala diskutiert wird. Ihr gültiger Ausweis bleibt für seine volle Laufzeit von zehn Jahren gültig.

Was sich mit dem GModG bei Inkrafttreten ändern soll, betrifft den Inhalt künftig neu ausgestellter Wohngebäude-Ausweise. Der Entwurf sieht unter anderem vor:

• Zusätzliche Angaben wie absolute Jahreswerte in Megawattstunden und den Anteil erzeugter erneuerbarer Energie.
• Eine Angabe zur Smart-Readiness des Gebäudes.
• Den Wegfall der Kopplung des Verbrauchsausweises an die Wärmeschutzverordnung 1977.
• Ein digitales, maschinenlesbares Format.

Wichtig zur Einordnung des Zeitplans: Der Entwurf wurde am 13. Mai 2026 vom Kabinett beschlossen, Bundestag und Bundesrat müssen aber noch zustimmen. Das exakte Inkrafttreten der Energieausweis-Regeln steht zum Redaktionsschluss (15. Juni 2026) noch nicht final fest. Solange das Gesetz nicht verkündet ist, gilt die heutige Rechtslage unverändert.

Ein zweiter wichtiger Punkt zur Beruhigung: Der Energieausweis ist eine reine Informationspflicht, kein Sanierungsbefehl. Aus einer schlechten Effizienzklasse leitet sich für private Wohnungsvermieter keine unmittelbare Sanierungspflicht ab. Die im GModG-Entwurf diskutierten Sanierungspflichten betreffen die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude, nicht einzelne vermietete Wohnungen. Was das neue Heizungsrecht für Sie bedeutet, ordnen wir im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungsgesetz 2026 ein.

Was Vermieter 2026 jetzt konkret tun sollten

Für die nächste Neuvermietung ergibt sich daraus diese praktische Reihenfolge:

1. Bestand prüfen. Liegt ein Energieausweis vor? Wann wurde er ausgestellt? Ist er noch innerhalb der zehnjährigen Gültigkeit? Notieren Sie das Ablaufdatum, am besten direkt in Ihrer Objektverwaltung.
2. Ausweistyp klären. Falls ein neuer Ausweis nötig ist: Greift die Bedarfsausweis-Pflicht (unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, kein WSchV-77-Standard)? Dann keinen Verbrauchsausweis bestellen.
3. Rechtzeitig bestellen. Planen Sie für einen Bedarfsausweis Vorlauf ein, weil oft eine Begehung oder die Sichtung von Bauunterlagen nötig ist.
4. Anzeige korrekt schalten. Übernehmen Sie alle fünf Pflichtangaben aus dem Ausweis in jedes Inserat, bevor Sie online gehen.
5. Vorlage organisieren. Halten Sie den Ausweis oder eine Kopie zu jeder Besichtigung bereit.
6. Übergabe dokumentieren. Händigen Sie dem neuen Mieter eine Kopie aus und lassen Sie sich den Empfang quittieren, idealerweise im Übergabeprotokoll. Eine Vorlage dafür finden Sie in unserer Checkliste zur Wohnungsübergabe.

Den Empfang können Sie mit einem kurzen Satz im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll festhalten:

Der Mieter bestätigt, eine Kopie des Energieausweises (Verbrauchsausweis vom 14.03.2024, Energieeffizienzklasse E) bei Vertragsschluss erhalten zu haben.

Dieser eine Satz schließt die dritte Pflicht sauber ab und gibt Ihnen im Streitfall einen Nachweis.

Häufige Fehler in der Praxis

• Anzeige ohne Pflichtangaben: Wer auf einem Portal inseriert, muss die fünf Kennwerte angeben, sobald ein Ausweis vorliegt. Bei privaten Anzeigen wird das oft vergessen, ist aber bußgeldbewehrt.
• Ausweis erst zur Vertragsunterschrift besorgen: Die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen. Wer ohne Ausweis besichtigt, verstößt bereits gegen die Vorlagepflicht.
• Kopie nicht aushändigen: Häufig wird der Ausweis nur gezeigt. Pflicht ist zusätzlich die dauerhafte Übergabe einer Kopie an den neuen Mieter.
• Abgelaufenen Ausweis weiterverwenden: Nach zehn Jahren ist der Ausweis ungültig. Eine Neuvermietung damit steht einer fehlenden Vorlage gleich.
• Falscher Ausweistyp: Bei kleinen, alten und unsanierten Häusern ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ein billiger Verbrauchsausweis ist dann unzulässig.
• Dem A-bis-G-Mythos aufsitzen: Für Wohngebäude bleibt es bei A+ bis H. Erstellen Sie keinen neuen Ausweis nur wegen der EU-Skala, sie betrifft im GModG-Entwurf nur Nichtwohngebäude.
• Bußgeldhöhe falsch einschätzen: Die korrekte Obergrenze ist 10.000 Euro, nicht 15.000 Euro. Eine Bagatelle ist es trotzdem nicht.

So behalten Sie Ausweise und Fristen mit Vermieter1.de im Griff

Der Energieausweis ist nur eines von vielen Dokumenten mit Ablaufdatum, das Sie als Vermieter im Blick behalten müssen. Mit Vermieter1.de organisieren Sie das zentral:

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• Mieter, Einheiten und Verträge sauber strukturieren, sodass Sie zu jeder Neuvermietung sofort die richtigen Unterlagen parat haben.
• Übergaben und Vertragsunterlagen je Mietverhältnis dokumentieren, damit der Nachweis der Aushändigung im Streitfall greifbar ist.
• Betriebskosten, Zählerstände und Abrechnungen in derselben Umgebung pflegen, ohne Medienbruch.

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Weiterführende Artikel

• Wohnungsübergabe-Checkliste: Übergabeprotokoll richtig führen
• Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungsgesetz 2026 für Vermieter
• Anlage V: Leitfaden zur Steuererklärung für Vermieter
• Mietrechtsreform 2026: Was sich für Vermieter ändert
• Digitale Verbrauchserfassung und Smart Meter: Anleitung für Vermieter
• Betriebskostenabrechnung: Das Handbuch für Vermieter

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Es wird keine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen. Genannte Werte, Beträge und Rechtsstände sind stichtagsbezogen und können sich ändern; insbesondere ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zum Redaktionsschluss noch nicht final in Kraft getreten. Holen Sie im Einzelfall fachkundigen Rat bei einem Energieberater, einer Rechtsanwältin oder einem Steuerberater ein. Stand: Juni 2026.